昆明荷塘月色产品设计与物业服务典型问题分析

1、一、目的一、目的 我们进行老项目典型问题的研究，立意不是为了批判错误和否定过去，也不仅仅是简单的我们进行老项目典型问题的研究，立意不是为了批判错误和否定过去，也不仅仅是简单的“纠错纠错”、反省，而是、反省，而是期望能在老项目典型问题梳理后，形成期望能在老项目典型问题梳理后，形成银海产品设计指导手册银海产品设计指导手册以规范今后的设计工作；以规范今后的设计工作； 为了将成功的开发经验应用到新的项目中，在满足居住舒适度、经济实用、安全可靠的前提下，为了将成功的开发经验应用到新的项目中，在满足居住舒适度、经济实用、安全可靠的前提下，不断提高住宅设计质量；不断提高住宅设计质量； 以客户关系的视角和方法

2、，重视客户体验；从设计、施工管理的源头重视客户投诉，全面以客户关系的视角和方法，重视客户体验；从设计、施工管理的源头重视客户投诉，全面树立以客户为中心的思想和意识，解读客户需求，强化客户关怀，解决客户投诉，持续改进产树立以客户为中心的思想和意识，解读客户需求，强化客户关怀，解决客户投诉，持续改进产品和服务。因为客户关系的价值体现在产品生产环节，就是通过吸收客户体验信息持续地改进品和服务。因为客户关系的价值体现在产品生产环节，就是通过吸收客户体验信息持续地改进设计和改进质量；体现在销售环节就是客户的推荐购买和客户的重复购买。设计和改进质量；体现在销售环节就是客户的推荐购买和客户的重复购买。二、研

3、究内容及工作开展方式二、研究内容及工作开展方式 产品设计产品设计 物业中、高层管理人员的访谈物业中、高层管理人员的访谈 物业服务物业服务 访谈访谈4名已购房员工、客服部以往接触客户收集的意见名已购房员工、客服部以往接触客户收集的意见产品设计产品设计第一章第一章 室外篇室外篇一、总图一、总图（一）现状及存在的问题（一）现状及存在的问题区内临时停车区内临时停车位必须穿过整位必须穿过整个小区个小区1、停车及交通组织问题停车及交通组织问题。荷塘月色区内交通没有形成环道，更无法形成人车分流，给后期物业服务带来了巨大的困难。09年2月交警对商铺前停车抄牌，导致所有临时停车涌入小区。进入小区后人车混杂，带来

4、了非常大的安全隐患，也打击了小区的景观品质； 荷塘月色停车配比不足，全区有住户2378户，现有车位数1117个，区内有23个临时停车位，这些车位总和，也不足户数的1/2；区内道路从宽度上看，没有主次之分，平均道路宽度为6米。而现行通车的主干道道路狭窄，且还有拱桥，进出十分不便；道路用砖问题，在荷塘月色也十分突出。在设计时没有考虑人车分留的情况下，小区道路全部使用耐压性较差的砖块。后虽全部更换，但这确是因设计考虑不周而导致的损失。2、物业用房问题。、物业用房问题。荷塘月色原设计将6栋一层60多平方作为物业用房，并兼用弱电机房，远远不能满足这两者的需要。后虽将物业办公室移至14栋架空层，但作为服务

5、2378户的物业服务中心，仍很拥挤。同时在确定物业用房时，均采取规划完成后，在相对空的地方“插空”的方式确定物业用房，物业只能按照不完善的配置方式来“看米下锅”，没有考虑物业服务的功能需求。物业服务需要经常性的应急处理，但没有员工宿舍的配备，当发生火灾、淹水、抢修等突发事件时，最快从出租房刚到现场也需要20分钟；另外物业服务的绿化、保洁、维修等都需要相应的工具房或休息间，但均未考虑，只能将所有工具堆放于办公室； 节省物业服务开支，就是节省业主的开支，弱电机房的统一考虑和弱电机房集中于物业办公区，将为物业服务节省3至6人； 物业用房区位设置问题：荷塘月色最终确定的物业用房，位处14栋在离主入口较

