永清工业园区考察报告17721343

1、永清工业区考察报告永清工业区考察报告20072007年年4 4月月一、永清工业区考察记录一、永清工业区考察记录二、我们的结论和策略建议二、我们的结论和策略建议（一）园区概况（一）园区概况（二）区位交通（二）区位交通（三）规划设计（三）规划设计（四）建设情况（四）建设情况（五）招商情况（五）招商情况（六）入区政策（六）入区政策（七）生产要素（七）生产要素 永清工业区于2003年3月开始筹建，当年7月获市政府批准开园招商，2006年3月经河北省政府批准晋升为省级开发区。 工业区设工委、管委会，下设党政办公室、招商合作部、土地规划部、综合服务中心、农村工作部、财务部、人力资源部等7个部室，有行政在编

2、人员30人。 园区运作采取的是“行政管理+公司开发”的新型发展模式，由廊坊益田投资开发有限公司开发建设，公司设立相应部室与管委会各部室进行工作对接。园区入口广告牌园区入口广告牌园区入口广告牌 廊坊益田投资开发有限公司下设办公室、招商部、项目部、工程部、外协部、财务部等五部一室，在编人员35人。管委会办公点临时建筑 工业区位于县城东3公里处廊霸线北侧，距北京70公里，距天津60公里，距首都机场和天津新港各75公里。廊霸、廊涿、采信三条省道贯穿县域南北。 向西10公里可直达106国道和京九铁路，向东15公里可直达104国道和京沪（京山）铁路，向北30公里可入京唐高速，向南20公里可达112国道和津

3、保高速。 已规划的京津塘南线高速（北京大红门至天津外环，与京沪高速连接）通过永清，廊沧高速以园区东侧京津南线交口处为起点，直至沧州与京沪高速相连。届时，从永清到京津两市的时间可大大缩短。 园区总体规划面积24平方公里，一期开发面积8平方公里。据称，一期已经剩地不多了，今年开始北扩建设二期16平方公里，今年下半年可以提供二期土地。一期二期 工业区聘请中国城市规划设计研究院规划设计，规划理念是“森林中的现代企业城”。规划结构为“三区一核心” 即：产业发展区产业发展区 区内禁止发展三类工业和用水量大的工业，鼓励发展使用天然气的工业、医药化工、食品工业和劳动密集型产业。配套生活区配套生活区 主要的生活

4、区位于采信道东侧，六纬路以南，以便将来和新城区对接，创造较好的生活氛围；其他两处生活区在旧村改造后建设，以企业员工宿舍为主；禁止各企业在厂区内自建宿舍。 物流园区物流园区 规划依托廊霸线建设一定规模的物流园区，一方面直接为区域服务，组织区域内的货物中转，另一方面为园区的产业服务，促进园区创业发展。综合功能综合功能服务核心服务核心 建设集服务管理、商贸金融和商务办公于一体的综合功能服务核心，服务核心位于廊霸线北侧。鸟瞰图 永清工业区累计投入1.8亿元用于基础设施建设。8平方公里起步区（我们根据现状图实测约（我们根据现状图实测约5 5平方公里）平方公里）实现了电、水、燃气、通讯、有线电视、宽带、邮

5、政和土地平整的“七通一平”目前工业区建成道路全长 19.1 公里，启动了园区北扩的路网建设，新建道路两条，全长5.3公里，2007年春可全面竣工。 永清工业区开发建设现状图路宽（路宽（m m）路名路名 长度（长度（m m）面积（面积（m m2 2 ） 24榕花大道20144833616百合道189330288珍极大道102416384益田路318750992六纬路104916784小计715311444812紫荆道122114652樱花道157618912北环路 318838256四纬东路105612672小计70418449210四纬西路127412740二纬路东段5475470五纬路东段1

