景德镇百福佳苑营销策划报告

1、景德镇百福佳苑营销策划报告2014年4月21日目 录第一部分 市场定位1、 宏观经济分析1、 地理位置 ：江西东北部，临近安徽、福建、浙江三省景德镇景德镇市是江西省下辖的一个地级市，位于江西省东北部。西北与安徽省东至县交界，东北与祁门县、休宁县相邻，南与江西省上饶市的万年县、弋阳县毗邻，西与鄱阳县接壤，东部及偏南与婺源县、德兴市毗连，环境优美，交通便利。2、 行政区划分及人口景德镇总人口160万（2010年统计），市辖昌江、珠山2区和浮梁县，代管乐平市。共有13个街道、25个镇、13个乡，167个居委会、472个行政村；其中市辖区有11个街道、2个镇、3个乡，113个行政村、48个行政村。市人

2、民政府驻珠山区。景德镇市辖区总面积约423万，人口45万人，属于中小城市。3、 交通条件：联接浙、苏、皖、赣的交通枢纽（1） 铁路：皖赣铁路、九景衢铁路、安景铁路景德镇凭着后发的铁路优势，成为了江西的铁路枢纽。即将建成的景德镇新客运站沟通了新皖赣，九景衢，阜鹰汕多条线路，成为了江西重要的铁路枢纽。同时，新客运站正在规划中，将成为景德镇特色客运站，新皖赣，九景衢，阜鹰汕在新客站交叉。l 皖赣铁路：经复线电气化扩能改造后，时速达到200-250公里，北接京沪线可达上海及中国北方，南连新浙赣“杭南长高铁客专”与鹰厦线通往浙江和福建。 l 九景衢铁路：西接九江铁路枢纽，东接浙江衢州和京福高铁，复线电气

3、化，设计时速达到200公里，使得景德镇到上海的时间缩为4个小时，到武汉的也更方便。l 安景铁路：是一条联络线，复线电气化，时速200-250公里，但是其连同了安徽的安庆，不仅为江西增加了一个出省的通道，也连接了一个新的通往合肥，进京的道路。更是未来阜鹰汕的皖赣连接点。（2） 公路：杭瑞高速、济广高速公路、景婺黄（常）高速公路l 杭瑞高速：公路东西向横贯全境，向西经九江可达武汉、合肥、南京、南昌，向东可抵上海及浙江省的各大中城市。 l 济广高速公路：通车加强了高速的南北交通。l 景婺黄（常）高速公路：作为重要的生态和旅游线路，地方加密高速，让景德镇成为了重要高速枢纽城市。 （3） 水路:昌江水路

4、 景德镇的水运主要依于昌江，历史上曾是景德镇最重要的货物运输渠道，昌江经鄱阳湖可直达长江入海，早期景德镇的瓷器就是这样销往世界各地的。但随着铁路和公路运输的快速发展，再加上昌江水位较浅，通航能力所限，水运在当今景德镇对外交通中的作用已大为下降，只是一个辅助的运输渠道。（4） 机场：景德镇罗家机场罗家机场位于景德镇市区西北面浮梁县洪源镇罗家村，距市区约6公里。定期航班已开通北京、上海、温州、深圳、南京、厦门、广州等全国20多个大中城市的航班，并有经深圳飞成都、昆明、西安、海口、三亚、南宁、北海、湛江等城市的无缝转机航班。目前年客流量已经达到25万，预计吞吐目标值将达到50万4、 产业概况（1）

5、农业：环鄱阳湖地区重要商品粮基地景德镇的农业主要是水稻种植，是江西省环鄱阳湖水稻种植区的重要组成部分，属全国商品粮基地之一，也是全国优良种猪繁殖基地、江西省重点产棉区、茶叶生产加工基地。南部的乐平市是赣东北的重要蔬菜生产基地，其蔬菜产销量在江西省的农业经济中占有非常重要的地位，2007年蔬菜种植面积1.7万公顷，总产量达62万吨，还被中华人民共和国农业部授予“无公害”蔬菜生产示范市，中国农产品采集中心之一，有“江南菜乡”之称。（2） 工业：以陶瓷特色产业著称景德镇是江西省东北部地区的工业重镇，历史上以瓷器产业为主，且名气很大。景德镇虽是“中国瓷都”，现今瓷器产业之产值占全市经济之比重较计划经济

