商品房买卖纠纷的若干焦点问题

1、商品房买卖纠纷的几个焦点问题万科集团 首席律师中国房地产业协会法律专业委员会副主任向阳提出讨论的问题一、关于买卖合同二、区分所有权纠纷三、质量纠纷四、交付纠纷一、关于买卖合同1、关于商品房买卖合同示范文本2、关于预售合同备案3、关于补充协议4、关于情势变更1、关于买卖合同示范文本 （1 1）强制使用示范文本干涉当事人意思自治，是产生纠纷的重要原因。）强制使用示范文本干涉当事人意思自治，是产生纠纷的重要原因。 合同法第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 （2 2）示范文本算是谁提出的格式条款？）示范文本算是谁提出的格式条款？ 合同法第四

2、十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格提供格式条款一方式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 （3 3）示范文本的通病：法条式条文；宣示性条文；替交易双方作主。）示范文本的通病：法条式条文；宣示性条文；替交易双方作主。 本房地产仅作 使用，买方不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此约定，买方应承担恢复原状的责任，造成卖方或

3、第三方损失的，应承担赔偿责任。（深圳版预售合同，下同） 本合同生效后，对买卖双方具有法律约束力，买卖双方应当按照本合同中所约定的内容履行自己的义务。 面积差异值在0.6%以上至%以下的：超出的面积视为卖方无偿赠与；面积不足的，卖方应当双倍返还该不足部分的价金予买方。2、关于预售合同备案预售合同备案是管理性要求，不涉及合同效力。实务中的怪现象：不予备案；备案容易解除难。 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。（城市房地产开发经营管理条例第27条第2款） 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办

4、理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。（最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释第六条）3、关于预售合同的补充协议 补充、变更合同，是当事人双方的权利，只要不违反法律和行政法规的强制性规定，任何单位与个人无权干涉。 合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效。 合同法解释（二）第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 效力性规定效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。 2007年5月30南京全国民

5、商事审判工作会议文件制作补充协议不可滥用权利，避免弄巧成拙开发商制定下列补充条款都是不适当的：出卖人保留外墙及屋面的权益。买受人放弃底层花园的权益，同意由底层业主使用。买受人放弃露台的权益，同意由该露台相邻的业主使用。条款被认定无效；作出不利于卖方的解释；意想不到的沉重负担。格式合同应采取合理的方式提请对方注意最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二) 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明并按照对方的要求对该格式条款

6、予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识4、关于情势变更合同法解释（二） 第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更三要件： 客观情况发生无法预见的重大变化； 不是不可抗力亦不属于商业风险； 继续履行明显不公平或不能实现合同

7、目的。 买房贷款落空是不是情势变更？海淀法院最新判例：贷款落空属于情势变更 今年4月12日，张某与房主宋某签约，买卖一套房屋，总价为555万元，张某支付了15万元定金。张某计划贷款200万元。办理贷款过程中，“新国十条”出台，银行停止对第三套房贷款，张某起诉到法院要求解除房屋买卖合同，并要求对方退还定金。庭审中，张某提供证据证明其与妻子名下已分别登记了海淀区、朝阳区两套房产。卖方宋某认为，合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款，因此不受“新国十条”中关于住房贷款的限制，应按合同执行。 法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，

8、是张某在签订合同时无法预见的，如果要求张某继续履行合同，对其明显不公平。因此张某请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张某已支付的定金15万元。这是北京市判决的首例第三套房买卖纠纷。 【分析】1、能否预见？2、是不是商业风险？3、继续履行是否显失公平？ 【结论】可以解除合同，应当承担责任。二、区分所有权纠纷1、建筑物区分所有权2、专有权3、共有权4、共同管理的权利5、权属争议焦点之一：车位6、权属争议焦点之二：附赠花园与露台7、关于产权的几个认识误区8、权属争议焦点之三：政府有无权力设定和剥夺所有权1、建筑物区分所有权 物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专

9、有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。1）在一个单体建筑内，存在两个以上独立的所有权，“一物一权”的例外。2）区分所有权不同于共有权。3）区分所有权的对象可以延伸到建筑物以外。4）区分所有权的三个组成部分：专有权、共有权、共同管理权。 住宅小区业 主市 政其它权利人专有部分共有部分法定共有天然共有约定共有住 宅经营性用房规划车位道路、绿地物业管理用房道路、绿地规划外车位结构部分通行部分公共空间设施设备基础设施增益设施会 所水电气热通讯、网络有线电视污水处理建设用地使用权规划车位摊位等专有组成部分露台、绿地等管理权业主自行管理委托物业管理其它管理人区分所有权示意图2、建筑物区分所有权中的

