房地产开发经营企业会计核算

1、房地产开发经营企业会计核算第一章  房地产会计概述一、房地产企业的开发经营内容及分类（1）房地产：房产与地产，属于不动产。（2）房地产业：从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。二、房地产企业的开发经营流程（1）建造过程：房地产企业进行土地开发、房屋建造等活动。（2）流通过程：房地产企业进行销售房产、转让地产等活动。（3）持有过程：房地产企业进行自用、出租房产等经营活动。

2、房地产开发项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序受让土地使用权取得发改委印发的正式立项计划书规划部门批准的建设工程规划许可证建设部门核发的建筑工程施工许可证（其中在核发许可证时，规划建设部门将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、勘察合同、施工合同、采购合同、监理单位以及投资资金等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过发包招投标程序，组织安排施工企业进场施工至竣工验收备案。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资额比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房

3、屋产权移交给购买者，必须到房产管理部门办理产权交易手续。第二章  房地产开发成本的核算一、房地产企业开发成本账务处理原则房地产企业结转开发成本的方法为：“可售面积单位工程成本成本对象总成本÷可销售总面积销售成本已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”。由于房地产开发的自身特点，开发项目的开发周期一般又在一年以上，按传统的制造成本法计算出的单位造价形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期发生的开发成本费用高，中后期发生的开发成本费用减少，而且大量的前期费用和公共配套设施需在总销售面积中分摊。所以在会计核算开发产品销售成本时，前期完工的成本对象要承担预提出后期未

4、完工成本对象的预算成本，而前期发生的成本费用要分配待摊至后期未完工的成本对象中。随着中后期成本对象逐渐完工，开发产品成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算时，企业会计核算上再根据“工程结算书”对预提金额和待摊金额与实际支出的差额，增加或减少有关开发产品成本。二、房地产企业开发产品成本核算程序依据企业会计准则等规定，企业的成本核算都要遵守这五个要求：1、合理确定核算的成本对象；2、恰当确定成本的核算期；3、正确选择成本核算的方法；4、合理设置成本费用科目；5、合理选定成本费用分配标准。房地产企业对应当属于开发产品成本对象中的各项费用支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接

5、成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。按“谁耗费谁负担”（或“谁受益谁负担”）原则合理选定分配方法。房地产企业的开发产品成本核算，应当合理确定成本对象。要进行开发成本核算，必须首先确定成本对象。如果成本对象确定得不准确或不恰当，就会大大增加开发成本核算的难度，核算出来的单位开发成本不准确，不能满足企业内部管理和对外提供会计信息的需要，甚至不能完成开发成本核算的任务。房地产开发企业开发成本分配分摊计算公式表项目分配计算公式主营业务收入单位销售价格×已售面积（从预售许可证的测绘报告获得）主营业务成本可售面积单位工程成本

6、5;已售面积（与主营业务收入配比相同）某一成本对象可售面积单位工程成本组成土地征用费及拆迁补偿费÷项目开发用地总面积×（某一成本对象占地面积×权数）÷某一成本对象可售面积   其中：权数项目开发用地总面积÷项目占地总面积前期工程费÷项目总可售面积（或基础设施工程费÷本期总可售面积）某一成本对象建筑安装工程费÷某一成本对象可售面积或者，本期全部成本对象总建筑安装工程费÷本期全部成本对象总可售面积本期基础设施工程费÷本期全部成本对象总可售面积（或者建筑面积）项目公用设备工程费（含

7、未建）÷项目总可售面积（或者建筑面积）不可售的公共配套设施工程费（含未建）÷项目总可售面积（或者建筑面积）开发间接费（含未交）÷本期全部成本对象总可售面积（其中借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配）房地产开发产品成本的会计核算流程通常为“货币资金工程物资开发成本开发产品主营业务成本”，会计准则没有具体规定“开发成本开发产品”这个阶段采用何种分配核算方法，由企业依据实际情况在不违反会计核算原则下合理选择的核算方法。因此在会计核算上，房地产开发公司有权自主选择采用任何一种会计核算方法归集计算开发成本，都是符合会计规定并且是正确的，只是

8、与国税发200931号文规定方法计算出的开发成本有差异部分，应当作为财税差异按规定进行纳税调整。在现实中企业为了减少纳税调整的工作量，在会计核算上按31号文规定方法核算开发成本，这样虽然不是会计准则的本意，但也不算是错误的。    有些企业常采用“以总开发成本直接除以总可售面积得出单位成本，来结转开发成本”的统一平均核算方法。这个方法虽然符合会计上的一般性核算规定，但是违反会计准则和国税发200931号文的要求采用更为精准反映会计信息的个别计价核算法规定。因为不同类成本对象本身直接归属的单位成本是存在有差异，而且这个差异是永远存在的： 如，不同建筑物虽然

