第八章房地产评估

1、第八章第八章 房地产评估房地产评估1了解房地产评估的基本内容和特点2熟悉房地产评估的影响因素3. 掌握收益法在房地产评估中的应用4. 掌握市场法在房地产评估中的应用5. 掌握成本法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求：本章学习目的和要求： 第一节 房地产评估概述一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点（1）房地产）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。称为不动产。1房地产的概念：房地产的概念：中华人民共

2、和国物权法中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。及附

3、着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。资产评估准则资产评估准则不动产不动产对不动产的定义是土地、对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。其相关的权益。土地使用权出让：土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权出租：土地使用权抵押：土地使用权抵押：w（2）土地使用权）土地使用权（3）建筑物）建筑物w房屋和构筑物统称为建筑物。房屋和构筑物统称为建筑物。w建筑物的主要结构：建筑物的主要结构：钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构

4、简易结构其他结构其他结构2房地产的特性土地的特性（1）固定性（2）永久使用性（3）数量有限性（4）个体差异性土地的经济特性供给的稀缺性可垄断性用途的多样性经济地理位置的可变性效益级差性建筑物的特性不可位移性产权边界复杂性功能变异性房地产的特性房地不可分割性投资大量性区域性价格互动性二、房地产价格体系及影响因素二、房地产价格体系及影响因素（一）土地价格（一）土地价格土地价格非土地价值的货币表现，不由生产成本决定土地价格主要由土地需求决定土地价格具有明显的区域性土地价格具有上涨性（二）房地产价格类型1、按价格形成途径分类对于土地而言，评估价格依据其用途和性质不同主要分为五种（1）基准地价（2）标定

5、地价（3）土地使用权出让底价（4）转让价格（5）楼面地价2、按房地产出让方式分类拍卖价格招标价格协议价格3、按价格适用场合分类买卖价格租赁价格抵押价格课税价格征用价格三房地产评估的基本原则与一般程序（一）房地产评估的基本原则合法原则不完全可替代原则房地分估合一原则地域原则（二）房地产评估的一般程序明确基本事项，签定评估协议选择评估方法实地勘察，收集资料配备人员，制定并实施评估计划计算、确定评估价格撰写评估报告书（三）影响房地产价格的因素（三）影响房地产价格的因素房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多实行的价格，而影

6、响房地产价格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：经济、政）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理因素策、社会、心理因素（2）区域因素：与位置相关）区域因素：与位置相关（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。身因素、建筑物自身因素。三、房地产评估的理论三、房地产评估的理论1地租理论（说明土地价值的产生）地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。使用土地而支付

7、给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。他把地租分为绝对地租和级差地租。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。土地出让金权的垄断所获得的地租。土地出让金（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租别所导致的地租（级差地租2）。）。 级差地租级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时

8、，必须了解其地理位置和环境。价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。用地、商业用地、住宅用地等。（3）垄断地租：）垄断地租： 一般商品的价格是以价值为基础，上下一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定

9、也具有特殊性。其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化地价的本质是地租的资本化 2地价理论（说明地产价格的决定理论）地价理论（说明地产价格的决定理论）四、房地产评估的特殊性四、房地产评估的特殊性评估对象有多种形式评估对象有多种形式充分考虑最有效使用原则充分考虑最有效使用原则房地产价格有多样性：基准地价、标定房地产价格有多样性：基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价价、楼面地价、公告地价房地产价格影响因素复杂房地产价格影响因素复杂五、房地产评估的方法及其应用五、房地产评估的方法及其应用（一）收益法在房地产评估中的应用（一

10、）收益法在房地产评估中的应用1基本原理：基本原理：2计算方法计算方法:P Ri/(1+r)i PA/r 适用范围：有收益或有潜在收益的房地产适用范围：有收益或有潜在收益的房地产第二节 成本法在房地产评估中的应用一、基本思路成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定，是卖方愿意接受的最低价格，是买房愿意支付的最高价格。二、适用对象特备适用于评估那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、医院、政府办公楼三、操作步骤（一）新开发土地评估的操作步骤新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润1、估算土地取得成本（1）通过征用农地