6、时代之前有很大下降，现在景德镇瓷器的主要提供者是千余家民营企业及瓷器作坊完成，陶瓷产业在景德镇财税来源构成中不占主要部分，而是陶瓷之外的其他工业部门构成了景德镇工业的主导力量，包括机械、电子、家用电器制造、飞机、汽车、能源、食品加工、茶叶加工、制药等。（3） 服务业：围绕陶瓷的商业、旅游业蓬勃发展景德镇商业活动的活跃是从1995年以后开始的，随着现代商业的发展，景德镇的各主要商业区开始展露繁华，在零售上，形成了1+4模式，即沃尔玛为龙头，本土的华达，日新，万客隆，景客隆共同的零售模式。陶瓷交易构成了景德镇商业发展的重要内容，以昌南大道-珠山路为中心的景德镇中央商务区汇集了全球超过41%的陶瓷制

7、造与交易，是名副其实的世界陶瓷核心区，以陶瓷文化为中心的旅游业也正在蓬勃发展。【小结】u 景德镇作为中国瓷都，水路、陆路较为发达，与安徽省、福建省、浙江省处于交汇处，在发展上具有一定依傍优势。u 作为中国瓷都，瓷器文化水平高，带动第三产业的快速发展,促进城市居民愈加富裕。u 景德镇自然景观资源丰富、古瓷器文化底蕴深厚、旅游业发达，为吸引外地投资者提供一定的条件。2、 城市文化背景中国瓷都景德镇景德镇是千年窑火不断的产瓷胜地，是世界上唯一的以单一行业发展起来的城市，是中国古代四大名镇之一，是国务院首批公布的历史文化名城，是国家批准甲类对外开放地区，是中国出口瓷器的主要生产基地。历史上景德镇的陶瓷

8、文化在世界的影响非常深远，慕名而来的各地游客络绎不绝，大到独一无二的青花机场，青花塔，小到遍满瓷都的各类陶瓷灯柱、雕塑。景德镇城市历史发展，灌注了历代瓷业工人的智慧和劳动，显示了景德镇对中国乃至世界陶瓷文化发展的巨大奉献。在陶瓷历史发展长河中，景德镇能工巧匠和艺术家灿若群星。“风火仙师”童宾、督陶官唐英、珠山八友等名播四海。现在全市有中国工艺美术大师23人、中国陶瓷艺术大师9人、江西省工艺美术大师73人、专业陶瓷艺术类教授38人、副教授56人和一大批省市高级工艺美术师,以及街边巷尾许多默默无闻的老艺人和民间艺术家。他们世代传承，不停地耕耘，积累了极为丰富的驾驭陶瓷材料和工艺的本领，创造了弥足珍

9、贵的具有浓郁东方艺术风范的艺术珍品。景德镇手工制瓷技艺和景德镇传统瓷窑作坊营造技艺被列为首批中国非物质文化遗产。景德镇陶瓷文化的历史积淀是景德镇作为旅游目的地的重要依据。【小结】总体上，景德镇的陶瓷文化有着千年积淀的丰富内涵，但现代的商品经济及快速的城市化对传统生活的冲击较大，文化背景对城市建筑的影响较小，在城市建设中也较少体现传统的文化特色。反而因陶瓷产业发展而成长起来的艺术大师、手工业者、私营业主等构成了一个较为广泛的高端收入阶层，对当地的房地产市场消费产生了较大的影响。3、 城市经济分析GDP增长：经济发展较快，但规模仍较小（2008-2013年景德镇GDP走势）景德镇经济发展仍处于省内

10、较低水平2013年，全市生产总值达到680亿元，由2008年的321.98亿元已增长了95个百分点。但与省内各市相比，景德镇总体经济规模处在中下水平，与其他市区相比还存在一定差距。由此可见，景德镇国民经济虽有发展，但上升空间仍然很大，国民生产水平与城镇化水平仍有待提高。【小结】u 目前景德镇国内生产总值在江西省排名靠后，然而增幅比较大，发展后势强劲。u 近年来经济进入高速发展轨道，固定投资高速稳定增长，城市基础建设日趋完善。u 陶瓷及其相关产业对景德镇经济的影响因素日益强大，随着陶瓷产业规模及其发展模式的不断拓展，景德镇有望重现千年瓷都的风采。4、 城市规划发展1、 城市性质及职能（1） 城市