10、专有权 业主享有所有权的部分。应当以登记为准。但是，我国不动产登记制度十分落实，普遍存在“专有的不登记，登记的不专有专有的不登记，登记的不专有”的现象。故以登记界定专有部分，无异于刻舟求剑。 王泽鉴民法物权 通则 所有权：“基于区分所有建筑物专有部分的物权性，应认为其须兼具构造上及使用上的独立性。” 王利明中国民法典草案建议稿第811条：“专有部分是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的的建筑物部分。” 根据以上学说，专有部分有三个要件： 构造上的独立性（应是法律意义上的，以使用时能够区分为满足）； 使用上的独立性（指该使用价值与其它专有部分的使用价值相互之间没有必然的联系或依赖性

11、）； 可单独作为所有权标的（符合交易习惯，不违反法律强行性规定）。 2、建筑物区分所有权中的专有权 区分所有权纠纷解释 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成专有部分的组成部分部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 能够登记并非以登记为前提； 不可单独登记的也可以是“专有部分的

12、组成部分”； 单栋建筑物属于一个业主的，是专有部分。区分所有权纠纷解释 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主业主专有部分，也不属于市政市政公用部分或者其他权利人其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专属于业主专有的整栋建筑物的规划占地有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。3、建

13、筑物区分所有权中的共有权共有部分的三个来源：法定共有：法定共有：法律或行政法规规定为共有，如物业管理用房、道路、绿地。约定共有：约定共有：本来具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由权利人通过 合同约定，成为共有的部分，如架空层、地下室、会所和学校。天然共有：天然共有：构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与 专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分，包括构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。共有部分的合理利用业主能否利用共有部分？业主能否占有性地使用共有部分？业主能否利用共有部分？业主能否占有性地使用共有部分？ 现实中业主利用共有部分的常见情形： 在外墙安装空调室

14、外机、遮阳蓬； 安装防盗门； 安装商店招牌。区分所有权纠纷司法解释区分所有权纠纷司法解释 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。合理利用三原则： 不违反法律法规与管理规约； 不损害他人合法权益； 正常（按其本来用途）、合理（未超过必要限度）的利用。 4、业主共同管理的权利物权法 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

15、 （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 区分所有权解释 第八条规定， 建筑物总面积，按照专有面积的统计总和计算。 问题：某小区一期（共十栋楼）交付后，四号楼部分业主

16、要求封闭北阳台，此事应如何决策？住宅小区业 主市 政其它权利人专有部分共有部分法定共有天然共有约定共有住 宅经营性用房规划车位道路、绿地物业管理用房道路、绿地规划外车位结构部分通行部分公共空间设施设备基础设施增益设施会 所水电气热通讯、网络有线电视污水处理建设用地使用权规划车位摊位等专有组成部分露台、绿地等管理权业主自行管理委托物业管理其它管理人区分所有权示意图5、权属争议焦点之一：车位 物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用

17、于停放汽车的车位，属于业主共有。 最高人民法院区分所有权纠纷解释第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 “从有期到无期，从无效到有效。”6、权属争议焦点之二：附赠花园与露台 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人明示属于个人的除

18、外。 物权法第七十三条 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。专有部分的组成部分。 司法解释第二条第二款 附赠花园只要销售时明示，交付情况与约定、公示的情况一致，就是合法的。 附赠的露台一定要取得规划依据，特别是不能擅自变更规划设计，将公共露台赠与特定房屋的业主。 7、关于产权的几个认识误区 1 1、功能说、功能说小区内所有设施都是为业主生活配套的，故所有权属于业主。 功能与所有权无关。提供公共服务的功能，并不一定属于共有。 2 2、成本说、成本说车位的成本进入了房价，等于业主已经购买了车位。 成本是经

19、济学概念，与所有权无关。现实中支付了成本而不能取得所有权与未支付成本取得所有权都是很正常的情形。 3 3、容积率说、容积率说车位、地下室未计容积率，等于开发商未支付土地成本，是建造在业主共有的土地上，因此属于全体业主。 容积率是行政许可，是建设单位与行政机关之间的行政法律关系，不涉及所有权。车位建造时的建设用地使用权是开发商的。 4 4、登记说、登记说因为不能登记，所以没有产权。 不动产登记是不动产权利的证明，不是不动产权利的来源。我国的不动产登记制度不能适应房地产开发的发展，存在许多缺陷，“专有的不登记，登记的不专有”。将来只能通过不动产登记制度的改革来解决问题。 8、权属争议焦点之三：政府

20、有无权力设定或剥夺所有权？上海市人民政府批转市规划局等六部门关于加强社区公共服务设施规划与管理的意见 按照规划配置的社区公共服务设施，其产权除已有明确规定的外，一律归区县政府所有，明确国资监管责任主体，纳入国有资产管理范畴。（2006.2.22）北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定 新建、改建居住区的建设单位，应当将居委会办公用房的建设纳入建设工程规划设计方案。规划行政管理部门应当按照本规定和规定的配置指标对建设单位的建设工程规划设计方案进行审查；对不符合规定配置标准和要求的，不予批准。工程竣工后，工程所在地的街道办事处应当参加居住区公共配套设施验收。没有建设居委会办公用房或者未达到标准的

