房屋拆迁评估

1、房屋拆迁评估概述房屋拆迁补偿政策国有土地的房屋拆迁补偿评估征用集体所有土地的房屋拆迁补偿评估城市房屋拆迁补偿评估模型林笑晨1房屋拆迁是指建设单位或者个人（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列行为。我国房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁。2土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。土地征用是指国家或其职能部门给予公共利益的需要或在紧急状态下对集体土地实施暂

2、时的占用或使用，待事态处理完毕后将征用的土地予以归还，并对征用土地造成的损失进行补偿。3房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价值进行评估。4房屋拆迁制度演变房屋拆迁制度演变计划经济体制下的房屋拆迁制度1953年国务院颁发关于国家建设征地用土地办法当时的投资主体完全是国家而且拆迁行为的发生也往往是由于征用土地而引起的，所以对于房屋拆迁补偿的规定都是放在土地征用的规定当中。5过渡时期的房屋拆迁制度1991年国务院公布了城市房屋拆迁管理条例房屋拆迁走上法制化的轨道市场经济体制下的房屋拆迁制度2001年通过了新修改的城市房屋拆迁管理

3、条例2004年出台了关于完善征地补偿安置制度的指导意见6物权法颁布实施后的房屋拆迁制度征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。7房屋拆迁补偿范围1.房屋拆迁补偿范围： -房屋所有权补偿。-附属物所有权补偿。-院落、空地补偿2.房屋拆迁补偿费用： -房屋拆迁补偿费 -房屋拆迁安置费8征地补偿范围征地补偿范围 -农村土地所有权补偿 -地上附着物及农

4、作物补偿征地补偿费用 -土地补偿费 -安置补助费 -地上附属物和青苗的补偿费特殊情形的房屋、土地补偿范围 -违法建筑的补偿：不会得到补偿 -临时建筑的补偿：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。 -产权归属不明房屋的补偿 -抵押房屋的补偿：用适当的方式将拆迁获得的补偿用作继续担保，使抵押权人利益不受拆迁的损害 国有土地临时使用权的补偿：按照给土地所有者或使用者造成的损失确定9只对房屋拆迁补偿的标准作了原则性规定，具体的标准授权给地方根据各地的具体情况加以制定。包括房屋拆迁补偿计算标准和房屋拆迁安置费计算标准。10一、房屋拆迁补偿计算标准一、房屋拆迁补偿计算标准1.房屋拆迁货币补偿=合法拥有

5、房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或）经评估确定的房屋装修装饰商定补偿金额。2.房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产的评估价值+房屋装修装饰商定补偿金额（或）经评估确定的房屋装修装饰商定补偿金额-被拆迁人获得调换产权房屋的评估价值11二、房屋拆迁安置费计算标准房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。其中，1.如果拆迁人提供周转房给被拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为零。2.如果拆迁房屋属于住宅房屋，则公式第四项赔偿费为零。121.征地补偿费=土地补偿费+安置补助费+地上附属物和青苗补偿费2.土

6、地补偿费=被征地亩数年产值补偿倍数3.安置补助费=需要安置的人数年产值补偿倍数 需要安置的人数=被征地数征地前人均分配耕地数 征用耕地的安置补助费标准按照需要安置的农业人口计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6-7倍，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍13城市房屋拆迁补偿方式货币补偿房屋产权调换（实物补偿）农村房屋拆迁补偿方式被征地的村或村民小组建制撤销的补偿安置：货币补偿被征地的村或村民小组建制不撤销的补偿安置： -易地建房 -货币补偿14产权调换是拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁

7、房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。排除了公益事业房屋的附属物。差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。15被拆迁人可以选择补偿方式，但是选择权要受以下两种条件的限制：一是规定了拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。附属物不具备独立使用性质，产权调换后无法独立使用。另外，附属物属于特定建筑，不同建

8、筑对附属物的要求也不相同。解除不了租赁关系，意味着租赁双方不能就补偿金额的分配比例达成一致意见，拆迁人没有义务也很难就补偿金额给房屋所有人与使用人划定一个双方都认可的比例。在这种情况下，如果实行货币补偿，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允许被拆迁人选择，被拆迁人为了早日解除已经存在的租赁关系，选择货币补偿，这样可能会出现因拆迁使原承租户失去了居住空间，也违背了不能因为拆迁而使原存在于被拆迁人与承租人之间的租赁关系强制解除的原则。16一、城市房屋拆迁的参与方及其价格博弈1.政府：吸引资金，保护开发商利益，缺少听取民意的制度安排2.拆迁实施单位（开发商）：出于自身利益通过各种手段剥

9、削被拆迁居民的部分利益3.被拆迁居民：利用各种手段和资源获取较高的拆迁补偿17二、评估方法和评估价值的确定评估方法：城市房屋拆迁管理条例规定：拆迁评估一般应采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用收益法等其他评估方法并在评估报告中充分说明原因。市场价值：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格不包含搬迁补助费、临时安置费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋中自行装修装饰的补偿金额被拆迁房屋中自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成可以通过委托评估确定。18三、价值影响因素：1.区位。从拆迁房屋的房地产价格的组成部分来看，区位价是指拆迁房屋在评估时

10、点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价，其价值是拆迁房屋的房地产市场评估价扣除房屋建筑物重置价后的剩余部分，一般以建筑面积为计算基数。2.用途。城市房屋拆迁管理条例中的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法取得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。193.建筑面积。主要分为套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。4.其他因素，主要有楼层、朝向、成新程度及市场需求等。20 拆迁估价的市场标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被拆迁房屋的公开市场价值，指的是市场未知拆迁信息状态下的公开市场价值，即拆迁估价只考虑该房屋过去的