11、性质陶瓷文化旅游城市，中国古都、瓷都（2） 城市职能景德镇中心城区建成以陶瓷文化为特色、文化底蕴丰厚，自然环境优，产业实力强的山水园林城市。打造“文化艺术职能、生态旅游职能、产业基地职能、交通枢纽职能、中心服务职能”的城市职能体系。l 文化艺术职能：世界陶瓷艺术文化展示及交流中心。l 生态旅游职能：七山三湖地区区域旅游中心l 产业基地职能：省内重要工业生产基地，二级创新中心。l 交通枢纽职能：赣浙皖三省交通物流枢纽。l 中心服务职能：鄱阳湖生态经济区重要中心城市，景德镇市政治文化经济中心。景德镇城市总体规划（20142030）中心城区用地规划2、 城市空间发展结构从景德镇未来城市发展空间来看，

12、大致可以分为一城四片区。一城：以珠山区、昌江区为核心的主城区，是目前景德镇商业、居住及行政中心，随着向南部及西部新城区的拓展，主城区的城市功能将进一步趋于完善。四片区：包括西北部洪源罗家片区，未来主要以商贸、物流、工业为主；北部浮梁片区，以居住、商贸、旅游为主；西南部高新片区，以工业发展为主；东部景东片区，未来将是主城区的主要补充部分，重点发展工业、科教、居住等功能。目前景东片区与主城区的融合进程较快，带动了区域的房地产市场开发。景德镇城市总体规划（20092030）中心城区空间结构3、 城镇化发展水平及未来规划根据2010年的人口普查数据，目前全市居住在城镇的人口为56.31%，而根据未来规

13、划，景德镇的城镇化发展水平将进一步提高。u 市域人口及城镇化规划市域总人口2015年市域人口： 170万人，城镇化率61%；2020年市域人口： 177万人，城镇化率65%；2030年市域人口： 190万人，城镇化率72%。 u 中心城区人口规模控制规划2015年60万人、2020年70万人、2030年90万人。4、 近期城市发展方向景德镇中心城区主要体现出一江两岸的建设现状，目前城市已初步呈现两条发展轴线。（1） 东西发展轴：它是城市建设发展的主要轴线。沿此轴线向东西方向扩展并跨越昌江，使城市获得广阔的发展空间，规划城市新的行政办公、商业金融、风貌展示等用地，使城市的功能日臻丰富完善。（2）

14、 南北历史轴：此轴线作为景德镇城市历史形态变迁的一条主线，主要沿昌江两岸展开，体现了景德镇陶瓷文化由北向南的发展历程。这条轴线将主要围绕昌江两岸的景观建设而展开，实现城市规划对历史文脉的继承与发扬。东西轴展发南北观轴景【小结】u 从目前的景德镇的城市建设规划来看，城市发展的主要方向是东西方向，而南北方向城市扩展的空间不够，发展受限。u 景东片区及昌江以西提供了未来主城区发展的主要储备用地，而河东片区珠山路以北为老城区，用地有限，珠山路以南形成了以广场路、浙江路等为主干的城市商业中心，未来将以商业开发以及旧改项目为主。5、 房地产市场分析1、 市场背景 近年来，外来品牌开发商加速进入景德镇市场，

15、并迅速建立了影响力，比较知名的外来开发商包括恒大、长虹、融科等，外来开发商的加入，加剧了市场竞争的程度，同时，也促使景德镇房地产开发的整体水平跨上新的台阶。u 景德镇目前正处于城市化的快速发展阶段，房地产市场跟随城市化的步伐正处于高速发展阶段。u 景德镇房地产市场受人口及城市发展规模的限制，总体规模较小，近年来，随着外地大型开发商的进驻，竞争趋势将更加激烈。u 景德镇房地产总体价格水平近年来虽然增长较快，但由于房地产的培育和发展相对处于落后位置，目前相对仍处于市场合理水平，居民对房地产产品的购买力较高。2、 在售项目分析项目主要竞争楼盘分布本案均价：3800均价：3900均价：3700均价：3

16、400本案区域附近楼盘主要为长虹银湖新都、锦绣天城、都市绿洲和维也纳金色花园。在售均在在3400元/-3900元/不等，区域价值比较低，楼盘均价大多低于景德镇东西部以及中部的在售均价范围。3、 个案分析（1） 长虹银湖新都u 项目参数物业类别 住宅项目特色 暂无资料建筑类别 塔楼 板塔结合 小高层 高层装修状况 毛坯环线位置 所属商圈 暂无资料 容 积 率 2.60 绿 化 率 25.60% 开盘时间 暂无资料交房时间 2013-03-31 物 业 费 0.68元/平方米月 物业公司 暂无资料开 发 商 景德镇长虹置业有限公司 售楼地址 市中心接待点，沃尔玛展区内物业地址 昌江区瓷都大道南段（

