某公司管理部部门手册

1、管理部部门手册（初稿）、管理部组织架构图卫生保洁年卡、月卡办理保安员泥水维修工厨师客服人员客服主管保安主管维修主管餐饮采购员后勤主管部门助理物业经理、管理部岗位编制明细表职务数量（人）在职（人）暂缺（人）备注物业经理110保安主管11P 0维修主管110由副经理兼客服主管110安管班长220收费员1495保安员1073强电维修工110弱电维修工101泥水维修工101临时外请年卡月卡办理110由客服主管兼记帐核查111由经理助理兼保洁、餐饮采 购、厨师330小计382810三、管理部工作职责物业经理岗位职责一、物业经理全面主持公司管理部各项工作事务，严格按照公司管理制 度和要求落实。二、负责公司

2、各项目的正常运营，各类证照的办理，客户的沟通、合同 续签以及各类突发事件的处理。三、制定年、季、月工作计划，收支预算，人员增减，人员考核等，完 善管辖项目的各类管理制度以及各项工作流程。四、负责制定管理部短、中、长期发展规划、年度计划、项目管理实施方案和工作质量标准等。五、依照公司年度工作目标和计划，负责对新开发项目前期人员招聘培 训筹备等工作。六、参与新开发项目设计方案及图纸会审，并提出与项目管理相关的合 理化建议。七、负责所辖项目各职能部门的人事管理、员工培训、业务指导、绩效 考核及各项工作的督查。八、定期走访项目客户，虚心接受客户提出的意见，并有针对各项目不 同性质进行管理。九、完成公司

3、下达的其他工作任务。部门助理岗位职责一、协助经理对本部门进行日常管理，督促各部门对在管项目的日常 工作完成情况。二、协助经理完善部门内的各项管理制度及工作流程，函文的收发及 拟定。三、制定本部门的在职人员培训计划，监督各部门的培训进度，根据 培训进度制定考核方式对各部门进行考核。四、协同客服人员对临时停车的收入进行核查、入账并通报财务部。五、定期对所辖项目的巡查巡检，监督各部门人员当值期间是否按照 公司各项规程执行。六、负责统计在管项目的固定资产，对临时采购的各项材料入库造册,出库严格按照物品领用流程落实七、每月底前收集各部门有申购计划并按计划向公司进行采购八、完成公司其他下达的工作任务。客服

4、主管岗位职责一、严格遵守公司的各项管理规章制度，制定季、月、周工作计划并落实，对各类文书、函文以及合同进行归档管理。二、收集、制定各职能部部的排班考勤，月底进行核查并报人资部，收 集各部门季、月、周工作计划定时上交，并监督落实。三、每月按时与合作打折商户停车数据对帐，收缴款项，并将收缴款项 及时移交财务。四、 协同其他人员加强对临时收费的管理，以免跑、冒滴、漏的现象 发生。五、及时提醒年、月卡车主，对已到期或快到期的客户及时通知续缴费用，以免费用续交不及时影响车主进出。六、负责停车场内车辆刮碰的保险理赔事宜，及时有效地处理好停车场 内发生的车辆责任事故，做好解释与理赔工作并上报。七、负责公司员

5、工宿舍的各项费用缴交事宜，跟进在管项目的卫生保洁 管理，按时通知相关人员对垃圾进行清运。八、完成公司领导下达的其他工作任务。维修主管岗位职责一、.熟悉的掌握所辖项目各项设备设施运行情况，定期的进行巡查。二、完善维修部的各项管理制度，拟定年工作计划、岗位职责和各项 设备设施的运行记录并造册存档。三、拟定每月日常维修的申报，日常维修的零配件需记录在案并录入 电脑进行存档。四、对所辖项目的设备设施出现故障时应进行记录督促供应商进行维 修，安排人员进行跟进记录维修过程和更换零配件的情况。五、对更换的旧零配件登记录入电脑并向公司申请报废或由供应商回 收。六、制定所辖项目设备设施的年度、季度保养计划，并按

6、计划落实。七、对所辖部门的强弱电维修人员定期进行培训，确保安全生产。八、完善各项设备设施的标识标牌，责任到人，对于高危设备的管养 严格按照持证上岗。九、按时完成其他临时性工作任务。保安主管岗位职责一、拟定所辖区域内的安保计划、年工作计划、管理制度、各岗位工作 职责、培训计划以及奖惩措施并严格落实。二、对所辖区域内各岗位的收费情况进行分析、评估、采取相应措施以 防跑、冒、滴、漏等事项发生。三、严格要求各岗位工作人员按岗位工作职责落实到位，对新入职的人 员进行岗前培训。四、及时主动的了解、处理各类投诉性事件并记录存档以便于纠正提高 部门人员的工作素质。五、定期检查所辖区域内的各项消防设备设施并存档