11、取得（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得（3）通过在市场上“购买”所得2、估算土地开发成本主要包括基础设施建设费 公共配套设施建设费3、估算管理费用 管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费4、估算投资利息5、估算税费6、估算开发利润（二）新建房地产评估的操作步骤新建房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（三）旧房地产评估的操作步骤旧有房地产价格=房地产的重置成本-旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）第三节 市场法在房地产中的评估一、一、 市场法基本原理市场法基本原理一、一、 市场法基本原理市场法基本原理2 2 可比实例的选取与标准化

12、可比实例的选取与标准化 2 2 可比实例的选取与标准化可比实例的选取与标准化 建筑面积套内建筑面积套内建筑面积价格建筑面积价格建筑面积使用面积使用面积价格建筑面积价格3 3 交易情况修正交易情况修正3 3 交易情况修正交易情况修正3.3.交易情况修正交易情况修正3.3.交易情况修正交易情况修正3.3.交易情况修正交易情况修正）（交易情况修正系数 1003.3.交易情况修正交易情况修正平方米）（元可比实例正常市场价格/57145)(10010060003.3.交易情况修正交易情况修正平方米）（元可比实例正常市场价格/56703)-(10010055003.3.交易情况修正交易情况修正3.3.交易

13、情况修正交易情况修正3.3.交易情况修正交易情况修正3. 3. 交易情况修正交易情况修正4 4 交易日期修正交易日期修正4. 4. 交易日期修正交易日期修正数可比实例交易日价格指评估基准日价格指数可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比动指数可比实例交易日价格变数评估基准日价格变动指可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比114. 4. 交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正平方米）元 /(3809%4.105%7.11435004.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正平方米）元 /(3932%)8.61(%)5.101(38004. 4. 交

14、易日期修正交易日期修正各期环比价格指数可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比环比价格变动指数）各期可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比1 (4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正100（）可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比4. 4. 交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正项项 目目ABCDE2008年年10月价格月价格（元（元/）688063206710652065402009年年3月价格月价格（元（元/）7120655069506

15、7306750价格增长率（价格增长率（%）3.493.643.583.223.214.4.交易日期修正交易日期修正%43. 3521. 3%22. 3%58. 3%64. 3%49. 3价格平均增长率平方米）（元）（实例价格交易日期修正后的可比/672310043. 310065005 5 区域因素修正区域因素修正5 5 区域因素修正区域因素修正5 5 区域因素修正区域因素修正5 5 区域因素修正区域因素修正5 5 区域因素修正区域因素修正5 5 区域因素修正区域因素修正5 5 区域因素修正区域因素修正（）区域因素修正系数100区域因素区域因素权重权重评估对象评估对象可比实例可比实例A可比实例

16、可比实例B可比实例可比实例C因素因素1F1100因素因素2F2100因素因素3F3100因素因素nFn100综合综合11005 5 区域因素修正区域因素修正区域因素区域因素权重权重评估对象评估对象可比实例可比实例A可比实可比实例例B可比实可比实例例C商业繁华度商业繁华度0.1510010310098道路通达度道路通达度0.08100100100100交通便捷度交通便捷度0.1210010110097离市中心距离离市中心距离0.1410010210095离交通设施距离离交通设施距离0.0610098100101自然环境状况自然环境状况0.1210010210097人文环境状况人文环境状况0.10

17、10010310098基础设施状况基础设施状况0.1010010110099公共设施状况公共设施状况0.1310010510096综综 合合110010210097.59804. 0102100）（区域因素修正系数可比实例A1100100）（区域因素修正系数可比实例B0256. 197.5100）（区域因素修正系数可比实例C5 5 区域因素修正区域因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修

18、正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正数可比实例容积率地价指数评估对象容积率地价指容积率修正系数 6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正表4-11 容积率地价指数表容积率容积率12345地价指数地价指数%1001051151251406 6 个别因素修正个别因素修正%84%251%051容积率修正系数6 6 个别因素修正个别因素修正6 6 个别因素修正个别因素修正 )1 (11 )1 (11 Nnrry6 6 个别因素修正个别因素修正 466. 1%)81 (11 %)81 (11 2030y7 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 7 7 综合修正确定评

19、估值综合修正确定评估值 7 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 7 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 比准价值=8200+80+350120+60=8570（元/平方米）7 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 7 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 （）（）（）（）可比实例交易价格比准价值1001001001007 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 平方米）（元）（）（）（）（比准价值/79599710010810010010310510085007 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 （）（）（）（）（）（）可比实例交易价格比准价值1001007 7

