案例：日本房地产泡沫

1、2022-6-131前言前言n 日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫的发生。的发生。 2022-6-132日本房地产价格的历史演日本房地产价格的历史演 变变n从从 日本房地日本房地 产价格产价格 的历的历 史演史演 变来看变来看 ，2 0世世 纪纪 6 0 年

2、代后期至年代后期至 7 0年代前年代前 期以及期以及 8 0年代后期房年代后期房 地产价地产价格格 上涨尤为迅速上涨尤为迅速 。这两次房地。这两次房地 产价格飙升期产价格飙升期 ，从，从 其后期其后期 调整调整 来来 看有看有 很很 大差大差 别别 。也。也 就就 是说是说 ，在，在 7 0年代年代 前前 期期 ， 房地产房地产 价格在价格在 l 9 7 3年达年达 到顶点到顶点 后后 ，受受 第一第一 次石油次石油 危危 机机 的影的影 响响 ，曾在，曾在 l 9 7 4年年 出现出现小小 幅幅 回落回落 ，但此，但此 后不后不 久久 便便 重拾重拾 升势升势 。然。然 而而 8 O年年 代

3、后期代后期 的那的那 次调次调 整整 ，房地，房地 产产 价价 格急剧格急剧 上涨上涨 ，于于 1 9 9 0年年 冲到顶冲到顶 点后便点后便 开始开始 一路一路 下下 滑滑 ，此后，此后整个整个 9 0年代年代 一直处于长期大幅下跌局一直处于长期大幅下跌局 面。面。2022-6-133n日本日本 两次房地产价格飙两次房地产价格飙 升期之所升期之所 以在后期调以在后期调整整 的时的时 间和深间和深 度上存在较度上存在较 大差异大差异 ，其原，其原 因因在于两者所处在于两者所处 的的 经济发经济发 展展 阶段阶段 不不 同。同。n2 0世纪世纪 7 0年代年代 前期前期 日本日本 虽然处虽然处

4、于从高速增于从高速增 长长 向稳定增向稳定增 长过渡长过渡 的时期的时期 ，但，但 在该时期仍在该时期仍 然有着较高然有着较高 的增长潜力的增长潜力 。当时受。当时受 “ 列列 岛改岛改造论造论 ”影响影响 ， 城市化和产业结构优化不断城市化和产业结构优化不断发展发展 ，国民收入持续增长，国民收入持续增长 ， 在这种在这种 背景背景 下下 ，对对 房地产房地产 价格价格 自然自然 产生产生 了上升了上升 压力压力 。 2022-6-134n而而 8 0年代年代 后期后期 ，城市化，城市化 和产业和产业 结构结构 优化进优化进 程程 已经告已经告 一段落一段落 ，此时发，此时发 生的房地产价生的

5、房地产价 格格调整调整 由于没有由于没有 高速增高速增 长期那样强大长期那样强大 的增长的增长潜力潜力 支撑支撑 ，因而时，因而时 间长间长 、影、影 响也响也 大。通大。通 过过两者的两者的 比较可知比较可知 ，即便，即便 房地产市场出现过房地产市场出现过热热 ， 其后期其后期 调整调整 的深度的深度 有可能会有可能会 随着当时随着当时经济发展所处经济发展所处 的的 阶段而不阶段而不 同。同。 2022-6-135n20世纪世纪80年代后期，日本中央银行采取了非年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴

6、涨。股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年年9月，月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了长签订了广场协议广场协议，同意美元贬值。美元，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从更加刺激了房价的上涨。从1986年到年到1989年，年，日本的房价整整涨了两倍。日本的房价整整涨了两倍。2022-6-136n受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅年，国土面积仅相当于美国加利

7、福尼亚州的日本，其地价市相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当倍。当年日本的年日本的GDP为为3万亿美元左右，而当年的全万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为国住宅价值为6.47万亿美元。万亿美元。2022-6-137n也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为为GDP的的200%以上。到以上。到1990年，仅东京都的年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅

8、，能买得起住宅的只有亿万富翁和一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。极少数大公司的高管。2022-6-138n1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧年的经济萧条和低迷。