6、远的位置，不论是业主办事，还是打出门条，还是找物业办公室都非常困难。3、设备用房及功能设施完善问题设备用房及功能设施完善问题。设备用房对周边业主可能造成的影响还没有在设计初期进行考虑。如森林、国贸花园水泵房噪音问题的惨痛教训，到荷塘月色仍没有在设计时考虑。现水泵房设置的位置是在设计后反复请求的情况下，才最终调整到现教育用地的位置。另外现消防控制中心设于6栋一层，由于设备运行必须的巡检，发出的嗡鸣声，经常导致业主投诉。然而有了沉痛的教训后，我们在新项目中，该如何设计，主动将设备用房的周边影响避免或降到最低；管线敷设问题。在荷塘月色交房刚2个月的时间，荷塘月色出现不同区域、不同节点的供水管断裂，次

7、数高达近20次，而且每次发生均需要2天左右进行恢复，最长达8天恢复。在设计时是否综合考虑强电、弱电、煤气、通讯、排水、给水等综合布管和布管深度问题；弱电（安防）系统的考虑。最为典型的问题是，拥有1117个车位，分9个库的地下车库，没有1个监控探头，另外在小区主要人流区域（如中心景观区、湖区等）都没有监控，经查物业公司也提过相关的合理建议，但大部分未予采纳。公共卫生间整个小区只有3个3栋、9栋、物管办公室，使用频率非常高，有业主多次提出卫生间数量过少的问题。公司虽事后考虑在临湖位置增设公共卫生间，为减少投入及考虑相邻客户的投诉，经我部与物业综合评价，建议不增设。4）物业管理处应在不影响小区功能布

8、局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，以便内外人员工作联系而减少对小区的影响；5）配套规划和建设员工宿舍、食堂等相关设施。物业管理条例等法规中，对地产公司应提供的“管理用房”和“商业用房”均提出了一定的要求甚至“面积比例”。我公司物业管理单位的员工住房、食堂及相关的培训、集体活动用房等，却几乎没有。其结果是：物业公司管理处，专门租房子给员工居住，而不利于突发事件的应急处理。如果在规划设计初期能通盘考虑，在大型住宅区的开发中拿出一定面积兴建员工宿舍、饭堂等，或是在高层楼宇设计时确定适当“部位”、适当面积的上述配套用房，就能为物业管理单位解决“后顾之忧”的问题。6）公共洗手间是提供给小区内活动

9、或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便器、洗手盘及拖布池即可；并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施；7）岗亭在小区主入口处要求按人流车流方向实行人车分流管理。岗亭的外窗最好为推拉窗，能大角度观察外界；岗亭应考虑遮阳措施，配备 、门禁门口对讲机、照明等设施；岗亭道匝配备应考虑其提升速度合理且造型与小区形象相适，读卡器位置与岗亭最好在同一侧，岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口位置，方便停车取卡、读卡及缴费。 2、管线：埋深、覆土、综合、监控设施、管线：埋深、覆土、综合、监控设施1）管

10、线埋深、覆土）管线埋深、覆土水管道宜与道路中心线或主要建筑物平行敷设，尽量减少与其它管道交叉；管道的埋深应根据外部荷载、管道强度与其它管道交叉等因素确定，一般给水管车行道下小于0.7米，绿化带按0.5米，人行道按0.3米；排水管道的布置应根据小区规划、道路和建筑的布置、地形标高、污雨水去向等，按管线短，埋深小，尽量自流排出原则；排水干管应靠近主要排水建筑物，并布置在连接支管较多的一侧；排水管道的最小覆土深度应根据外部荷载、管材强度，结合当地埋管经验，车行道下，不宜小于0.7米，绿化带按0.5米，人行道0.3米。 2）电缆）电缆高压电缆选用YJV-10KV交联聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯电力电

11、缆；低压出线电缆选用聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度90|U+2103；应急母线出线选用聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度90|U+2103。电缆明敷在桥架上，若不敷设在桥架上，应穿镀锌钢管（SC）敷设。控制线采用ZR-KVV阻燃型电缆，与消防有关的控制线为NH-KVV耐火型电缆。 5）监控设施）监控设施在监控中心设监视屏，录像机和控制设备，以便进行多路切换监控及长时录像；在主出入口处分别设置彩色一体化高速云台摄像机，以便监控中心及时跟踪人员、车辆出入情况；在住宅首层各电梯前室安装吸顶式或固定式摄像机，电梯轿厢内安装半球式带广角镜头摄像机，地下车库

