阜南县2015年房地产市场调查报告

1、阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告20152015年阜南县房地产年阜南县房地产市场调研报告市场调研报告2015.03.132015.03.13阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告目目 录录宏观经济概况宏观经济概况房产市场概况房产市场概况在售项目概况在售项目概况市场调研结论市场调研结论阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告1.1.1 阜南县城概况阜南县城概况宏观经济概况宏观经济概况位置面积：位置面积：阜南县，隶属于安徽省阜阳市，属内陆开发阜南县，隶属于安徽省阜阳市，属内陆开发较早地区，位于安徽省西北部，淮河上中游较早地区，位

2、于安徽省西北部，淮河上中游结合部北岸。结合部北岸。阜南县国土面积阜南县国土面积 1768 1768平方公里，耕地平方公里，耕地146.8146.8万亩，辖万亩，辖2929个乡镇和一个省级工业园区，辖个乡镇和一个省级工业园区，辖345345个村（居）。个村（居）。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告1.1.2 阜南人口概况阜南人口概况宏观经济概况宏观经济概况人口概况：人口概况： 2012013 3年，年，阜南阜南全县全县总总人口人口172.1172.1万。万。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告1.1.3 阜南经济概况阜南经济概况宏观经济概况宏观经

3、济概况经济概况：经济概况：1 1、2012014 4年年，经济社会保持平稳较快发展经济社会保持平稳较快发展，实现地区生产总值实现地区生产总值1 14646亿元，同比增长亿元，同比增长1 16 6% %。2 2、规模以上工业产值规模以上工业产值82.482.4亿元，同比增长亿元，同比增长27.6%27.6%，增加值，增加值19.119.1亿元，同比增长亿元，同比增长26.4%26.4%。3 3、城市建设投入城市建设投入3838亿元，实施在建项目亿元，实施在建项目4848个，开工建设高层、小高层个，开工建设高层、小高层7474座，城市规座，城市规 模扩张模扩张4 4平方公里。建设廉租房、公租房等保

4、障性住房平方公里。建设廉租房、公租房等保障性住房22202220套套。4 4、农林牧渔业总产值、农林牧渔业总产值 76.8 76.8亿元，增长亿元，增长5%5%。招商引资到位。招商引资到位4949亿元，同比增长亿元，同比增长30%30%以上。以上。5 5、固定资产投资、固定资产投资55.855.8亿元，增长亿元，增长47.29%47.29%。全年完成财政收入。全年完成财政收入5.55.5亿元，同比增长亿元，同比增长25%25%。 全年共完成社会消费品零售总额全年共完成社会消费品零售总额49.249.2亿元，同比增长亿元，同比增长24%24%。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产

5、市调报告1.2 城市空间结构城市空间结构“两轴五区两轴五区”式结构：式结构：“两轴两轴”指淮河路和鹿城路指淮河路和鹿城路 城市发展轴；城市发展轴；“五区五区”是老城区、西城区、是老城区、西城区、 东城区、工业区、北城区东城区、工业区、北城区（含政务区）等功能组团。（含政务区）等功能组团。宏观经济概况宏观经济概况阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告1.3 城市发展方向城市发展方向宏观经济概况宏观经济概况城市发展方向：城市发展方向：主要向北、向东发展，充实南主要向北、向东发展，充实南部地区，控制跨铁路向西发展；部地区，控制跨铁路向西发展；形成形成“北进、东拓、南优、西北进、

6、东拓、南优、西控控”的空间发展格局。的空间发展格局。向北向北向东向东阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告目目 录录宏观经济概况宏观经济概况房产市场概况房产市场概况在售项目概况在售项目概况市场调研结论市场调研结论阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况房产市场概况2.1 市场发展阶段市场发展阶段阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告A起起步步期期1 1、市场主流为市场主流为自住、刚需；自住、刚需；2 2、投资者比例非常小投资者比例非常小；3 3、期房价格小于现房价格期房价格小于现房价格；4 4、价格价格涨速涨速慢慢，属

7、刚需，属刚需市场市场；B发发展展期期1 1、二次置业二次置业，自住，自住比例居比例居多；多；2 2、长期投资长期投资居多，居多，短线投资出现短线投资出现；3 3、价格上升速度增快价格上升速度增快；4 4、地价地价和和楼价楼价同步快速上涨；同步快速上涨；C衰衰落落期期1 1、短短线线投资居投资居多多、快速套现、快速套现；2 2、房价居高不下房价居高不下，价格上升快价格上升快；3 3、二手二手房房交易频繁交易频繁；4 4、地价地价涨速高于涨速高于楼价楼价涨速；涨速；D萧萧条条期期1 1、投资者退出，供过于求投资者退出，供过于求；2 2、现现房房、期、期房房齐跌齐跌；3 3、销售速度停滞销售速度停滞