11、状态，而不考虑将来的用途。21在估价实践中，经常遇到房屋的实际用途与产权证件记载的用途不符的情况。许多临街或有较好出路的居住房，就存在着从事商业性经营活动的现象。拆迁评估时如果以居住性房屋进行估价，势必给被拆迁人带来一定损失。事实上，在未知拆迁信息时，该房屋由于具有商业功能其市场价值也会超过同地段类似的居住性用房。城市房屋拆迁估价指导意见规定了四种方法：1.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准； 2.当地政府对拆迁房屋的性质认定有特别规定的，从其规定； 3.拆迁人与被拆迁人协商一致的，可以按照协商结果确定； 4.不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。22农村房屋 建造在农村集体

12、所有的土地之上 -是人工造成而非自然形成 -特定的用途：住宅用房和非住宅用房 具有多种存在形态评估范围被拆除房屋的用途和建筑面积界定 ：一般以房产权证、农村住宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准（除违章建筑外以实际为准 ）补偿安置的时间界定：征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕；已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕（协商）；拆除未超过批准期限的临时建筑；违章建筑、超过批准期限的临时建筑以及征地公告后擅自进行新建、改建和扩建的部分 23评估方法-居住房屋只评估单价；非居住房屋评估房屋和相应的土地使用权取得费用总价-农村房屋拆迁评估一般采用重置法，按重置单价结合成新评估价值的确定房屋重

13、置价格是指评估时点的建筑材料和建筑技术按评估时点的价格水平评估重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格-拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值，房屋装饰价值应单独出具评估报告24拆迁居住房屋补偿安置方式1.被征地的村或村民小组建制撤销的补偿安置：货币补偿：（被拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建（被拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴）多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴）被拆除房屋的建筑面积被拆除房屋的建筑面积2.被征地的村或村民小组建制不撤销的补偿安置： -易地建房并获得相应货币补偿：（被拆除房屋

14、建安重（被拆除房屋建安重置单价结合成新价格补贴）置单价结合成新价格补贴）被拆除房屋的建筑面积；被拆除房屋的建筑面积；被拆被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。或者村民小组。 -货币补偿（或与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换，不得申请宅基地新建住房）3.拆迁房屋其他补偿项目： 应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。25拆迁非居住房屋的补偿办法1.拆迁非居住房屋的补偿，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企

15、业所有的非居住房屋，货币补偿金额计货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价相应的土地使用权取算公式为：被拆除房屋的建安重置价相应的土地使用权取得费用。得费用。2.被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。3.其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。4其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。26城市房屋拆迁补偿方法房地合一的评估法：我国目前采用的

16、一般方法（货币补偿基准价系数修正法）在实践过程中难以显化土地资产，不利于保护被拆迁人的权益房、地分离的评估法：相对更加科学合理27一、房、地合一拆迁补偿评估模型基本思路：拆一还一、就地安置的基本原则以评估时点被拆迁片区同地段用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成了城市拆迁补偿的计算公式：拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格被拆迁面积（1住宅状况修正系数）+设施补偿费+装修补偿费+其他费用281.同地段同用途新建商品房交易平均价格的确定方法市场比较法：近期有过类似交易的房地产加以修正。同地段：与被拆迁房屋在同一

17、区域、同一土地级别内、交通、环境、配套设施、繁华程度等因素相似的地段；同用途：被拆迁房屋与新建商品房所占用的土地使用权性质和房屋的具体利用方式相同。（住宅样本点原则上一般为新建商品房的平均楼层价格） 国有土地使用权通常是讲城市或城镇上的土地；又分为国有出让和国有划拨，国有划拨是未缴纳过土地出让金的，其流通一般需审批并补交出让金，国有出让土地转让缴纳规定税费即可，可正常流通； 农村的住房肯定是集体土地使用权；农村住房限制流通，只能在本集体内转让，而且需要符合条件；一般情况下，国有土地使用权才可以抵押；有部分涉农贷款，农民房屋也可抵押，但不办理抵押手续。 收益法：预计评估对象未来的正常收益292.

18、住宅状况修正系数年限修正系数：钢混、砖混、砖木结构参照每年调减系数0.5%，最高不超过15%；简易结构调减系数3%13%水电气修正系数：每缺一项调减系数0.5%，无厨房卫生间各调减系数1%墙体修正系数：厚度超过24厘米不调整，12厘米时调减系数1%。18厘米调减0.5%结构修正系数：砖混、钢混结构不调整，砖木结构调减2%-3%，简易结构调减4%-5%门窗修正系数：不超过1%区位因素调节系数：不超过5%其他修正系数：不超过5%303.设施补偿费：水电气等设施，一般采用重置成本法，按市场价格进行估算设施补偿费=自有设施数量重置价格4.城市房屋装修的补偿：成本法。必须依附于建筑物，无法运用比较法、收

19、益法评估。同等装修价格在市场上差别很小装修补偿金额=装修成本-折旧31二、房、地分离拆迁补偿评估模型通过拆迁补偿和整治之后，土地将进入房地产市场，市场法对城市拆迁补偿起决定性作用，其补偿金额与被拆迁的土地价值紧密联系。基准地价法通过对被拆迁片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价格。321.土地评估值的计算。被评估地价=基准地价1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数） 容积率修正系数年限修正系数期日修正系数基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金）是政府宏观调控下的土地价格成熟度是指宗地内的实际开发程度（通水、通电、通路、场地平整）划拨国有土地使用权及租赁国有土地使用权应作修正区域和个别因素包括交通便捷度、公用服务设施完备度、环境质量、规划用途、朝向与采光等国有土地出让有一定的年限，实际使用年限与基准地价的使用年限不一致时