12、内部以适当间距安装摄像机，监视车库内车辆和车位使用情况。6）管井）管井 管线检修井应避开如下区域：私家花园、入户主要通道、社区主要活动场地（包括无障碍通道）。（一）（一）影响环境的现状问题影响环境的现状问题1、荷塘月色大雁湖，从一开始就是小区的亮点和卖点，但在设计时更多考虑的是造景需要，而没有充分的考虑使用和维护的问题。流水不腐，50亩的湖，特别是小区内3个潭死水，仅靠被动的设备进行循环和供氧，水体的未来不容乐观；水深问题。作为小区景观的水体应当充分考虑居民的安全问题，但湖水最深处约3米多，区内平均为1.5米，危险性非常大；没有任何防护，或避免隐患的安全措施；大雁湖标高，高于住宅标高，是否存在

13、湖面涨水，殃及住宅的情况。二、环境二、环境2、木材造景问题：木材造景问题：一直以来在银海所开发的楼盘，室外造景都习惯性的采用木材。而荷塘月色的该问题就更加突出，月亮岛、瑜珈平台、彩虹桥、儿童游乐园等区域大量使用木材。使用至尽两年的时间，业主入住一年的时间湖区周边木材出现大面积腐化、损坏的情况。这无疑对小区长久的品质延续，后期物业维护，业主或物业费用支出等方面带来诸多问题。4、景观选材问题：荷塘月色道路用砖、木质造景如前所述，在选材上更应考虑使用的便利性和维护的经济性。同时，如单元内入户前庭的地砖，虽有较好的防滑性，但却给保洁增加了很大的难度。5、配置的实用性问题：荷塘月色在湖区周边设置了目前昆

14、明市最好的攀岩区和极限运动区，还配置了其他小区所没有的门球场。但交房至今，3个区域均处于闲置状态，另外若真有人使用，又存在较大的安全隐患。如能建设较为简单的羽毛球场、乒乓球、五人足球、老年人舞蹈区等将会更加吸引业主使用。车库出入口坡道顶为玻璃顶，但在之上又增加了一层斜置的铝隔栅，使原本就很难保洁的斜坡顶变的更加困难。6、设施的安全性问题。在小区美丽的景观下，隐藏着一些安全隐患。车库采光井采用玻璃顶，棱角突出，特别容易伤到小孩；湖边的鹅卵石和石柱变成吸引小孩的乐园，人为增加了湖区的安全隐患。（二）改进建议1、设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。2、高层楼宇和大

15、型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。3、水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层。4、小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。5、小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。6、绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。7、小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。8、小区内尽量少配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙

16、池、秋千、转盘、高低杠杆、极限运动、攀岩等设施和器械。9、小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用国内产品。灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕大风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。13、 小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。14、 各单元门、自行车蓬、车库通道、露天集中车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。15、 所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水），但不应采用玻璃顶。16、小区配套公共设施规划设计要一步到位：1） 按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备

17、用房。2） 管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。17、硬景：地面铺装、住宅入口、泳池、小品、安装工程、围墙及安防设施1）地面铺装应选择防滑、耐脏的材料；不同材质间的交接应妥善处理；2）铺装方法要考虑人们步行的舒适感及便利性。住宅入口应选择防滑、高档的材料以彰显住宅高品质，并向门外找门外找1%1%的坡的坡；3）应设置合适的雨蓬、残疾人坡道残疾人坡道、入户对讲机等功能设施；4）住宅单元门厅入口门洞的最小尺寸宜为1500*2300，且设闭门器。单元入口处应设信报箱；信报箱每个最小尺寸不宜小于230*330（宽*深）；5）室外泳池设计应

18、考虑水深、周边防护等安全防范措施。一般，成人的深水池1.41.8米，池底可采用斜池底，或用斜池底过渡；6）戏水池深度：成人戏水池为1.0米;儿童嬉水池0.6米，幼儿戏水池宜为米，戏水池间应采用栏杆分开；7）戏水池池底基本水平，池子应设计上岸、下池的踏步，池边应设练习浮水的扶杆；8）泳池四周设格栅板的排水沟泳池的表面构造应圆滑,不得出现有棱角的突出物；9）小品应位于视觉焦点位置。整个小区应统一风格统一设计；10）围墙的高度在米为较好的设防范围值，同时结合红外监控、报警等安防设施的布置以保证不留有监控盲区； 19、室外环境照明系统（泛光照明）、室外环境照明系统（泛光照明）1） 室外环境照明用配电箱