20、综合修正确定评估值综合修正确定评估值 7 7 综合修正确定评估值综合修正确定评估值 本节小结本节小结本节小结本节小结思考题思考题1.1.什么是市场法？市场法适用的条件是什么？什么是市场法？市场法适用的条件是什么？2.2.搜集交易案例资料的途径主要有哪些？搜集交易案例资料的途径主要有哪些？3. 3. 搜集交易案例时应搜集哪些内容？搜集交易案例时应搜集哪些内容？4.4.选择可比实例应符合哪些要求？选择可比实例应符合哪些要求？5.5.为什么要建立价格比较基础？建立价格比较基为什么要建立价格比较基础？建立价格比较基础包括哪些方面？础包括哪些方面？6.6.造成房地产价格偏离正常市场价格的因素有哪造成房地

21、产价格偏离正常市场价格的因素有哪些？些？第四节 收益法在房地产评估中的应用一、收益法的概念收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。二、收益法的基本原理预期收益原理最有效使用原理三、收益法的基本公式1、房地产的价格=纯收益|资本化率（1）纯收益每年不变（2）资本化率固定（3）收益为无限年期例1 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8，则该宗不动产的收益价格为：V（20-12）/ 8100 万元2

22、、房地产的价格、房地产的价格P Ri/(1+r)I（1）纯收益每年不同）纯收益每年不同（2）资本化率固定且大于零）资本化率固定且大于零（3）收益年期为有限）收益年期为有限n（二）适用范围只适用于有收益或潜在收益的不动产估价三、收益法的特点与适用范围三、收益法的特点与适用范围（一）特点 1、收益法具有严格的理论基础 2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格 3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益率确定的准确度四、各参数的估算（一）纯收益的估算1、纯收益的含义纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益。必须注意实际纯收益和客观纯收益的区别实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估

23、。房地长的客观收益是房地产在正常的市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的纯收益。纯收益由总收益扣除总费用求得。2、客观总收益3、客观总费用4、纯收益的估算（1）出租型房地产纯收益的估算（2）直接经营型房地产纯收益的估算（3）自用或未使用房地产纯收益的估算（二）资本化率的估算1、市场提取法（直接比较法、反推法）通过分析类似的交易实例，并将实例的纯收益与售价相比较，就得到各个实例的资本化率。注意：1）要搜集到足够的可比实例 2）实例为正常交易实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为

24、9.93例：2、安全利率加风险调整值法将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性和管理负担三项，再减去预期的收益增长率，便得不动产的资本化率。安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。例：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率：安全利率2.25投资风险4.00缺乏流动性1.00管理负担1.00收益增长 - 2.00资本化率6.25（三）收益期限的确定四、应用举例例题：某房地产公司于2003年5月以出让方式取得一块土地的50年

25、使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为70年。目前，该类型建筑的重置成本为每平方米4200元，该大楼总建筑面积为5000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为8%。试根据以上资料评估该写字楼在2008年5月的价格。本章练习题1、某可比交易实例成交地价为3000元每平方米，对应使用年期为30年，若待估宗

26、地出让年期为40年，土地资本化率为7%,则通过年限修正该宗土地的价格最接近多少？2、某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房地产的评估值最接近多少？（1）估算年有效毛收入：年有效毛收入=2*365*5000*（1-10%）=3285000(元）（2）估算年营运费用管理费=3285000*3.5%=114975(元）维修费=4200*5000*1.5%=315000（元保险费=4200*5000*

27、0.2%=42000（元）税金+3285000*（12%+6%）=591300（元年营运费用=114975+315000+42000+591300(元）（3）估算纯收益年纯收益=有效毛收入-年营运费用=3285000-1063275=2221725（元）（4）房地产的剩余收益期为45年，则：P Ri/(1+r)i PA/r（1）纯收益）纯收益年纯收益年总收益年总费用年纯收益年总收益年总费用注意：评估时应以客观纯收益为依据，而不能以注意：评估时应以客观纯收益为依据，而不能以 实际纯收益实际纯收益 可分别按房产、地产或房地产计算可分别按房产、地产或房地产计算 实质：投资收益率实质：投资收益率 计算：纯收益与售价比率法计算：纯收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法投资收益率顺序插入法 种类：综合资本化率种类：综合资本化率 建筑物资本化率建筑物资本化率 土地资本