红光镇竞品项目

1、l郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻。l截至2011年，郫县已形成三横六纵一圈的城市交通网络体系和一刻钟经济圈，国道317线、成灌高速、成都绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北。l在新一轮成都市域城镇体系规划中，郫县被确定为成都七个卫星城之一，作为成都重要经济组成部分，将向西扩展建设成成都西部新中心城市。郫县概况郫县概况2013全国中小城市百强县市公布，郫县位居46位；郫县荣获“2013年十大休闲小城”称号；在首批国家知识产权强县工程示范县（区）遴选中，郫县以综合排名位列全国第九位的创新力，跻身全国首

2、批阵列。郫县幅员面积4375平方公里，下辖郫筒、唐昌、犀浦、安德、安靖、红光、友爱、唐元、古城、合作、新民场、德源、团结、花园、三道堰15个镇、36个社区、261个行政村。郫县概况郫县概况郫县主城区龙湖时代天街商圈中海国际商圈犀浦商圈红光商圈中铁银杏广场郫县商业概况郫县商业概况商圈分析商圈分析l 成都西区成熟商圈为郫县新城商圈，已经成为成都西区规模最大、业态最为丰富、配套最为完善的成熟商圈。l 中海国际商圈依托沃尔玛超市和影院，打造片区商业中心，成为区域内待成熟商圈。l 龙湖时代天街依托高新区富士康、电子科大校园经济和龙湖商业资源打造130万方超大体量的西区商业中心。郫县商业概况郫县商业概况郫

3、县商圈郫县商圈郫县商业形态多为临街底商、开郫县商业形态多为临街底商、开放式商业街等商业形式，档次较放式商业街等商业形式，档次较低，管理不到位，商铺租金差异低，管理不到位，商铺租金差异性极大，以东南西北四大街交汇性极大，以东南西北四大街交汇处为中心，商铺租金最高，逐渐处为中心，商铺租金最高，逐渐向四周递减。目前郫县新增商业向四周递减。目前郫县新增商业体量庞大，多以商业综合体的形体量庞大，多以商业综合体的形式呈现，区域内竞争较大。式呈现，区域内竞争较大。郫县商业概况郫县商业概况犀浦商圈犀浦商圈犀浦是郫县发展较好的乡镇之一，新增项目众多，犀浦是郫县发展较好的乡镇之一，新增项目众多，商业形态多为商业综

4、合体、临街底商以及商业街商业形态多为商业综合体、临街底商以及商业街等商业形式，数十万方的商业集中呈现，竞争十等商业形式，数十万方的商业集中呈现，竞争十分激烈；地铁二号线的终点站设在犀浦，地铁口分激烈；地铁二号线的终点站设在犀浦，地铁口附近的商铺和租金价格都普遍较高，便利的交通附近的商铺和租金价格都普遍较高，便利的交通和优越的地理位置吸引了大量周边以及成都的投和优越的地理位置吸引了大量周边以及成都的投资者和购房者。资者和购房者。郫县商业概况郫县商业概况红光商圈红光商圈 红光镇红光镇商业形态多以社区底商、商业形态多以社区底商、商业街为主，档次为中低端，商业街为主，档次为中低端，商商业以广场路最为集

5、中，经营状况业以广场路最为集中，经营状况较好较好，凭借区域内几所高校，带凭借区域内几所高校，带动了商圈经济的发展，动了商圈经济的发展，区域内商区域内商业综合体项目较少，目前最大的业综合体项目较少，目前最大的综合体为龙城国际项目。商铺租综合体为龙城国际项目。商铺租金价格以学校附近最高。金价格以学校附近最高。小小 结结 郫县地处成都西区产业配套服务区，地理位置优越，交通便利，发展潜力巨大 郫县经济发展迅速，综合实力较强，人均消费水平不断提高，有利于商业的发展 郫县商业地产发展较快，新增体量巨大，区域内竞争激烈，走差异化路线是在激烈竞争中突破的关键 商业形态多以临街底商和商业街为主，档次都较低，随着

