商业综合体项目设计任务书

1、昌都时代广场项目设计任务书 西藏昌都地区健益投资开发有限公司目 录第一章 项目概况1. 项目概括2. 项目定位3. 设计理念4. 背景简介5. 目标市场定位第二章 技术经济指标1. 技术经济指标2. 用地性质、现状、市政条件3. 设计要求第三章 设计原则第四章 总体规划要求1. 总体规划总则2. 总体规划细则3. 基地出入口及建筑出入口4. 交通组织5. 停车设计6. 地基处理7. 其它第五章 建筑设计要求1. 商业综合体2. 地下部分第六章 结构、机电系统设计要求1. 无障碍设施2. 结构系统3. 楼内交通4. 采暖通风和空调5. 设备系统和注意事项6. 管道和排水设备7. 电力供应8. 防

2、雷和接地系统9. 安保系统10.防火安全措施11.通讯设备12.智能写字楼设计13.公共设施部分14.项目经济成本要求第七章 设计成果要求1. 规划设计及概念设计阶段2. 方案阶段3. 初步设计阶段4. 有关阶段的论证报告5. 施工图设计阶段6. 设计文件提交成果深度要求7. 规划设计成果的提交形式8. 各设计阶段提供图纸时间第一章 项目概况1. 项目概况1 项目名称:时代广场(暂定名2 开发商:西藏昌都健益投资开发有限公司3 基地位置:基地位于西藏昌都地区昌都县主城区南部,位于达卡路以北。4 交通状况:目前项目周边为新开发社区,市政公交未开通。因此本项目需要有相 对充裕的机动车及非机动车停放

3、区域5 区位分析:位于昌都县达瓦村,属于新区规划中的达应卡片区 ,其规划目标为分 解2. 项目定位“ 辐射昌都整个地区,极具人气的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐目的地”1 定位:本项目定位为一站式购物、餐饮、休闲、娱乐商业综合体。建成后将成为集办 公、 住宿、 购物、 餐饮、 休闲、 娱乐、 功能于一体, 进行全方位服务的高档 CBD 区域,并具有地区标识性。本项目将设置全面的综合配套和设施,不仅能满足昌都县的办公、商住、购物 需要,还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要,服务功能、服务范围 跨行业跨区域。打造健益地产品牌, “时代广场”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。 2 要求:结

4、合项目经济性要求的前提下,建筑设计应具有鲜明的时代特征,充分体 现二十一世纪建筑高科技的发展水平,建筑的品质应该达到投资级品质,其质量 标准应与三星酒店建筑执行管理标准一致。3. 设计理念融合昌都县新区的地理位置、文化特色,引进国际最新设计理念,追求不仅是 物质的产品,还包括精神上的时尚生活体验,将该项目建设成昌都地区城市板 块的划时代的标志性的大型综合商业地产,具备市场竞争的差异化,为昌都地 区提供更多的城市景观和活动舞台。商业地产设计需要全新的创意, “时代广场” 将引领未来国际新的生活方式, 是 品牌、时尚、财富、超越的象征,是城市商业地产发展的引领者。本项目应提升为一个融生活、消费、商

5、务、休闲、文化、教育、咨询各种要素 于一体的现代化、高品质的商业综合体,是消费者提升生活质量、享受休闲生 活、获得流行咨询、发现消费乐趣,融入到一种新的时尚生活方式的地方,并 成为昌都县的一个标志性建筑。4. 背景简介1 建议投资西藏昌都地区健益投资开发有限公司是由自然人唐建益、王荣专门为投资 “西藏昌都地区时代医药有限公司” 、 “西藏益西生物科技有限公司” “西藏健益 医药有限公司”三家医药企业及建设“时代广场” 、 “中藏药材展示中心”二个项 目发起成立的有限责任公司,注册于 2014年 4月 18日,注册资本 3000万元, 公司经营范围:项目投资;房屋出租等。公司自 2014年成立以

6、来,致力于在昌都地区打造高性价比的物业,目前已 拍得两个地块,即 CDGY2014005“时代广场”地块和“中藏药材展示中心”地 块。2 项目背景项目位于昌都县达瓦村,属于新区规划中的达应卡片区,发展前景良好。位 于主城区南部,距昌都中心最繁华地段仅 4公里,约 7分钟车程;地块周边未来 规划建设县人民医院、公安局、华电集团办公楼和员工宿舍,同时在建有 6栋返 迁房、 12栋公租房, 将来对周边商业配套将有较大的需求; 未来还将规划有公交 线路直达地块所在地。5. 目标市场定位1 本项目锁定的客户,是认同区域价值、认同健益品牌价值、认同项目定位的高端 客户群体。2 目标客户群体为具有较强购买力

7、的中高端社会阶层。3 客户应包括国内、昌都本地客户。4 商业出租和办公出租以长期投资客户为主。5 商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。第二章 技术经济指标1. 技术经济指标占地面积:13334.25m 2总建筑面积:40001.65m 2地上总建筑面积:24001.65m 2(计容积率面积其中:商业:21334.8m 2(四层 ,准三星级酒店:2666.85m 2建筑限高:不超过 150米地下总建筑面积:16000m 2(地下二层,不计容积率面积其中:负二层 停车位、设备用房:3000m 2,商铺 5000m 2负一层 大卖场:8000m 2建筑限高:不超过 40米容积率:1.8

