俊城国际产品设计建议书

1、烟台俊城国际项目产品设计建议书2008年1月目录2一、市场调研情况初步分析二、 客群定位 .三、 项目整体设计建议.1 1、各分区整体定位 .1.11.1 项目整体分区:1.21.2、各地块优劣势分析1.31.3、分区定位2 2、 整体规划设计建议3 3、 各分区产品搭配建议4 4、 立面风格建议 .四、A A 地块设计建议.1 1、产品配比.1.11.1 低层1.21.2 多层1.31.3 高层2 2、户型设计建议3 3、 细节处理4 4、 A A 区配套一、市场调研情况初步分析2.12.1 户型设计总体原则2.22.2 低层户型设计原则2.32.3 多层户型设计原则10102.42.4 高

2、层户型设计原则1010101011113经过对周边项目的调研，我们对本区域市场特点有如下几点总结:4“南部新城”区域市场销售价格在均价4000-50004000-5000 元/ /平米不等;区域市场主力户型集中在70-9070-90 平米左右，以二居室为主;区域内户型设计较为单一，户型创新较少;（5 5）、区域内项目品质多较为平庸， 未出现具有引领区域市场能力的项目;二、客群定位项目整体形象定位于综合品质高的学院派人文社区。考虑到项目的开发周期有可能相 对较长，应通过区分不同物业类型、物业品质、总价范围，以满足不同档次的客户需求。因 此项目的客群定位不是一成不变的，应该结合开发计划进行合理调整

3、，逐步走高。项目主要客群定位为:原当地居民；（项目前期及后期的主要构成人群） 中高学历青年；（项目热销期核心客群） 投资客户；（项目热销期核心客群）ITIT 及娱乐从业者；（中后期随商业的衍生客群）教师及二次置业；（本区高端产品的购买者，中期主要客群）（客群集中于烟台地区，外地客户购买量视未来烟台开放程度决定）而在进入成熟期后，项目的吸引力将辐射更大范围，项目所针对的目标客户也将从南城 逐渐向芝罘区甚至整个烟台市扩展。(3(3 )、市场主流总价在 35-5035-50 万元左右;(1(1 )、(2(2 )、5项目整体设计建议1 1、 各分区整体定位项目整体分区:如下图，项目主要由AB B、C

4、C 三区及部分公建组成tr. .4.n.-.寸L 匚二记皆百L_:f亠;g L j二3：二22二*Im Lxi=】J 亠Fr总亦:53二汀Lilcc,:Ji俘空si-Tinir 二4-叱.-*-.尸二三 :y，了*F-二:户 u：丄先 A .-r- e* L-. .S据；软蹲，箱淨妝:匕:-.J,-.J,WKyIVIV r&j_iir&j_-二 gig、PfL1.21.2、各地块优劣势分析A A 地块: .*K冒n优势:逅 i1JI HiiasrW寸二丹.Il i !F .二_議緒:G、 F . 七 ：gFay J:丄 LF行丄土-Jir mLr；-rj-rj- ； #*1Ui

5、q盒-.丄丿匚f三=if- -一J-_ruiLf Z *一、冬 7*BCABC因此在住宅部分，建议三个分区定位如下:A A:中高档住宅区B:B:中高档住宅区C:C:中档住宅区(考虑安置部分回迁户)2 2、整体规划设计建议今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的引领客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键，因此在规划设计中我们应 强调理念的营造。(1(1)、强调“均好性”理念在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能尽可能平等地享受资源，都能获得等 同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”至 U U 每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前

6、。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”强调日照、朝向均好。本项目既要照顾烟台地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设 计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。，实施均享理念。a a、 强调景观的均享，强化窗前的视觉效果。b b、 人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。8(2(2 )、“价值定位”理念a a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域;b b、依确定的价值区域， 确定每栋住宅中每户的户型， 而不是先确定户型比;c c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利;(3(3 )、重视谷地、草坪、树林、硬质景观

7、的价值对本项目建议加强具有特色的绿化景观设计，尤其是可以巧妙针对 A A 区自然落差形成的山谷进行产品设计。而 B B、C C 区域虽然同样拥有地址自然落差，但是由于拆迁等不确定因素的影响，目前规划难以做出很强的针对性。3 3、各分区产品搭配建议根据对 A A、B B、C C 三个地块的价值判断，我们得出了如下理解:对于价值最高的 A A 地块，应以价值的培育作为未来操盘的重点。因此，在此地块应尽可能多的保证低层、多层产品的出现，以提升项目整体档次，同时，在对该地块高层建筑的处理上，也应适当的采取组团化设计，以保证其中心景观区的形成。对于居住价值相对较低的 C C 地块，应主要用于解决资金的快

8、速回收和还迁问题,因此产品应严格控制面积，以保证销售速度。对于 B B 地块，则应以市场主流产品作为产品定位，保证项目品质和销售速度的平衡。基于以上理解，我们对项目各分区产品搭配做出了如下方向性建议:住宅部分:(1(1 )、产品建筑形式为“低层 + +多层+ +高层”，其中低层及多层部分主要出现在A A 区，即 A A 区为“低层+ +多层+ +高层”的组合，而 B B C C 区均为纯粹高层产品。(2(2)、户型面积搭配应整体满足“70/9070/90 ”政策要求，根据各区定位不同，设计时应将超过9090 平米的大户型多配置在 A A 区低层及多层部分内，B B 区以市场主流的80-9080

