第二章资产评估方法

1、本章内容 第一节 资产评估的程序 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 市场法第一节 资产评估的程序 二、资产评估程序 （一）资产评估程序定义 （二）资产评估程序的重要性2022-6-64（三）资产评估程序的内容（三）资产评估程序的内容1、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项（重点重点）（见后详细）；）（见后详细）；2、签订资产、签订资产评估业务约定书评估业务约定书；3、编制、编制资产评估计划资产评估计划；4、资产、资产勘查与现场调查勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；、收集资产评估资料；6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；7、编制

2、和提交资产评估报告书编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档；、资产评估工作档案归档； 资产评估方法是实现评定估资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。点形成的一整套方法体系。资产评估方法体系资产评估方法体系 比较法比较法重置成本重置成本贬值法贬值法收益额收益额折现率折现率收益期收益期重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能价值法功能价值法 规模经济效益指数法规模经济效益指数法 经济性贬值经济性贬值 功能

3、性贬值功能性贬值 实体性贬值实体性贬值 成新率成新率修复费用法修复费用法 使用年限法使用年限法 观察法观察法 基本途径基本途径市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径成本法成本法市场法市场法收益法收益法第二节 成本法 成本法的基本原理 成本法中的基本要素 成本法中的具体评估法成本法的基本原理 (一）成本法的概念评估值评估值= =重置成本重置成本各项贬值因素各项贬值因素实体性实体性功能性功能性经济性经济性第二节 成本法 成本法的基本原理 成本法中的基本要素 成本法中的具体评估法成本法中的基本要素 （一）重置成本是指运用与原来相同的材料、建是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格

4、式及技术等，以现时筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。所发生的费用。是指采用新型材料、现代建筑或制是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用需要的费用。成本法中的基本要素 （二）资产的实体性贬值（二）资产的实体性贬值 资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值

5、损失。性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。实体性贬值率资产实体性贬值实体性贬值率资产实体性贬值/ /资产重置成本资产重置成本 （三）功能性贬值（三）功能性贬值指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。的资产价值损失。 （四）经济性贬值（四）经济性贬值 是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。收益下降等而造成的资产价值损失。第二节 成本法 成本法的基本原理 成本法中的基本要素 成本法中的具体评估法成本法中的具体评估方法 （一）重置成本的评估方法物价变动指数物价

6、变动指数评估基准日定基物价指数评估基准日定基物价指数资产购建时定基物价指数资产购建时定基物价指数a1a2 a3an（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）某项待评估资产购建于某项待评估资产购建于1995年年10月，账面原始月，账面原始价值为价值为20万元，现评估其万元，现评估其1999年年10月月3日的价日的价值。调查得知该类资产在值。调查得知该类资产在1995年和年和1999年的资年的资产定基物价指数分别为产定基物价指数分别为120%、160%；1996-1999年的环比价格指数分别为年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数，物价

7、变动（上涨）指数约为约为33%。估算该资产的重置成本。估算该资产的重置成本。 3.功能价值法 参照物功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。方法。 资产生产能力变化与其价格或重置成本的变化资产生产能力变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系，生产能力越大，成本越高。呈线性关系，生产能力越大，成本越高。4.4.规模经济效益指

8、数法规模经济效益指数法5.统计分析法某机器设备购建于某机器设备购建于1994年年10 月月30日，根据其技术日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自小时，由于其生产的产品自1994年初至年初至1998年末年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自小时，自1999年初恢复正常使用，现以年初恢复正常使用，现以2000年年10月月30日为日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产评估

9、基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。利用率、实际已使用年限。 超额运营成本形成的功能性贬值计算p某待评估的生产控制装置正常运行需要某待评估的生产控制装置正常运行需要6 6名技术名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4 4名名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为1200012000元，待评估资产还可以使用元，待评估资产还可以使用3 3年，所得税税年，所得税税率为率为25%25%，适用折现率为，适