19、一般设置在架空层或竖井内，如必须设置在室外时，应尽量设置在灌木从中；2）室外环境照明配电线路一般采用VV电缆或YJV电缆，镀锌钢管保护埋地暗敷；3）室外环境照明的电源一般要求引自低压配电柜保证母线段，以便晚上在市电停电或检修时为行人提供必要的照度；4）室外环境照明各配电回路要求采用漏电开关保护，漏电动作流不大于30Ma；5）室外环境照明用配电回路的控制采用定时器控制的方式；6）室外环境照明灯具应根据园林景观的布置合理设置。一般要求设置树木装饰照明、道路照明、小品装饰照明、水景照明、指示牌等的局部重点照明等；7）树木装饰照明及小品装饰照明的灯具布置应尽量隐蔽，避免出现眩光。灯光光源一般应选用显色

20、指数高的光源；8）道路照明用灯具一般沿小区道路布置，根据道路走向的不同及灯具的高度合理安排灯具的间距，保证照度均匀、适中；9）室外环境照明应与架空层照明回路分开控制。灯具的布置应与树木保持适当的距离，线路走向应避开树木的位置；20、室外背景音乐系统、室外背景音乐系统1）小区室外一般应设置背景音乐系统，音源及功放等前端设备一般设置在监控中心；2）喇叭的布置应根据园林景观合理设置，尽量布置在隐蔽的树丛中；3）喇叭的设置一般按半径1020米设置一个；4）喇叭应采用室外全天候防水型喇叭，其外型应根据建筑师的要求选择；5）喇叭的功率应不小于10W；6）背景音乐的线路采用PVC管埋地暗敷设。 21、绿地给

21、排水、绿地给排水/灌溉系统灌溉系统1）绿地给水面积较小者，可按40米间距设置取水点和排水较大面积的草地可采用喷灌给水系统进行浇灌；2）临近广场、道路等应根据物业清洁要求在适宜位置设置取水点。 （三）入户单元门厅（生态单元门厅）、架空层的统一规范（三）入户单元门厅（生态单元门厅）、架空层的统一规范1、层高、层高 架空层净高宜设置在4米到5米之间。2、天花、天花1）根据不同楼盘设计风格、造价等因素确定天花做法；2）预留灯线，灯具选型要注意室外灯具的特点，防水、抗风、耐用；3）尽量避免管线外露；影响美观的外露管线需进行处理；4）天花管线尽量穿梁，避免设置在梁下。 3、地面：、地面：1）完成面与室外地

22、面高差300-450，设置2-3步台阶。2）反梁做法的每圈梁内宜设计排水口；3）架空层内设水景、挑台及特殊地形的宜在结构设计时先行提条件；4）多层架空的吊顶做法应考虑其对立面效果的影响。4、立面及空间设计（包括装饰）、立面及空间设计（包括装饰）1）入户单元门厅（生态单元门厅）应作为设计的重点区域，由专业设计公司（室内或景观）与建筑设计单位共同完成；2）剪力墙上在不影响结构安全的前提下，尽量开洞，争取空间的流动性；3）尽量避免管线外露，外露管线需进行处理；4）户外家具（包括入户单元门厅家具）应在设计阶段统一考虑，便于统一招标；5）入户单元门厅主景墙上尽量避免安装安防设备，一定要安装时需考虑对装修

23、效果的影响。 时光俊园入户单元门15、管线敷设（水、电等）、管线敷设（水、电等）1）设备专业应与建筑专业核对架空层管线布置，尤其需要明确电缆井位置，电缆桥架走向等，以免对后续设计造成影响；2）架空层给排水敷设原则：尽可能管线不占入户单元门厅高度，有其它用途的架空层对管线进行吊顶，要求较高的架空层管径小于150mm可穿梁敷设。照明回路在地面敷设时，一般采用VV电缆或YJV电缆，镀锌钢管保护埋地暗敷设，并应尽量在绿化带上敷设；照明回路在天花板敷设时，一般采用BV线，PVC管保护暗敷设；架空层灯具应尽量采用防水型灯具，并考虑风力对灯具的影响；灯具的控制一般采用定时器控制；架空层的照明回路应与室外照明

