成本法及其运用

1、山东经贸职业学院山东经贸职业学院 王玲王玲项目四项目四成本法及其运用成本法及其运用成本法基本原理分析成本法基本原理分析1重新构建价格的求取重新构建价格的求取2建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取34积算价格的确定积算价格的确定4 本项目任务：本项目任务：提出任务提出任务设置情景设置情景任务实施任务实施任务小结任务小结巩固练习巩固练习任务任务4.1 成本法基本原理分析成本法基本原理分析q 思路：求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧。q 本质：是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。 一、含义一、含义积算价格积算价格= =重新购建成本重新购建

2、成本折旧折旧+概念概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式实施估价实施估价卖方角度：生产费用价值论卖方角度：生产费用价值论 买方角度：替代原理买方角度：替代原理二、理论依据二、理论依据从卖方的角度来看，房地产的价格是基于甚过去的“生产费用”，重在过去的投入；从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 +概念+理论依据理论依据+适用对象+使用条件+估价公式实施估价实施估价r只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，均可以采用成本法估价。既无收益又很少发生交易的估价既无收益又很少发生交易的估价r新开发的房地产r旧的房地产r在建工程r计

3、划开发建设的房地产r很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产三、适用对象三、适用对象+概念+理论依据+适用对象适用对象+使用条件+估价公式实施估价实施估价三、适用对象三、适用对象既无收益又很少发生交易的估价既无收益又很少发生交易的估价r有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产发建设的房地产r单纯的建筑物或者其装修部分单纯的建筑物或者其装修部分r房地产保险及房地产损害赔偿房地产保险及房地产损害赔偿r房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项

4、目市场法的项目 +概念+理论依据+适用对象适用对象+使用条件+估价公式实施估价实施估价条件：条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产四、使用条件四、使用条件注意事项：注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 +概念+理论依据+适用对象+使用条件使用条件+估价公式实施估价实施估价五、估价公式五、估价公式房地产价格构成（7项）=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 +概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价五、估价公式五、估价公式房地产价

5、值=房地产重新构建价格-房地产折旧=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 （一）基本公式+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价五、估价公式五、估价公式（二）适用于新开发房地产的基本公式新开发土地价格新开发土地价格 = =取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+ +土地开发成本土地开发成本 + +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费 + +开发利润开发利润+ +土地增值收益土地增值收益 +概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价五、估价公式五、估价公式（二）适用于

6、新开发房地产的基本公式1.取得待开发土地的成本 包括土使用权出让金、征地和房屋拆迁安置补偿费、有关土地取得的手续费和税金2.土地开发成本 包括地上地下尚有待拆除搬迁房屋的拆迁费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等3.管理费用 包括公司经费、人员工资、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和的3%-5%左右计算。+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价五、估价公式五、估价公式（二）适用于新开发房地产的基本公式4.投资利息(1)土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期 (2)土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为

7、均匀投入 I=P(1+i)n1 +概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价例1：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 （二）适用于新开发房地产的基本公式0 1 0.5I=550(1+8%)0.51=21.58（万元（万元） +概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价例2：总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。（二）适用于新开发房地产的基本公

8、式0 0.5 1 1.5 265% 35%I =40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51 =37.31（万元（万元） +概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价例3：总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。（二）适用于新开发房地产的基本公式0 1 2 350% 30% 20%I = 60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21 +60020%(1+8%)11 =117.47 五、估价公式五、估价公式（二）适用于新开发房地

9、产的基本公式5.销售税费（1）销售费用（2）销售税金及附加（3）其他销售税费+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价6.开发利润开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 五、估价公式五、估价公式（二）适用于新开发房地产的基本公式7.土地增值收益 =（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）土地增值收益率+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；

10、土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。 0 .15067.666100000A2501000000250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V土地价格土地价格V=土地征用等费用土地征用等费用A+土地开发成本土地开发成本

11、B+利息利息C+利润利润D+税费税费E+土地增值收益土地增值收益F巩固练习巩固练习某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/m2。A.55.20 B.103.22 C.109.63 D.114.82 巩固练习巩固练习答案：B540（1.082-1）+90（1.081.5-1）+60（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22 22结 束 语!愿同学们对房地产估价理论与方法学习的兴趣随着课程进行不断增加而不是减少。!愿你们将