8、；4 4、地价地价跌速高于跌速高于楼价楼价跌速；跌速；2.1 市场发展阶段市场发展阶段房产市场概况房产市场概况 处于处于“发展期发展期”阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况房产市场概况2.2 住宅市场现状住宅市场现状阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告2.2 住宅市场现状住宅市场现状房产市场概况房产市场概况1 1、从多层过渡到小高层为主从多层过渡到小高层为主；2 2、小区、小区物业管理开始起步物业管理开始起步；3 3、专业代理公司进入专业代理公司进入市场；市场；4 4、大体量项目、大体量项目开始出现开始出现；5 5、项目、项目配套配套

9、相对相对不完善不完善；2002200220052005年年, ,初级发展阶段：初级发展阶段：房产项目少，以多层房产项目少，以多层、沿街商住为主，市场活跃度低；沿街商住为主，市场活跃度低；2006200620082008年年, ,发展起步阶段发展起步阶段: :自成体系的自成体系的小区物业小区物业热度高热度高，小高层出现但销售缓慢，小高层出现但销售缓慢；20092009年年至今至今, ,快速发展阶段快速发展阶段: :小高层、高层普现小高层、高层普现，产品从单一向多样化发展，产品从单一向多样化发展, ,物业管理物业管理起步起步；阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况

10、房产市场概况6 6、阜南县中心板块土地缺乏，城东、城北板块项目比较集中。、阜南县中心板块土地缺乏，城东、城北板块项目比较集中。7 7、楼盘集中在城北新区，主要以大盘、城市未来规划为卖点，、楼盘集中在城北新区，主要以大盘、城市未来规划为卖点， 并开始注重产品包装和园林展示；并开始注重产品包装和园林展示；8 8、热销户型为、热销户型为 80809090平米两房、三房，畅销主流户型是平米两房、三房，畅销主流户型是 100 100120120三房，户型相对保守；三房，户型相对保守；9 9、产品同质化严重，缺少紧凑型产品，同时缺乏产品的创新；、产品同质化严重，缺少紧凑型产品，同时缺乏产品的创新； 附加值

11、高的产品可以实现更高价值；附加值高的产品可以实现更高价值；2.2 住宅市场现状住宅市场现状阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况房产市场概况 购房关注购房关注要素要素：1 1、小区环境小区环境2 2、配套配套3 3、户型户型4 4、交楼时间交楼时间5 5、价格价格6 6、物管物管7 7、交通交通8 8、开发商品牌开发商品牌9 9、小区规模小区规模 2.2.1 购房关注要素购房关注要素2.2 住宅市场现状住宅市场现状阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况房产市场概况2.2 住宅市场现状住宅市场现状2.2.2 住宅客户分析住宅客户

12、分析1类别类别第一代原住民第二代原住民城镇化进程（第一、二代农民工）划分划分中年人40岁以上，在本地生活较久年轻人为主，本地出生、成长创业者、第二代农民工刚需实力实力有一定经济承受能力，换房为主实力有限，以首次为主置业整个家庭的经济支撑，有一定的承受能力特点特点1 1、一般在附近区域工作、生活时间较长、一般在附近区域工作、生活时间较长2 2、形成了较为稳定的人际关系与网络、形成了较为稳定的人际关系与网络3 3、城镇化进程加快，相对工作城市房价偏低、城镇化进程加快，相对工作城市房价偏低阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况房产市场概况2.2 住宅市场现状住宅市场

13、现状2.2.2 住宅客户分析住宅客户分析2类别类别私营企业主私营企业主个体经营户个体经营户划分划分有自己的工厂有自己的工厂、公司公司；在周边街区在周边街区、专业市场专业市场做做生意生意；实力实力经济经济实力实力强强，为二次或多次置业为二次或多次置业；住自建房，住自建房，或或租房，首次置业租房，首次置业；特点特点该类客户多为中该类客户多为中、青年，青年，30304545岁左右居多，以三口之家居多岁左右居多，以三口之家居多；阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况房产市场概况2.2 住宅市场现状住宅市场现状2.2.2 住宅客户分析住宅客户分析3类别类别外地工作年轻人