24、回路分开；弱电回路穿过架空层时，应尽量采用暗装敷设；电力干线穿越架空层时，应尽量采用埋地暗敷设的方式，如必须采用吊装明敷设时，应尽量紧贴梁底并沿边缘敷设； （四）屋面的统一规范（四）屋面的统一规范1、屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应根据消防规范要求详细计算需保留之公共消防避难所面积，满足消防疏散要求，同时预留屋顶公共设施（如燃气箱等）的检修通道，剩余部分的屋面方可划为业主私用，以免引起法律纠纷；私家花园围护栏杆安装节点设计应不影响屋面排水组织通畅。2、私家花园的设计范围应保证顶层业主的外部观景需求以及利于业主自行景观设计；3、高层上人屋顶女儿墙及栏杆防护净高为1200，应注意女儿墙周边

25、的环境设计及沿边管线敷设高度，种植屋面应特别注意；需完成断面详图，清楚表达结构设计（如反梁）。4、高层露台栏杆防护高度为1100，多层露台栏杆高度不小于1050，栏杆垂直杆件间的净距不应大于110且不宜采用横向栏杆设计；5、出屋面楼梯间为避免雨水倒灌，装修完成面室内外高差应：多层100，高层300；为满足人体工效学原理，门洞净高应不小于1950；6、在造价许可范围内尽可能选用新型保温隔热材料；7、采用倒置式屋面防水层做在结构板上保温层下，以便在面层及保温层遭到破坏时不致发生渗漏，在造价许可范围内尽可能选用新型防水材料，如合成高分子防水卷材、高聚合物改性沥青防水卷材、聚合物水泥基复合防水涂料等，

26、并符合现行规范；8、屋面结构设计应充分考虑屋顶花园景观小品设施、绿化覆土和其它活荷载，保证结构安全、功能合理； 为避免雨水管穿屋面，雨水斗尽量采用侧壁式；雨水斗应增加安装钢制网以防止雨水斗遭到破坏或污物堵塞管道；雨水斗处1平方左右应比屋面完成面低5-8厘米，以大于5%的坡度坡向雨水斗；私家花园的用水点由业主由业主家中引出，公共花园的用水点从给水立管引出；应尽量避免排污管直通至屋面，可由顶层转换至侧墙出，但不可高出女儿墙；穿屋面的PVC管应做加固，可采用1200的钢套管套在PVC管上，钢管与楼板固定；屋面尽量避免布置过多的管线影响美观，除燃气消防管外，其余管道应尽量不走屋面或沿屋面墙角内侧走；燃

27、气环管沿屋顶女儿墙内侧完成面1米高处成环形布置。 第二章第二章 室内篇室内篇一、地下室一、地下室（一）存在问题（一）存在问题 1、坡度较陡，特别是9号库，存在弯道且坡度较大；2、出入口较窄，特别是4号库入口，宽度仅有5.5米，进出车都非常拥挤，后虽移出道闸，但因在设计时就充分考虑出入口宽度；3、 5至8号库一个出入口在小区内，给车辆的区内管理带来了很大的不便；4、荷塘月色作为一个品质楼盘，但只有点式结构的10至13栋能直接下车库；5、作为银海开发以来最大的地下车库，但却第一次没有一个监控的设置；6、地下车位设计和划线，没有考虑通道口、消火栓、通风、配电柜的需要。或者说在设计时没有将车位和其他设

28、施、设备综合来考虑相互的影响问题。导致车位交付后多起投诉、换车位的情况发生； （目前已处理移除车位消防栓箱 个，费用 元；更换车位 个）7、荷塘月色地下室，虽首次考虑了物业保洁的需要，但却忽视了将取水点的位置，设置于排水沟的相应区域。现在部分取水点，仅为保洁提供了取水方便，但又带来了新的污染；8、荷塘月色地下室，有很多房屋结构下部，即无法用做车位，也不能满足设备房需要，这些区域可提前考虑分隔，或与车位配套销售、或分隔后作为物业的专业工具用房。人防门时光俊园地下车库2、停车场管理及安防监控系统、停车场管理及安防监控系统生活给水管、消防管、喷淋管应尽可能不占用地下室层高，尽可能不影响车位的布置，喷