7、记录，对不合格的 消防设备设施进行登记上报要求整改。六、加强安保队伍的建设管理，实行岗位责任制，控制人员流失率。七、采取有效的控制方法控制停车场内的车卡流失。八、按时完成公司下达其他临时性工作任务。保安班长岗位职责一、协助部门主管对所辖班组当值期间上岗执勤管理，督促当班人员 严格按照操作规程执勤。二、督促本班队员上岗执勤，详细如实地记载工作中遇到及处理的各 种情况，每天应向主管汇报一次。三、对岗位上发生的重大和突发事件，要采取应急措施，及时报警，通 知主管及相关领导。四、以身作则，做出榜样，做好新队员上岗培训工作，定时召开班务会, 及时传达公司的各项会议精神。五、积极配合主管开展各项工作，及时

8、将队员反映的各种信息向主管汇 报，并提供建设性的工作建议。六、及时传达、落实上级的指示精神和工作安排，保证本班队员按时上 岗，完成各项工作。七、掌握班组成员的思想动态，确保所辖成员的思想稳定，减少流失率。八、主管不在时，代理主管行使部门负责人职责尽职尽力带好本班组 成员，以免发生各类事件。九、完成公司下达的其他工作任务。停车场管理员岗位职责一、遵守部门的各项管理服务制度，统一着装上岗，佩戴工作牌，做好 值班班记录，认真填写交接班记录。二、负责对停入车库的汽车、摩托车及自行车的统一管理，服从部门主 管统一安排调度。三、负责按规定和程序对车库车辆的指挥和放行， 并填写车辆出入登记, 维持车库内的交

9、通和停车秩序。四、督促进出车库车辆减速行驶，禁止车辆鸣号，拒绝装有易燃、燃爆 和有剧毒或污染性等危险物品车辆进入车库。发现可疑车辆应及时报告并 随时做好记录。五、对车库内停放的车辆进行巡视、检查，保证车辆的安全，对车辆或 业主损坏车库内公共设施或其他车辆的，及时取证通知当班班长并要求责 任人按价赔偿。六、坚持原则，不准利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理七、如遇车库内发生紧急情况，应按紧急事件处理流程沉着有序地进行 处理并及时向当班班长或主管汇报。八、完成公司领导交办的其他工作任务。收费岗岗位职责一、按公司规定统一着装，佩戴公司工作证，保持良好的精神风貌， 按时上岗，不得迟到早退，接班

10、人员未到之前，当班人员不得离开岗位。二、在岗期间做好各项记录，定时整理收缴款、帐是否相符，不得收 钱不给票或弄虚作假。三、车辆进出场要迎来送往，收费时要唱收唱付，发生突发事件时应 及时通知当班班、队长并做好记录。四、保持岗亭内及周边的环境卫生，及时清理，创造一个舒适的工作 环境。五、禁止收取车主或客户的馈赠，出场时核对车卡与车辆是否一致， 对于无卡车辆出场需核对车主行驶证、驾驶证、身份证是否一致，问请原 因，做好记录，如有不符应立即向当班班、队长汇报，以防发生丢车事件。六、对于丢失或遗失车卡的车主按公司规定做好记录收取相应的保障 金，核对无误后才可放行。七、遇车主或客户对话前应敬举手礼，如因工

11、作原因无法敬礼的应保 持面带微笑和车主或客户进行沟通。八、下班后应立即把所收缴的款、帐核对后递交财务部，禁止钱、帐 私留过夜。九、及时完成公司下达的其他工作任务。监控中心岗位职责一、着公司统一制式服装，保持良好的精神面貌，负责中控室各类设施、 设备的运行管理。二、熟悉火警、匪警等紧急情况的应急处理流程，掌握消防主机的操作 规程，实时监控所辖范围的各项治安消防情况。三、通过监视系统观察公共设施、设备及人员行为，发现异常情况应通 知相关岗位人员及时跟进处理；四、定时对各类设备系统信号正常与否进行测试，协同工程人员定期对 消防中心的设备设施进行检测。五、当班期间做好中控室内各项设备设施的运行记录，无

12、关人员禁止进 入中控室，记录在岗期间发生的各项情况。六、详细记录车主来电的需求和上级部门的指示，及时知会相关人员进 行跟进处理;七、每天0: 006: 00期间每15分钟呼叫各岗位一次;八、完成公司下达的的其他工作任务。维修电工岗位职责一、熟练掌握各类电气设备操作，维修保养规程。二、服从工程主管的工作安排，保证按质完成工作任务。三、按照工程主管安排，依据维修保养制度内容要求对强电进行维修。四、严格执行岗位责任及安全责任，确保人身和设备设施的安全。五、发生事故时，维修人员应保持冷静，按照安全操作规程及时排除 故障，事故未排除时不下班，及时寻求相关人员排除故障，完成后编写事 故报告，交给工程主管审