14、外地工作年轻人外地功成名就外地功成名就者者划分划分不能承受高房价不能承受高房价，考虑考虑未来未来发展发展；商人或企业家，较强的投资观念商人或企业家，较强的投资观念；实力实力经济能力经济能力弱弱；经济实力较好经济实力较好；特点特点该类客户主要关注价格因素，对价格因素较敏感；该类客户主要关注价格因素，对价格因素较敏感；阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告房产市场概况房产市场概况2.2 住宅市场现状住宅市场现状2.2.2 住宅客户分析住宅客户分析4类别类别政府部门、银行、医院、学校政府部门、银行、医院、学校划分划分工作优越稳定，经济条件较好工作优越稳定，经济条件较好；实力实力

15、少数经济实力强，大部分经济实力一般少数经济实力强，大部分经济实力一般；特点特点这类客户年龄段一般集中在这类客户年龄段一般集中在30304040岁岁左右，家庭结构以三口为主左右，家庭结构以三口为主；阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告目目 录录宏观经济概况宏观经济概况房产市场概况房产市场概况在售项目概况在售项目概况市场调研结论市场调研结论阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告在售项目概况在售项目概况天筑广场天筑广场 ￥47003.1 在售项目概况在售项目概况阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告在售项目概况在售项目概况君瑞公馆君

16、瑞公馆 ￥45003.1 在售项目概况在售项目概况阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告在售项目概况在售项目概况中央豪景中央豪景 ￥47003.1 在售项目概况在售项目概况阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告在售项目概况在售项目概况万霖钱丰万霖钱丰 ￥42003.1 在售项目概况在售项目概况阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告3.2 在售项目概况在售项目概况在售项目概况在售项目概况欧陆翡翠湾欧陆翡翠湾 ￥4500阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告在售项目概况在售项目概况3.2 在售项目概况在售项目概

17、况金马中央公馆金马中央公馆 ￥4500项目名称金马中央公馆项目地址阜南县阜民路（县政府大楼北侧） 体量130000平方形态高层、小高层销售情况在售均价4500元/平方销售率大概在60%左右阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告在售项目概况在售项目概况3.2 在售项目概况在售项目概况金马中央公馆金马中央公馆 ￥4500销售分析：销售分析： 项目位于阜南县政务新区核心板项目位于阜南县政务新区核心板块，周边配套设施规划完善，位块，周边配套设施规划完善，位置较佳，市场有一定的认可度，置较佳，市场有一定的认可度，目前目前8#10#8#10#售罄，售罄，3#6#7#3#6#7#剩余少

18、量剩余少量房源，房源，9#12#9#12#作为加推房源目前在作为加推房源目前在售，房源剩余较多，售，房源剩余较多，1#2#5#1#2#5#尚未尚未进行预售。进行预售。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告在售项目概况在售项目概况3.2 在售项目概况在售项目概况金马中央公馆金马中央公馆 ￥4500销售分析：销售分析： 天筑广场认筹客户区域分析天筑广场认筹客户区域分析 老城区占老城区占20%20%左右乡镇区域占左右乡镇区域占75%75% 其他区域占其他区域占5%5%左右左右 由此可见阜南县区域购房乡镇比列由此可见阜南县区域购房乡镇比列较大，所以本项目在重点以政务较大，所以本项

19、目在重点以政务中心为优势挖掘城区公务员，事中心为优势挖掘城区公务员，事业单位购房群体的同时，也应着业单位购房群体的同时，也应着重挖掘乡镇客户群体。重挖掘乡镇客户群体。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告整体推广策略整体推广策略项目整体形象包装：项目整体形象包装： 通过新闻媒介、项目通过新闻媒介、项目VIVI、楼书、楼书、户外广告、地盘工程形象等进行户外广告、地盘工程形象等进行重新包装，体现项目地理优势、重新包装，体现项目地理优势、规划设计、施工质量、环境配套、规划设计、施工质量、环境配套、管理服务等发展实力雄厚的高素管理服务等发展实力雄厚的高素质、高品位、超前意识的项目

20、项质、高品位、超前意识的项目项目整体形象。目整体形象。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告整体推广策略整体推广策略 发展商形象包装：发展商形象包装： 通过公司管理形象、现场销售、通过公司管理形象、现场销售、员工形象等，展示出开发商良好员工形象等，展示出开发商良好的形象及更专业的素质。的形象及更专业的素质。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告整体推广策略整体推广策略现场形象包装形象包装：现场形象包装形象包装： 根据项目滞销户型建议对该户型根据项目滞销户型建议对该户型进行样板房装修，突出该户型的进行样板房装修，突出该户型的优势，忽略市场客户对该户型的