8、绿化率:不小于 25%建筑退建设用地红线要求:按照国家及昌都地区相关规定。2. 用地性质、现状、市政条件用地性质:商业、酒店。用地现状:已平整。市政设施条件:周边市政设施齐全,接口已具备。其中:燃气;供水;雨水;污水;供电;电信; 具体道路方案及管网综合方案详见。3. 设计要求1项目拟规划成一栋大型商业综合体, 商场、商业街、酒店三种业态之间地上及地 下部分均考虑相互连通。2商业:地上四层共 21334.8m2,因地块为坡地,地下商业价值也很高,因此项目 地下商业面积可适当多做规划(目前初步暂定两层, 8000m2/层 。3准三星级酒店:2666.85m2, 80套房间。4地下部分:地下共两层

9、层,地下一层设置商业,地下二层为设备和停车,第三章 设计原则本项目设计应遵循 “ 以人为本 ” 的原则, 提倡绿色建筑、 生态建筑和节能建筑的理念, 突出智能、人性、个性、自由、效率,追求优化经济设计,增强建筑的市场竞争力。项 目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。规范性原则:符合国家、昌都规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范,设 计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、 手续所需的深 度。协调性原则:建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节,以及相邻在建或已建的项 目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则:设计应采用灵活的手法,包括高效

10、利用空间,协调当地环境,节能 等,以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性原则:相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要 求;设计应充分考虑现有施工技术,包括选择易于施工的材料。采用节能环保技 术和设计,保证建筑产品长期运营经济,并要在其使用寿命内取得最大的经济效 益。灵活性原则:充分考虑楼宇定制化的市场趋势,保留建筑未来改造的弹性空间。 长期运营的经济性原则:综合考虑结构、材料、设备等因素,以最少的能耗和运行 费用来提供一个舒适的内部环境,运行费用包括管理费用。适应性原则:设计应符合昌都当地的风俗习惯,体现出西藏的文化特色。新技术原则:设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。

11、第四章 总体规划要求1. 总体规划总则项目定位为综合体,除商业价值外,还需体现其与周边环境的相互联系,内外 部相互关系。总体规划中要注重酒店与商业的和谐统一。场地规划中,必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的 一致性,并考虑消防、人防、防洪防涝等有关规范总体合理布局。2. 总体规划细则在总体规划布局上,尽量考虑将建议建筑面向达北路,保证商业的主要沿街面3. 基地出入口及建筑出入口酒店、商业应单独设置建筑出入口,互不干扰。机动车主要出入口宜设置在东面 及北面,且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。基地出入口应满足规范规定设计,并符合消防及紧急疏散要求。建筑出入口应重点关注入口

12、的尺度、 品质和可见性。 仔细考虑入口前的空间利用, 该空间应充满活力。要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾 收集设施、变压器和冷却塔等。到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域, 主要出入口也不能作为货 物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。室外绿化尺度不宜过大,过高,绿化植株避免遮挡高层主入口底层商业; 外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱 化;主入口设置应保证良好的可视性,交通的可达性、标志性;4. 交通组织1 总则重点研究整个达应卡区域的交通组织,以及达北路等与基地的人流、车流关系, 对交通组织

13、进行深入分析。重点研究商业、酒店人流和车流的关系,应完全分流,避免相互干扰;处理好上 下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线,并提供相应的技术分析。 各物业的主入口应易于识别,应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息,以 对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。 应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。 在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入 的需要。人车流线应避免交叉, 应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总 平面布局设计中。注意地形高差现状,保证人流进入项目的便捷;2 主要交通流线设计要点车流、人流分离;商业、酒店业态的人流、车流分离;重要商务车流可

14、以直抵主楼入口雨篷下;通勤停车与来访停车应分离停靠管理;结合底层商业,在用地内合理组织内部人行交通;后勤服务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面;室外照明、铺地方式结合商业人流考虑,加强对人流的引导作用;地下车(机动车、非机动车库出入口避免离商业、酒店主出入口过近。5. 停车设计 地上停车位:要设置临时和紧急停车位,并相应设计停车场、停车库引导系统。在建筑适当位置可考虑设置雨蓬,其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。 地下停车库:主要停车库安排在地下二层。应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。机动车位总量按项目规划指标设置。非机动车标准参照昌都有关规定的下限设置。商业、酒店的地下停车库应明确划分,建议

15、酒店在电梯厅与停车场间设置前厅。6. 地基处理设计方根据地质勘察报告情况,制定地基处理原则、方式及其他有关施工方案及意 见报告,并保证地基处理、使用符合国家、昌都政府有关规定。对地基处理及对项目有 重大问题,设计方应及时书面告知业主,并明确提出解决意见及后果。并请设计提供本 项目的建筑所需地基承载力等相关指标要求。7. 其它室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要,并考虑建筑整体立面效果; 高层的夜景照明应便于维护管理;第五章 建筑设计要求总则酒店、商业、商业街三种业态之间相对独立但又互相连通。酒店标准层设计尽量规整简洁。酒店、商业、商业街三种业态在建筑造型设计上应协调统一。 三星级酒店建筑面