13、阅。六、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录 上报工程主管，并尽快回到值班地点。七、按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。八、严格执行员工守则和公司规章制度，确保配电系统的正常运行。九、制定强电各设备系统的保养计划，并按计划实施月度，季度,年度 三级保养。十、负责所管辖系统的技术管理及预防性维修，制定设备定期检查维 护保养计划，并组织实施。十一、每天巡查设备，发现隐患及时汇报十二、完成上级交办的其它工作任务。弱电工岗位职责一、服从工程主管的工作安排，保证按质完成工作任务。二、按照工程主管安排，依据维修保养制度内容要求对弱电进行维修。三、严格执行岗位责任及安全责任，确

14、保人身和设备设施的安全。四、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上 报工程主管，并尽快回到值班地点。五、制定弱电各设备系统的保养计划，并按计划实施月度，季度,年度三 级保养。六、负责所管辖系统的技术管理及预防性维修，制定设备定期检查维护 保养计划，并组织实施。七、弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。八、对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。九、对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。十、参加应急抢修，配合其他工程人员工作。十一、对外单位弱电施工布线等进行监控。十二、每天巡查设备，发现隐患及时汇报。十三、完成公司领导下达的其他工作任务保洁员岗位职责一、尊重领

15、导，服从分配及管理，自觉履行工作职责，严格遵守单位的 规章制度和有关劳动安全纪律。二、公司各区域垃圾篓每日清倒一至二次， 更换垃圾袋，要求无外溢物。三、卫生间每日要清扫，并随时保洁，要求地面干净，无异味，无蚊蝇。四、地面、沙发、茶几等每天上班前必须打扫一次，因会务需要，应按 办公室要求，做到随时打扫，保证公司所有区域的清洁。窗玻璃、境框奖 匾等每月至少擦一次。五、书橱及陈列品每月至少擦试一次，保持书籍资料以及陈列品摆放整 齐，无浮尘。六、节约用水、用电，爱护公用设施，保管好保洁用品，发现地面渗漏、 管道堵塞损坏等应及时向保洁主管汇报。七、上班时间严禁未经批准私自外出或提前离岗。八、热爱自己的本

16、职工作，能吃苦耐劳，不怕脏、不怕累，全心全意的 投入到自己的本职工作中。九、如有必要，应自觉帮厨，协助炊事员搞好厨房工作。四、管理部工作流程图集团公司财务部营销部1拓展项目确定项目，签定 合同，设计、施工现场管理人员参 与运营部成本核算I现场管理方案，项 目收益测算，筹备I验收收入投入运营1 1 回收成本第13页共36页现场管理现场管理部财务核对现金、系统数据当天核查、核对项目主管项目主管项目一项目二1丄项目三项目四%1f'项目五项目六项目七L 项目八I项目九LJJ丿注：以上流程图是根据公司今年战略发展规划制定，因目前不了解产品及各项目的实际情况，暂定以上流程，如有不妥之处敬请公司领导

17、指正'五、设备设施维修保养操作规程公用设备设施维护保养基本要求一、公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行,“ A'表示需要检查；“ B”表示需检查并记录，空白表示不必检查。、检修类别 设备名称'、每日巡杳周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月高压环网柜、变压器ABBB配电室内的配电柜BBBBB动力柜、电表箱ABB电力电缆B防雷接地B发电机BBBB生活水泵及控制柜BBBB生活供水管网ABB雨水泵、污水泵及控制箱ABBB排污管网、化粪池AB泳池设备（运行期间）BBBB灭火器B电梯BBBBB电讯系统ABBBB红外报警系统闭路监控系统ABB车场门禁系统住户

18、对讲系统电子巡更系统ABBB居家报警系统AB清洁绿化设备BBB消防系统（水、电系统）ABBBBB公共设施（如康体设施 等）ABBB注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际 情况进行，须保证每年至少一次全面检修。二、公用设备设施预防性维护通用规定（一）设备检修等级分类：1. 日检：属巡视检查维护。检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等 现象，记录设备运行参数，确认设备运行状态是否正常；2. 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患 部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行；3. 季（半年）检：属于维护性修理。对设备进行清洁、调校；4. 年检：属

19、于恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应 着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装 置；5. 大修：属于彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调 试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合项目发展的需要进行 技术改造。6. 设备负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经职能部门经 理审核后执行，如有维保单位的应上报公司批准执行；7. 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理；8. 设备大修：设备大修方案提出后，报工程管理职能部门审批并备案。 设备鉴定标准将参照国家相关行业标准进行验收。（二）各项目应建立设备（工具）汇总表和设备

20、管理档案或设备管 理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在设备 /设施保养维修记录表中记录。1. 对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，部门应有适量的储备， 确保突发故障的及时处理。2. 设备负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），部门负责人需到现场指挥、协调、组织。3. 工程管理职能部门每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点 抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。4. 维修部需要编写本部门的公共设备设施年度检修计划，并在每年 十二月十五日前上报公司职能部门审批并严格执行，如有变更应提前一周