17、原美菱厂） 交通状况 1路，1路区间，6路、9路、101路u 项目配套 市政府、区政府、人民法院、公安局等教育：昌江一中、景德镇高专商贸：超市、菜市场医疗：卫生网点布局周边金融：中、农、工、建、交休闲：昌南广场餐饮：伊龙大酒店，开门子酒店，新昌江大酒店等其它：高新技术开发区，豪德广场等环绕数百米新城商业城、国际双语幼儿园、6000平米生态银湖、水塔公园u 项目简介 长虹银湖新都，位于千年瓷都景德镇市西南区。区域内行政中心、高新科技园、商贸等环绕，属于城市的智力型人才聚集区。项目紧邻城市主干道瓷都大道，交通通达便利。北靠在龙头山南麓，周边自然景观资源丰富。长虹置业，自2005年成立以来，就以“高

18、尚生活运营商”的定位，布局城市居住风景，目前地产版图已覆盖成都、重庆、深圳、长春、合肥目前景德镇长虹置业在景德镇有在售项目“长虹金域中央”，其现代风格与银湖新都的新古典主义风格，形成鲜明对比，从而实现景德镇长虹“双地标”的总体愿景。项目总占地面积225亩，总建筑面积46万，西南区超大规模。规划涵盖了住宅，邻里型商业配套，教育配套设施等。ARTDECO新古典主义艺术风格打造多元化功能城市综合体，一座50万平米新城市生活示范区。城市西南区新城中心，50万平米人居大盘，毗邻昌南广场，景德镇高专、酒店、行政、工业、金融、通讯、超市、风景区等环绕。内部配套：数百米新城商业城、国际双语幼儿园、6000平米

19、生态银湖、水塔公园行政：市政府、区政府、人民法院、公安局等教育：昌江一中、景德镇高专商贸：超市、菜市场医疗：卫生网点布局周边金融：中、农、工、建、交休闲：昌南广场餐饮：伊龙大酒店，开门子酒店，新昌江大酒店等u 在售价格：2014年1月7日均价3400元/（2） 锦绣天成u 项目参数物业类别 住宅项目特色 暂无资料建筑类别 塔楼 板塔结合 低层 多层 小高层 高层装修状况 毛坯 环线位置 暂无资料所属商圈 暂无资料 容 积 率 1.60 绿 化 率 30% 开盘时间 2012-10-27 交房时间 2013-09物 业 费 0.60元/平方米月 物业公司 暂无资料开 发 商 景德镇市润华房地产有

20、限公司 售楼地址 高新区行政服务中心对面物业地址 珠山区高新区行政服务中心对面交通状况 1路、1路区间、16路、101路、303路等公交车，距离市中心10分钟路程。u 项目简介 润华锦绣天成，由润华房地产有限公司开发，项目占地面积83890.53平方米，容积率1.6，绿地率：30.1%，总建筑面积134224.93平方米。位于景德镇市高新区行政服务中心对面，地形坐北朝南，南临昌江，北靠瓷都大道。 项目以多层住宅为主，结合三栋高层及沿街商业等组团，建筑外观设计时采用新古典的欧式风格，既有新古典华丽的品质感又保持简欧风格的舒适感，组成高贵、典雅的生活社区，竭诚为广大瓷都人打造经久可传世的建筑精品。

21、同时多层建筑在土地资源越来越稀缺，建筑容积率越调越高的今天，已然成为珍贵的建筑精品，锦绣天成低密度稀缺洋房将成为市场绝唱。在总体规划条件和景观设计原则的控制下，尽可能的丰富绿化层次，绿化率为。生态绿地与水系形成了景观系统的核心，集中绿地将住宅建筑环绕所形成的绿化网络结构清晰，空间层次丰富。润华锦绣天成为业主们设计了多层绿化，使楼栋之间涵盖绿荫，花草树木、休闲凉亭等装饰元素，营造出静谧宜人的休憩空间；并精心点缀各个细节，做到户户有景，雅致共赏，以求达到完美和谐的自然景观艺术。 依山傍水，是高档建筑的首要条件，为了让业主们感受潺潺流水的温柔，我们特意在小区里设计了面积将达10000平方米的浪漫水系