21、，不得通过验收。居民入住后一个月内，建设单位应当将居委会办公用房无偿交给所在地街道办事处管理，并办理交接手续。（2006.4.11）深圳市人民政府贯彻国务院关于基础教育改革与发展决定的若干意见 城市规划小区配套学校或幼儿园属国有资产，在规划设计、校舍建设、工程验收等方面，教育行政部门须参与管理和指导。学校或幼儿园建成之后，由规划与国土资源部门协助，在住宅验收时一并向教育行政部门办理产权移交手续。过去未移交的，规划与国土资源部门和财政部门要采取相应措施，限期办理产权移交。（2002.2.20）8、权属争议焦点之三：政府有无权利规定所有权物权法第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其

22、附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 物权法第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 区分所有权解释第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。 政府要取得私人的财产，只有两个合法的途径：购买与征收。摊派是违法的。三、质量纠纷1、商品房的质量担保责任2、三类不同性质的房屋质量问题3、主体结构质量问题的法律责任与实务困境4、功能缺陷的判断标准与法律责任5、表面瑕疵的法律责任6、维修工程的保修期问题 郭海萍：“我菜场上买根葱还挑三拣四呢，一套房子我不挑

23、一挑？” 电视剧蜗居 案例：某精装修楼盘交付，客户验收时认为大理石窗台花纹为裂缝，要求更换，不更换就不收房，要求建设单位承担延迟交付的违约责任。 合同法第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 城市房地产开发经营管理条例第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项

24、目的质量承担责任。 质量担保责任：不是满足买受人的要求，而是满足法律、规范、合同的要求； 不是保证不出质量问题，而是出了问题如何负责。 1、商品房的质量担保责任中华民国民法第354条：物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵。 “瑕疵”的判断标准：有无灭失之虞有无灭失之虞 是否减少其价值是否减少其价值 是否降低其使用功能（通常功能与约定功能）是否降低其使用功能（通常功能与约定功能）物之瑕疵担保

25、义务2、三类不同性质的房屋质量问题目前法规与合同都对“质量问题”缺乏细分，失之笼统。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条交付使用的房屋存在质量问题质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。建设部商品房买卖合同示范文本第十六条 保修责任在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 三类房屋质量问题1998年城市房地产开

26、发经营管理条例第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（重新核验为具体行政行为） 2001年商品房销售管理办法第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（重新核验为专家鉴定） 2003年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

27、法律若干问题的解释第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 （核验的性质在所不问）3、主体结构质量问题的法律责任与实务困境（一）“主体结构质量不合格”所指含糊，范围不明。（二）从体制上看，无人承担“重新核验”的职责。 （三）与整个工程质量管理体系的衔接困难。（四）“重新核验”没有相应的规范与流程。解决的办法：1、明确“重新核验”的性质，制定相应的规章和标准；2、对明显而大面积的主体结构质量缺陷，可能影响建筑物结构安全的，政府主管机关应当主动、直接介入，责令该工程停止使用，重新组织竣工验

28、收。（行政行为）（行政行为）3、对于局部的结构缺陷，有资质的工程质量检测机构可以依申请作出结构质量检测评估，针对结构缺陷提出整改的措施。经过整改满足设计要求的，仍属于主体结构质量合格。对检测结论有异议的，可由双方共同指定检测机构重新检测。（专家鉴定）（专家鉴定） “重新核验”，此路不通最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 积极意义积极意义：突破“重新核验”困局，另辟蹊径解决质量争议；新的问题新的问题：何为“严重影响居住使用”？由法官根据生活常识

29、自由裁量，还是赋予明确的定义和客观的标准？对此认定过宽，不利于保护交易安全，损害建设单位的利益；而认定过严，则有损于买受人的利益。在商品房质量不影响买受人实现合同目的时，不应轻易允许一方解除。结合实务经验，“严重影响正常居住使用”可以从“功能缺陷”角度来定义，即： 房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷。4、“功能缺陷”的判断标准与法律责任一是必备功能缺失。休憩、盥洗、炊事、储藏等系住宅的基本功能；卧室、起居室、卫生间、厨房是住宅的主要功能空间。如因门窗缺失，屋面或者墙体严重渗漏；上下水、电、厨卫、燃气、暖气、电梯等设施无法使用，影响住宅基本功能的实现，无法修复的，