29、淋支管根据使用情况可穿梁安装；建筑物排水不穿地下室车库；根据人防要求，穿人防墙给水管两侧500mm应加装闸阀；地下车库入口加两道截水沟；地下车库应考虑冲洗地面排水；根据建筑专业及我司确定的岗亭及道闸的位置，预留相应的管线；岗亭及道闸的电源一般应引自配电房的保证母线段，并应接自附近配电箱的独立回路，其线路采用VV电缆或YJV电缆，PVC管保护埋地暗敷设； 岗亭的用电容量应考虑照明负荷、道闸用电及其它备用负荷；岗亭的弱电线路应考虑设置 线、宽带网络线路、门禁线路、对讲线路及停车场管理用线路；地下停车场内设置的摄象机应考虑监控到每个车道，以便实时监控车辆发生的损坏事故以及防止车辆丢失；由地下室进入各

30、单元核心筒的防火门处设置门禁读卡器及可视对讲门口机，并设置相应的开门按钮。安装在防火门上的电控锁应采用电磁锁；门禁系统的电源一般应考虑采用集中供电，供电电源引自监控中心，在火灾发生时由值班人员切断门禁系统的电源，以便人员疏散；可视对讲门口机安装高度为下口距地1.3米，门禁读卡器安装高度为下口与可视对讲门口机下口平齐，出门按钮安装高度为下口距地1.3米。 3、设备及管线总则、设备及管线总则变配电房、水泵房、材油发电机房不宜设在较低的位置，以免水淹没；材油发电机房应考虑给排水，排水应首先考虑自然排到地下室的排水集坑内；设备用房的配电柜不宜和水泵等设备地坪同一标高，配电设备应考虑设于单独房间，且有门

31、通往设备房；配电房的电缆沟由于原因容易进水，应考虑设集水坑采用水泵进行排水；地下室设备及管线的布置应保证主要通道的净高在2.4米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得低于2.2米；地下室给水、消防及喷淋管可穿梁安装位于最高点，风管及电缆桥架贴梁安装；地下室给水、消防及喷淋管亦可穿考虑沿侧墙安装，以保证地下室中部区域的高度；防火卷帘的喷淋应使用独立的喷淋系统；管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管； 二、公共空间完善建议二、公共空间完善建议单元门较窄，搬运不便。另外距离业主家阳台太近，不利于安防。电表箱的设置位置严重影响了交通。另外箱体存

32、在着明显的安全隐患。采用玻璃顶雨棚，极易导致损坏，并且物业无法查找责任人。1、门厅：、门厅：1）单元主要出入口应设雨蓬，但考虑高空坠物的影响建议不做玻璃雨蓬。2）单元门洞口不宜小于15002300，且开启扇上部应加设闭门器；3）单元门靠近侧墙时应设置门碰；4）为避免门禁IC卡系统遭受雨临导致操作失灵，应尽量结合大门两侧的墙面统一设置，若独立于大门外时，应考虑防雨措施；5）单元入口外台阶处应净宽度不小于900的设坡道，方便轮椅、婴儿车及其它搬运工具等通过；坡道扶手统一考虑；6）单元入口室外地面不宜采用光滑的地面材料，如用材为光滑质地则应在设计时考虑适当的防滑处理；7）单元入口大门不宜采用玻璃的弹

33、簧门，以免过重导致开启不便；8）在各单元首层大门外门边设置门禁读卡器及可视对讲系统门口机，并在大门内设置出门按钮；9）在各单元首层单元门厅及电梯轿厢内设置摄象机。首层单元门厅的摄象机安装位置应注意避免眩光对摄象机图象质量的影响；10）安装在墙上的可视对讲门口机安装高度为下口距地1.3米，门禁读卡器安装高度为下口与可视对讲门口机下口平齐；11）如建筑专业要求各单元首层大门前做一个操作台，应根据可视对讲门口机及门禁读卡器的大小预留适当的孔洞。相关的弱电线路均应敷设到位；12）各单元首层单元门厅的电控锁一般采用电磁锁； 2、单元门厅：、单元门厅：1）信报箱可设置在住宅单元门厅内，或在单元入口门附近，

34、便于取放同时不受风雨干扰；2）单元门厅公告栏位置应不阻挡行人路线、不妨碍电气、消防设施的使用；3）单元门厅内地面高度应高于室外地坪3004）单元门厅内消防警铃、烟感器、安全指示灯等设施的安装位置应结合室内装修统一设计，避免设置在主要视觉墙面上，必要时应根据单元门厅装修的要求进行调整，保证室内效果整洁统一；5）单元门厅装修要求各装饰面材交接分缝应尽量对缝，避免零碎规格的装修面材出现在视线高度范围内；6）单元门厅吊顶上的烟感、喷淋、消防广播、灯具、空调风口等的设置应尽量统一整齐规划，并应预留上人检修口，检修口最小尺寸为400400，检修口的位置也应统一设计规划；7）单元门厅内消防拴箱应尽量暗装，面