16、积:约 2666.85m 2酒店约 80套客房平面布局及功能应满足“三星”标准要求1. 酒店总体设计要求建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性,尽可能降低对商 业的干扰,建议主出入口布置在地块西侧或东南角。在保证建筑外形、空间感与商业和谐的条件下,应具有相对独立性酒店应功能划分合理。建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求,并便于后期维护; 施工材料选用节能、隔音材料,并达到防火等级要求。满足环保、节能要求。设计标准以国家、西藏最新节能标准设计。充分采用节能材料,降低使用能耗。尽量使用本土材料,有效控制成本。2. 与商业、商业街关系要求在保证建筑外形、空间感与商业、商业街和谐

17、的条件下,应具有相对独立性; 建筑外观具有公建特征,应重点考虑节能环保需要;建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性,尽可能降低对商 业的干扰,建议主出入口布置在东侧。3. 建筑首层大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足,人流的平面及竖向交通通 畅舒适;大堂建议挑空处理;大堂应面积宽敞,与接待能力相适应;有与酒店规模、相适应的总服务台;在非经营区设客人休息场所;在非经营区设客人休息场所;门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道,有残疾人专用卫生间或厕位,能为残 疾人提供特殊服务。4. 客房及标准层标准层平面设计尽量规整简洁;客房包括标准间、套房;层使用率不小于 85%(层套内建筑面

18、积 /层建筑面积 ;客房包括四个主要区域:入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、 壁橱 /换衣区域(布局和平面按照整体开间的大小和形状结构而改变。 套房也必须最低限度的具有以上 4个区域,并根据整体大小,考虑以下布置:客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房 /餐具 /食品室;独立的生活区域、独 立的学习区域;客房:配有彩色电视机,并有闭路电视演播系统;客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施;客房区走廊净高不低于 2.4米;所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求;标准层需设置后勤服务用房及清洁间;最少每个客房的单间都必须配备冷,热送风管。多单间的套房必须在开放式位 置配

19、备相同的遥控,在私人房间配备单独的遥控。5. 酒店配套功能:设置 200平米左右的咖啡厅或茶室,便于商务洽谈及早餐供应。6. 设备配置要求电梯配置要达到或接近舒适型标准。提供 24小时热水;电梯配置数量以高峰等候时间不超过 30秒为宜;设公用电话自备发电系统7. 电梯厅及电梯、扶梯客梯必须达到最高 3米的要求,开门尺寸不小于 1.2米(W *2.5米(H ,货 梯开门尺寸 1.8米(W *2.5米(H 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性;同时满足国家有关无障碍设计的规范的 要求。应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整 个建筑的楼宇智能管理系统兼容。扶梯最大倾斜角

20、度 30度,平段为两个步级。及经营方及相关机电顾问要求。商业综合体地上建筑面积:24001.65约 m 2整个项目地下一层最大化设置商业面积1、设计总则考虑将大型商业设置在 *的位置,保证商业的主要沿街面。设计要求大胆创新,引进全新商业设计理念。商业主入口前设置大型入口广场。本项目中的商业业态呈多元化,涵盖了大型主力店、 零散店面、超市、步行街、 餐饮、娱乐、健身等,每种商业业态对店面的要求均有所不同,在进行商业建 筑设计时应注意。2、功能配比详见商业顾问服务建议书。3、商业设计要求商业定位为大型主力店、时尚商铺、精品品牌店、餐饮、娱乐等;商业以挑空中庭为枢纽,联系各层商业出入口。通过公共空间

21、的变化处理,创 造出不同的主题和鲜明个性风格,形成内部四通八达的网络,成为商业人流集 散、水平垂直交通的枢纽。沿中庭四周布置休息区域,使之成为公共空间中的半私密休息空间,给消费者 一种领域感和放松休息。中庭内布置透明观光电梯、自动扶梯,人们在垂直升 降的活动中,赋予了中庭的动感和节奏感。沿街商业设计应保证路面人流的到达,设计中应考虑人流与临时停车车流相分 离;商业应考虑橱窗、店铺招牌位置设计,保证各层的通透感;合理设计建筑外墙、屋顶以及外部广场空地的广告位置;商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下,充分体现自身特征。 主楼与商业的空调系统独立;商业部分应考虑满足 24小时营业的要求。 合

22、理规划商场的交通组织, 在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率。其中, 商场的主通道以 3.5米为限,次通道以 2.2米为限。超市:配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间,设计有单独的 理货区,荷载按照具体设计要求。4、餐饮类商业要求大型餐饮一家:(400m 左右 ,考虑客户人流、送餐人流,合理设计室内交通 组织;中小型商务餐饮(200m ,独立的临街入口;西餐厅或咖啡厅 2家, 200m 左右;独立的临街入口;超市面积 60009000;餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件, 应设计专门的给排水、 排烟、 隔油、 排污系统,中餐厅应考虑煤气等;餐厅门前应考虑地面停车位,并考虑