12、来为学习了建筑工程评估基础而庆幸，不是遗憾。!让我们一起努力！提出任务提出任务设置情景设置情景任务实施任务实施任务小结任务小结巩固练习巩固练习任务任务4.2 重新构建价格的求取重新构建价格的求取一、含义一、含义+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定建筑物：建筑物重新建造成本之和建筑物：建筑物重新建造成本之和 土地：土地重新取得价格或重新开发成本与土地：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和建筑物重新建造成本之和 认识：1、重新购建价格是估价时点的；2、重新购建价格是客观的；3、建筑物的重新购建价格是全新状况

13、下的价格；4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。一、含义一、含义+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。 二、求取思路二、求取思路+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估

14、价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定1 1、土地重新购建价格的求取、土地重新购建价格的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 2 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取 （1 1）单位比较法）单位比较法 单位面积法单位面积法单位体积法单位体积法 +概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价例：某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为多少？（1）单位比较法1200500=60（万元）（万元

15、） +概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式估价公式实施估价实施估价例：某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为？（1）单位比较法100010001000=1001000=100万元万元二、求取思路二、求取思路+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定2 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取 （3 3）工料测量法：先估算建筑物所需各）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数。种材料、设备的数量和人工时数

16、。 （4 4）指数调整法：运用建筑造价指数或变动）指数调整法：运用建筑造价指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价野战的现行成本。野战的现行成本。 （2 2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工程单位价格或成本为基础或工程单位价格或成本为基础项目项目单位成本单位成本数量数量单项成本合计单项成本合计基础工程基础工程元元/ /立方米立方米立方米立方米墙体工程墙体工程元元/ /平方米平方米平方米平方米楼地面工程楼地面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米屋面工程屋面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米门窗工程门

17、窗工程元元/ /平方米平方米平方米平方米给排水面积给排水面积元元/ /平方米平方米平方米平方米供暖工程供暖工程元元/ /平方米平方米平方米平方米电气工程电气工程元元/ /平方米平方米平方米平方米合计合计税费利息管理费税费利息管理费重新购建价格重新购建价格分部分项法项目项目单价单价数量数量单项成本合计单项成本合计现场准备现场准备水泥水泥沙石沙石砖块砖块木材木材瓦面瓦面铁钉铁钉人工人工税费税费其他其他重新购建价格重新购建价格工料测算法例：某建筑物于2008年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：2008年内平均每月比上月递增1；2009年与2010年

18、基本保持不变；2011年与2012年内平均每月比上月递增0.5；2013年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2013年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 （4）指数调整法平方米元/54.1083%21%5 . 01118807245+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定巩固练习巩固练习下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法

19、定最高出让年限状况下的价格 34结 束 语!愿同学们对房地产估价理论与方法学习的兴趣随着课程进行不断增加而不是减少。!愿你们将来为学习了建筑工程评估基础而庆幸，不是遗憾。!让我们一起努力！提出任务提出任务设置情景设置情景任务实施任务实施任务小结任务小结巩固练习巩固练习任务任务4.3 建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取一、含义一、含义+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取积算价格确定是指建筑物在使用是指建筑物在使用过程中，由于各种过程中，由于各种原因造成建筑物效原因造成建筑物效用递减，从而引起用递减，从而引起的价值上的损失。的价值上的损失。

20、1.1.有形损耗有形损耗由于使用和受自然力影响由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值而引起的建筑物实体价值损失损失2.2.无形损耗无形损耗由于功能上或经济上的因由于功能上或经济上的因素（如技术进步、消费观素（如技术进步、消费观念念变更等）而引起的建筑变更等）而引起的建筑物无形价值损失。物无形价值损失。二、影响因素二、影响因素+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取积算价格确定2 2l因使用产生破损l时间或风雨侵蚀l风灾、水灾、地震等l人为造成的破坏物质物质因素因素l技术更新l设计变化，含消费观念的变更功能功能因素因素l周边地区经济的

