建安房地产和不动产租赁专享政策解读

1、营改增政策解读（八）建安房地产和不动产租赁专享政策解读（上）2016-04-03 毛头鹰 毛头鹰【写在前面】全文较长1万2千多字，所以还是分上中下，方便阅读，太长大家都看不下去也不方便点赞，哈哈-以下正文-本篇解读行业包括：建安、房地产（销售不动产）和不动产租赁。毕竟这三个行业都有关联，互为上下游，对很多其他行业的亲来说，这三个行业也很“相像”，所以在此一并说了。本篇解读也主要针对这三个行业区别于其他行业的政策，与其他行业相同的共通政策，在此就不多表。可以参看之前发过的文章，或留言提出需求。共同政策包括并不仅限于：纳税身份划定、计税方法、价外费用、特殊计算（比如销售自己使用

2、过的固定资产）、抵扣范围等*按照惯例，红色字为法规原文，黑字为本鹰标注。一、首先当然还是要明确一下建安、房地产、不动产租赁都包括哪些具体业务。A:建筑服务。建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。1.工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。一般常见的工程公司都涉此业务2.安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、

3、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。安装如果是独立进行的，核算计税都比较简单。但如果“购买设备并安装”之类的业务，由于“包干”报价，无明确区分，就要特殊处理。后面混合销售与兼营详细讨论。3.修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。只指不动产的维修。有形

4、动产类的维修，比如机器设备（但已安装到建筑物上的电梯、中央空调等视为不动产，不单算机械设备）、车辆维修等不在此列，应按照“加工修理修配劳务”缴纳增值税（税率17%）4.装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。装修公司属于此范围。5.其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。市政工程、矿场、拆迁等多涉及此列。虽跟这条无关，但本鹰还是想说一句，搬家

5、公司等装卸搬运服务属于物流辅助服务，不在此列。 B:销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。围墙、烟囱等都属于此范围，但蜂窝数字移动通信用塔（杆），不算，这个在去年末国家税务总局公告2015 90号中已说得很清楚。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。此

6、处要说明的是，单独转让土地使用权的，视为销售无形资产。不过虽做为无形资产，土地使用权转让的税率与转让不动产的税率是一样的，为11%，有别于其他无形资产。 C：不动产租赁实施办法中并没有单独给出不动产租赁的范围，而是跟有形动产租赁一起融合到了“租赁服务”中。加之上面给出的不动产的范围，也算间接地给全了。租赁服务的租赁标的既包含有定动产也包含不动产，租赁方式上又分为融资租赁和经营性租赁租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所

7、有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。融资性质的售后回租属于金融保险业，税率6%，具体的前两天文章里已经说过。（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用

8、于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。这个很多本次营改增之前按得是广告发布。这回明确17%（有形动产，如车体、机体）或者11%（房屋外墙、围墙）此处广告位，车内吊环上的广告位、楼房内电梯、厕所里墙壁上的广告位是否也属于此范围呢？目前没有明确，个人感觉出租主体只要是车辆或房屋所有者的，那恐怕都在此范围，不分内外。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。路边停车、各种停车场、高速公路通行费都属此范围。值得注意的是，原来106号文当中货运客运场站内的停车服务，如长途客运站、火车站、机场内的停车服务应属于货运场站服务，是销售服务里的物流辅助服务，

9、税率6%的。但此次删除了相关语句，意味着所有停车场都要按照不动产经营性租赁11%缴纳增值税！这个不得不说有点高啊毕竟平时停车场的维护保养很少，能拿到进项的情况不多，停车费要涨的节奏 二，范围明确了，下面就说说纳税人。简单的大家都懂，谁卖、谁提供服务谁交税。咱下面要讨论的是特殊情况单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。这一条呢在营改增的老文件中，无论是111还是37还是106都有出现，所以不要误认为只针对建安。而且恰恰建安

10、业并不完全适用这条。首先建安业里挂靠现象普遍，但是是违反中华人民共和国建筑法的（具体详见建筑法26条）。而此处的承包也与建筑法的承包不是一个概念，这个承包经营更像是建安业的分包。但建筑业的分包又有很多要求，都是具有相应资质，而且是以自己名义并且承担法律责任的。虽然总包也负连带责任，但从语境句式来看分包方应为独立纳税人。所以可以说此条跟建安业基本无关，在这说半天的意思是避免大家误解。不过不动产租赁倒是涉及。比如现在的租房平台（不是58、赶集那种信息发布平台）房子是我的，我以平台的名义与租客签订合同（租赁合同上平台作为乙方，不出现我的名字），那么平台是纳税人。如果是我签的，平台只提供信息服务，那我

11、是这笔不动产租赁的纳税人。在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；这两个除外的意思就是，两个老外买卖中国境内的不动产、土地使用权也属于境内销售不动产或无形资产，就是下面两条说的。（二）所销售或者租赁的不动产在境内；（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（三）境外单位或者个人向境内单位

12、或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。这四条直白，没什么好说的三，税率和征收率（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。除了税率还有征收率，5%和3%，后面简易征收时细说如果有没看过之前文章的亲，在这补充解释一下。税率对应着一般计税方法，征收率对应着简易计税方法。征收率只适用于小规模纳税人和一般纳税人业务当中简易征收的情况。一般纳税人的其他的大多数业务都是一般计税方法。四、应该什么时候提增值税增值税应该什么时候提什么时候交呢？房屋过户的时候？开工的时候？收钱的时候？还是完工的时候？增值税纳税义务

13、、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。先开票先提税的“先”指的是先于纳税义务发生时间判断纳税义务发生时间看俩条件，必须同时满足：1、行为发生，也就是服务开始提供了，注意是开始，没强调完成。比如工程开工了、不动产过户了等等；2、钱收到或应该收到（所谓“应该收到”就是合同中的付款时间到了）。这两个条件谁后满足就以后满足的时间为纳税义务发生时间。极限情况就是钱一直没收到还没约定收款时间的，业务还完成了，那就要交税了，赔了夫人又折兵。所以工程企业要注意，