资产评估第5章

1、第五章第五章 房地产评估房地产评估 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 第四节第四节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用 第五节第五节 房地产评估的其他方法房地产评估的其他方法第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 土地、建筑物和其他地上定着物及其权属土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。的总称。 房地产实体：房地产实体：土地、建筑物和房地土地、建筑物和房地第一节第一节 房地产评估概述房地产

2、评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 土地、建筑物和其他地上定着物及其权属土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。的总称。 （一）土地（一）土地 1.土地概念：地球表层的陆地部分土地概念：地球表层的陆地部分 对于房地产估价来说，土地是指地球的陆对于房地产估价来说，土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。地表面及其上下一定范围内的空间。地球表面、地上空间和地下空间地球表面、地上空间和地下空间一宗土地拥有的空间范围要受到土地权利的设立一宗土地拥有的空间范围要受到土地权利的设立和行使、房地产相邻关系、土地使用管制等的限和行使、房地产相邻关系、土地使用管制等的限制。制。第一节第一节

3、房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （一）土地（一）土地 2.土地的特征：土地的特征：自然特征：自然特征：土地位置的固定性土地位置的固定性土地资源的不可再生性土地资源的不可再生性土地效用的持久性土地效用的持久性土地效用的差异性土地效用的差异性第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （一）土地（一）土地 2.土地的特征：土地的特征：经济特征：经济特征：土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性土地产权的可垄断性土地产权的可垄断性土地用途的多样性：工业用地、商业用地、住土地用途的多样性：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、农业用地等宅用地

4、、交通用地、农业用地等保值增值性保值增值性第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的权利土地的权利 1）土地权利包括所有权、使用权、租赁权）土地权利包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。、抵押权、典权、地役权等。 2）我国实行国有土地所有权与使用权相分）我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地所有权不能进入房地离的制度，国有土地所有权不能进入房地产市场流转，国有土地使用权可以转让。产市场流转，国有土地使用权可以转让。地价一般是指土地使用权的价格。地价一般是指土地使用权的价格。第一节第一节 房地产评估概

5、述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的权利土地的权利u土地使用权的土地使用权的出让出让指国家以土地所有者的身份指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。的行为。u土地使用权的最高年限土地使用权的最高年限u居住居住用地用地70年；年；工业工业用地用地50年；教育、科年；教育、科技、文化、卫生、体育用地技、文化、卫生、体育用地50年；年；商业商业、旅游、旅游、娱乐用地、娱乐用地40年；综合或者其他用地年；

6、综合或者其他用地50年年第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的权利土地的权利u土地使用权的土地使用权的转让转让指土地使用者将土地使用权指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。u土地使用权土地使用权出租出租指土地使用者作为出租人

7、，将指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并向承租人收取租金的行为和给承租人使用，并向承租人收取租金的行为和权力。权力。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的权利土地的权利u土地抵押权土地抵押权指债权人对债务人或者第三方不转指债权人对债务人或者第三方不转移占有而供担保的地产，在债务人不履行债务移占有而供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价款优先受偿的权利。时，就该地产的变价款优先受偿的权利。u典权典权指支付典价占有他人地产而获得土

8、地使用指支付典价占有他人地产而获得土地使用和收益的权利。和收益的权利。u地役权地役权又称邻地利用权，指土地使用人为使用又称邻地利用权，指土地使用人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，如在他人的土地上行走通行。如在他人的土地上行走通行。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的权利土地的权利u注：土地使用权有偿使用合同约定的使用期限注：土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注

9、销土地登记未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记，土地使用权由国家无偿收回。，土地使用权由国家无偿收回。 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括着物，包括房屋和构筑物房屋和构筑物两大类。两大类。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括着物，包括房屋和构筑物房屋和构筑物两大类。两大类。1）房屋）房屋供人居住、工作、进行其他社会活供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等

10、的工程建筑，一般由基础、动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和房顶等主要构件组成；墙、门、窗、柱和房顶等主要构件组成；2）构筑物）构筑物房屋以外的工程建筑，如道路、房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱等。水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱等。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括着物，包括房屋和构筑物房屋和构筑物两大类。两大类。 2.分类：分类： 1）经济用途：经济用途： 商业建筑、民用建筑、工业建筑、公用设施等

11、商业建筑、民用建筑、工业建筑、公用设施等 2）结构件材质：结构件材质： 钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构等构、其他结构等第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 （三）房地：土地与建筑物合为一体（三）房地：土地与建筑物合为一体 二、房地产的种类二、房地产的种类 （一）经济用途（一）经济用途 居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业房地房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用房产、农业房地

12、产、特殊用途房地产、综合用房地产地产 （二）是否产生收益（二）是否产生收益 收益性房地产、非收益性房地产收益性房地产、非收益性房地产第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 三、房地产特征三、房地产特征 1.位置固定性及区域性位置固定性及区域性 2.长期使用性长期使用性 3.大量投资性大量投资性 4.保值增值性保值增值性 5.政策限制性政策限制性 6.投资风险性投资风险性第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 四、房地产评估的程序四、房地产评估的程序 1.明确评估基本事项明确评估基本事项 评估对象、评估目的、评估基准日、签订评估评估对象、评估目的、评估基准日、签订评估合同等合同等 2.制