21、衰退l建筑物与周边环境不相适应l区域的优良性发生减退经济经济因素因素三、求取方法（三、求取方法（1）年限法年限法+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取积算价格确定q建筑物的耐用年限建筑物的耐用年限资产评估所用的耐用年限应为经济耐用年限。任务实施q房地产估价规范房地产估价规范参考建筑物的耐用年限参考建筑物的耐用年限生产生产用房用房7050404030303010受腐受腐蚀生蚀生产用产用房房5035303020202010非生非生产用产用房房8060505040404010 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按

22、下列用途确定： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。 任务拓展任务实施q建筑物的经济耐用年限与土地使用权年限不一致时建筑物的经济耐用年限与土地使用权年限不一致时建筑物建成时间建筑物耐用年限截止补办土地手续土地年限截止时间按建筑物耐用年限计算按建筑物耐用年限计算任务实施q建筑物的经济耐用年限与土地使用权年限不一致时建筑物的经济耐用年限与土地使用权年限不一致时建筑物建成时间建筑物耐用年限截止补办土地手续土地年限截止时间建筑物已使用年限建筑物已使用年限+ +土地剩余使用年限土地剩余使用年限任务实施q建筑物

23、的已使用年限建筑物的已使用年限资产评估所用的应为有效使用年限。任务实施q建筑物成新率的确定建筑物成新率的确定q=1-d=1-(1-R)t/NV=Cq例：某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 1、年限法+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定元元年元160800392002000003920084900/490040%212000001tBtXCVDtXNRCD三、求取方法（三、求取方法（2）观察法观察法+概念

24、+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取积算价格确定又称打分法，是又称打分法，是由具有专业知识和由具有专业知识和经验的工程技术人经验的工程技术人员对建筑物实体各员对建筑物实体各主要部位进行观察主要部位进行观察打分，以判断被评打分，以判断被评估建筑物的损耗率估建筑物的损耗率的方法。的方法。基本计算公式为：基本计算公式为：损耗率结构部分合计得分损耗率结构部分合计得分G装修部分合计得分装修部分合计得分S 设备部分合计得分设备部分合计得分B G、S、B分别为各对应部分的分别为各对应部分的评分修正系数。一般按各部分评分修正系数。一般按各部分造价占建筑物整

25、体造价的比值造价占建筑物整体造价的比值取定。取定。三、求取方法（三、求取方法（3）修复费用法修复费用法+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取积算价格确定损耗率损耗率 = = 修复费用修复费用重置成本重置成本 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用.例：某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为

26、15年，已使用10年，残值为零。问题（1）各部分的损耗率；（2）房屋的成新率。3、修复费用法+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定3、修复费用法+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求重新构建价格的求取取建筑物折旧的求取积算价格确定（1）各部分的损耗率：主体部位的损耗率=修复费用/重置费用100%=15/（200-60-60）100%=18.75% 装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限100%=2/8100%=25%设备部位的损耗率=10/15100%=66.67% （2）房屋的成新率：主体部位

27、造价占房屋重置成本的百分比=80/200100%=40% 装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200100%=30% 设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200100%=30% 房屋成新率=1-（40%18.75%+30%25%+30%66.67%）=65% 三、求取方法（三、求取方法（4）市场提取法市场提取法+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取积算价格确定四个重要公式：四个重要公式：总折旧率建筑物折旧建筑物重新购建价格年平均折旧率总折旧率建筑物年龄当残值率为零时建筑物经济寿命1年平均折旧率 建筑物成新率1总折旧率巩固练习

28、巩固练习某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（） A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%巩固练习巩固练习答案：C出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧折旧期限50-5=45年折旧率1/45=2.22%53结 束 语!愿同学们对房地产估价理论与方法学习的兴趣随着课程进行不断增加而不是减少。!愿你们将来为学习了建筑工

29、程评估基础而庆幸，不是遗憾。!让我们一起努力！一、积算价格的确定一、积算价格的确定+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价公式重新构建价格的求取建筑物折旧的求取积算价格确定积算价格确定案例分析案例分析1、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。 VB284800元；t15年；N50年重新建造成本C=2002000400000元已使用折旧总额DCVB115200元 年折旧额DDt7680元 残值率 R4 NRCDi1答案：C出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧折旧期限50-5=45年折旧率1/45=2.22%案例分析案例分析2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的设计寿命为50年，则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年？ 使用8年建筑物设计寿命50年土