9、这次房地产泡沫也常被称为条和低迷。这次房地产泡沫也常被称为二战二战后日本的又一次战败后日本的又一次战败。2022-6-139日本房地产泡沫成因日本房地产泡沫成因n日本金融体系没有限制商业银行的资金最日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重重“泡沫泡沫”的形成创造了条件。的形成创造了条件。20世纪世纪80年年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。采取了非常宽松的金融政策。 2022-6-1310n1985年年9月美、英、德、法、日月美、英、德、法、日5国财

10、长聚会国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称成协议，史称“广场协议广场协议”，迫使日元升值，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。大刺激了房价的上涨。2022-6-1311n日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，次降低利

11、率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过每年超过10%，1998年超过年超过15%，造成市场，造成市场上资金流动性过剩。上资金流动性过剩。 2022-6-1312n但是由于当时日本上下对日元升值和经济转但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和是流入容易吸纳和“见效见效”的股市楼市，过的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格

12、双双飙升。在此过程中日本政府并没有价格双双飙升。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。之任之。 2022-6-1313n在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。求必应。1990年危机已经一触即发，但是银年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证

13、券交易所行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到总额达到50万亿日元万亿日元 2022-6-1314n为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直

14、到最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。最后一刻。 2022-6-1315n日本自日本自1985年年“广场协议广场协议”以来房地产和以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产同时暴跌，房地产“泡沫泡沫”破裂。房地产破裂。房地产“泡沫泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日

15、本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。 2022-6-1316n日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高年，提高利率利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。违约不能支付，引发金融危机。 n泡沫破裂后许多日本居民成为千万泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负负翁翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正的财务负担，在相当长的时间里严重影

16、响正常消费。常消费。2022-6-1317n日本银行及非银行机构的不良债务高达日本银行及非银行机构的不良债务高达100万万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为大量建筑成为“烂尾楼烂尾楼”。建筑业饱受重创，。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的年合同金额不足高峰期的1/3，国民经济，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。陷入长达十几年的负增长和零增长。 2022-6-1318日本泡沫经济形成和发展的过程中的如下日本泡沫经济形成和发展的过程中的如下几个

17、微观原因几个微观原因 n第一，人们相信土地价格只升不降的神化，第一，人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。有资料表明，日本总理府争相购置房地产。有资料表明，日本总理府在在1987年年1月、月、1988年年1月、月、1990年年6月以及泡月以及泡沫经济破灭后的沫经济破灭后的1992年年4月关于土地问题的舆月关于土地问题的舆论调查中发现，超过半数的被调查者认为论调查中发现，超过半数的被调查者认为“持有土地是安心并且有利的持有土地是安心并且有利的”，具体调查，具体调查结果分别为结果分别为:652、660、672%和和528%。正是在这样的消费者预期下，日本。正是在这样的消费者预期下，日本的

18、地价总额才会是美国的的地价总额才会是美国的4倍。倍。 2022-6-1319第二，人们相信利率不变，企业从银行贷第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。款非常容易。 n借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手里的房地产项目卖掉就可以解决问题。里的房地产项目卖掉就可以解决问题。2022-6-1320n当时的日本，企业借银行的钱、

19、或者银行贷当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。并且企业一般款给企业是相当容易的事情。并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。速扩大。2022-6-1321日本房地产泡沫形成的七宗罪日本房地产泡沫形成的七宗罪n第一、第一、 房地产的固有特性。房地产的固有特性。房地产拥有自己的固有特性，成为易发泡沫房地产拥有自己的固有特性，成为易发泡沫的根源。首先，房地产业同时兼有

20、投资和消的根源。首先，房地产业同时兼有投资和消费的功能，具有实体经济和虚拟经济兼有的费的功能，具有实体经济和虚拟经济兼有的特性。房地产商品的虚拟经济特性相对比较特性。房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽，所以人们经常把它看成简单的商品。隐蔽，所以人们经常把它看成简单的商品。由于既可以消费自住，也可以投资炒买，使由于既可以消费自住，也可以投资炒买，使得房地产的价格极不稳定。得房地产的价格极不稳定。2022-6-1322n如果居住能基本满足，房价还在上涨的话，如果居住能基本满足，房价还在上涨的话，说明投资的成分较高，如果同时社会的闲散说明投资的成分较高，如果同时社会的闲散资金较多，投资炒作房地产就