6、07210720小计289328930合计19101276206道路建设状况道路建设状况供水设施 工业区内有供水站一座，现有30 千米地下供水管网，水硬度2.0mgN/L，PH=7-8。供水方式为多点变频恒压供水，供水压力为0.2 50.3Mpa（恒压供水），供水能力5000吨日。供电设施 工业区供电总容量 816万千伏安，供电电压 35千伏及 10千伏，以双回路供电。供气设施 目前天然气管网已沿路铺通，总管供气压力为1.5Mpa，减压为0.4MPa后送至企业使用，天然气热值达9500大卡立方米以上。 供地 永清工业区8 0以上的土地为沙荒地、疏林地，征转成本低。 永清是华北油田主产区和西气东

7、输的末站所在地，已探明储量达50亿立方米。中石油已将工业区用气纳入陕京二线供气范围，日供燃气可达60万立方米。入区道口工业区内的疏林地工业区内的梨树林工业区内沙荒地10米路12米路 工业区内的一处企业自建厂房，共四栋，单层，总面积约2000平方米。 单层，面积约500余平方米人行道 主干道榕花大道，长2.3公里，宽24米，双向四车道。路面及灯杆廊坊益田创业辅导基地（益田自留地）基地门牌 基地内益田自己投资建设的厂房，日租金为0.30元/平方米.日，无物业费，无供暖。园区内的多层厂房厂区内企业自建的“别墅” 益田投资公司的关联公司益田房地产开发公司在离工业区2公里处开发了一个别墅项目“林间墅语”

8、，目前还在项目设计阶段，尚未开始建设，产品业态为独栋和联排，设有会所和网球馆，预计年底开盘，户型有350、400、450平方米等几种，容积率为0.55，建设200套左右，据称80%的房子已经被华北石油的员工预定。林间墅语广告牌 截止目前，工业区自称共引进千万元以上项目89个（我们我们实际统计为实际统计为8080个个），总投资47.53亿元。其中，建成投产项目22个（2323个个），开工在建项目31个（1717个个），正在谋划开工项目36个（计划开工项目计划开工项目8 8个，未开工项目个，未开工项目2828个个），近期积极洽谈项目25个，其中超亿元项目11个。工业区引进的项目，主要分布在机械配件

9、、医药、建材、食品（化工、机械、建材、民生化工、机械、建材、民生）四大行业。 注：以上红字部分皆按永清工业区开发建设现状图分析统计已投产项目23个，总计占地1170亩单位：亩项目名称占地项目名称占地1百莱玛工程有限公司16713廊坊开发区欧特涂料项目252百威钻具项目2514廊坊诺尔信化工503迪威尔助剂石油设备项目8315廊坊鑫盛公司汽配项目204迪亚新智能环保设备项目1816隆泰公司汽车配件305河北珍极项目（调料制品）17717铝合金门窗366汇鑫金属2018泡沫塑料项目317吉林森工刨花板项目17819三通化工公司228金属表面处理项目1520天大博明公司陶瓷缸套项目259卡波姆182

10、1天津聚海铝业电子散热器项目3110廊坊长城管件公司1022阳光磁电科技永磁铁电子配件项目2611廊坊诚隆热浸锌项目3023元光伟业玻璃微珠项目1612廊坊交通局拌和站117 合计1170在建项目17个，总计占地994亩单位：亩项目名称占地项目名称占地1大田化工项目30610久联机械282电动车电池项目8411矿泉水饮料项目103电子印刷2112廊坊雷克工程机械有限公司304广厦科技压力容器生产项目12213牛仔服系列项目255豪科公司甲基磺酸项目2114顺成铝合金型材项目256河北众诚包装材料有限公司12015饮料加工项目207环保设备项目3516真空转印项目528吉星灯饰项目5017筑路机

11、械项目4591千伏开闭站项目46 合计994计划开工项目8个，总计占地263亩单位：亩项目名称占地（亩）1电子废弃物处理项目582宏远公司金属构件项目393华茂建筑安装公司项目424廊坊中天化工项目305美邦包装机械公司灌装设备项目206沈阳维美包装成套项目247吴德臣钢结构项目308纤维素项目20合计263未开工项目28个，总计占地1170亩单位：亩项目名称占地项目名称占地1毕六合3715廊坊佳美铸件项目352度华食品8016廊坊建辉项目363粉末涂料1217廊坊三议合滤清器1154高低压电缆项目5618廊坊中德汽车座椅有限公司605管道机械制造项目4919铝塑门窗项目206光电科技1720

