物业管理概论7章

1、修身、立志、敬业、创新修身、立志、敬业、创新 桂林旅游学院桂林旅游学院 国际教育交流学院国际教育交流学院物业管理专业物业管理专业 20152015届第一学期届第一学期物业管理概论物业管理概论 第第7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理物业管理概论物业管理概论 第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理一、房屋管理概述一、房屋管理概述（一）房屋维修和房屋维修管理：（一）房屋维修和房屋维修管理：1、房屋维修：、房屋维修：根据政府房屋维修管理的标准和要求以及物业服务合同的约定，对房屋进行查勘鉴定、平等房屋完损等级的基础上对房屋进行维护和修理。1）房屋的损坏：有自然的和人为的。2）房屋

2、维修的特点：A是经常性工作；B量大面广、零星分散；C技术要求高。2、房屋维修管理：、房屋维修管理：为做好维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。第一节第一节 物业维修管理物业维修管理（续）（续）2、房屋维修管理：、房屋维修管理：房屋管理的主体是物业公司，是受业主委托的；而实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司。1）房屋维修管理的特点：A经营和服务的双重性；B复杂性；C计划性。（二）房屋维修管理原则：（二）房屋维修管理原则：美化城市、造福人民、有利生产和方便生活。原则：1-5。（三）维修管理的意义：（三）维修管理的意义：保值增值；房地产经营；自负盈亏自我发展的前提第第7 7章章 物

3、业维修与设备管理物业维修与设备管理第一节第一节 物业维修管理物业维修管理二、房屋维修管理内容：二、房屋维修管理内容：检查、计划、技术、质量、施工的五项管理。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第一节第一节 物业维修管理物业维修管理安全检查安全检查定期不定期检查及时发现问题维修计划管理维修计划管理保养、维修、更新周期（见表）维修技术管理维修技术管理查勘鉴定、年轮维修、费用和合同、配合开工、监督质量、竣工验收、质量检查、建档维修质量管理维修质量管理质量监督、检查、验收与评定维修施工管理维修施工管理均要做好施工过程中的计划、组织、现场监督、质量与安全、设备与材料、成本管理等三、房屋安

4、全检查方法：三、房屋安全检查方法：看、刺探敲击听、仪器、验算。四、危险房屋管理：四、危险房屋管理：1、制定鉴定检查制度；2、建立健全危房管理机构；3、危房处理的措施：观察使用、处理使用、停止使用、拆除。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第一节第一节 物业维修管理物业维修管理五、物业的日常养护：五、物业的日常养护：确保房屋完好和正常使用，经常性的修理工作。（一）日常养护：（一）日常养护：零星养护和计划养护。（二）日常养护内容：（二）日常养护内容：见表。（三）考核指标：（三）考核指标：第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第一节第一节 物业维修管理物业维修管理定额指

5、标定额指标人工定额和消耗定额经费指标经费指标合理使用服务指标服务指标走访、养护计划、及时率安全指标安全指标年职工负伤事故率3%以内一、房屋结构的分类：一、房屋结构的分类：1、钢筋混凝土；2、砖混结构；3、砖木结构；4、简易机构。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第二节第二节 房屋维修标准房屋维修标准二、房屋完损等级分类：二、房屋完损等级分类：第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第二节第二节 房屋维修标准房屋维修标准完好完好有一定陈旧或个别构件有允许值内的轻微损坏基本完好基本完好构件损坏超过允许值，屋面或板缝局部渗水，通过维修和恢复使用功能一般损坏一般损坏局部构

6、件出问题，漏雨，设备老化、管道不通，水电气老化残损，需进行中修或局部大修严重损坏严重损坏构件有损坏严重处于危险状态，严重漏雨，需局部整修、更新等大修危房危房主体构件强度严重不足，随时可能倒塌，丧失维修价值，需拆除翻新整栋房屋第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第二节第二节 房屋维修标准房屋维修标准三、房屋完损等级的评定方法：三、房屋完损等级的评定方法：（一）钢筋混凝土、混合结构、砖木结构评定标准（一）钢筋混凝土、混合结构、砖木结构评定标准（二）其他结构评定标准（二）其他结构评定标准（三）基本做法：（三）基本做法：定期、不定期四、房屋维修工程的分类：四、房屋维修工程的分类：维修对

7、象不同维修对象不同结构性维修和非结构性维修完损程度不同完损程度不同小、中、大经营管理性质不经营管理性质不同同恢复性、赔偿性、补偿性、返工性、救灾性第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第二节第二节 房屋维修标准房屋维修标准五、房屋维修工程经济技术指标五、房屋维修工程经济技术指标（一）房屋维修标准：（一）房屋维修标准：主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰、水电卫暖、金属构件、其他。（二）考核指标：（二）考核指标：1、房屋完好率；、房屋完好率；4、房屋维修工程量；、房屋维修工程量；9、小修及时率。、小修及时率。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修