23、地下停车后客户到达餐厅的便捷性; 餐饮的后勤流线安排在地下,地下考虑设置货车平台;空调系统设计能满足 24小时营业的要求;同时避免噪音干扰商务楼;设计过程中在地面集中考虑烟道及隔油池、消防设施等的位置;或按商业顾问的要求。5、商业交通组织及设施建议水平交通组织:以挑空中庭为主要交通核心,通过有效的视线引导,到达分布 于项目各层的商业出入口,将分散的商业板块自然地联成一体,实现各商业主 题功能区消费群体的互动与共享。垂直交通组织:客流可利用设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域,货物 则先进入地下一层货区,通过四侧的垂直货梯,运输货物至各层。6、商业服务设施配置建议服务设施:包括邮箱报刊亭、垃圾

24、桶、座椅、指南图、标示系统等,进行统一 的布局及造型设计,并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。景观设施:设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等, 营造商业轻松自然的活跃气氛,并增加人文景观。照明设施:包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等,造型以现代、简洁为 原则,与商业风格一致,其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非 营业场所的光环境设计,并考虑节能及便于管理控制、后期维护。7、商业仓储配置建议库房是储存和保管商品的场所,是商业的必要配套。如设置超市,综合超市经营的生鲜食品占有较大比重,需合理预留储存加工区 空间, 一般来说, 仓储式超市售货区面积占 70%80

25、%, 储存加工区占 15%25%, 辅助区(超市行政管理、员工休息等区域占 5%10%,储存加工区一般设在 超市最里端。地下部分地下部分设计尽量满铺基地,地下设置为 2层,地下一层为商业,地下二层为 停车及设备用房。地下一层商业统一考虑设置卫生间, 卫生间服务半径建议不超过 50米, 卫生间 内设置座便器;员工餐厅 (办公楼及商业用 建议设置在地下二层, 面积按照职员的 10-15%考 虑。并考虑卸货平台,货车停放及渣土清运,垃圾间干湿分开。自行车库面积不宜过大,可结合夹层空间考虑;物业服务用房尽量布置在地下二层;设备机房宜集中布置,其管理通道在地面的出入口应尽可能的减少对主楼及商 业的干扰。

26、第六章 结构、机电系统设计要求 酒店1、 设计原则及建设目标1.智能化系统设计与三星级酒店相匹配。2.智能化系统设计应该是完整的、先进的、实用的、经济的。3.智能化系统设计与工程项目建设地点的实际情况相适应。4.智能化系统选用设备品牌是主流的、成熟的、安全的、可靠的。5.按智能建筑甲级标准设计。2、 智能化子系统配置根据实际需要,三星级酒店宜设置以下智能化子系统:1.火灾自动报警及联动控制系统(由强电工种设计2.建筑设备监控系统3.通信网络系统4.计算机网络系统5.酒店经营管理系统6.综合布线系统7.安全防范系统8.智能一卡通系统9.电子门锁管理系统10.卫星接收及有线电视系统11. VOD

27、点播系统12.公共广播系统13.多媒体会议系统14.卡拉 OK 点播系统15.大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统16.智能照明控制系统17.智能化集成系统18.机房工程19. UPS 电源系统20.防雷接地系统3、 各子系统设计要点1 建筑设备监控系统由于高档酒店一般均设置中央空调,为加强机电设备管理及节能,应该配置建筑 设备监控系统。目前 BA 系统倾向于多采用通信接口(网关形式,机电设备尽可能要求带通信 接口,然后纳入 BA 系统管理。冷冻机房,包括冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机由专业公司实施监 控(要求冷水机组带通信接口 ,然后纳入 BA 系统管理。热源锅炉系统自带通信接口,

28、纳入 BA 系统监测,不控制。变配电设备要求高低压开关柜订货时带通信接口,采用 Modbus 总线,纳入 BA 系统监测。自备柴油发电机组、 UPS 电源系统应纳入 BA 系统管理。给水泵一般为变频泵,自带通信接口,纳入 BA 系统监控。排水设备自带液位控制器, 由强电专业实施自成控制系统, 高位开泵, 低位停泵, 一般不纳入 BA 系统。也可将高位报警信号接至 BAS 工作站。电梯设备要求订货时自带电梯远程监测装置,设置于 BAS 中控室内。照明分二部分,一部分纳入 BA 监控,如室外照明、公共通道、地下停车库等; 另一部分重要场所,如大堂、宴会厅、大会议厅、多功能厅等宜采用智能照明控 制系

29、统。风机盘管一般不纳入 BA 系统管理。BA 系统设备生产厂家众多,但基本上是国外产品一统天下,应选用主流产品, 以确保系统正常可靠运行。2 通信网络系统有线通信一般采用二种做法,一为虚拟技术,采用远端光传输设备、模块局(模 块局可设于本工程,也可设于电信分局 ,另一为程控交换机。酒店宾馆一般设 置程控交换机为多,但采用虚拟技术是发展趋势。有线通信系统一般采用综合布 线。设置联通、移动、电信等移动通信盲区覆盖系统,主要为地下层、电梯轿厢等使 用,设计时主要管线予埋,具体设置由各移动通信公司投资及实施。设置无线对讲,主要供工程部工作人员、保安使用,有利于安防。3 计算机网络系统计算机网络系统必须