12、木工机械价格项目647河北泛化表面技术科技发展有限公司3821配电柜项目88华宏幕墙项目8322水表项目509环保胶项目3723塑料管材项目2010嘉林包装项目2024天然气设备制造项目3111胶合板生产项目10025万忠汽配1612廊坊博众过滤器材有限公司4826维达化工项目3913自来水项目2427雍旭项目2014陶瓷芯片项目1028中远汽车部件45合计1170名称地块数各地块面积面积合计说明佚名项目2233亩、140亩373亩未注明项目名称预留地3222亩、255亩、292亩769亩益田公司自留地空地1683亩、52亩、45亩、43亩、35亩、50亩、51亩、33亩、48亩、31亩、26

13、亩、15亩、5亩、20亩、37亩、31亩605亩可以用于招商的土地合计211747亩类别数量（亩）比例已投产项目117021.9%在建项目99418.6%计划开工项目2634.9%未开工项目117021.9%佚名项目3737.0%预留地76914.4%空地60511.3%总计5344100.0%产业企业数量比例化工1620.0%机械1518.8%机械配套22.5%汽车配套67.5%电子56.3%民生1113.8%金属材料45.0%铸造11.3%市政配套57.5%占地面积企业数比例10亩以下45.1%10-20亩1721.5%20-30亩1822.8%30-40亩1215.2%40-50亩911

14、.4%50-60亩45.1%60-70亩11.3%70-80亩11.3%80-90亩33.8%90-100亩11.3%100-150亩56.3%150-300亩33.8%300亩以上11.3% 据我们统计分析，园区绝大多数为中小企业，30亩以下占到50%；50亩以下占到75%；90%的项目在100亩以下。元光伟业科贸发展有限公司三通化学北京迪威尔助剂石油设备公司迪威尔厂房 招商人员报价12万元/亩，有代征，无配套费。园区只负责清理地上物（坟头、树木），不负责土地平整。大坑 招商人员称，今年起园区没有税收优惠政策，特别大的项目可以考虑。今年以前执行的是企业所得税本级财政留成的“两免三减半”政策，

15、但由于区内企业交税太少，引起政府不满，所以今年取消了税收优惠，并且设定了税收保证条款（详见后）。 入区项目，减免建设阶段以下各种地方行政事业性收费： （1）电力部门免收供配电贴费； （2）消防部门免收建设图纸审查费；（3）县安全、质监等部门免收劳动安全检查评审费； （4）建设部门免收城市规划费、城市绿化费、旧城改造费、测量放线费、墙改费、城市配套费；建筑质量监督费征收为1元/平方米； （5）计划部门免收固定资产投资管理费； （6）房管部门免收房屋产权办证费； （7）质量技术监督部门免收县本级质量监督抽检费； （8）通信部门免收电脑入网开户费； （9）工商部门免收除登记注册、年检费外的其它一切费

16、用。 除减免收以上费用外，三年内免收县本级一切地方行政事业性收费，三年后按最低标准核收。 土地款支付条款 7日内支付土地使用金总额80% 办理完土地证，支付土地使用金总额20% 滞纳金：每日按延迟支付款项总额的千分之五缴纳投资密度条款 投资密度不低于120万元/亩，容积率大于0.6 投资强度保证金制度：每亩缴纳保证金5000元，与第一期土地款一并支付，投资到位期两年，经中介机构审计后达到，予以退还。 未达到投资强度，不予退还，并按实际固定资产投资为准，核减土地使用面积，剩余部分无偿收回。入区协议限制条款入区协议限制条款税收贡献条款 投产后，第二个纳税年度协议占地每亩纳税额不低于10万元，若未达