10、用折现率为10%10%。估算该资产相对于。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。同类新装置的功能性贬值。 2.直接计算法 经济性贬值额资产年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n） 例：被评估生产线的生产能力为每年20000台，因市场需求结构发生变化，每年减少6000台产量，每台产品损失利润100元，该生产线可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为20%，评估该生产线的贬值额。 例例2 2 某企业的一条生产线购于某企业的一条生产线购于19961996年年1010月，帐面原值为月，帐面原值为750750万元，评估基准日为万元，评估基准日为20012001年年1010月。经

11、调查得知，该类月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在设备的定基价格指数在19961996年和年和20012001年分别为年分别为100%100%和和140%140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用备尚可使用5 5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗源较大，平均每年多耗4 4万度，每度电按万度，每度电按0 0. .6 6元计算。（所元计算。（所得税率为得税率为33%33%，折现率为，折现率为10%10%，年限为五年，折现率为，年限为五年，折现率为10%10

12、%的年金现值系数为的年金现值系数为3 3。79087908） 要求：（要求：（1 1）计算该设备的重置成本）计算该设备的重置成本 （2 2）计算该设备的）计算该设备的实体性贬值额实体性贬值额 （3 3）功能性贬值额）功能性贬值额（1）重置成本7501401001050万元 （2）实体性贬值率51050 实体性贬值额105050525万元 （3）功能性贬值额400000.63.79080.6760956.06元七、 成新率的估算 （一）观察法（二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 （实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法（三）修复费用法 成新率成新率 = 1 - =

13、 1 - 贬值率贬值率 = 1 - = 1 - （修复费用（修复费用重置重置成本）成本） 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。成的损耗额来替代对其修复的费用。 某数控设备的重置成本为某数控设备的重置成本为150150万元，已经使用两万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为年，其经济使用寿命约为2020年。该设备的数控系年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为统损坏，估计修复费用为1717万元，其他部分工作万元，其他部分工作正常

14、。现估算其成新率。正常。现估算其成新率。第三节 市场法 一、市场比较法的概念 二、运用市场比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素第三节 市场法 一、市场比较法的概念 计算公式：计算公式： 评估价值评估价值 = = 市场参照交易价格市场参照交易价格 + + 评估对象优评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额于参照交易物因素引起的价格差额 - - 评估对评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值评估价值 = =市场参照交易价格市场参照交易价格 修正系数修正系数 （二）市场法的前提条件 1.活跃的公开市场 2.有可比的资产及其交易活动 资产及交易

15、可比性资产及交易可比性市场法的基本原理市场法的基本原理二、运用市场比较法评估资产的程序二、运用市场比较法评估资产的程序1.明确评估对象及范围；明确评估对象及范围；2.进行市场调查；进行市场调查；3.选择选择3个或个或3个以上可比较的参照交易；个以上可比较的参照交易；4.进行比较分析，分析两者之间存在的差异进行比较分析，分析两者之间存在的差异因素；因素；5.调整差异，确定评估值调整差异，确定评估值 三、进行比较分析和调整的因素三、进行比较分析和调整的因素 1.时间因素时间因素 2.地域因素地域因素 3.功能因素功能因素 4.交易因素交易因素非正常交易一般包括：非正常交易一般包括：1.交易双方似乎

16、有利益关系，比如母公司与子公交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。间等。2.参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。得不进行某项交易。如企业的破产清算。3.买方急于想买，或卖方急于想卖。买方急于想买，或卖方急于想卖。4.交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。方式的融资。如允许买方分期付款。5.在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如在非现金交易方式基础上的

17、复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。四、市场比较法的适用范围四、市场比较法的适用范围 主要适用于市场交易活动比较活跃的资产主要适用于市场交易活动比较活跃的资产的评估，如通用设备及交易案例较多的房地产的评估，如通用设备及交易案例较多的房地产的评估，一般不适用于专用机器设备、大部分的评估，一般不适用于专用机器设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。资产的评估。一、收益法的概念一、收益法的概念（一）基本概念（一）基本概念 收益法是收益法是通过估算待评估资产通过估算待评估