30、设置,是酒店的重要子系统。计算机网络系统内外网问题,一般行政中心有内外网,且物理隔离,即有两套独 立系统。对酒店来说一般为一套系统,局部单位(如财务等组建内网,则采用 软件隔离,但要注意安全可靠。千兆到楼层,百兆到桌面。采用千兆以太网技术。网络交换机品牌选择应为主流产品。网络 IP 电话根据具体情况适当局部使用。无线局域网应设置。可在大堂、 酒吧、宴会厅、会议厅、多功能 厅等公共场所设 置无线接入点,还可考虑在酒店高级管理层办公室、豪华商务套房、商务楼层设 置。其它普通客房内则不考虑设置。4 酒店经营管理系统该系统实际属应用软件配置,酒店应用软件取决于酒店管理集团的意愿。 由于酒店宽带上网的日

31、渐普及,宽带计费运营管理系统嵌入在酒店管理系统中, 完成自动开户、计费、管理、帐务处理和帐单输出等工作。5 综合布线系统综合布线系统是计算机网络系统和通信网络系统的物理支撑, 是信息系统的物理 通道,在现代建筑中是必需的。布线系统是隐蔽工程,埋入楼板、墙内,不易检修及更换,为使较长期使用不落 后,应采用现阶段可预见的先进技术和产品。随着 02年 6月 6类布线标准的通过, 6类布线系统在公建项目中普遍采用, 高档 级酒店水平布线子系统应采用 6类布线系统。配线间设置, 对于办公楼,每层楼面信息点数较多的建筑物一般每层设一个配线 间,放置 1只 19标准机柜。对于酒店客房层来说,每层近 20个客

32、房,每个客 房 2个数据点, 1个语音点(卫生间 1个同线电话 ,每层约 60个信息点, 3层 设一个配线间是合理的。水平布线子系统采用模块式配线架,语音垂直干线大对 数铜缆采用卡接式配线架。垂直数据干线采用多模光缆,一台 48口网络交换机配 6芯室内多模光缆,每一 个配线间用 2根 Cat6UTP80.5作备份;语音垂直干线采用 5类 25对大对数铜 缆,每个语音信息点配主干线缆 2对。部分公共场所如大堂、会议厅、多功能厅、宴会厅等及领导办公室设置少量光纤 点(光纤到桌面 ,采用 4芯室内多模光纤。布线品牌应采用主流产品。并要注意采用同一品牌同一产地的产品。6 安全防范系统对三星级酒店来说保

33、证宾客人身安全、财产安全是第一位的,所以三星级酒店安 全防范系统是全方位的。安全防范系统包括闭路电视监控及防盗报警系统、门禁系统、电子巡更系统、无 线对讲系统等。闭路电视监控系统主要设置于底层主要出入口,如公共场所、重要房间、楼层电梯厅通道、电梯轿厢、室外主干道路边及交叉口等处。主机采用矩阵主机加嵌入 式数字硬盘录像机。防盗报警系统主要设置于财务、档案等重要房间。部分场所设置手动报警按钮。 周边防范系统是否设置根据酒店周边是否有围墙或栅栏,如无则不设置。 门禁系统设置于重要设备机房、财务、档案等重要房间。电子巡更系统一般采用离线式,设置于重要设备机房,电梯厅楼梯口等处。 无线对讲用于保安使用,

34、以便保安互相之间及时联系,提高事件发生时快速反应 能力。各系统设备品牌选用技术成熟,性能稳定可靠的产品。7 智能一卡通系统一卡通系统用于门禁、 停车场管理、 消费、 考勤等,可采用 ID 及 Mifare 复合卡。8 电子门锁管理系统电子门锁用卡有的是用磁卡、有的 IC 卡,酒店大多用磁卡(工作人员用 IC 卡 。 电子门锁建议采用安全可靠的门锁系统。9 卫星接收及有线电视系统五星级酒店宜设置卫星接收系统。有线电视系统引接自当地有线电视网,在一层设置有线电视机房(卫星电视兼 用 ,接入线采用光缆,机房内设光节点。设置卫星接收系统,机房可设于顶层。 有线电视插座设置于公共活动场所,如会议厅、多功

35、能厅、酒吧、餐厅等,每个 客房设一点,套房设 2点,总统套房根据需要设置。考虑数字电视接收系统。10 VOD 点播系统VOD 点播系统主要用于客房,系统信号走大楼局域网 。11 公共广播系统背景音响与消防紧急广播兼容,但扬声器性能按背景音响要求配置。背景音响扬声器设置场所多于消防广播, 部分场所仅当作背景音响的扬声器可与 消防广播同线路也可另设专线视具体情况而定。要考虑室外背景音响。背景音响音源与消防广播音源分设,广播机房设于一层消控监控室。部分公共场所,如会议厅、多功能厅等要对背景音响设音量调节开关。背景音响与消防广播的切换在楼层消防广播联动模块实现。12 多媒体会议系统大会议厅设置完善的会