21、 向公司职能部门报批。5. 维修部应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设 备运行状态。6. 设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建 立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、 日常更换的重要零配件、故障现象描述等。7. 对外购置的设备由设备负责人负责验证，重要设备则由部门负责人 会同专业职能部门专业工程技术人员组织验证并填写设备验收报告， 验收中发现的问题应及时与采购及成本管理职能部门联系，直至最终解 决。验收完毕，由仓管员办理入库建帐手续。8. 设备设施维修养护记录说明1 ）项目负责人或助理每月巡查情况记录在 设备/设施检查记录表

22、中' 日、周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在设备 /设施保养维修记 录表中予以记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路 的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在设备台账中给予记录。（此处加界定）突发性故障的抢修应填写突发事件处理记录表报相关部门。2 ）对于电梯、消防等服务供方在保修期内对设备的定期保养及故障的处理，必须按规定做好记录，每月需评估，并填写供方工作评估报告。9. 电梯序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1轿厢及前室每日1 检查轿厢选层按钮，电梯前室召唤按钮外观是否完好，是否能正常传 送信号。2 检查轿厢和电梯前室楼层显示器是否完好，指示是否正确。3 检查外

23、门及门套有无变形，门缝上、下间隙是否一致。4 检查门框地槽有无异物，门扇启闭是否灵活。5 检查轿厢内照明、风扇、对讲系统等辅助设施是否齐备、完好。6 清洁轿厢内部及层门，更换地毯。1 配套设施正 常、齐备。2 .外观整洁。3轿厢各活动 部分动作灵 活，运行安全、 可靠。每月协助、跟踪分包单位人员维修更换损坏的部件或进行维护保养。具体 内容如下：1 定期调整门扇，使门缝上下间隙一致，牢固自锁。2 及时更换照明灯具，清洁灯具防护玻璃。3 检测对讲系统，使其与监控中心保持通讯畅通。2机房及设备每日1 检查警示牌及各种规章制度是否清晰、整洁和齐备。2 检查机房各种配套设施及专用工具是否齐备、完好。3

24、.检查机房有无漏水，曳引机有无漏油、漏电现象。4 牵引钢丝绳上平层线是否清晰。5 检查配电柜及控制柜是否清洁，指示灯是否正常，柜内电器设备有无 过热现象，工作时有无异响。6检查分体空调运行是否正常。1 机房清洁， 通道畅通。2 机房干燥， 温度适中。3 曳引机工作 正常。每月1 协助、督促分包单位人员清洁、整理配电柜、控制柜内线路，清洁曳 引机及安全钳，紧固接线端头，改善插接件连接效果。半年1 对曳引机安装支架、支承座及接地线进行清洁、除锈、油漆。每年1 协助年检专业人员对电梯各系统进行一次安全检测。3厢顶设施每日1 检查轿厢顶照明设施是否正常、有无杂物。2 检查各配套设备安装是否牢固，有无松

25、脱现象。3 .检查滑轮（槽）与滑轨接触是否良好，接触面是否光滑。4 检查各保护开关是否灵敏、可靠。1 安全开关灵 活有效。2挡遮板准确 控制轿厢平 层。每周1 由分包单位人员对轿厢顶清洁除尘，紧固各安装镙栓及接线端子。半年1 协助、督促分包单位检查开门机构，调整间隙，加注润滑油。2 协助、督促分包单位对轿厢设备支架除锈、油漆。3 协助、督促分包单位检查清洁轿厢挡遮板及发射信号灯。4井底设施每周1 检查井底照明、安全开关是否正常。2 .检查井底有无杂物、油渍及积水。3 检查井底各辅助设施是否齐备、完好。1 井坑内无积 水、无杂物、无异味。2 限位开关灵 敏可靠。3缓冲器工作 状况良好。每月1 定

26、期清除井底杂物污渍及积水，维护照明设施及安全开关，紧固接线 端头。2 对井底设施进行清洁、除锈、油漆。3 坑底有排污泵的，测试其工作性能。半年1 协助、督促分包单位检查缓冲器受力情况，判断钢丝绳延展率。2 协助、督促分包单位根据电梯运行情况调整限速器张紧轮间隙。3 协助、督促分包单位检测限位开关，保证灵敏可靠。4 协助、督促分包单位检测对重设施，保证其运行稳定性。10. 消防报警系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1消防主机每日1 机柜清洁。2 .检查指示灯是否正常亮。3 .检查显示屏是否显示正常。4 .检查操作键盘是否能正常操作。5从显示屏上检查各回路运行情况是否正常，如有故障点、警告点