35、材与相邻单元门厅内墙面材料相同，并于箱门面作明显标识；8）原则上单元门厅内不应显露任何管道，或结合装修将管道隐藏； 9）设备管线敷设高层住宅地下室的防排烟及正压送风井及风机管道尽量不要穿越单元门厅，如必须穿越，则风机和管道的高度应尽量抬高，以免影响单元门厅的吊顶；首层单元门厅应考虑室内外环境的通透，并考虑自然通风采光；消火栓箱及电表箱等水电设备应避免设于首层单元门厅；单元门厅内不应安装任何给排水管，如果消防管必须穿越单元门厅时，应尽量隐蔽安装；高层住宅单元门厅的烟感、消防广播位置应结合吊顶与灯具一起考虑； 首层单元门厅消防电梯的迫降按钮高度应在1.8米左右，宜设于左上角或右上角的位置；单元门厅

36、的吊顶应设检修口，检修口的最小尺寸为500500，吊顶满足为能上人要求； 2）楼梯间：）楼梯间： 高层封闭疏散楼梯间采用简单水泥压光面装修；开敞楼梯间装修可结合公共空间装修设计；接近人流集中的公共场合的楼梯间，例如多层住宅楼梯间装修应结合楼盘档次进行统一装修设计；施工完成后楼梯净宽不小于1100mm（指包括扶手、立管、抹灰层在内，都应该考虑其厚度）。疏散楼梯间尽可能有自然采光通风，楼梯间内对外落地玻璃窗应注意做好安防措施；底层楼梯梁底距地标高应不小于2米；梯段部分不小于2.2米； 3）注意一层层高加大时，剪力墙加厚对楼梯、侯梯厅使用的影响；4）注意楼梯地下室梯段部分不要因为管线影响到楼梯的使用

37、；5）楼梯平台大于或等于1200；6）在满足要求的情况下应尽量减小管井面积；7）在楼梯间内设置单元供配电设备或水表等设备时，应考虑设备安全，设计时同时考虑与楼道有效分隔。 三、裙房商业：三、裙房商业：1、独立货运出入口、独立货运出入口 较大面积的商业应该设置独立货运出入口，其位置应设于对主立面影响最少的地方并进行人、货分流，避免购物人流与住户人流交叉减少交通安全隐患；位于二楼及以上的商业，其独立货运出入口应设货物提升机或设在地下室。2、厨房油烟排放、厨房油烟排放1）商业裙楼内的厨房油烟排放应考虑其排放方向、排放高度对住宅的影响；2）公共厨房应设通到屋顶的排烟道或可考虑地下排放方式，如前期设计未

38、定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道； 4、消防系统、消防系统 消防系统包含自动报警系统、喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统； 消防警铃应设置于较隐蔽的地方； 消防箱的安装在满足规范的前提下尽量不要设置于主要通道，宜暗装； 防排烟系统风管应结合其它专业管道设置，尽量不单独占用吊顶内空间； 消防系统应符合商业面积的消防设计。 第三章第三章 房间篇房间篇一、一、厨房功能问题厨房功能问题存在问题:1、普遍将灶和油烟机的位置设计于厨房窗户处，业主难以悬挂油烟机；2、部分户型煤气管位置挡住了烟道口，业主安装烟管不便；3、烟道排烟孔位置较低，业主装修时，都要对烟孔位置进行更改；4、煤气灶前阀高度80CM

39、90CM之间， 会影响业主安装橱柜，都需重新改管。 设计的油烟机悬挂位置，带来安装和使用的困难设计的油烟机悬挂位置，该位置是一个与客厅相连的窗洞二、阳台、露台和入户花厅二、阳台、露台和入户花厅存在问题：存在问题：1、阳台：采用栏杆玻璃，普遍给业主一种不安全的感觉。很多业主强烈要、阳台：采用栏杆玻璃，普遍给业主一种不安全的感觉。很多业主强烈要 求封闭阳台，求封闭阳台， 后期又增加了铝合金护栏；后期又增加了铝合金护栏； 施工采用施工采用5夹夹5普通夹胶玻璃，而合同上是钢化玻璃。造价虽提高了，但业主不认可；普通夹胶玻璃，而合同上是钢化玻璃。造价虽提高了，但业主不认可； 阳台是否需要贴与外立面相同的墙

