五合国际总设计师刘力系统谈商业地产规划设计

1、如何进行大型商业地产项目的建筑规划设计刘力2007-11-20一、项目操作方式应高度专业化虽然目前商业地产开发形势火热， 但近来众多的 Shopping Mall 综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误， 最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。与住宅开发中的底商或配套商业项目相比， 大型商业地产项目在经营、 开发与管理模式上有根本的不同。 大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。 而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位； 二是项目设施的规划设

2、计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度， 是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。 也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、 招商中期的规划设计， 以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位， 还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。 造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销， 做住宅开发时发展商可以自己研究市场， 开发产品，并面向社会销售。 对中小型商业或为

3、住宅开发配套的商业， 也可采用这种模式。 而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。 发展商只有在专业商业投资、 管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下， 才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。二、重视专业顾问公司认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后， 开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。 国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。 提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项

4、，也是国内发展商求之若渴的专业支持。 专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。 专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。 建立在这种高度专业化服务上的信任关系， 正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。专业

5、化建筑规划设计公司至关重要商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。 住宅商品房的购买者是大众消费者， 居住的功能相对简单， 人们对居住建筑都有广泛的了解， 发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。 首先是业态和功能的复杂。 大型商业中心通常都包含主力超市、 大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下， 如何满

6、足未来大量商家的需求， 特别是可视性和可达性， 以获得最大的商业利益， 进而为发展商获得最大的出租和出售回报， 是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了， 但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。 在大型商业的平面设计中， 各部分功能都有严格的要求， 如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、 层高、滚梯的位置等都有不同的要求， 大型娱乐设施的功能布局、 内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织， 化整为零利用于出售； 同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业

7、地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏， 直接影响开发商的经济回报， 以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、 时尚的建筑类型， 要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外， 敏锐地把握市场动态并与开发商、 策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议型商业设施的选址同城市整体发展关系密切， 由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验， 对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划

8、设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。大型商业设施的选址， 国外企业有一系列参教和指标， 包括经济指标， 道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。 不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所不同。 大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。在没有确定具体商家的情况下， 商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。如在规划选址中考虑 5A 法则。 A 是英文 Advantage（便利）的字头。 5A 法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便

9、利。交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。 交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础， 这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。 大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于 20 万人。认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场， 特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（ 500 米以外），中距离（ 200 米以外）的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。5A 中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规

10、律。五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战在大型商业项目中， 其业态种类趋向于更加多样化。 既有不同规模、 档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴， 而是一个组织精密、 结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。商业项目不同功能模块的性质和任务， 是建筑设计的根本依据和出发点。 不同地域、不同经济条件、 不同民族、不同服务人口数量， 都应有不

11、同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足， 其空间组织应按功能要求、 动静活动形态、 人流密度等适当分区、 主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化， 也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。不同于普通独立的商业建筑， 如百货商场、 超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、 竖向交通、安全疏散、 人流组织等方面很容易出现交叉

12、干扰、结构混乱的情况。 而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大， 对结构、设备等技术要求更高。 一些先进的结构、 设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合， 如大跨度空间体系、 钢结构体系、 生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。 甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例， 而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。 北京某 Shopping Mall 在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患， 原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。商业地产项

13、目中， 不同的功能空间有相当严格的技术要求， 如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面， 餐饮设施需要独立的排风、 排油烟管道， 而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。 某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、 层高等也都有自身独特的要求， 所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。 没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便， 也影响到正常的运营和使用。 如某商业地产项目进行招商， 其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力， 但其柱网、 层高方面虽适合普通商业的需要， 却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不

14、可调和的矛盾。 仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局， 会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。 因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、 重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索， 以适应更新的商业业态的使用要求； 另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。 这方面有一个类似项目的例子， 五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目， 但其中包含了一大部分商业设施。 最初的国际投标中标方案中， 将商业设施放至大空间的体育馆上空， 造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。后来，经过

15、各方面专家的反复研讨和论证，决定将两部分功能位置互换，彻底改变了原始设计方案。商业业态的繁荣， 满足了人们日益丰富的物质和精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求， 甚至其中有许多内容在国内无规范可循。 这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解， 和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。六、丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式随着时代的进步， 商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、 文化、休闲、运动等多方面发展， 从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。 这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全