9、在占用土地面积相同的情况下，但是由于其建筑物的建筑面积的不同，所应当分摊的单位土地成本也是不同的。如果直接采用统一平均分配方法，显然不符合会计准则上要求准确都反映实际成本的会计信息。又如，标准住宅等属于批量化规模建造的建筑物，其直接成本绝对可以且应当可以最小化，而公配会所等属于特定单一建造的建筑物，其直接成本绝对不能且无法做到最小化。无论这两类成本对象分摊的间接成本怎么计算的，成本差异是永远存在的。如果直接采用统一平均分配方法，那无疑是人为增加了标准住宅等建筑物的单位成本，而减少公配会所等建筑物的单位成本。就会产生“普通住宅增值为负数，非普通住宅增值为正数”的税收征管尴尬情况。同样，也不能以开

10、发产品的销售收入作为权数来分配结转开发产品的单位成本，因为开发产品按建筑面积分摊成本是建筑物建造客观现象决定的，在同一成本对象内的所有单位开发产品在功能及使用上存在着“相互依存、相互交叉、你中有我、我中有你”的客观事实，是无法进行具体区分或者分解计算的。如，底层房屋就是顶层房屋的基础和支撑，而顶层房屋又是底层房屋的成本薄摊和体现价值增值的因素。底层房屋支撑高层建筑需要使用高标号混凝土和多增加钢筋用量，同样顶层房屋由于施工难度而需要增加建造成本，等等诸多因素，也就是底层房屋和顶层房屋实际建造成本基本是相等的，也是无法区分的。所以不能因为销售价格的不同，而人为调节其本身客观实际发生的单位成本。这样

11、不能向投资者观实反映企业各类开发产品创造的利润和增值等会计信息，无法满足投资者决策有用的需要，来引导决策企业投资发展的方向。再，对于需要分期的开发项目，先期已完工开发产品中属于后期未完工开发产品应当承担不能销售公共配套设施的成本，需要向后分配；先期已完工开发产品应当承担后期尚未建造或者尚未完工开发产品中不能销售公共配套设施的成本，需要前提预计。也就是总的“开发成本”分配到每一个“开发产品”过程中，之间还有隐藏着一个体现合理分配的过渡性环节，由于企业的过渡性环节以实际情况而定，故而会计上并没有设置这个过桥性核算科目。所谓过渡性环节就是“某一类成本对象”，因此房地产开发企业核算开发成本时，先合理确

12、定“某一类成本对象”这个作为过桥作用的过渡性对象是非常关键的。简单地说，将六项开发成本归集金额按规定比例分配到“某一类成本对象”中，再由“某一类成本对象”按规定一定比例分配成“最基本核算单位”的开发产品。即：至少经过两次二个不同比例进行分配。这个房地产企业开发产品成本分配核算程序，也是国税发200931号文费尽心思重点着力表述的真正意图。房地产开发产品成本核算程序示意表情形某一成本对象最基本核算单位依据销售商品房的由结构类型或使用功能相同的栋幢组成套建设部令200188号转让土地的由转让地宗或者土地证组成平方米或亩国税函2003922号国税发200931号文附件房地产开发企业计税成本对象备案报

13、告表表明成本对象是为“栋”或者“幢”。财会200618号“1405 库存商品（开发产品）”规定可按库存商品的种类、品种和规格等进行明细核算。制造加工业主要是“以销售计量单位组合名称为最基本核算单位，作为库存商品明细进行核算”；商品流通业主要是“以购进发票上登记的名称为最基本核算单位，作为库存商品明细进行核算”；房地产开发企业是从事房地产开发再销售行为，其存货采用个别计价法核算，明细参照制造加工业进行设置。1、房地产开发产品成本对象归集内容（成本对象归集方法-“费用功能”分类法）开发产品成本核算归集的内容：（1）土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用；（2）前

14、期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；（3）建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用（为建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等）；（4）基础设施建设费，指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出（为建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程）；（5）公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出（为居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的配套设施的建设费用）。（6）开发间接费，指企业

15、为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。2、房地产开发产品核算成本对象确定的基本原则：（成本对象确定方法-同类功能分类法）  （1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（4）定价差异