27、，查明地址，及时处理。1 .外观清洁，无损伤。2.开机时绿色灯亮，报警时 红色灯亮。3 .回路卡输入电压为36VDC。4.显示屏正常显示，能正确 显示、打印、报警情况。5 能正确进行报警控制。半年1 感知器进行加热、喷烟试验以检查整个系统的运行情况。每年1 清洁柜内各卡。2 整理柜内电线，紧固接线头、插接头。3 .检测各卡电压。2联动柜每日1 机柜清洁。2 对柜上所有指示灯进行试验，看能否正常亮。1 外观整洁，无损伤。2 正常时电源指示灯亮，报 警时相关联动部分指示灯 亮。3.报警时能准确联动相应设 备。半年1 进行系统试验检测联动柜是否正确联动。每年1 清洁柜内各卡。2 整理柜内电线，紧固接

28、线头，插接头。3 .检测电源的各卡输岀电压。3烟、温感知器每日1 .检查外观是否整洁。2 检查安装是否牢固，有无松脱现象。1. 感知器输出输入电压均为36VDC。2. 单一回路线路总电阻不超每月1 抽取5%感知器试验以检查能否正常报警。每年1 检测感知器底座输入输岀电压是否正常。2 检测感知器线路的电阻、电容是否正常。3 清洗感知器腔室。4 紧固线路接头。5 逐个试验感知器以检查能否报警。过15Q，电容不大于0.5 g F。3 外表清洁，内腔室干净无 尘。4 底座牢固，安装倾角不大 于45度。5 火灾时能正确报警。4无源介面每日1 清洁表面。2 检查线路是否有松脱现象。3 检查盒盖是否盖好。1

29、 外表清洁，线路整齐，接 线头接触良好。2 输入、输岀电压应为36VDC。3.四个端口正常时应为开路 状态。每年1 整理线路，紧固接头。2 检测输入、输岀电压，检测四个端口是否开路。5有源介面每日1 清洁表面。2 检查电源、电池是否正常。3 检查电路接头是否有松脱现象。4 检查盒盖是否盖好。1 外表清洁，线路整齐，接 线头接触良好。2 输入、输岀电压应为36VDC。3. 四个端口正常时应为开路 状态。4. 电池正常电压为 12VDC。每年1 整理线路，紧固接头。2 检测输入、输岀电压，检测四个端口是否开路。3 更换失效电池。6警铃每日1 检查外观是否清洁完好。2 检查安装是否牢固。1 外表清洁

30、，安装牢固。2 报警时能正常响铃。半年1 检查线路是否连接良好。2 抽取不低于5%警铃，测试能否正确响铃。每年1 逐个测试能否正常响铃。序号项目名称周期巡视维护要点质量标准7手动报警器每日1 检查外表是否清洁。2检查安装是否牢固，有无破损现象。1.盒体牢固、整洁。2 线路接头接触良好。3 手动时能正确报警。每月1 固定底座，更换破损玻璃。2.检查线路是否接触良好。3抽取不低于5%的手动报警器，测试能否正确报警。每年1 逐个测试能否正常报警。8排烟阀每日1 检查排烟阀以及控制器是否安装牢固。2检查手动是否能迅速打开。1.阀门、控制器安装牢固。2 阀门翻板开、闭到位。每年1 检查控制器内微动开关是

31、否能正常动作。2 检查控制器机械部分是否动作准确，有无卡死。3 检查控制器控制阀门的钢丝绳是否有锈蚀和断裂。4.检查阀门翻板是否转动灵活。5 对可动机械部分及钢丝绳上油。6逐个测试，看是否可靠动作。3.控制器动作灵敏，线路良 好。4火灾时能准确打开排烟 阀。9排烟风机每日1 清洁风机表面灰尘。2检查风机运行是否有振动、异味、异响。3检查控制箱是否清洁，有无异常情况。1.风机、控制箱整洁、牢固。2 报警时能准确启动。3.机械部分运转正常。4 润滑油足够。每年1 紧固风机各机械部位及支架。2.对风机电机轴承加油。3测量电机绝缘电阻。4.检查控制电路、接头、触头，整理线路。10正压风机参见9参见9参

32、见911消防广播电话每日/月1检查主机柜及现场各喇叭、对讲电话机是否清洁、牢固。2. 检查广播话筒、喇叭是否有杂音。3. 每月检查主机与各楼层电话机是否一一对应，通话是否 清晰。1 .外表清洁。2. 广播声音清晰，音量适中，楼层准确。3. 电话声音清晰，楼层准确。每年1 清洁主机内各电路板，整理柜内线路。2 处理各接线端子。3 对松脱、虚焊的接点重新砂光焊接。4 对现场电话机、喇叭接线进行紧固。12紧急疏散灯每日1 检查外观是否清洁。2 检查荧光显示屏是否清晰。3 检查工作状态是否正常。1 有电时，亚亮度工作。2停电时，高亮度工作。每季1.检查电池是否失效。2 荧光显示屏是否正常。13喷淋泵