22、，精心布局，竭诚为业主们铸就一幅唯美的生活画卷，凭添锦绣家园的温馨和谐。古话有云：“水满聚财”，门前流过的潺潺流水，意味着锦绣天成祝您财源广进，宾客满员，事业蓬勃。u 在售价格：2014年1月6日均价3700元/u 户型图（3） 都市绿洲u 项目参数物业类别 住宅项目特色 暂无资料建筑类别 塔楼 板塔结合 多层 小高层 高层装修状况 毛坯环线位置 暂无资料所属商圈 暂无资料 容 积 率 3.00绿 化 率 38.50%开盘时间 暂无资料交房时间 2013-09-30 物 业 费 1.00元/平方米月 物业公司 暂无资料开 发 商 景德镇市百川置业有限公司 售楼地址 瓷都大道森林公园旁(消防指挥

23、中心北侧)物业地址 昌江区瓷都大道森林公园旁(消防指挥中心北侧) 交通状况 1路，1路区间，2路（内外环）、6路、101路、103路、106路、303路、123路u 项目简介 都市绿洲项目位于瓷都大道森林公园和消防支队之间。项目座北朝南，北面为森林公园，南面是消防支队，东临消防特勤队，西沿瓷都大道。 项目占地面10223.75，总建筑面积30639.93，容积率3.0，由3幢小高层、高层组成。绿地率38.5%。项目底层均为架空设计，设有电动车、摩托车车位，小区公共健身器材和儿童娱乐设施。整个建筑住宅部分为框架剪力墙结构。屋顶设有防水层、隔热层和避雷带，门窗为断热铝合金窗，中空玻璃。楼面为钢筋混

24、凝土现浇板。外立面为褐色墙砖和淡黄色乳胶漆相间，商业部分为英国棕色花岗岩，阳台线角分别使用浅黄色和浅红色相间，以及统一的木色百叶窗（作空调外机架摆放）。整个小区全封闭式管理。项目中央，精心打造3000的大型湖景，62米超宽楼间距。项目正在销售的是景观楼王，17层电梯房，北向直观森林公园，南向直面3000中央湖景，主力户型为两房、三房，面积从94至135不等，户户赠送实用面积，飘窗为全落地式设计，并设有90公分护栏安全保护设施。 百川置业为广大市民精心打造的都市绿洲，专为享受生活、热爱生活的购房者创造一种全新的生活方式，打造一种品质生活区。u 在售价格：2014年1月6日均价3900元/（4）

25、维也纳金色花园u 项目参数物业类别 住宅项目特色 暂无资料建筑类别 塔楼 板塔结合 多层 小高层装修状况 毛坯 环线位置 暂无资料所属商圈 暂无资料 容 积 率 1.60绿 化 率 34.50%开盘时间 2012-10-27 交房时间 暂无资料物 业 费 暂无资料 物业公司 暂无资料开 发 商 湖北恒松集团置业有限公司景德镇分公司 售楼地址 枫叶小区枫叶路（高专后门）物业地址 昌江区枫叶小区枫叶路（高专后门）交通状况 1路、1路区间、16路、101路、303路等公交车，距离市中心10分钟路程。u 项目简介 项目位于昌江区瓷都大道中段高专后街，4A级古窑风景区背后，海慧游乐园、海慧森林公园旁，景

26、德镇高等专科学院后街，地理位置得天独厚，正所谓“青山环抱，必有贵气”。维也纳金色花园是由湖北恒松置业景德镇分公司开发的高品质住宅项目，总占地15.36亩，总建筑面积2.6万方，综合容积率2.14，绿化率达34.5%。2栋11层电梯洋房，4栋6+1多层洋房组成。户型面积106-151平三房。项目采用导入围合式布局，全方位实践“动静分明”的设计理念，住宅区与商业区合理分布。小区采用欧式建筑，整体风格华丽、内敛，小区内各种特色建筑小品，既有欧陆雕塑的大气也有中华瓷器的精致，将欧式风情与瓷都传统特色完美融合。 项目配套： 1、行政：市政府、中级法院、公安分局、国税局等政府行政机关单位； 2、金融：中国