9、-90 平米左右产品为主，而 C C 区则考虑以市场主流的80-9080-90 平米产品与满足还迁要求的50-6050-60 平米产品的结合。由于拆迁等客观因素的影响，目前B B、C C 区设计仅处于初级阶段,未来应结合市场的实际情况与拆迁进展情况及拆迁实际要求另行设计。商业部分:根据对 A A B B、C C 三区居住及商业价值的分析，我们建议尽可能的减少A A 区内的商业面910积，同时将商业主要集中在 A A B B、C C 三区临青年南路或红旗路的部分。4 4、立面风格建议立面建议采用简约的现代风格，可考虑在 A A 区塑造欧州小镇的格调。 材料运用注重质感体现，反映了俊城国际明显的风

10、格。利用简洁的现代建筑语言，加上色彩、材质的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线。单体设计除考虑其本身的精致，亦兼顾到整个群体的风格。在墙身屋顶色彩及端部造型都从整体效果把握做相应处理，使各期建筑风格统一富有变化。建议利用窗户及阳台做适当的处理以提供趣味性的立面元素。四、A A 地块设计建议1 1、产品配比A A 区住宅产品建筑形式应为 “低层+ +多层+ +高层”的组合，以下将分别对这三类产品的面积配比进行建议说明。1.11.1 低层在低层类产品中，建议考虑采用叠拼别墅形式的类别墅产品。来应属于稀缺产品，因此，低层的产品不宜设计的过分保守，建议此部分产品面积

11、控制在 180-240180-240 平米左右。1.21.2 多层以面积较为适中的三居室（120-140120-140 平米左右）作为此部分的主力户型。此部分产品应多为 花园洋房类产品。多层面积配比如下:二居室：80-9080-90 平米 15%-20%15%-20%三居室：120-140120-140 平米 70%-75%70%-75%由于大面积户型在市场未多层作为拉升俊城国际项目档次的重要支持,在设计时应更多的针对中高端客户。建议11跃层： 160-200160-200 平米 5%-15%5%-15%1.31.3 咼层在高层产品中，由于是作为项目初期面市的产品，建议对高层产品的户型面积进行

12、一 定的控制，此部分产品应以功能较为全面的二居室为主，同时考虑部分个性化的二居跃层。高层面积配比如下：一居室：40-6040-60平米5%-10%5%-10%二居室：70-9070-90平米60%-65%60%-65%三居室：90-12090-120平米15%-20%15%-20%二居跃层：90-10090-100平米10%-15%10%-15%2 2、户型设计建议2.12.1 户型设计总体原则朝向尽可能以正南向为主， 最大限度地满足日照的需要。注意把握房间尺度，适合功能的需要。注意娱乐会客区和生活休憩区的分离，在功能上互不干扰，保证了卧室的私密性。户型布置动静分区，户内交通顺畅面积紧凑。强调

13、室内外空间的互动。强调户型设计中引入新理念。2.22.2 低层户型设计原则强调各个空间的舒适度，尤其应注重“大主卧空间”的设计。室内考虑部分采用共享空间的处理形式。可以考虑除客厅之外再单独设立一个家庭厅。卧室不宜过多，应在增加卧室面积的同时赋予卧室更多的功能性。考虑到烟台的气候及居住特点,12尽可能通过增加面宽来增加室内空间的采光。2.32.3 多层户型设计原则强调主卧空间的舒适度。建议尽可能增加面宽。可以考虑错层式设计。考虑还原洋房退台式设计。2.42.4 高层户型设计原则强调户型的功能性，对部分空间可以在保证功能性完整的同时对面积进行合理压缩。可以考虑小户型两居跃层式设计。3 3、细节处理

14、A A 外檐料处理为主。的外型，同时增加户型的变化。B B、飘窗建议多采用飘窗设计，以增加户内实用空间。可以考虑部分“反烟台常规”式的户型设计，避免“三卧室均朝南等”落后设计。可以考虑除“横厅”的设计,在此情况下可以接受三个卧室中只有主卧朝南。以控制面积为主要出发点,尽可能避免两居室“客厅朝北，双卧室朝南”式的传统设计。低层及多层外檐应考虑使用部分贴砖处理,体现品质感。高层及小高层外檐应考虑以涂在外檐的处理中，还应富有变化性，以窗户、阳台、露台等空间的变化处理来丰富建筑13在多层中，应尽可能实现首层带花园,D D 阳台建议采用双阳台设计， 即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要， 也可遮挡 烟台的风沙天气。阳台设计别致的造型， 增加楼体的立面效果。 增加灵活、生动的局部效果, 体现以人为本、时尚、悠闲社区的定位。4 4、A A 区配套A A、商业配套:为了保证项目一期能有