30、属于“严重影响正常居住使用”的功能缺陷。二是严重安全隐患。在住宅设计规范中，凡是涉及安全的标准，都是强制性的，必须执行。而常见的安全隐患有：结构部分违反强制性规范，强度不满足要求；门、窗、电路、燃气管线、消防设施、阳台露台护栏等违反强制性规范，可能导致人身伤害；室内空气质量不合格。以上情形无法整改的，也属于功能缺陷。以上两类情形如果是可修复的，不能作为解除合同的充分条件。在修复整改期间，建设单位应当赔偿买受人不能使用房屋的损失。“功能缺陷”的两种具体表现房屋的表面瑕疵通常体现在裂缝、渗漏、粉刷层空鼓、地面起砂、油漆涂料色差、成品保护不周、尺寸误差、设备或零部件不合格等许多方面。建设单位承担的责

31、任：1、保修（在保修范围与保修期间内）；2、赔偿其它损失：（1）维修期间无法使用房屋的损失；（2）质量缺陷导致的直接物件损失；（3）业主的误工损失；（4）维修期间的物业费。实务中常见的业主要求： 退房；折价；换房；以赔代修 协商一致，自无问题，单方主张，难以成立。5、“表面瑕疵”的法律责任 维修过的部位，其保修期间是否要顺延，往往存在争议。比如，屋面渗漏经过反复维修，保修期届满后，业主认为该缺陷始终未能彻底修复，故建设单位仍应继续承担保修责任，应从最后一次维修后计算保修期间，再保修五年。 保修制度的意义，并不是保证房屋在保修期间内不发生质量问题，而保修制度的意义，并不是保证房屋在保修期间内不发

32、生质量问题，而是保证在此期间内，发生了质量问题由建设单位承担责任。是保证在此期间内，发生了质量问题由建设单位承担责任。以存在过维修行为，就要顺延保修期间，这等于把保修期间视为时效，把维修事件视为时效中断，这种观点显然是不正确的。 维修工程无论是否在保修期内，都要承担一定期间的保修责任，以示负责。对保修行为的保修期间，可以依照行业惯例，也可以双方约定。但这种保修并不导致总的保修期间的延长或者中断，而是一个独立的保修期间。总保修期间可以覆盖该保修期间的，以总保修期间为准；总保修期不能覆盖该独立保修期间的，剩余部分可以独立计算。6、维修工程的保修期问题1、交付条件与交付标准2、竣工验收备案证明不是验

33、收合格的标志3、买方有无“验收”的权利4、交付通知不是交付的要件5、受领是买受人的义务6、质量问题不影响交付四、交付纠纷1、交付条件与交付标准 交付条件是法律规定交付时必须满足的条件；交付标准可以由当事人自由约定。不满足交付条件禁止交付使用；不满足交付标准不影响交付，但应承担违约责任。 城市房地产管理法第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 城市房地产开发经营管理条例第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 实务中，大量交付争议的发生，不是因为不满足交付条件，而不

34、不符合交付标准。鉴于交付关系到合同目的的实现，故不符合交付标准的，可以追究违约责任，但不能作为阻碍交付的理由。2、竣工验收备案证明不是验收合格的标志 （1998.7）城市房地产开发经营管理条例第十七条第二款房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 （2000.1）建设工程质量管理条例第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 第四十九条建

35、设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起竣工验收合格之日起15日内日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。房屋交付时，买受人有无“验收”的权利？合同法第一百五十七条 买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验检验。 建设部商品房买卖合同示范文本第十一条“双方进行验收验收交接”； 深圳市商品房买卖合同示范文本第十一条“买方经验收验收同意收楼的”。买受人“验收”，其在法律上的效力

36、是什么？它与建设工程的竣工验收是一种什么关系？如果买受人“验收”不满意，拒绝受领，是不是正当理由？ 竣工验收关系到房屋是否合格、能否交付使用；买受人的“验收”是核查标的物是否符合合同的约定。 二者不能混淆，应当明确区别，故后者称“查验”为妥。买受人在交付时有权查验房屋，也有权提出异议，但建设单位不接受异议的情况下，该异议能否成立，需要司法或者仲裁裁决。除非有法律认可的证据或者具备合同约定的条件，买受人的异议不能否定竣工验收合格的效力，也不能对抗交付。3、买方有无“验收”的权利4、交付通知不是交付的条件实务中买受人以未收到交付通知而追究出卖人延迟交付责任的案例甚多。通常可以得到法院的支持。法院往往要求出卖人证明通知到买受人，否则要求出卖人承担延迟交付的责任，这是违反法理与情理、很不公平的作法。通知无非起到告知交付时间与地点的作用。而商品房的特殊性决定了：标的物的交付地点是固定的； 标的物的交付时间是确定的； 标的物价值巨大，买受人不可能因为未收到通知而忘记； 故买受人不会因为出卖人未及时通知而遭受损失。通过补