33、消火栓泵 喷淋稳压泵消火栓稳 压泵参见供水系统参见供水系统参见供水系统14水流开关每日1 检查水流开关是否完好、无损。2 检查电线接头有无脱落，电线有无破损、断线情况。3 检查喷淋水管压力是否正常。1 管道内水一旦流动，水流 开关即动作，将信号正确反 馈到消防主机。每半年1 紧固水流开关接线盒内接头。2 检查开关是否动作，启（闭）是否灵敏。3 检查管路有无漏水现象。序号项目名称周期巡视维护要点质量标准15喷淋头即时1. 更换破损喷淋头。2. 对漏水部位进行密封处理。1 .喷淋头温度超过（6870 C ）时，喷头玻璃破碎， 水流喷射而出。每日1 检查外表是否完好，有尢漏水现象。17消防箱每日1检

34、查箱体是否清洁完好无损。2检查箱内水带、水枪、水管、小锤、按钮是否齐备完好。3检查箱门封签是否完好。1 箱内阀门开闭灵活，无漏 水。2. 水管、水带、水枪、小锤、 按钮、指示灯齐全完好。3. 击碎报警按钮玻璃应能启 动消火栓泵。4 箱门封签完好。每月1 处理箱内阀门、水管漏水、锈蚀情况。2 清洗、晾干水带。3检查电线接头、按钮、指示灯是否正常。18电接点压力表每日1 检查外表是否清洁，有无损坏现象。2.检查线路是否整齐，有无破损、松脱现象。3 检查阀门是否打开，有无漏水现象。1 外观整洁，线路整齐，连 接牢固。2.管道内压力超岀设定范围（0.120.2Mpa）时，电接点压 力表可靠动作，控制喷

35、淋（消 火栓）稳压泵。每半年1 紧固线路接点。2检查电接点压力表触头有无灼伤、烧蚀。3测试电接点压力表能否可靠动作。4.校验电接点压力表。19湿式报警系统每日1 检查外表是否清洁，有无损坏现象。2.检查线路是否整齐，有无破损、松脱现象。3 检查阀门是否打开，有无漏水现象。1 外观整洁，线路整齐，连 接牢固。2 除喷淋管道水流波动外，湿式报警阀动作并延迟15秒 后，压力开关能将信号反馈 到消防主机。每半年1 紧固线路接点。2 测试压力开关能否可靠动作。3喷淋末端试水或喷淋头炸开后，湿式报警阀能灵活打开。11. 气体消防系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1七氟丙烷气体消防每日1.检查控制箱指

36、示是否正常，绿色指示灯是否亮。2 检查手、自动转换器及紧急释放装置是否正常。3检查启动氮气瓶压力及储气瓶压力是否正常。4 检查警灯及警铃是否完好。5检查气体房内应急灯具是否完好。6 检查温、烟感知器是否良好。1 警铃、警灯完好， 使用正常。2信号反馈灵敏、准 确。启动瓶、储气瓶 气压正常。3.系统在火灾发生时 能准确、及时报警和每周1.检测启动氮气瓶及储气瓶压力。每月1 清洁控制箱及转换器，紧固各接线端头。2检查电磁阀，紧固接线头。启动灭火。半年1 清洁喷嘴，保证无异物阻碍气体释放。2随机抽取5%的感知器进行试验，检测信号是否能及时准确反 馈到消防监控室，同时消防警灯是否亮、警铃是否响，电磁阀

37、是 否动作。3紧固管道连接件，对系统进行除锈、油漆。每年1.对全部感知器进行试验，检测其灵敏度。2二氧化碳气体消防每日1.检查控制箱各种指示灯是否显示正常。2检查气瓶安全插销是否正常。3 检查警铃是否正常，重量杠杆行程开关是否正常。4检查气体房内正常和事故照明是否完好。5.检查温、烟感知器是否良好。1 控制器及消防主机 反馈信号显示正常。2 配套设施良好。储 气瓶压力正常。3.系统在火灾发生时 能准确、及时启动报 警。每周1 巡视气瓶重量杠杆是否平衡，信号反馈行程开关是否牢固。2清洁控制箱，紧固控制箱内及警铃、行程开关、电磁阀等设 备的接线端头。半年1 清洁喷嘴，保证无异物阻碍气体释放。2随机

38、抽取5%的感知器进行试验，检测信号是否能及时准确反 馈到消防监控室，同时消防警灯是否亮、警铃是否响，电磁阀是 否动作。3紧固管道连接件，对系统进行除锈、油漆。每年1.对全部感知器进行联动试验，检测其灵敏度。3干粉灭火器每日1 检查灭火器箱（架）是否完好无损。2 检查灭火器压力指针是否在绿色范围内。3 检查标志牌及合格证是否完好无损。1 灭火器设置位置合 理，便于随时取用。2整洁、美观，各种 标志齐全。3 保证灭火器能随时 投入使用。12. 供配电系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1高压环网柜每日1 检查设施编号是否明确、整洁，指示灯是否完好。2 外观是否清洁无尘，标志牌、锁是否齐全、完好