6、消费需求的不同，合理定位十分重要 红光镇的商业综合体项目较少，多以社区底商和商业街为主，开发商业综合体有明显优势项目概况项目概况项目位于郫县红光镇广场路与港通北项目位于郫县红光镇广场路与港通北四路交汇处，项目三面临街，临街面长四路交汇处，项目三面临街，临街面长达达500500米，展示面佳。米，展示面佳。项目商业分为独栋商业和住宅底商两项目商业分为独栋商业和住宅底商两种，既适合大中型餐饮、娱乐业态，同种，既适合大中型餐饮、娱乐业态，同时还有兼顾了零售及社区配套业态，总时还有兼顾了零售及社区配套业态，总面积面积20710.5720710.57，体量适中。，体量适中。 有一条商业内街，临主干道的独栋

7、商有一条商业内街，临主干道的独栋商业与社区底商可以形成有效地呼应，形业与社区底商可以形成有效地呼应，形成聚合效应。成聚合效应。产品分析产品分析独栋商业：独栋商业：一层：原有商铺一层：原有商铺1010间。间。问题：问题：1) 1) 商铺划分没有充分考虑口岸价值；商铺划分没有充分考虑口岸价值；2) 2) 临内街面商铺面积过大。临内街面商铺面积过大。二层：原有商铺二层：原有商铺1 1间间问题：面积过大，总价过高。问题：面积过大，总价过高。临街商业：临街商业：问题：问题：1) 1) 剪力墙过密，影响业态规划，不利于后剪力墙过密，影响业态规划，不利于后期装修；期装修；2) 2) 开间进深比过大；开间进深

8、比过大；3) 3) 异形铺、大肚铺较多；异形铺、大肚铺较多；产品分析产品分析解决方案：解决方案：一铺一推荐一铺一推荐 临街底商进行产品优化：原则上尽量避免异形、面积过大、临街底商进行产品优化：原则上尽量避免异形、面积过大、使用率低的商铺出现；使用率低的商铺出现；对剪力墙过多，使用率过低的商铺进行合并销售；对剪力墙过多，使用率过低的商铺进行合并销售；对剪力墙过多的又不能合并或切割的商铺进行引导销售，对剪力墙过多的又不能合并或切割的商铺进行引导销售，赋予其多样性的使用可能；赋予其多样性的使用可能；对现有商铺进行对现有商铺进行A A、B B、C C销售难易的划分，通过不同阶段不销售难易的划分，通过不

9、同阶段不同策略对待，通过挤压和强推实现销售；同策略对待，通过挤压和强推实现销售；一铺一推荐：一铺一推荐：对面积较大、户型异形、剪力墙较多的商铺进行专门的用对面积较大、户型异形、剪力墙较多的商铺进行专门的用途及设计规划，体现商铺使用价值。途及设计规划，体现商铺使用价值。 划铺原因划铺原因1.本项目的独栋商铺单个面积偏大，导致总价过高，不利于销售2.消防通道通畅性较差，异形铺使整个商铺利用有限。划铺原则划铺原则l商铺尽量划小，以降低总价，保证较高的单价；l保证消防通道畅通；l保持主入口的宽大，并且通道通畅；l压缩不必要的公共区域与过道宽度，以增加可售面积，降低公摊率；l降低单个组团的铺量，增加转角铺，有利于后期分组团推售，便于后期销售控制；l独栋以2栋、3栋、社区底商以8栋、10栋为例，商铺一划为二独栋划铺方案建议独栋划铺方案建议2栋临街商铺划法建议：1F商铺面积在60.4m2-112.89 m2 之，且开间、进深比为1：1，1:2建议将其一分为二，控制面积更有利于后期销售。划铺后商铺可售数量增加，商铺面积在30.2m2-112.89m