27、人民银行、中国银行、农业银行、交通银行、工商银行； 3、休闲：4A级古窑风景区、海慧森林公园、海慧游乐园独享3000亩城中绿地； 4、教育：第五中学、第二中学、昌江一中，景德镇高等专科学院； 5、商业：景客隆超市、豪德家具批发市场； 6、餐饮：伊龙酒店、开门子酒店； 7、医疗：景德镇中医院；交通状况：交通便捷，1路、1路区间、2路（内外环）、6路、16路，17路、101路、K106路、123路、201路、303路多条公交线路，轻松连通城市各处，10分钟即达市中心。u 在售价格：2014年1月6日均价3800元/第二部分 产品定位1、 整体风格建议1、 高层住宅建筑风格形成的因素（1） 项目由1

28、栋33F高层和1栋18层高层住宅组成，整体楼层高度较高，在外立面的考虑和风格的建议上，需注重整体楼栋的挺拔与外立面的修长及建筑气势的呈现。（2） 住宅的外立面的形成，主要因素包含地理位置、建筑高度、周边环境影响，而其中恰恰最关键的因素还是在于建筑的整体高度。建筑的高度直接关乎整体风格的形成，楼层较矮适合复杂结构的修饰；楼层较高，则注重外立面的形成。一栋高层住宅的风格是否成功，往往是在于客户对于外立面的直观感受。（3） 鉴于目前市场上欧式、现代等建筑风格的林立，导致市场同类化竞争激烈，基于这一点，项目再建筑风格上必须保持高尚、大气的品质，从而跳脱市场的单一性，创造差异化的产品，使项目在建筑风格上

29、即有独特的卖点。即使长虹银湖新都也是以ART-DECO的建筑风格呈现，项目依旧可以在小的差异上与大盘相符合，通过借位，以及借竞品的品牌优势借力打力，以价格的优势占据市场，从而带来项目的突围，达到卖点的升华。（4） 因此，结合以上三点的分析，建议项目在外立面的打造上，采取ART-DECO的建筑风格，结合项目的建筑高度，提升项目的整体气质。2、 ART-DECO风格解释 从渊源上来说，它起源于巴黎，风行于上世纪30年代的纽约、上海，诞生了众多国际性的地标建筑，成为一个时代的精神图腾，如约帝国大厦、上海锦江饭店、百老汇等。中央原著之所以采用ArtDeco风格，不一定有将那个时代复古的、海派的，具有人

30、文情怀的优雅元素在建筑中得到体现的设想，但有一点是肯定的，那就是借助ArtDeco这一经久不衰的建筑风格为项目注入高贵、典雅、内敛的人文气质。 ArtDeco最初的盛行伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些新贵渴望表达自己的生活态度，确立自己的生活方式。作为中央原著的缔造者，合正或许希望它能超脱于深圳早期的豪宅产品，树立一个城市精英人群尊贵、典雅的人文居所形象，因此在立面风格、入户方式、细腻景观等节点设计上，都有意引入了ArtDeco风格。中央原著ArtDeco建筑形态的出现，它将颠覆深圳传统建筑形态的固有模式，引领深圳新古典奢华主义建筑风格。以本人观察，中央原著ArtDeco风格表现在以下方面：（

31、1） 纵三段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感；（2） 采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的屋顶、屋檐的色调描边使得建筑更加精神和雅致；（3） 建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质；（4） 景观大量运用水系，以喷泉、雕塑、鲜花、名贵树种、石材等为元素，项目整体抬高6米，营造皇家宫庭式台地园林。 总之，ArtDeco风格使用于建筑上，其特点在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。同时，建筑的外立面常采用面

32、砖或者石材，且非常重视整体的装饰性，会尝试新鲜元素的使用，追求单个建筑自身独特的个性。n 外形庄重，挺拔峻朗的ArtDeco建筑（1） ArtDeco是高层建筑出现后的建筑风格，其特点在于通过外立面的纵向线条，强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命技术所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。（2） ArtDeco建筑的经典手法，强调了建筑的高耸感，夸大并拔高了建筑形象。作为上海大都会的城市标志性建筑，过去上海的最高建筑国际饭店，仅为22层（加地下2层共24层），但其雄居上海半个世纪的建筑形象深入人心；浦东CBD的金茂大厦，也以

33、其精致的建筑形象，成为新上海的标志性建筑。n 对称、几何型的经典建筑（1） 对称美，是最朴素的传统美，也可称为经典美。ArtDeco风格作为新艺术运动的延伸和发展，完成了从曲线向直线、趋于几何的转变。ArtDeco造型上的全新现代内容，体现出强烈的时代感。从建筑立面到室内空间，ArtDeco的造型和装饰都趋于几何化的造型。常见的有阳光放射形、阶梯状折线形、V字形或倒V字形、金字塔形、扇形、圆形、弧形、拱形等等。这些形状反复出现，无论是摩天大楼还是低矮住宅，都可具有这些相似的基本造型要素。这些独特的建筑形式语言成为ArtDeco的重要特点。（2） 考察上海现有的几乎所有的ArtDeco建筑，基本