16、原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。3、房地产开发产品成本分配方法（成本分配方法）只有确定了开发产品的成本对象，才能对开发产品成本核算归集的内容，按照以下分配方法，应当以受益原则和配比原则分配至各成本对象： （1）占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配；（2）建筑面积法，指按已动工开发成本对象

17、建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。（3）直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（4）预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。三、房地产企业开发成本项目的设置1、房地产开发成本核算的内容房地产开发成本：房地产企业在开发产品过程中发生的各项费用支出总额。（1）开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等六个成本归集内容。（2）开发间接费用。期末按一定比例分配到开发成本的开发间接费中。2、房地产开发按用途（工程项目或开发项目）分类（总项目分

18、类）（1）土地开发项目成本费用支出：土地开发发生的各项直接费用、间接费用。（2）房屋建设项目成本费用支出：开发建设各种房屋发生的各项费用、支出。（3）配套设施工程项目成本费用支出：开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出、包括不能有偿转让和能有偿转让的公共配套设施。（4）代建工程项目成本费用支出。3、房地产开发按成本内容（经济内容）分类（与税法规定一致）（1）土地征用及拆迁补偿费：征地费、安置费、拆迁补偿费等。（2）前期工程费：房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究、地质勘察、测绘、场地平整等费用。（3）基础设施费：房地产在开发中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿

19、化、环卫设施、道路等基础设施费用。（4）建筑安装工程费：房地产在开发中施工发生的各项建筑安装工程费、设备费。（5）公共配套设施费：可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。（6）开发间接费：房地产开发企业的开发部(或工程部、开发现场等)直接为组织管理房地产开发项目而发生的各项间接费用。四、房地产企业开发成本的归集和会计核算科目的设置1、相关主要会计科目设置“5001开发成本”账户（成本归集科目）核算内容：核算发生的房屋、土地、配套设施、代建工程中各项承担的支出。账户性质：成本类。账户结构：借方：归集房屋、土地、配套设施、代建工程的开发成本；贷方：转出完工开发产品成本；借方余额：

20、未完工开发产品成本。明细设置核算：一级科目二级科目三级科目四级科目5001开发成本土地开发（或项目名称）1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.基础设施费4.建筑安装工程费5.公共配套设施费6.开发间接费由企业自行设置（也可以不设置）房屋开发（或项目名称）配套设施开发（或项目名称）代建工程开发（或项目名称）“2801预计负债”账户核算内容：核算已完工的房屋和土地应当承担未发生公共配套设施的工程款。账户性质：负债类。账户结构：借方：冲销预提未发生的房屋和土地开发成本（工程款）；贷方：预提未发生的房屋和土地开发成本（工程款）；贷方余额：未冲销完的预提开发成本（工程款）。明细设置核算：一级科目二级

21、科目三级科目2801预计负债项目名称1、待结算工程成本2、待建工程成本3、待上交费用 “1405开发产品”账户（成本承担的最基本核算单位）核算内容：核算完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本。账户性质：资产类。账户结构：借方：转入已完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本；贷方：转出已销售房屋、土地、配套设施、代建工程成本；借方余额：未销售开发产品成本。明细设置核算：一级科目二级科目三四级科目1405开发产品（同营业收入）土地（或项目名称）最基本单位（套或者平方米）商品房（或项目名称）配套设施（或项目名称）最基本单位（整个项目、套、平方米）代建工程（或项目名称）2、房屋开发成本（1）开

22、发成本核算项目（以规划报建项目为对象）独立核算的单体工程。结构类型相同可合并的群体开发项目。开发项目内的一定区域分期开发。（2）开发间接费用记入成本方式能按成本对象分清楚的：直接记入各的成本对象。不能按成本对象分清楚：先归集于开发间接费；期末按建筑面积等分配方法记入各成本对象。（3）科目设置：应设置“开发成本-房屋开发”和“开发产品-商品房”科目进行核算。（4）账务处理：发生房屋开发工程支出时，借：开发成本-房屋开发  贷：应付账款（银行存款）完工验收结转时，借：开发产品-商品房（用于销售转让的）贷：开发成本-房屋开发3、土地开发成本（1）开发成本核算对象每一独立开发的项目。一定的区

23、域或地块。（2）开发间接费用记入成本方式：先归集；期末按占地面积分配记入各成本对象。（3）科目设置：应设置“开发成本-土地开发”和“开发产品-土地”科目进行核算。（4）账务处理： 土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售（即有偿转让），另一种是为了建造商品房、出租房而开发的工程用土地。土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本-土地开发”账户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关的“房屋开发”账户等中。1、发生土地开发成本支出时：借：开发成本-土地开发&#