21、易引发泡沫。资金较多，投资炒作房地产就易引发泡沫。日本国内的资金闲散程度相当高。其次，土日本国内的资金闲散程度相当高。其次，土地的稀缺性和价格的虚拟性也是泡沫产生的地的稀缺性和价格的虚拟性也是泡沫产生的根源之一。土地资源的稀缺性和垄断性，决根源之一。土地资源的稀缺性和垄断性，决定了房地产供给的有限性和信息不对称性，定了房地产供给的有限性和信息不对称性，人们对房地产价值的预期较高，容易激发投人们对房地产价值的预期较高，容易激发投机行为。机行为。 2022-6-1323n第三，是房地产产业关联度较高，上游涵盖钢材、第三，是房地产产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流、建筑等行业，中间涉及销售、中

22、介等水泥、物流、建筑等行业，中间涉及销售、中介等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，被行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，被作为经济发展的支柱产业，容易引发大量投资。第作为经济发展的支柱产业，容易引发大量投资。第四，是房地产业与金融业有着天然的血缘关系。房四，是房地产业与金融业有着天然的血缘关系。房地产业属于资金密集型产业，房地产开发对银行和地产业属于资金密集型产业，房地产开发对银行和资本市场的依赖较大，居民购买房地产选择按揭贷资本市场的依赖较大，居民购买房地产选择按揭贷款者较多。房地产金融风险会过分集中在商业银行款者较多。房地产金融风险会过分集中在商业银行体系。综上，由于房地产自

23、身的特性，使得它天然体系。综上，由于房地产自身的特性，使得它天然就是易成泡沫的对象。根源在于其的投资属性。就是易成泡沫的对象。根源在于其的投资属性。 2022-6-1324第二、第二、 失误的低利率政策。失误的低利率政策。 n表现：日本政府连续多次降低利率放松银根，基础表现：日本政府连续多次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，利率跌至历史最低点，1986年开始，日本银行连续年开始，日本银行连续降息，基准利率从降息，基准利率从1986年年1月的月的4.5%下调至下调至1987年年2月的月的2.5%，货币供应量连续几年超过，货币供应量连续几年超过10%。原因：其一、为完成外向型向内需型经济过

24、度而低原因：其一、为完成外向型向内需型经济过度而低利率。利率。1985年年“广场协议广场协议”签订之后，日元升值导签订之后，日元升值导致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了降低成本，日本企业纷纷投资海外，特别是日本传降低成本，日本企业纷纷投资海外，特别是日本传统的制造业向海外转移劳动密集型生产，日本出现统的制造业向海外转移劳动密集型生产，日本出现产业空心化趋势。产业空心化趋势。 2022-6-1325n在这样的背景下，日本政府企图通过宽松的在这样的背景下，日本政府企图通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费，从货币政策来刺激国内投资和消费，从19

25、86年年开始，日本银行连续降息，超低的利率使得开始，日本银行连续降息，超低的利率使得大量的资本流向房地产等非生产性行业，房大量的资本流向房地产等非生产性行业，房地产、股票价格短期内快速上涨；房价、股地产、股票价格短期内快速上涨；房价、股价的上涨后抵押给银行可以得到更多的贷款价的上涨后抵押给银行可以得到更多的贷款进行新一轮的投机，日本经济进入一个泡沫进行新一轮的投机，日本经济进入一个泡沫累积的过程。累积的过程。 2022-6-1326n其二、日本银行下调了贴现率是为了平抑日其二、日本银行下调了贴现率是为了平抑日元对美元的升值。元对美元的升值。1985年年“广场协议广场协议”签订签订之后，日本银行

26、下调了贴现率，设法平抑日之后，日本银行下调了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力。在金融市场上，中央银行贴现率是竞争力。在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，市场利率一般跟随中央银市场利率的核心，市场利率一般跟随中央银行贴现率变动，进而影响银行贷款规模及货行贴现率变动，进而影响银行贷款规模及货币供应量的变化。币供应量的变化。 2022-6-1327n1985年年9月后日本国内的货币供应量呈不断扩月后日本国内的货币供应量呈不断扩张的趋势。张的趋势。1987年年2月日本中央银行下调贴现月日本中央银行下调贴现率后，货币供应量增长