34、均为中心对称的建筑，其成为经典建筑有其传统美学的基础。既然属于经典美学，人们将易于接受，并乐于观赏。经典，可以穿越时空，得以永恒。n 竖向线条、中心收分的高耸建筑（1） 哥特式建筑向上升腾的动势，于神秘莫测中充满了浪漫的想象，这种特点被ArtDeco摩天大楼所继承。 哥特式建筑的特有形式是尖拱、肋骨拱、飞扶壁、束柱等。这些哥特元素具有非常强烈的高耸感，对ArtDeco建筑的设计产生了重要启迪，成为ArtDeco建筑的重要特征之一。对垂直线条的强调，竖向的窗带，竖向的装饰线条，阶梯状向上收缩的造型等，大大强化了建筑的高耸感。（2） 竖向线条、阶梯状、主立面中心收分的造型，已然成为ArtDeco的

35、共同特征。ArtDeco在以克莱斯勒大厦、帝国大厦为代表的纽约众多摩天大楼的高度竞赛中表现得淋漓尽致。无论ArtDeco建筑体量有多大，也无论ArtDeco建筑有多高，ArtDeco建筑的建筑线条都是竖向的，这明显地区别于新古典建筑的三段式。建筑的竖向线条可以强调现代建筑的高耸感，也有助于现代建筑向高空发展的形象要求。洛克菲勒中心出于视觉效果的阶梯状收分即是ArtDeco典型的代表作。2、 交房标准建议 为了彰显项目的品质，成为老百姓乐于接受的产品，特对项目的交房标准作出作出如下建议：1、 公共部分n 外墙：整体全部采用深色仿石材涂料，保持外立面的整体性，空调机位统一预留；n 地面：花岗岩铺地

36、、木质扶手、铁艺栏杆； n 屋面：挺拔式造型；n 电梯：名牌进口电梯；n 电梯厅：地面为面砖、墙面顶棚为乳胶漆；n 楼梯间：地面为水泥抹面，墙面、顶棚为涂料；2、 户内部分n 门：高级防火、防盗门；n 窗：彩铝或塑钢双玻；n 厅、卧：地面混凝土垫层、墙面、顶棚耐水腻子两遍；n 厨房：集中排烟管道、管道煤气、地面混凝土垫层、毛墙毛地，地面不做防水、预留冷热水接口、排水口；n 卫生间：下沉式卫生间、墙面搓毛、地面防水及防水保护层、预留上下水接口；n 阳台：非封闭（南向的观景阳台）、封闭(北向的生活阳台)；n 供水：市政统一供水，一户一表，分户计量；n 供电：双回路供电，一户一表，分户计量；n 有线

37、电视：具备有线电视端口，业主交费后开通；n 通讯：每户预留，客厅一条、主卧室一条；n 网络：每户提供一条宽带入户接口，业主交费后开通；3、 户内部分n 消防系统：（1） 在车库内设各种探测器，报警按扭，消防广播。（2） 火灾时非消防电源被切断，点燃事故照明。n 公共智能化系统：由保安监控管理系统、车库管理系统、楼宇智控系统、消防中控管理系统、门禁系统5部分组成。n 供电系统：小区自备发电机组。n 室内、外安防智能系统：（1） 楼宇可视对讲：可以直接看到到访客人的图象，作为进一步的安全屏障，能够保证小区的安全、安静的生活环境；（2） 紧急报警按扭：业主遇紧急情况（如疾病、安全等方面），可通过按紧

38、急按扭向物业中心警报，物业中心可知道是哪一户发生紧急情况，然后派人解决；（3） 一层、二层部分加置门、窗磁，若不法分子从窗户越入，可在物业管理中心发出警报；（4） 小区周界红外线防翻越报警系统、24小时电子巡更、车辆出入登记、摄像管理系统；3、 户型建议 面积建议在80-120的市场接受度范围最高的两房、三房户型，整体户型配比较为完善。根据之前在江西各地级市的超盘经验来看，110（100-120）左右的三房户型是市场接受层度最高，去化能力最快的户型。而一旦户型大于130-140后，客户会由于高总价的因素，对此类产品抗性较大。并且在根据之前与项目管理层的各领导讨论以及与设计院的同事一同深入探讨后