36、议系统,包括扩声、投影、摄录系统、集控系统、视频会 议系统等。有的可考虑上同声传译系统。一般普通会议室上扩声、投影系统,少量会议室可考虑设置背投。电视电话会议系统可不上。13 智能照明控制系统高档酒店设置智能照明控制系统,主要设置于会议厅、多功能厅、宴会厅。 智能照明控制系统带有通信接口,纳入 BA 系统。楼内公共通道照明控制采用 BA 系统 DDC 控制。14 智能化集成系统高档酒店应上智能化集成系统,但到 BMS 为止,不考虑 IBMS 。安全防范系统先行集成。在 BAS 基础上,消防系统通信接口,协议开放。实现 BAS 、安防、消防系统的 集成。 BMS 工作站设于底层消控监控中心。15

37、 机房工程消控监控、广播、 BAS 、 BMS 机房,设置于一层,面积 60,采用防静电活动 地板,架空 200。计算机网络中心通信总机房, 设置于 2、 3层, 面积 80, 采用防静电活动地板, 架空 200。电视机房:如设置卫星电视接收系统,卫星天线设在主楼屋面,则电视机房设在 屋顶层;如不设置,则有线电视机房可设于一层,面积约 20。16 UPS 电源系统UPS 电源设置有 2种做法, 集中式与分散式。集中式在一处设置 UPS ,供全酒店 智能化系统使用;分散式即设于不同机房内,确定各 UPS 的供电范围。宜采用分散式 UPS , UPS 主要设置于:消控监控中心、广播、 BAS 、

38、BMS 机房, 供电范围本机房及所有监控摄像机, 防盗探测器等; 计算机网络中心电话总机房, 供电范围本机房及楼层网络交换机。UPS 不间断电源装置订货时要求带通信接口,以便纳入 BA 系统管理。UPS 配置电池组,后备时间考虑 2小时。 UPS 不考虑双机备份。17 防雷接地系统弱电系统供电电源浪涌保护器由强电专业设置,弱电专业应考虑 UPS 后配电箱 浪涌保护器设置。各信息系统需要设置信号避雷器。弱电系统接地系统要完整考虑,一般采用综合接地方式,其接地电阻值不大于 1欧姆。弱电机房局部等电位联结设计,采用 303铜排,组成 600600网格。并采用 BVR150专用接地线接至基础接地装置。

39、 弱电竖井采用 404铜排作接地干线。 各弱电机房及弱电竖井各层均要设接地端子箱。 公共设施部分整个项目机电设备系统采用集中共用,单体分开计量的方式。安防系统:对主要出入口、地下车库安装闭路摄像系统; 项目经济成本要求酒店建安成本(结构、机电、外墙、公共部位精装修等不超过 元 /m ; 商业建安成本(结构、机电、外墙、公共部位精装修等不超过 元 /m ; 地下部分建安成本(结构、机电、外墙、公共部位精装修等不超过 元 / m ;在开发成本的控制内,研究采用合理的节能生态技术与工艺,改进项目的空调、 供暖、给排水、外墙、新风系统等系统的能源使用效率;第七章 设计成果要求一、 规划设计及概念设计阶

40、段1 概念性设计项目概念性规划设计说明及经济技术指标解释规划设计背景、用地现状概述及分析、 规划设计依据、规划目标、规划原则、 规划特色阐述、规划布局阐述;道路、市政设施、景观、建筑等分类规划说明; 建设成本测算。完成规划用地平衡分析、经济技术指标分析。主要技术经济指标内容包括总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积(还要分别列出地上部分和 地下部分建筑面积 、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地 率、停车泊位数(分室内、外和地上、地下 ,以及主要建筑或核心建筑的层数、 层高和总高度等项指标。根据不同的建筑功能,还应表述能反映工程规模的主要 技术经济指标,如建筑面积、使用面积等。2

41、 项目区位分析图反映项目开发用地与城市及其他功能区的空间关系, 并说明本项目在城市中的区 位及交通关系。3 开发用地现状图及现状分析在现状地形图上标明用地范围和用地面积以及后退红线等要求。 分析用地内主要 地形(高程、坡向、坡度等 、地貌(地表径流、地质特征等以及现状,提出 各区域以及节点的不同功能开发的适宜性。4 总平面图完成建筑布局总平面图 1:500,包括建筑群体空间布局、公建设施布局、道路、 停车设施以及绿化布置等;并要求标明建筑的位置及建筑间距。功能分区、空间组合分析图地形分析图日照分析图建筑首层平面建筑标准层平面裙房各层平面各建筑单体平、立、剖图各一(1:200,重点部位还要增加剖

42、面主要建筑立面,立面效果图不少于两张外景、室内、街景透视图若干张典型建筑的表现图若干设计说明5 道路规划图要求:标明道路控制点标高、道路坡度、道路宽度、转弯半径、车行道等级、停 车位、公交车站位置及距离等。6 交通分析图包括主出入口、人行和车行出入口、人车分流、地下停车行车线路等的交通组织 分析图。7 绿化景观分析图要求:景观、绿地系统、空间环境分析图,特别说明下沉式广场与地下商业、地 面商铺、外部环境的相互联系。景观总平面图景观分区图水景设计构想场地剖面设计意向图植物选取意向植物种植分布意向图车行、人行系统布局意向图室外小品设计意向景观透视分析草图景观节点透视分析草图外部环境设计,表达室外设