27、率超过率后，货币供应量增长率超过10%，已超过，已超过了实际经济需求。从而有一部分货币供应量了实际经济需求。从而有一部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产和股票投游离于实体经济之外，成为房地产和股票投资的资金来源，间接导致了资产价格上涨。资的资金来源，间接导致了资产价格上涨。地价的大起大落是房地产泡沫的主要表现形地价的大起大落是房地产泡沫的主要表现形式，而导致地价暴涨的直接原因就是长期低式，而导致地价暴涨的直接原因就是长期低贴现率。贴现率。2022-6-1328第三、第三、 金融机构盲目放贷。金融机构盲目放贷。 n七八十年代的日本，由于债券流通市场的利七八十年代的日本，由于债券流通市场的

28、利率是自由利率，高于受管制的银行利率，因率是自由利率，高于受管制的银行利率，因此银行等金融机构如果能适当地利用自由市此银行等金融机构如果能适当地利用自由市场利率的商品，就将能够增加收益。由于当场利率的商品，就将能够增加收益。由于当时房地产价格一直攀升，房地产和建筑公司时房地产价格一直攀升，房地产和建筑公司等开发机构正需要大量资金进行土地投机，等开发机构正需要大量资金进行土地投机，各商业银行为了在竞争日益激烈的金融市场各商业银行为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定份额，银行使毫无节制地发放抵上占据一定份额，银行使毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，引发了土地押贷款，大量向土地投机融资，

29、引发了土地投机的热潮，造成银行的土地抵押贷款余额投机的热潮，造成银行的土地抵押贷款余额急剧膨胀。急剧膨胀。 2022-6-1329n除了商业银行等金融机构外，一些由日本财除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格更加上扬。房地产融资成本，导致土地价格更加上扬。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时

30、期，东京和周围最高峰时期，东京和周围3个地区理论上的地个地区理论上的地价甚至超过了当时所有美国领土的价值加上价甚至超过了当时所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值。银所有在纽约股市上市公司的净资产总值。银行资金成为房地产泡沫的血液来源。行资金成为房地产泡沫的血液来源。 2022-6-1330第四、第四、 企业资金流入土地市场。企业资金流入土地市场。 n1973年石油危机之后，日本经济由高速增长时期转年石油危机之后，日本经济由高速增长时期转向稳定增长时期，投资率下降，而且通过高速增长向稳定增长时期，投资率下降，而且通过高速增长时期的积累，企业自身拥有的资金量大为增加，进时期的积

31、累，企业自身拥有的资金量大为增加，进入入80年代后，自有资金的比率基本维持在年代后，自有资金的比率基本维持在80%左右，左右，对银行的依赖程度降低。拥有大量自有资金和筹集对银行的依赖程度降低。拥有大量自有资金和筹集到的资金的日本企业开始寻找投资目标。由于当时到的资金的日本企业开始寻找投资目标。由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。机

32、活动大大推动了地价的上涨。 2022-6-1331第五，土地和税收制度的问题。第五，土地和税收制度的问题。 n日本长期以来实行的土地政策缺乏调整，政日本长期以来实行的土地政策缺乏调整，政策上的滞后性在一定程度上造成了土地的资策上的滞后性在一定程度上造成了土地的资产功能过强，从而促成房地产泡沫的产生。产功能过强，从而促成房地产泡沫的产生。1941年日本对有关土地和房屋出租的法律进年日本对有关土地和房屋出租的法律进行了修改，明确规定：出租者不得通过终止行了修改，明确规定：出租者不得通过终止租约或不与承租者续约或大幅度提高租金来租约或不与承租者续约或大幅度提高租金来驱逐承租者。对租地权的过分保护抑制

33、了出驱逐承租者。对租地权的过分保护抑制了出租地的供给，使得地价上涨。租地的供给，使得地价上涨。 2022-6-1332n第六、第六、 广场协议是最后一根稻草。广场协议广场协议是最后一根稻草。广场协议后后10年间，日元币值平均每年上升年间，日元币值平均每年上升5%以上，以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险：即使投资的资产日元价个稳赚不赔的保险：即使投资的资产日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以以上的收益。而实际上日本国内由于低利率政上的收益。而实际上日本国内由于低利率政策刺激了股市和房市价格的快速上涨，因此策刺激了股市和房市价格的快速上涨，因此国际资本投资日本股市和房市可以获得双重国际资本投资日本股市和房市可以获得双重收益收益资产价格的升值和日元的升值。资产价格的升值和日元的升值。2022-6-1333n在双重收益的刺激下，国际资本在广场协议在双重收益的刺