39、。3 各种制度是否齐全，事故照明、消防设施是否齐备、无故 障。4 .检查内部有无异响。1 房内清洁、干燥，温、 湿度适中。2指示明确，配套设施齐 全。3高压环网柜维保时间1每年1与供电局联系停电开箱检查，紧固接线端头，维护操作机 构。2 配合供电部门专业人员测试线路避雷器。小时/台。4 操作机构灵活、完好。2变压器每日1 检查变压器运行温升是否符合本变压器铭牌标准。2 检查防护网、防护门是否上锁。3 检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。4 检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。1 房内清洁、干燥，温度 不能超过40C。2变压器运行正常，各参 数正确，无过热异响现象。每周1 检查变压器

40、高低压接线有尢过热、打火现象。半年1 停电清扫变压器，更换坏的瓷套管及紧固件。清洁、打磨 接线端头，正确接线，紧固接线螺栓，使其接触良好。每年1 检查接地线，检测变压器绝缘电阻及接地电阻并做好相应 的工作记录。3低压配电系统每日1 检查低压系统各柜箱编号是否清晰、明了，指示灯显示是 否正常，外观是否清洁，显示仪表是否完好。2 配电房内是否清洁、整齐，、维修通道是否畅通，各配套 设施是否完好无损。3检查柜箱内电器元件有无过热，接线头有无打火现象，运 行时有无异常响声。4 .查看母线电压是否稳定在 380 (1+10%) v内，偏差较大 时调整变压器分接头的位置。1 保证供电连续性。2 计划性停电

41、提前2天通 知业主，临时性停电及时向 业主说明原因。3 .配套设施及警示牌齐备。4 .电容投放正常。COS >95%。5低压配电柜维修保养时间半小时/台。每月1 定期整理柜、箱二次线路，紧固各接线端头。半年1 检查开关主触头，对有灼伤、烧蚀的触头予以打磨光滑或 更换，提高接触效果。2 检查、清洁母线组，及时更换破损的固定瓷瓶，紧固连接 镙栓。每年1 检测柜箱内线路相间绝缘与接地电阻。2 检测系统内电气及机械联锁装置的性能。4电缆沟、竖井每日1 .检查电缆及电缆桥架有无过热现象。2 检查电缆沟电缆托架及桥架有无损坏、锈蚀现象。3 .检查电缆沟及竖井有无虫鼠害、杂物和积水。1 .沟内无积水、

42、杂物、虫 鼠害。2 竖井内无杂物、蛛网， 维修空间足够。每月1.清理电缆沟及竖井内杂物，对其进行消杀。每年1.及时维修损坏的电缆托架、桥架。2 .对电缆托架除锈、油漆。5发电机组每日1 检查运动部件是否牢固。2 .检查机体有无漏水、漏油、漏电现象。3 .检查冷却水、机油、燃油是否充足。4 检查畜电池电解液是否充足，电压是否正常。1 长期处于自动状态，随 时能正常启动。2 .发动机每月试运行二次， 每次运行10-15分钟，应急 照明灯每周测试一次。每月1 定期整理控制柜内线路，紧固各接线端头。半年1 更换滤清器芯子，有损坏及时更换。2 测试机组接地电阻。每年1 检查皮带磨损情况及时更换。6母线槽

43、扦接箱每周1 检查箱内接线头有无打火现象。2检查母线槽插接位置温度是否过高。1 接线端头无打火、变色。2 接线端头固定螺栓牢固。半年1 停电清洁箱内外及母线槽。2 停电紧固各接线端头。3 测量绝缘电阻、补刷槽箱内外油漆。7低压配电柜每周1 检查箱内各自动开关运行情况。2 打开面板检查接线头有无打火、变色现象。3 .清洁箱体。1 自动开关工作正常，箱 内外无焦糊味。2 各接线端头接触良好。半年1 打开箱内面板，紧固自动开关上下端接线端头。2 补刷槽箱内外油漆。8强电自动切换柜每周1 检查箱内接触器端头有无发热、变色情况。2 清洁箱体。1.电源切换灵敏，箱内无 异味。2 箱内触点接触良好，无 过热

44、、打火现象。半年1 紧固接触器各接线端头、测试双电源切换的可靠性。2 补刷槽、箱内外油漆。9公共照明每日1 工程技术人员按责任区巡视机房、公共通道等公共照明系统、及时维护损坏线路，更换损坏灯具。1照明灯完好率达 99%以上。2 开关工作正常。半年1 在不影响正常使用的情况下，每半年检修一次照明主线， 测试线间及对地绝缘电阻，发现问题及时处理。10泛光灯每周更换损坏灯具及护罩，维修损坏线路、清洁灯罩，紧固安装 螺丝。1 整洁，美观，能正常发 亮。2 开关工作正常。半年1 检修主线，测试线间及对地绝缘电阻。2 补刷罩体油漆。3 检修开关箱、灯具，处理各接线头。8供水系统序号项目名称周期巡视维护要点