16、新的体验消费模式。商业建筑虽然属于一种高度市场化、 商业化的建筑类型， 但在创造体验消费场所这方面， 应特别重视建筑的艺术处理。 这里的建筑艺术， 不仅仅是指专业角度的艺术追求， 还包括大众艺术、 流行时尚等。 建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、 壮观也最生活化的载体。 它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性， 直接对人们的心理、 生理施加影响， 对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。 人类制造建筑， 同时建筑又影响人类， 对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。在商业建筑的空间

17、效果营造中， 必须调动一切艺术的、 技术的手段， 并着重于空间尺度、空间气氛的表现。 在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、 多样性、趣味性的综合协调， 并促进人与建筑及空间环境的互动。空间尺度不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。如大型购物中心需要创造超大尺度的室内空间，各种中庭、内院、挑空、吹拔的尺度处理应与建筑规模大小相协调。而商业步行街则需要亲切宜人的人性化空间，其街道的宽度、 两侧建筑物的体量都不能太大，且建筑的层数不宜超过四层，街道的宽度也不宜超过 20 米。同时沿街的空间尺度也应有收有放， 开阔的广场空间和狭窄的街巷空间形成富于变化的空间序列。空间气氛体验消

18、费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造，既有大空间的豪华气派、富丽堂皇，也有小空间的亲切闲适。 在形成其自身特色化、 个性化的手段中，主题式体验消费是设计的重点， 可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是本土民俗文化的发掘， 如南夫子庙的秦淮风情、 北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行之有效的方法。此外，现代科技手段的运用，如各种声、光、电设备可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。 而且，将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所， 既是商业建筑发展的必然趋势， 也是提高其市场竞争力的核心。室内外空间的结合商业活动的发展

19、， 经历了从室外到室内的漫长过程， 各种大型购物中心、 百货商场、超市更是为室内的商业活动提供了全天候舒适宜人的良好环境。 但近年来，随着人们对环保、生态、节能的重视和对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动又有向室外扩展的趋势。 各种露天的购物广场、 商业街与室内商业设施充分结合，这是一个螺旋上升的发展过程。环境景观商业设施不仅仅是建筑本身， 相对于其它任何建筑类型， 都更有与环境景观紧密结合的必要性。只有一个包含了各种商业铺面、建筑空间、街道空间、广场绿地、园林小品等多种元素综合性的商业设施才是完整而有活力的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性的设计。

20、多元化的立面设计商业建筑的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力， 同时其立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。 因此其立面设计中， 有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性。丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。立面组合的多样化由于商业建筑的内部功能相当复杂， 各个组成部分之间无论空间太小、 业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性。 因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广阔，欧美传统风格、东南亚风格、本土风格、现代风格都可以考虑， 但需要特别强调的是， 即便整体风格确定之后， 各个局部的处理必须体现一定的变化， 尤其是相邻单元之间的重复和雷同是商业建筑设计的大

21、忌。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。非建筑固有元素在立面设计中的重要性对于商业建筑， 其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、 门窗、阳台、露台、墙体之外，还有很多其它辅助元素，如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视， 产生的结果要么是缺乏人情味、 缺乏商业气氛；要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。实际上，这些非建筑本身固有的元素， 恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计， 使之成为建筑的一部分， 既能创造浓郁的商业氛围， 也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。总之，以专业化

22、的态度， 借助专业化公司在商业项目操作各环节中的专长服务，是大型商业地产项目开发成功的关键。商业街地产项目的规划设计刘力2004-6-23商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall ，还有一类是商业街的商铺店面。 首先讲一下大型综合商业， 国外叫做 Shopping Mall ，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall ，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall 一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做Shopping Mall ，但

23、国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题， 国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。 很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验， 以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估， 自己完成规划设计， 然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻， 我认为商业地产是传销， 住宅项目是直销。 做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究

24、作产品定位， 决定户型的比例以及住宅产品的类型， 然后通过销售处进行直接销售。 但大型的综合商业则完全不同， 它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销） ，而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店， 按照他们的要求进行规划设计。 对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是 2 万平米（家乐福分店卖场部分是 8 千 1.2 万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者，我们也希望北京

25、周边能够出现一些像样的 Shopping Mall 。周末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品， 对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店， 知道他们对卖场的面积、 停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。 如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。国外主力店招商有自己的评估办法主力店招商有一系列的具体要求， 而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判

26、断问题。 对于发展商而言， 认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。 北京所有的发展商都存在这样一种情况， 盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的 Shopping Mall 是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。 另一方面是专业顾问机构的重要性。 国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国