8、与设备管理第二节第二节 房屋维修标准房屋维修标准六、房屋维修管理的内容、要求及原则六、房屋维修管理的内容、要求及原则（一）房屋维修管理的内容：（一）房屋维修管理的内容：1、房屋安全检查；2、房屋维修施工管理；3、房屋维修的行政管理。（二）房屋维修管理的基本原则：（二）房屋维修管理的基本原则：1、确保房屋完好；2、改善使用功能；3、提高使用效益。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第二节第二节 房屋维修标准房屋维修标准七、房屋维修责任的划分七、房屋维修责任的划分1、自用部位、自用设备，费用自理；2、人为怕破坏的由责任人承担；3、社区配套设施，所有人承担，费用在经营管理收入中列支；

9、4、维修资金承担的：公共、共用。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第二节第二节 房屋维修标准房屋维修标准一、物业设备的概念及分类一、物业设备的概念及分类（一）物业设备的概念：（一）物业设备的概念：附属于建筑的各类设备总称。是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础和必要条件。（二）物业设备的分类：（二）物业设备的分类：第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理建筑建筑卫生卫生设备设备供水；排水；热水；消防；燃气；供暖、制冷和通风设备系统建筑建筑电器电器工程工程供电；弱点；运输；防雷二、物业设备管理的内容和方式二、物业设备管理的内容和

10、方式（一）设备管理内容：（一）设备管理内容：第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理设备设备资料资料1、原始资料；2、管理档案。设备设备运行运行有规定；有制度；有培训；安全责任制设备设备维修维修定期检查；日常保养与维修制度；维修质量标准；维修人员管理制度（二）物业设备管理方式（二）物业设备管理方式1、设备管理工作由：房管单位和物业企业的工程部门管理；2、主要由：维修管理和运行管理两大部门组成；3、特点：一次性投入大、设备使用年限短、灵敏度和精确度要求高；4、管理措施：建立账册和档案；建立设备卡；建立定期检查、维修、保养制度；建立维修制度积累有关

11、技术资料；建立审批制度；建立承租户保管制度；年度检查制度。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理三、物业设备的保养与维修三、物业设备的保养与维修（一）物业设备的保养：（一）物业设备的保养：第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理日常日常经常性保养，包括：定期检查、清洁润滑、及时排除故障、记录。一级一级按计划进行的保养，包括：局部解体、清洗、调整，以及按设备磨损规律进行保养二级二级全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态意义：为防止意外损坏按照预定的计划进行一系列

12、预防性的设备修理、意义：为防止意外损坏按照预定的计划进行一系列预防性的设备修理、维护和管理的组织措施和技术措施。可延长设备修理间隔期、降低修维护和管理的组织措施和技术措施。可延长设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量理成本和提高维修质量（二）设备维修工程分类：（二）设备维修工程分类：第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理零星工程零星工程日常的保养、检修，以及为排除日常故障而进行的局部修理中修中修正常的定期的全面检修，部分解体修理和更换少量零部件，更换率一般为10%-20%大修大修定期的全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格部件，更换

13、率一般不超30%设备更新与设备更新与技术改造技术改造使用一定期限后，技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重，更新设备（三）物业设备维修特点：（三）物业设备维修特点：维修成本高；技术要求高；随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合四、设备管理制度：四、设备管理制度：1、岗位责任制；2、值班制度；3、交接班制度；4、报告记录制度；5、工具领用保管制度；6、计划维修保养制度；7、维修工程审批制度；8、巡检制度；9、季度和年度安全检查制度。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理五、给排水养护管理要求：五、给排水养护管理要求：给排水系统-房屋

14、冷热水管，阀门，水箱，生活及消防水泵，污水排放管道设施等。第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理加强巡视检加强巡视检查查制定巡视检查制度，并认真实施水箱清洗消水箱清洗消毒毒水箱定期消毒；操作人员有健康证；水质送卫生防疫站检验。两台水泵房轮换使用，周期不超半个月其他注意事其他注意事项项停水；定义检查、维护、保养。六、电梯设备的维修管理六、电梯设备的维修管理（一）维修管理要求：（一）维修管理要求：1、制定规程2、专业人员操作保养3、定期巡查4、防水、防火，通风，防止温度过高5、钥匙管理防止人为破坏6、防鼠、防虫、防尘第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理（二）维修等级及周期：（二）维修等级及周期：第第7 7章章 物业维修与设备管理物业维修与设备管理第三节第三节 物业设备管理物业设备管理零维修零维修日常的维护保养中修中修全面检修，周期为三年，第二个周期是大修大修大修中修后的三年，磨损严重需更换主机和较多的机电配套件以恢复设备性能的维修专项维修专项维修不到中