39、，户型规划cad已基本定稿，详见户型单页及cad图。4、 物业管理建议1、 物业管理提供日常服务的内容n 对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果； n 对市政道路的保洁； n 对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）； n 24小时水电维修； n 对业主生活垃圾的定时清运； n 对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； n 项目范围内绿化的种植与养护； n 业主能源费用的代收代缴； n 定期花木杀虫及灭鼠； n 暂住证等社区性证明的办理； n 业主院落档案的管理。 2、 安全保卫管理n 保卫部门日常工作内容： （1

40、） 24小时固定安全岗位的值勤 （2） 24小时流动岗位的安全及消防巡视 （3） 车辆停放的安全管理 （4） 特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 n 保卫部门的设施设备： （1） 中央控制室 （2） 与中控室连接的门禁对讲系统 （3） 设像监视系统 （4） 电子巡更系统 （5） 业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统 （6） 停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理） （7） 安防器材（对讲机、灭火器、警棍等） 3、 突发事件应急处理体系的建立 业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处

41、理体系流程如下： n 遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）； n 中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展； n 由物业管家向值班物业经理汇报现场情况； n 物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120等） 第三部分 营销策划方案1、 形象定位1、 项目定位 本案在位处海慧森林公园附近，紧靠城市主干道景德大道，地里位置卓越。在产品配置上，意在打造城市理想生活的纯美户型，以80-120左右的市民理想家园结合现代人居生活的需求，力在回归生活，回归自然。n 产品：峰度、人居、理想、纯粹n

42、品质：建筑、智能、服务n 占位：学院派（昌江区实验小学），孩子的成长你在；得天独厚的森林公园资源，回归理想生活的初衷n 景观：独有的海慧森林资源，立体的内部景观，卓越的生活广场以及浓厚的人文气质n 圈层：城市的新兴群，为理想，回归生活2、 形象梳理（1） 广告语及推导n 全案主题语：峰临城央 咫尺森林 人文佳苑 城市理想 生活梦想 纯美家园 邂逅艺术 纯粹尊贵 （2） 广告总精神n 主定位语：“百福佳苑峰度/森度/厚度/气度” n 主打广告语：“回归城市的梦想 回味人生的展望”（3） 分卖点推广语n 产品：“站在城市的高度 跨越人生的峰度 ”n 占位：“学院派 与孩子的未来同在”n 景观：“一

43、英尺 森林与佳苑共呼吸 ”n 圈层：“品味 只因生活的高度 ”2、 货源分析1、 货源梳理栋号户型编号户型描述户型面积得房率总户数小计总建筑面积小计合计1#A三房两厅二卫113.0983.83%351073958.1510277.59B两房两厅一卫81.5383.83%362935.08C两房两厅一卫94.0183.83%363384.362#D两房两厅一卫90.9482.930827692.25E三房两厅一卫116.7782.93%667706.82F三房两厅二卫122.7982.93%657981.35总计37037969.842#楼1#楼2、 产品分析项目整体货

44、源可以分为两房两厅一卫、三房两厅一卫和三房两厅两卫，各占比为55.14%、17.84%和27.03%，面积段在80-120左右，具体如下表：2#、4#、5#首批房源户型统分表户型面积区间户型编号套数套比两房两厅一卫81.53-94.01B/C/D20455.14%三房两厅一卫116.77E6617.84%三房两厅两卫113.09、122.79A/F10027.03%合计370100%3、 客群描述 两房房源主要针对新婚及未婚新青年客群，三房房源针对新成立的三口之家及改善型客群；总价范围30万至45万左右，首付范围在9万至13.5万左右。3、 营销节点铺排注：本营销节点排期仅供参考，具体根据项目施工进度提前或顺延，单总结节奏可以维持不变。1、 销售线根据各营销阶段的排布，配合好各营销节点、推广节点、工程节点的推进，使推广、工程等进度适时的配合好销售动作，以顺利展开项目的销售动作。2、 推广线在推广动作中，建议整案按4个阶段节点启动阶段性推广，在循序渐进的过程中达到最终的开盘引爆。（1） 启动形象推广期（6月初-7月底）：在项目人员进场的同时，启动项目推广，在6、7月份的整月主打项目形象，以大的形象信息把项目释放进市场中，吸引市场的关注。主推