27、内没有市场。 中国发展商基本上是自己做招商材料， 英文写得一塌糊涂， 真正讲英语的人根本看不懂。 中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词， 而国外的企业、 财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。全世界能够做大型商业地产评估、 资源整合、主力店招商， 以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。 由于发展商不认可， 因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商， 但实际上是很困难的。 像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上， 但不会自己成立一个开发公司。 市场如何，开发商的房

28、子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。 国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。 毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店， 需要一个代表它自己利益的机构进行评估。 中介机构就是起这个作用。 这样的顾问公司的作用就是整合资源。 如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来， 把几十万平米的 Shopping Mall 撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。主力店招商之前不应

29、该进行建筑设计我们曾经做过许多购物中心的设计， 完全是按照发展商的思路进行。 整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以， 但这样的规划没有什么意义， 属于非常前期的东西。对于大型商场， 商家比较强调内部空间的可视性， 加大可视性可以对公共购物产生引导作用。 商场里面有很多店， 如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到， 出租或者出售起来就非常方便， 否则就很难出租。 因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感， 而不是像进了迷宫。 中庭做得比较好的有上海恒隆广场， 做的最极端的是上海正大广场， 由泰国设计师设计， 中庭

30、做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。 比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是， 这些活动都是现代商业演化出来的形式。 如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。大型商场的交通组织非常复杂， 因此还有两个方面必须考虑： 一是怎样从一开始就应该把人流分开， 让

31、人往楼上走， 比如一进门就有通往二层的扶梯， 或者可以直接上三、 四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤， 商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。 只要顾客能够看到、 走到的地方就会产生效益。 对大规模商业建筑来说这是最重要的。 我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。商业街的规划设计我们给珠江做了很多项目。 珠江的项目大多都有商业街， 他们把商业街作为一种聚集人气的手段。 住宅和商业是互相支撑的， 以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。 但广东更注重人人皆商， 小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。 这种底商档次一般不高，

32、但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去， 实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展， 北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。商业街空间的限定和功能的划分商业街不是简单的概念， 更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。 每个人对空间个性都会产生一种感受， 每个不同的广场、 街道也都有自己的个性， 怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购

33、物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。 现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的， 但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧

34、洲是一种人的尺度， 小镇、小桥流水都很有人情味。 所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料， 包括用装饰材料、 灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。建筑设计的三个层次在我们的设计理念中， 认为建筑设计应该有三个层次： 第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线， 强调可识别性。 第二个层次是我们通常所说的立面设计，

35、 讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。 人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。 越大的项目越容易做得宏观上气派， 微观上粗糙。作为一个建筑， 发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、 建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。 现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。 现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩， 尤其是对底层近人的部分。

36、 建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。如何操作商业地产设计在商业地产设计方面， 首先要明确开发者、 使用者和消费者之间的关系。 商业地产跟酒店设计比较相似， 酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好， 是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明

37、确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺， 发展商可以自己操作， 但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套， 商业亏盈并不要紧， 只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计， 有的几万平米的大商业， 里面有一条食街，装修气氛特别好， 但没有足够的通风排烟设备， 经营受很大影响。在整个合作过程中， 发展商、投资商是最大的投资方， 也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行， 有钱、有权不等于有专业技术， 否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。 有个广告人曾举过一个例子， 主人买一条狗看家护院

38、，夜里听到外面有动静， 到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单， 当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。 地产开发也是这样一个道理， 重视专业顾问机构很重要。 同时也应该选择专业的建筑设计单位。 许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题， 特别是硬件方面的问题， 如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。 所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。 同是甲级大设计院， 可能专长完全不同。 正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。 商业地产操作的核心是通过策划、 规划和设计使项

39、目升值。 全凭发展商是否有远见卓识。 不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同， 实际上反映了有人把设计看作消费， 有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢？大家心中自有答案。商业中心成功的先决条件合理的商业规划刘力2004-12-9随着中国经济的高速发展， 人民生活水平的日益提高， 大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展， 推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠 ”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。 无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。

40、 在看似商业地产市场蓬勃发展的背后， 我们似乎有一种似曾相识的感觉： 那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段， 绝大多数地产商都在遵循一个原则： 概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产， 其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户， 而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商） 提供给商铺， 其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目， 使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营； 对于小型商铺投资商来讲， 如何鉴别一个商业地产项目的好坏及