43、施如软硬铺地,步行道,墙体等其它造型元素8 竖向规划图:标明地形高差、排水方向、地面坡度等。9 市政方案及外部市政条件,综合管线示意图。10 物业管理的空间措施要求:封闭、隔离措施,通道与出入口管理,监控点分布, 物业管理用房分布。11 效果图:要求能够说明规划设计、建筑设计、景观设计等意向。注:(1此部分成果要制作成为规划报审用的文本、图板等。尺寸、规格、形式要根据上海市规划部门要求确定。必要时需要制作多媒体汇报文件。并提供电子 文件一套,文本用 WORD 格式,图纸用 DWG 格式,效果图为 JPG 格式。(2环境关系模型,比例 1:1000;建筑模型,比例 1:100(3展示图板,统一

44、A1规格,至少包含以下内容: 彩色总平面图 彩色鸟瞰图 彩色透视图 彩色建筑立面图 各种分析图 建筑平、立、剖面图 其他需加以展示的图纸二、 方案阶段1、建筑设计1 建筑设计说明建筑方案的设计构思和特点 建筑的平面和竖向构成, 包括建筑群体和单体的空间处理、 立面造型和环境营 造、环境分析(如日照、通风,采光等; 关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明; 建筑结构选型; 投资估算表:投资估算表应以一个单项工程为编制单元,由土建、 给排水、电 气、通风、空调、 动力等单位工程的投资估算和土石方、道路、广场、围墙、 大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。 编制内容 可参照有

45、关建筑工程概、 预算文件的规定。 在甲方有可能提供工程建设其他费 用时, 可将工程建设其他费用和按适当费率取定的预备费列入投资估算表, 汇 总成建设项目的总投资。2 建筑设计图纸A .平面图应表示的内容:各楼层平面;各主要使用房间的名称;结构受力体系中的柱网、承重墙位置;各楼层地面标高、屋面标高;底层平面图应标明剖切线位置和编号;B .立面图应表示的内容:各立面图,标注建筑材料;各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度;C .剖面图应表示的内容 :各层标高及室外地面标高,室外地面至建筑檐口(女儿墙的总高度;D .表现图:(透视图、乌瞰图总体鸟瞰图 1张若干典型建筑的人视点透视图,每栋建筑不少

46、于 2张。典型建筑屋顶俯视图 1张3 主要建筑单体模型(1:502、机电设计1 设备专业方案设计说明;2 根据相关规范审查建筑方案设计;3 根据设计标准及国家规划,提出设备专业的条件及要求。3、景观设计1 设计说明说明景观设计的原则和依据; 进行场地用地适宜性分析说明如何因地制宜进行景 观设计,根据地形、水源以及环境保护等要求进行竖向设计、布置绿地、配置植 物等。解释、说明环境景观设计和绿地布置方案。技术经济指标表。景观工程预算。2 设计图纸景观用地现状图 (可与规划现状图合而为一 。 标明自然地形地貌、 道路、 绿化、 水体、工程管线及各类用地建筑的范围、性质、层数、质量等。景观总平面图。

47、图上应表明规划建筑基底以外的草地、 林地、 道路、 铺装、 水体、 停车、重要景观小品、雕塑的位置、范围;应标明主要空间、景观、构筑物、道 路的尺寸和名称。道路规划图。图上应标明道路的红线位置、横断面,道路交叉点坐标、标高、坡 向坡度、长度、停车场用地界线。场地剖面规划图。标明不同高度地块的范围、相对标高以及高差处理方式;挡土 墙、护岸等的位置及尺寸。种植设计图。标明主要植物种类、种植数量及规格,附主要苗木种植表。铺装设计图。活动场地等硬质铺装的布局、铺装效果、铺装材料等。照明及安防系统意向导视系统意向表达设计意图的效果图。包括总体鸟瞰图 1张、夜景效果图 1章、重要景点效果 若干、特色景点效

48、果图若干、反映设计意图的局部放大平、立、剖面图及相关图 片、重要建节点效果图若干。商业街、景观水渠的设计要单独出效果图。其中商业街要求俯视图 1张,商业街 外部和内部透视效果图各 1张。 景观水渠的效果图 5张以上, 全方位表达水景的 设计效果。景观局部分析示意图。注:效果图的精度要达到能够打印大幅面室外广告的要求。三、 初步设计阶段1、建筑设计1 设计说明书概述建筑物使用功能,建筑层数、层高和总高度,结构选型和对设计方案调整的 原因、内容;简述建筑平面布局和建筑组成, 以及建筑立面造型、 建筑群体与周围环境的关系; 简述建筑的交通组织、垂直交通设施(楼梯、电梯的布局,以及所采用的电梯 的参数

49、;综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散,以及 无障碍,节能,智能化、人防等设计情况;主要的技术经济指标;2 设计图纸A. 平面图:绘出主要结构和建筑构配件,如非承重墙、壁柱、门窗、天窗、楼梯、电梯、自 动扶梯、中庭、夹层,平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水明沟等的位置; 列 出建筑项目主要特征表,内容包括:项目名称,编号,建筑类别,耐火等级,抗 震设防烈度, 人防防护等级, 主要结构选型, 建筑层数, 总高 (地上、 地下分列 , 建筑基底面积,建筑总面积,墙体、地面、楼面、层面、天窗、门、窗、顶棚、 内墙面、外墙面建筑构造及工程方案。表示主要建筑设备的位置,如水池