17、到，须一次性支付违约金每亩5万元。开工建设条款 签协议后六个月内须动工建设 土地闲置费：未按时开工建设，收取相当于土地使用金总额20%的土地闲置费，一年未开工建设，无偿收回土地使用权。入区协议限制条款入区协议限制条款项目项目 类别类别单位单位价格价格( (元元) )备注备注供电供电贴费双电源、单电源一路免收电费普通工业用电度0.65供水供水管网建设基金吨1000按报装日用水量一次性计收水费工业用1.5按月实际使用量南水北调基金燃气燃气燃气接驳费天/立方米500按报装日用气量一次性计收计量费生产用气立方米1.4按月实际使用量电话电话工料费办公、住宅部58一次性计收月租住宅部15按月计收办公部30

18、中继线对100宽带网络宽带网络网络使用费专线宽带512K1000/月 2800/年不限时1M2000/月2M2500/月不限3500/月工商登记费工商登记费企业法人代码245企业法人登记费0.8注册资本1000万以下部分0.4注册资本1000万以上部分注册资本超过一亿不再收取公告费内资不超过400外资3000营业登记费300办理土地证初始办理土地证初始登记费登记费100占地面积在1000平方米以下占地面积在1000平方米以上每超出500平方米加征40元城市建设配套费城市建设配套费35元/平方米免收建筑质量监查费建筑质量监查费工程造价的31 1、区位交通、区位交通 永清工业区总体区位交通不如固安

19、工业区，周边高速、国道、铁路建设情况都不如固安；距北京70公里，约须2小时才能到达；距廊坊比固安近，但路况一般，需半小时左右，在给华为和富士康配套方面，占有一点优势，但也不明显；据县城3公里左右，与固安工业区类似。2 2、规划设计、规划设计 永清工业区自称是聘请中国规划设计院做的规划设计，规划鸟瞰图和实际建设情况相差很大。 规划图体现的是纯工业区的规划，简单的勾画路网，体现的是工业区的效率原则，没有商业配套和生活配套。 3 3、建设情况、建设情况 永清工业区规划和建设水平都比较低，道路都是一块板，中央无绿化隔离带，没有建设供暖管道，电线架空，目前没有生活配套设施。 这种低水平的建设模式一方面大

20、大降低了建设成本，每平方公里基础设施建设费用仅有3600万元，另一方面，也不利于吸引大企业入驻，区内中小企业居多，不利于园区持续发展。4 4、招商方面、招商方面 目前区内企业多为中小企业，绝大多数来自廊坊、天津、北京等地的企业，化工企业占相当比例。 由于永清对入区企业的产业限制、规模限制少，入区企业数量超过固安工业区，感觉企业人气更旺。 永清工业区除了在入区道口设立大型广告牌、京津唐高速广告牌，几乎没有什么招商推广活动。5 5、入区政策、入区政策 永清工业区的政策相比我们固安没有优势， 地价报价和北区持平，比南区高，且首付款达80%（我们是50%）； 税收政策没有优惠，且附加税收保证条款； 收

21、费政策相比我们有一定优势，无配套费，无旧城改造费。 永清收土地闲置费，我们目前没有。 永清收投资强度保证金，我们目前没有。 总体而言，永清的入区政策比我们设计更加合理，更加直接。 6、生产要素 供电：永清电价与固安基本相同； 供水：目前永清水价为2元/吨，比固安贵0.4元/吨，但年底不收南水北调基金后，比固安便宜0.1元/吨； 供气：目前永清的燃气价格与固安持平，皆为1.4元/立方米，但接口费为500元/立方米.天，比固安便宜3500元/立方米.天； 供暖：永清工业区无供暖，允许企业自烧锅炉； 供汽：永清工业区无供汽。 7 7、投融资、投融资 投资：益田投资公司自称目前在永清工业区进行基础设施建设投资1.8亿元。 融资：益田投资自有资金不详；开发银行曾经给予永清工业区1亿元的贷款；另据我们测算，由于基础设施建设投入低，永清工业区卖地应有1-2万元/亩地的土地收益；林间墅语一期应为益田带8000万以上的收益。1 1、优化入区企业政策设计、优化入区企业政策设计 建议提高土地报价，北区16万（均价），南区12万/亩（含大地块均价） 建议取消中小企业（3