24、160;   贷：应付账款（银行存款）2、土地开发完工验收时，按土地开发用途分别进行结转：借：开发产品-土地（用于土地销售）       开发成本-房屋开发（用于商品房开发的直接转入）无形资产-土地使用权（作为企业自用资产）   贷：开发成本-土地开发4、配套设施开发成本（1）开发成本核算对象开发区确定的成本对象每一独立的配套设施（2）开发间接费用记入成本方式：先归集；期末按建筑面积分配记入各成本对象。（3）科目设置：应设置“开发成本-配套设施开发”和“开发产品-配套设施”科目进行核算。（4）账

25、务处理：发生配套设施工程支出时，借：开发成本-配套设施开发 贷：应付账款（银行存款）完工验收结转时，借：开发成本-房屋开发（用于销售商品房配套的）开发产品-配套设施（用于销售转让的）贷：开发成本-配套设施开发5、代建工程开发成本（1）开发成本核算对象：已确定的代建工程。（2）开发间接费用记入成本方式：先归集；期末按建筑面积分配记入各成本对象。（3）科目设置：应设置 “开发成本-代建工程开发”和“开发产品-代建工程”科目进行核算。（4）账务处理：6、代建工程的一般账务处理（1）土地使用权转移给房地产公司的，成为受让土地并销售不动产行为，按照房地产开发业务进行会计处理（按销售不动产缴纳全额营业税金

26、）：收取代建工程款时，借：银行存款   贷：预收账款-委托单位发生代建工程支出时，借：开发成本-代建工程开发  贷：应付账款 银行存款等发生代建工程分包支出时，借：开发成本-代建工程   贷：应付账款-分包单位完工验收结转时，借：开发产品-代建工程  贷：开发成本-代建工程开发移交代建工程时，借：预收账款-委托单位  贷：开发产品-代建工程（2）土地使用权未转移给房地产公司的，仅承担代理合同义务和法律责任的，按照提供代理服务业务进行会计处理（按服务业差额缴纳营业税金）：定期代收代建工程款时，借：银行存款 贷：其他应付款-建设

27、单位（代建工程款）    应收账款-委托单位（代理服务费）定期代付代建工程款时，借：其他应付款-建设单位（代建工程款） 贷：银行存款每个期间按收款时或者完工进度百分比确认收入，借：应收账款-委托单位  贷：主营业务收入（3）土地使用权未转移给房地产公司的，且承担承包合同义务和法律责任的，按照建造合同准则进行会计处理（按建筑业全额缴纳营业税金。有分包的按建筑业差额缴纳营业税金）：属于BT（Build-Transfer即“建设-移交”）业务的发生工程建造成本和工程间接费用支出时，借：工程施工-合同成本  贷：应付账款 银行存款等借：工程施工-间接费

28、用  贷：应付账款银行存款等每个期间按完工进度百分比确认收入和成本，借：主营业务成本/工程施工-合同毛利（差额）  贷：主营业务收入按约定时间结算工程价款时，借：应收账款-建设单位   贷：工程结算-建设单位借：银行存款预收账款等   贷：应收账款-建设单位工程完工并交付时，相关科目余额进行对冲处理，借：工程结算-建设单位   贷：工程施工-合同毛利/工程施工-合同成本（差额）BT项目验收移交时，无需再作会计处理，只进行实物交接。属于BOT（Build-Operate-Transfer即“建设-运营-移交”）业务的

29、项目开工前，项目环境水土评价、设计规划及可行性研究发生等前期费用的会计处理：借：无形资产-BOT项目特许经营权   贷：银行存款等建造期间，按合同规定支付给分包施工单位工程款（若是自建的，应通过“在建工程”核算建造成本完工时再转入“无形资产”，而不通过“工程施工”进行核算），会计处理：借：无形资产-BOT项目特许经营权   贷：应付账款-分包施工单位建造过程如发生借款利息，按企业会计准则第17号-借款费用的规定进行会计处理：借：无形资产-BOT项目特许经营权   贷：应付利息通过预测高速公路的大修周期，为保证高速公路移交时保持良好的运

30、营状态，高速公路移交前的运营期内，每年需预计发生的大修等费用，按现值计算预计负债：借：管理费用    贷：预计负债。经营期间发生的各项经营养护管理费用：借：管理费用    贷：库存现金、银行存款、应付职工薪酬等。经营期间，取得的BOT项目经营收入：借：银行存款、应收账款等     贷：主营业务收入经营期内采用合理的方法对无形资产进行摊销：借：主营业务成本   贷：累计摊销BOT项目经营期满移交时，由于在特许经营期间“无形资产-BOT项目特许经营权”已经摊销完毕，无需再作会计处