50、、卫生器具等与设备专业有关的设备的位置; 标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高;绘出厅、室的室内布 置,如家具的布置等;也可根据需要选择绘制标准层、标准单元或标准间的放大平面图及室内布置图;列出各类建筑设计规范要求计算的技术经济指标(也可在 说明中列出。B. 立面图 (应选择绘制主要立面,立面图上应标明:立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分, 如门窗 (幕墙 、 雨篷、 檐口 (女 儿墙、屋顶,平台、栏杆、坡道、台阶和主要装饰线脚等;平、 剖面未能表示的屋顶、 及屋顶高耸物、 檐口、 室外地面、 等主要标高或高度; C. 剖面图:主要结构和建筑构造部件,如:地面、楼板,屋顶、

51、檐口、女儿墙、吊顶、梁、 柱,内外门窗、天窗、楼梯、电梯、平台、雨篷、阳台、地沟、地坑、 台阶、 坡道等; 各层楼地面和室外标高, 以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度, 各楼层之间尺寸及其他必需的尺寸等;2、机电系统设计1 设备专业初步设计说明提出初步设计过程中设备专业的条件及要求;设备专业人防初步设计;设备专业消防初步设计;2 绘制初步设计图纸;A. 空调 /通风 /采暖方案设计说明;空调 /通风 /空调冷热水 /采暖各系统图;主要设备技术性能参数、主要设备表、主要机房控制面积、平面布置平面中设备竖井布置;协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价;与政府部门的联络、沟通、解释;概算。

52、B. 给水 /排水 /消防 /喷洒等方案设计说明;给水 /排水 /消防 /喷洒等各系统图;主要设备表;主要机房控制面积、平面布置、平面中设备竖井布置;完成设计及绘图工作;协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价;与政府部门的联络、沟通、解释;概算。C. 强电设计高低压 /动力 /照明,防雷接地系统方案设计说明照明 (含事故 /紧急疏散照明 /动力 /高低压 /防雷接地系统图及配电方案平面图 上述照明的灯泡 /插座 /开关定位布置方案图;变配电室平面布置图;主要设备表 完成设计及绘图工作;协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价;与政府部门的联络、沟通、解释;概算D. 弱电设计各弱电系统方案

53、设计说明;各弱电系统功能及系统原理图;各弱电系统主要设备 和材料的技术要求;完成设计及绘图工作;协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价;与政府部门的联络、沟通、解释;概算3、景观设计1 设计说明解释、说明环境景观设计和绿地布置方案。特别说明水的来源、水系的规划以及水流的组织方式。技术经济指标表。景观工程造价。2 设计图纸景观总平面图。 图上应表明规划建筑基底以外的草地、 林地、 道路、 铺装、 水体、 停车、重要景观小品、雕塑的位置、范围、面积定位;标明主要空间、景观、构 筑物的尺寸和名称。主要道路、广场的起点,变坡点、 转折点和终点的设计标 高,以及用地的控制性标高。水系设计图。水系平面

54、布局、岸线走向定位、水岸的处理方式、水岸的坡度、水 边的安全防护、水生植物与水景的配置。竖向设计图。标明不同高度地块的范围、相对标高以及高差处理方式;道路、地 面、水面标高;挡土墙、护岸等的位置及尺寸。用箭头或等高线表示地面坡向。 种植设计图。标明所有植物种类、种植数量及规格,附苗木种植表。铺装设计图。活动场地等硬质铺装的布局、铺装效果、铺装材料等、铺装地面范 围、定位等。照明及安防系统图。照明系统的布局、安防监控系统布局及定位。导视系统图。区内道路引导系统、建筑物标识系统布局及定位。土石方初步平衡图。利用竖向布置图绘制土方图及计算用地初步平整土方量。 景观局部分析示意图。四、 有关阶段的论证

55、报告根据政府相关部门指导要求及甲方要求,完成相关论证、报告等技术文件,设计方 提供必要的咨询、图纸、资料等技术支持,具体内容以业主书面为准。五、 施工图设计阶段1、场地设计1 总平面图保留的地形和地物。测量坐标网、坐标值。用地四界的测量坐标(或定位尺寸,道路红线和建筑红线或用地界线的位置。 用地四邻规划道路的位置(主要坐标值或定位尺寸,以及建筑物和构筑物的位 置、名称、层数。建筑物、构筑物(人防工程、贮水池等隐蔽工程以虚线表示的名称或编号、层 数、定位。广场、停车场、运动场地、道路、元障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡的定位尺 寸。注明坐标及高程系统(如为用地建筑坐标网时,应注明与测量坐标网的相互关 系。2 管线综合图各管线的平面布置,注明各管线与建筑物、构筑物的距离和管线间距。场外管线接入点的位置。管线密集的地段宜适当增加断面图,表明管线与建筑物、构筑物、绿化之间及管 线之间的距离,并注明主要交叉点上下管线的标高或间距。2、建筑设计1 施工图设计说明项目