18、资产自评估基准日自评估基准日起起未来的纯收益，未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。为评估基准日的现值的方法。收益法的基本公式为：收益法的基本公式为： i=1,2,3,.n 其中：其中：V-评估值评估值 i-年序号年序号 Ai i 为第为第i年的净现金流年的净现金流 r r折现率或资本化率折现率或资本化率 )1 (rAiiV （二）应用收益法的基本前提条件（二）应用收益法的基本前提条件 1 1、被评估资产未来预期收益可预测并可以用货、被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。币衡量。 2 2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可、资产拥有

19、者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。预测并可以用货币衡量。 3 3、被评估资产预期获利年限可以预测、被评估资产预期获利年限可以预测评估程序评估程序（三）、适用范围（三）、适用范围 收益法主要适用于企业价值评估或收益法主要适用于企业价值评估或独立计算收益额的单项资产的价值评估。独立计算收益额的单项资产的价值评估。二、收益法的评估程序二、收益法的评估程序 1 1收集验证资产的有关经营、财务状况的信息收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；资料； 2 2计算和对比分析有关的收益、费用指标及其计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；变化趋势； 3 3预测资产的预期资产净现金

20、流，确定适当的预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；折现率； 4 4估算待评估资产的收益价值估算待评估资产的收益价值三、收益法的计算公式三、收益法的计算公式例例:某企业能持续经营下去，现拟转让。某企业能持续经营下去，现拟转让。经预测未来预期年收益额均为经预测未来预期年收益额均为900万元，万元，现折现率为现折现率为8%，则该企业价值为：，则该企业价值为：P=A/r=900/8%=11250(万元）万元）)1 ()1 ()1 ()1 ()1 (21 1 1rrrrrrrAnnnnnrbnbV)1 ()1 ()1 ()(1rgrAnnngrV如果收益年限无穷大，则公式为：如果收益年限无穷大

21、，则公式为：grVA1例例 ：有一宗房地产，目前的纯收益为：有一宗房地产，目前的纯收益为 50万元，资本化率为万元，资本化率为5%。若：（若：（1）各年的纯收益将在上一年）各年的纯收益将在上一年的基础上增加的基础上增加1万元；万元； （2）若未来各年的纯收益将在）若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长上一年的基础上增长1%。 分别评估两种情况下的房地产的分别评估两种情况下的房地产的收益价格。收益价格。 （1） 万元）(14001%550%)50(2VgrVA1（万元）1250%1%550V（四）预期资产将在评估基准日后第（四）预期资产将在评估基准日后第j年末年末 以价格以价格vj出售时出售时

22、 njjxjiVrAVrVrAjxxjjjii.2, 1.3 , 2 , 1)1 ()1 ()1 (例：预计某企业未来例：预计某企业未来5年的税后资产净现金年的税后资产净现金流分别为流分别为15万元、万元、13万元万元 、12万元、万元、14万万元、元、15万元，假定该企业可以永续持续经万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第营下去，且从第6年起以后各年收益均为年起以后各年收益均为15万元，折现率为万元，折现率为10%，确定该企业持续经，确定该企业持续经营下的价值。营下的价值。四、预期资产净现金流的估算四、预期资产净现金流的估算 预期资产净现金流的估算，一般需要考预期资产净现金流的估算，一

23、般需要考虑资产在社会平均经营管理水平下的预期资虑资产在社会平均经营管理水平下的预期资产净现金流水平，而不是资产的某个使用者产净现金流水平，而不是资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。要估算的是资产的客观资产净现金流。n 预期资产净现金流预期资产净现金流= =资产的潜在毛收入资产的潜在毛收入- -预计经营管理成本预计经营管理成本n 经营管理成本包括维修费、销售及管经营管理成本包括维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原理费、保险费、税费、销售成本、原材料及工资等成本费用。不包括折旧材料及工资等成本费用