45、质量标准1生活泵 消防泵 喷淋泵 稳压泵每日1 检查电源及控制系统是否正常，水泵运转部分是否润滑良 好。2检查水泵运行时是否平稳，有无异响，电源指示有无波动。 3 控制箱清洁，检查标志是否完好无损。4,启停机时检查盘根滴水是否超标。1. 设备整洁，标志明 显。2. 运行时盘根滴水不 得超过2030滴/分 钟，停机时不得有滴 漏水现象。3. 保证24小时供水。每周1 清洁配电柜，紧固接线端子及电机接线头。每月1 检查盘根及机封磨损情况，更换盘根或机封0形圈。半年1 调整联轴器间隙及同心度，更换磨损的弹性块（柱）。2 测试电机绝缘，更换轴承，加注润滑油，对设备外观进行 除锈、油漆。4.能正确自动启

46、动。每年1 检查密封环及叶轮等运转部件磨损情况，及时更换损坏部 件。2供水管道每日1 检查管道有无渗漏水及锈蚀情况。2 检查各阀门是否启闭灵活，有无渗、漏水及锈蚀现象。3 检查管道系统各标牌是否清晰、准确、完好。1 管道无渗、漏现象。2.外观整洁，保护漆 颜色一致。3阀门启闭灵活，无 滴漏水现象。半年1 紧固管道托架及固定支架，对管道及支架阀门进行除锈、 油漆。每年1 修补、更换损坏的管道及阀门。3水管辅件每日1 检查水锤消除器是否灵活可靠，接头有无渗漏水。2 检查管道伸缩管是否完好，有无渗漏水。3 检查各配套设施安装是否牢固，有无松动及渗漏。1 启、停水泵时无水 锤冲击声。2.外观整洁。标志

47、色 鲜明，无渗漏水。半年1 清洗止回阀及水锤消除器内部，保证无堵塞、锈蚀。2 检查管路伸缩管，如有开裂渗漏水现象及时更换。每年1 紧固各配套设施连接镙栓，更换密封胶垫。4水池、水箱每日1 检查水池、水箱挂锁是否完好，防虫网是否完好无损。2 检查水池、水箱有无杂物、污垢。3.检查水池、水箱水位控制是否正常。1 .无渗漏水及跑水、 缺水现象。2 水池、水箱清洁， 无异味。3 防护设施齐全。4.清洗水池、水箱时 间约为一天。半年1 对水池、水箱进行一次排污，投放漂白粉消毒。投放比例 为（3-5） g/m3，并记录。2 调整干簧管或浮球阀，使水位控制保持正常。3.检查各阀门启闭是否灵活。4维修及更换损

48、坏的挂锁及防虫网。5对箱门（盖）及配套管路进行除锈、油漆。6 清洗水池、水箱一次后加药消毒，并取水样送检（分包给 具备专业资质的单位实施此项工作）。13. 排水系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1排污泵每日1 检查控制箱外观是否清洁，指示灯显示是否正常，转换 开关是否处于“自动”位置。2 检查污水井内水位是否正常及有无杂物。1 污水井无溢流现 象，附近不能有大面 积积水。2.排污泵能根据污水 井液位情况自动排每周1.清洁控制箱，手动、自动试验各一次，检测效果。每月1 冲洗积水井壁及水泵托架，清除积水井内杂物及淤沙。半年1 检查电机防水性能及绝缘性能，清洗止回阀，必要时更 换止回阀胶垫。污

49、。每年1 检修水泵，检查口环及叶轮等运动部件磨损情况，及时 更换损坏部件。水泵泵体内部及配件除锈、油漆。2 各阀门解体清洗、除锈、油漆，电机、泵体及托架除锈、 油漆。2雨水排放系统即时1.暴雨时及时巡视排水通畅情况。1.保证天面及平台无 大面积积水。2保证各雨水沟、井 无溢流现象。每月1 检查天面及平台地漏是否完好无损、有无杂物堵塞。2 更换或维修损坏的地漏、雨水蓖子，保证排水空间。3 .清除地漏、排水沟、雨水井内杂物。4.检查井裙、井盖是否完好，井盖开合是否方便，爬梯有无 腐蚀、锈迹，安装是否牢固。每季1 清除雨水井、沟内淤泥，对井盖及检查口、雨水蓖子等 除锈、油漆。2 检查雨水竖管，有损坏及托架松脱时及时维修更换。3生活污水系统每月1 检查污水主管和支管、污水井是否畅通。2.冲洗污水井，清除杂物。1.保证卫生间排水畅 通。2污水井、化粪池无 溢流现象。每季1 详细检查污水井、化粪池，有问题及时处理，并对井盖 及检查口除锈、油漆。14. 安防监