21、优势，忽略市场客户对该户型的劣势。劣势。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告传播媒介的运用传播媒介的运用传播媒介的运用：传播媒介的运用： 根据项目来电来访及成交客户分根据项目来电来访及成交客户分析客户的区域来源及媒介渠道来析客户的区域来源及媒介渠道来源进行更有效，更精准的媒体投源进行更有效，更精准的媒体投放渠道的选择，直接轰炸目标群放渠道的选择，直接轰炸目标群体，避免后期营销推广的资源浪体，避免后期营销推广的资源浪费。费。阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告营销策略建议营销策略建议关键人营销（保密）：关键人营销（保密）： 根据各机关企事业单位等行

22、政单根据各机关企事业单位等行政单位及学校医院等等寻求发展办公位及学校医院等等寻求发展办公室负责人科室负责人等有一定决室负责人科室负责人等有一定决策权及话语权的关键人，给予单策权及话语权的关键人，给予单位内部成交佣金。位内部成交佣金。如单位成交如单位成交1-5套每套给予套每套给予1000元奖励元奖励单位成交单位成交5-10套给予套给予1500元奖励（列元奖励（列入此类）入此类） 此效果比单纯团购效果更好。此效果比单纯团购效果更好。（主要关键人要有一定话语权和开发（主要关键人要有一定话语权和开发商的关系维护）商的关系维护）阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告营销策略建议营销

23、策略建议乡镇营销的建议：乡镇营销的建议： 乡镇主要单位也可关键人营销。乡镇主要单位也可关键人营销。 同时在乡镇推广布点的同时可对同时在乡镇推广布点的同时可对重点乡镇设立外展点进行现场营重点乡镇设立外展点进行现场营销有利于直接促进乡镇群体的成销有利于直接促进乡镇群体的成交交阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告目目 录录宏观经济概况宏观经济概况房产市场概况房产市场概况在售项目概况在售项目概况市场调研结论市场调研结论阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告市场调研结论市场调研结论4.1 房产市场分析房产市场分析阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年

24、房地产市调报告市场调研结论市场调研结论1 1、存量市场、存量市场： 目前天筑豪景、正基领尚城、中央豪景、君瑞公馆、城市花园、尚城一品、欧陆翡翠湾、目前天筑豪景、正基领尚城、中央豪景、君瑞公馆、城市花园、尚城一品、欧陆翡翠湾、现代商贸城、金马中央公馆、儒林天香华庭以及万霖钱丰等现代商贸城、金马中央公馆、儒林天香华庭以及万霖钱丰等 老项目老项目已建已建/ /待售面积约近待售面积约近140140万平米。万平米。2 2、竞争强度：、竞争强度： 2012014 4全年宅销面积约为全年宅销面积约为3030万平米；万平米；以此速度计算，以此速度计算，在建、待售面积在建、待售面积 约约需需5 5年进行去化；竞

25、争强度相对县级城市略有偏高，属稍高风险水平。年进行去化；竞争强度相对县级城市略有偏高，属稍高风险水平。4.1 房产市场分析房产市场分析4.1.1 竞争强度分析竞争强度分析阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告市场调研结论市场调研结论1 1、20122012年年1212月：月： 新建住宅销售均价为新建住宅销售均价为35350 00 0元元平方米平方米； 较较20112011年住宅销售价格增长年住宅销售价格增长9 9% %。2 2、20132013年年1212月：月： 新建住宅销售均价为新建住宅销售均价为4304300 0元元平方米平方米。 较较2012012 2年住宅销售价

26、格增长年住宅销售价格增长22.822.8% %3、2014年年12月月： 新建住宅销售均价为新建住宅销售均价为4500元元平方米平方米。4.1 房产市场分析房产市场分析4.1.2 房价增幅分析房价增幅分析阜南县阜南县20142014年房地产市调报告年房地产市调报告市场调研结论市场调研结论 2012013 3年年，阜南房地产开发项目阜南房地产开发项目1 12 2个，新开工面积个，新开工面积4646.5.5万平方米，施工面积万平方米，施工面积4343.5.5万平方万平方米，已米，已销销售面积售面积达达19.819.8万平方米万平方米 201 2014 4年年阜南房地产开发项目阜南房地产开发项目 1414个，新开工面积个，新开工面积 6262万平方米，施工面积万平方米，施工面积 7676万平方米万平方米已已销销售面积售面积达达 3838平方米平方米。 1 1、2012014 4年，施工面积比年，施工面积比2012013 3年多年多16.516.5万平方；环比增长万平方；环比增长35.435.4% %。 2 2、2012014 4年，销售面积比年，销售面积比2012013 3年多年多8 8.3.3万平方；环比增长万平方；环比增长2828.8%.8%。 3 3、201