31、理，只进行实物交接。代建工程土地已过户作为开发产品进行核算，在交付移交时确认销售产品收入和成本土地不过户承担承包法律义务和责任的按建造合同准则确认确认建安收入和成本承担代理责任的（收款跨年度）按完工百分比法确认劳务收入承担代理责任的（收款不跨年度）在收取款项时确认服务收入根据国税函 1995156号和国税函1998554号等规定，代建房屋一般必须同时满足4个条件：事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明收取代建费用（或管理费）依据及标准；委托方拥有土地使用权，由委托方自行立项或者以委托方名义立项，不发生土地使用权转移；以委托方名义与负责施工方结算，施工方开具建安发票给委托方，受托方原票转交

32、给委托方；受托方不垫付建设资金。则受托方仅仅是利用自身技术力量帮助委托方负责工程的组织管理协调业务，其取得的代建费用和销售代理费则只按“服务业-代理业”税目计征营业税。所得计入利润总额计算缴纳企业所得税。五、房地产开发企业期间费用的核算 （1）房地产开发企业期间费用核算的科目设置与一般工业制造企业没有本质区别。（2）房地产开发企业期间费用设置销售费用、管理费用、财务费用进行账务处理。第三章  房地产开发产品销售的核算一、房地产企业销售收入确认的一般原则房地产销售收入确认标准：经营过程已经完成或基本完成并进行交易之后、考虑以下两个重要因素：一是要根据客户的资信程度并以定金与售价的百分比

33、作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度、因此，房地产销售中，当客户履约的意图已经十分明确，且房地产企业有能力履行合同中规定的义务，使客户不会因为卖方未尽义务而拒绝付款时，即确认该项房地产销售收入的实现。二、房地产企业销售收入确认的方法1、完全应计法（1）定义：在房地产开发产品所有权已经转移(商品已交付),并满足下列特定条件时以确保收到款项时，确认营业收入。（2）适用条件：收款可靠计量；应收账款收回的把握性；卖方应尽义务大部分完成。2、分期收款法（1）定义：开发产品已经交付，房款按合同约定分期收回，以本期收到的价款或合同

34、约定的本期应收价款，确认营业收入。（2）适用条件：房地产的交易实际上已经完成；因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况。三、房地产开发企业产品收入的会计科目设置1、“主营业务收入”科目：核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入、按商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等设置明细账；2、“主营业务成本”科目：核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本、按商品房销售成本、土地转让成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等设置明细账；该科目应与“主营业务收入”科目相对应设置明细账。3、“其他业务收

35、入”科目：核算主营业务以外的其他业务收入、按商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等设置明细账；4、“其他业务成本”科目：核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用等，该科目应与“其他业务收入”科目相对应设置明细账。四、房地产企业开发产品收入的账务处理 1、土地转让和商品房销售的账务处理（1）付款交房的销售方式（现房）在销售房产时：借：应收账款-房号（业主）贷：主营业务收入-土地转让收入               

36、0;            -商品房销售收入同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：借：主营业务成本-土地转让成本                -商品房销售成本  贷：开发成本-土地开发           

37、        -房屋开发（2）预收房款的销售方式（期房）在收到房款时：借：银行存款贷：预收账款-房号（业主）交房时确认经营收入并同时结转经营成本借：预收账款-房号（业主）贷：主营业务收入-土地转让收入                            -商品房销售收入（3）

38、托收承付的销售方式，将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：借：银行存款贷：主营业务收入-土地转让收入                            -商品房销售收入（4）分期收款的销售方式在交付销售房产时借：应收账款-房号（业主）贷：主营业务收入-土地转让收入     

39、;                       -商品房销售收入按照合同收款时借：银行存款贷：应收账款-房号（业主）同时结转相应的成本借：主营业务成本-商品房或土地销售成本贷：开发产品-土地或商品房等2、配套设施销售收入的账务处理其收入应记入“主营业务收入-配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同3、代建工程收入的账务处理代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时，记入“主营业务收入-代建工程收入”明细账。第四章  房地产开发产品出租的核算一、房地产企业出租业务1、房产出租2、土地出租（受政策限制）二、房地产企业出租业务核算的科目设置和账务处理  1、房地产企业出租业务核算的科目设置（1）对于出租的开发产品，应在“固定资产”、“无形资产”或 “投资性房地产”科目中核算。（2）对于在出租经营过程中所发生的营业收入和营业