40、砖；阳台是否需要贴与外立面相同的墙砖；2、露台：、露台： 14、15栋跃层大露台，露台门与客厅之间形成了一个过道，浪费了空间，门还占据了客厅栋跃层大露台，露台门与客厅之间形成了一个过道，浪费了空间，门还占据了客厅电视背景墙的面积，很不合理；电视背景墙的面积，很不合理；3、L型阳台：型阳台：L型阳台局部做了降板处理，但业主实际使用时，基本都将其填平，对业主的意义不大。另外做了花池型阳台局部做了降板处理，但业主实际使用时，基本都将其填平，对业主的意义不大。另外做了花池或鱼池，有很多在后期产生渗水；或鱼池，有很多在后期产生渗水；4、一层阳台：采用普通锁，防盗性能非常差；、一层阳台：采用普通锁，防盗性

41、能非常差；5、入户花厅：荷塘月色入户花厅与客厅、厨房之间都做了铝合金隔断，但后期装修中，业主基本将其拆除；、入户花厅：荷塘月色入户花厅与客厅、厨房之间都做了铝合金隔断，但后期装修中，业主基本将其拆除；6、通风百叶：生活阳台与电梯厅之间，为保证通风需要，而采用百叶和铝护栏，业主没有安全感，私密性也非常差，、通风百叶：生活阳台与电梯厅之间，为保证通风需要，而采用百叶和铝护栏，业主没有安全感，私密性也非常差，业主十分不满；业主十分不满；7、其他问题：部分生活阳台出现，给水点与排水点不在同一面墙。这是明显的设计缺陷。业主必须改造后才能使用洗、其他问题：部分生活阳台出现，给水点与排水点不在同一面墙。这是

42、明显的设计缺陷。业主必须改造后才能使用洗衣机。衣机。 如果阳台部分只作如果阳台部分只作双飞粉饰面，成本双飞粉饰面，成本能节约多少？能节约多少？给、排水在不同的位置一层的安全问题值得关注阳台靠电梯厅面生活阳台室内面三、卫生间三、卫生间存在问题：1、部分卫生间顶部或地面出现反梁，顶部业主必须掉顶遮挡，地面突出部分几乎与相邻房间地面齐平，在业主装修铺砖后，高出相邻房间；2、部分户型电热水器的位置设置于空心砖砖墙上,导致业主在安装电热水器时难以固定安装。同时因公司所开发的小区都通了煤气，绝大部分业主均采用煤气热水器。建议在今后开发的楼盘中，将卫生间的热水器给水点，移至生活阳台上；3、生活间门洞尺寸虽按

43、设计规范进行的设计，但门洞太小，仅有75CM，在包门套后平均净宽只有65CM，使用十分不方便；4、在卫生间设计图纸上，设计了门垛，但施工完成后却没有门垛。普遍存在的翻梁问题较窄的门洞四、门窗四、门窗存在问题：存在问题：1、分户门问题：成品保护问题：荷塘月色在交房前，分户门普遍存在撞凹、刮花、被撬、锁舌变形等情况。对顺利交房带来了一定阻力；快开锁问题：在荷塘月色交房前后，经常出现锁具不易开关的情况。给交房和返修带来了很多问题；门洞尺寸问题：荷塘月色门洞尺寸仅为1米，虽也属于标准规范尺寸，但缺乏品质感，而且业主搬家和装修时，也存在着实际的困难；分户门相互“打架”问题，在荷塘月色20栋存在，两门紧邻的的问题，开门相互影响，或开门影响电梯的等候厅里的等候客人。2、室内门窗问题：成品保护问题：发生了较多玻璃刮花和刻字的情况；用材问题：荷塘月色采用中国目前最好的兴发铝材，投入较大。但业主对窗子的用材问题不敏感，关注度也不高。另外在后期阳台封闭选用的型材伟昌铝材与原室内型材没有很明显的差异。改进意见成品保护问题，一直是各项目当中很难规避的问题，但建议在今后项目中选用分户门门面漆采用单色喷涂，在后期维修、修复较为简单。