24、。不包括折旧费、筹资成本。费、筹资成本。n五、折现率的估算五、折现率的估算n（一）实质：投资报酬率（一）实质：投资报酬率n（二）估算方法（二）估算方法n1.市场比较法市场比较法n通过市场上相似的资产的投资收益率的调通过市场上相似的资产的投资收益率的调查和比较分析来确定被评估资产的投资收查和比较分析来确定被评估资产的投资收益率。益率。2.2.资本资产定价模型资本资产定价模型资产风险补偿资产风险补偿= =期望回报率期望回报率- -无风险利率无风险利率期望回报率期望回报率= =无风险利率无风险利率+ +资产风险补偿资产风险补偿资产期望回报率资产期望回报率 = = 无风险利率无风险利率 + + 资产资

25、产市场风险补偿市场风险补偿 = = 无风险利率无风险利率 + +（资产平均回报率（资产平均回报率 - - 无风险利率）无风险利率） 例：电子工业的例：电子工业的系数为系数为1.521.52，无风险利，无风险利率为率为6%6%，市场风险补偿为，市场风险补偿为7%7%，则电子类企，则电子类企业整体资产的投资回报率为：业整体资产的投资回报率为：6%+7%6%+7% 1.52=16.6%1.52=16.6% 3.3.加权平均资本成本法加权平均资本成本法加权资本成本（折现率）加权资本成本（折现率） = = 权益成本权益成本 权益比权益比 + + 负债成本负债成本 负债比负债比加权资本成本加权资本成本 =

26、 = 权益成本权益成本 权益比权益比 + + 税前负债成本税前负债成本 （1 - 1 - 所得税边际税率）所得税边际税率） 负债比负债比例：某类企业的目标财务结构是例：某类企业的目标财务结构是40%40%负债，负债，60%60%权益，税前负债成本是权益，税前负债成本是7%7%，权益成本，权益成本是是14%14%，所得税税率为，所得税税率为33%33%，计算加权平，计算加权平均资本成本（折现率）。均资本成本（折现率）。7%7%（1-33%1-33%）40%+14%40%+14%60%=10.28%60%=10.28% 例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需

27、支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为： )(5.919724.0*1.94%5.8111%5.81220650万元P例 题 例：某写字楼于例：某写字楼于20002000年年1212月月3030日取得日取得3030年的土地年的土地使用权，于使用权，于20042004年年1111月月3030日建设完成，即将投入使日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于20042004年年1212月月1 1日的市场价

28、格。市场分析显示，其未来前日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 4年的年的净收益分别为净收益分别为200200万元、万元、220220万元、万元、250250万元、万元、280280万万元；第元；第5 5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在在300300万元左右，该类房地产的报酬率为万元左右，该类房地产的报酬率为8%8%。试评估。试评估该写字楼的价格。该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 26（30-4）200 220 250 280 300 . 300 被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元

29、的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于( )万元。 A.455 B.580 C.655 D.1 324 答案：B 评估值=120(P/A，i，n)+200(P/F，i，n)=120(P/A，10%，5)+200(P/F，10%，5) =1203.7908+2000.6209=454.90+124.18=579.08(万元)。例题 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加

30、上增加1 1万元，收益年限可视为无限年，该类万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为房地产的报酬率为9%9%。试求该宗房地产的价。试求该宗房地产的价格。格。 2rBrAP万元35.212%91%982 20.评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10%，该企业的股东全部权益评估值最接近于( )万元。 A.1 377 B.1 493 C.1 777 D.1 900 【正确答案】

31、：B【答案解析】： 1.1.某企业的一条生产线购于某企业的一条生产线购于19961996年年1010月，帐面月，帐面原值为原值为750750万元，评估基准日为万元，评估基准日为20012001年年1010月。经调月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在查得知，该类设备的定基价格指数在19961996年和年和20012001年分别为年分别为100%100%和和140%140%，假设该设备生产能力在生产，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5 5年，和当年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每前的设备相比，该设备所耗电力能源较大