41、可运营性， 都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。在蓬勃发展的商业地产市场里， 具备商业地产开发的专业经验及技能， 特别是熟悉中国国情的专业技能， 对一个项目的成功开发至关重要。 随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。 由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。 而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴， 欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、 银行为背景的大型专业开发公司外， 绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、 招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及

42、商业地产行业本身的特点决定的。一、遵循商业“量”化原则商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业规划来完成的。 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力； 研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险， 对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。二、满足需求而非创造需

43、求商业地产服务于商业店铺， 商业店铺服务于消费者。 消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。 具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者， 但随着商业系统的逐步完善， 这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求， 追求轰动效益， 这类项目往往开始时轰轰烈烈， 运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑， 最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。 目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。三、体现实施的可行性合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求， 另一方面最大程度地满足投资开发商

44、的财务目标， 具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究， 规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者， 了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺， 尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织， 并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。四、奠定高质量招商的基础合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外， 还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。 为了提高下一步招商工作的准确

45、性及回避投资方重建、 改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解， 并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境， 最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享， 只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。 无序的规划将加大招商的难度， 特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。五、确保持续稳定经营的实现综合商业项目开发后需要运营管理， 好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。 商业设施的改造及经常性的、 大批量的店铺更换

46、对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。六、保证投资回报的安全性只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础， 也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。 同时只有考虑到商业的 “量”化性，才可以正确加以开发及管理， 最大可能地回避风险， 保证商铺、 商业中心及投资人的长期盈利。七、加大融资的可能性有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、 管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长， 才能对专业投资人及机构产生吸引力。 目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场， 由于他们有长期投资商业地产的经验， 对于商业规划水平、 店铺甄别水

47、平及商业中心管理水平非常敏感， 这是保证投资回报安全性、 稳定性及增长的基础。 虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性， 但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。 由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步， 但其发展速度非常之快， 具备了在 3 至 5 年内完成欧美国家 40 余年所走过历程的可能性。 这里面有捷径吗？有， 也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。 我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去， 学习经验并了解国际业界

48、最新动态。例如，每年 11 月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（ MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、 专业策划咨询公司及建筑师行， 为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。 即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求， 才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段。商业地产通过规划设计增值创造与利用商业建筑的文化及其它附加价值刘力2004-10-12摘要：本文从几

49、个方面论述了通过创造与利用商业建筑的文化及其它附加价值的规划设计使商业地产增值。 首先商业地产规划设计应与城市总体规划相协调； 其次要重视城市的建筑风貌和文脉特征， 并通过对城市建筑风貌和文脉特征的改造及保护达到项目的增值； 接着论述了商业地产规划设计模式的更新； 最后论述了商业地产项目吸引力在规划设计中的表达 .在商业地产的开发中规划设计不仅是所有策划理念、 市场定位、业态类型特点的最终实现手段， 而且通过合理巧妙的规划设计不但可以减少不必要的重建、 改建所造成的浪费， 同时可以充分增加商业地产的内在价值和相关的附加值， 提高其市场竞争力。商业地产规划设计与城市总体规划的协调1商业地产项目的

50、合理选址从一个城市的总体规划来看，每块土地都有其最适宜的开发用途和地产类型。合理的选址是发挥不同物业最大开发价值和经营使用价值以及社会价值的根本，适合住宅开发的土地未必就适合商业地产开发。虽然从短期利益出发， 由于商业地产的相对稀缺其售价高于普通住宅，开发商能获得一定的经济利益。但只要没有达到土地资源利用的最大化，也就没有体现出商业地产价值的最大化，也就是间接的土地资源浪费， 从长期角度讲无序的商业项目开发会对所有开发者带来严重的投资风险。从商业地产自身来看其整个生命周期是一个开发、 投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程， 因此其价值的体现是长期的。 如果在规划设计时未考虑与周边

51、城市规划的协调发展， 则很难保证持久的生命力， 二者之间矛盾的激化会关系到一个商业地产项目的兴衰存亡。 例如对于一个几十万平米的大型综合商业地产项目， 其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。 如果城市规划道路容量不够， 这一巨大的购物中心一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤。2开发商与规划师的共同协作商业地产的开发主体往往是单个开发商， 其间的共同协作也不容忽视， 并且在规划设计阶段就应有所考虑。 众人拾柴火焰高才能形成区域内的商业繁荣， 也能避免低水平重复建设导致的无意义竞争。 反观曾经有一段时期某个地方出现了女人街，于是一大批丽人街、 美人街也紧随其后纷纷效仿之， 但这些项