13、定评估工作计划制定评估工作计划 3.实地勘察与收集资料实地勘察与收集资料 4.选用评估方法，评定估算，确定评估结果选用评估方法，评定估算，确定评估结果 5.撰写评估报告撰写评估报告第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 五、房地产价格的主要种类五、房地产价格的主要种类 （一）土地价格、建筑物价格和房地价格（一）土地价格、建筑物价格和房地价格 1.土地价格：土地使用权的价格土地价格：土地使用权的价格 1）基准地价：）基准地价：按照土地级别或均质分别评估的住宅、工按照土地级别或均质分别评估的住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均单价业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均单价

14、，由政府以公告形式发布。，由政府以公告形式发布。 2）标定地价：）标定地价：修订评估出的具体地块某一时期的价格。修订评估出的具体地块某一时期的价格。 3）出让底价：）出让底价：由政府将土地使用权出让给土地使用者的由政府将土地使用权出让给土地使用者的成交价格，是由政府出让土地确定的最低价格。成交价格，是由政府出让土地确定的最低价格。 4）转让价格：）转让价格：土地使用者在使用期内将已取得的土地使土地使用者在使用期内将已取得的土地使用权再转让给他人时的价格，包括市场价格、租赁价格用权再转让给他人时的价格，包括市场价格、租赁价格和土地征用价格。和土地征用价格。 注：基准地价、标定地价、出让底价基本属

15、于一级地产注：基准地价、标定地价、出让底价基本属于一级地产市场价格，由政府垄断，定价权最终由政府控制；转让市场价格，由政府垄断，定价权最终由政府控制；转让价格属于二级地产市场价格，二级地产市场接近于竞争价格属于二级地产市场价格，二级地产市场接近于竞争性的市场。性的市场。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 五、房地产价格的主要种类五、房地产价格的主要种类 （一）土地价格、建筑物价格和房地价格（一）土地价格、建筑物价格和房地价格 2.建筑物价格：纯建筑物部分的价格建筑物价格：纯建筑物部分的价格 3.房地价格：建筑物连同其占用的土地的价房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格，即房价。格，即房

16、价。 （二）总价格、单位价格和（二）总价格、单位价格和楼面地价楼面地价 1.总价格：一宗房地产的整体价格。总价格：一宗房地产的整体价格。 2.单位价格：房地产单位面积的价格。单位价格：房地产单位面积的价格。房地房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。的高低。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 五、房地产价格的主要种类五、房地产价格的主要种类 （二）总价格、单位价格和（二）总价格、单位价格和楼面地价楼面地价 3.楼面地价：单位建筑面积地价，平均到每单位楼面地价：单位建筑面积地价，平均到每单位建筑面积的土地价格。建筑面积的土地价格。 基本公式

17、：基本公式：土地面积建筑总面积容积率容积率土地单价楼面地价建筑总面积土地总价格楼面地价第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 （一）一般因素：影响一定区域范围内所有房地（一）一般因素：影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。产价格的一般的、普遍的、共同的因素。 1.经济因素：经济发展状况、财政金融状况、物经济因素：经济发展状况、财政金融状况、物价因素、居民收入、储蓄和投资水平价因素、居民收入、储蓄和投资水平 2.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、人社会因素：政治安定状况、社会治安状况、人口因素（口因素（人口数量、人

18、口密度、人口素质、家庭人口数量、人口密度、人口素质、家庭规模规模）、房地产投机、城市化进程）、房地产投机、城市化进程 3.行政因素：土地制度和住房制度、城市规划、行政因素：土地制度和住房制度、城市规划、行政隶属变更、交通管制行政隶属变更、交通管制 4.心理因素：购买者或出售者心态、个人偏好等心理因素：购买者或出售者心态、个人偏好等第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 （二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与（二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特

19、性，对该区域的各块土地的价格产生影响区域特性，对该区域的各块土地的价格产生影响的因素。的因素。 1.居住房地产：居住房地产：商服繁华因素商服繁华因素生活设施完善程度生活设施完善程度交通便利程度交通便利程度公共设施的配套情况公共设施的配套情况环境条件环境条件区域的行政因素区域的行政因素第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 （二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与（二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域的各块土地的价格产生影响区域特性，对

20、该区域的各块土地的价格产生影响的因素。的因素。 2.商业房地产：商业房地产：商服繁华因素商服繁华因素交通情况交通情况商业综合环境因素商业综合环境因素区域行政因素区域行政因素第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 （二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与（二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域的各块土地的价格产生影响区域特性，对该区域的各块土地的价格产生影响的因素。的因素。 3.工业房地产：工业房地产：交通状况交通状况基础设施状况基础设施

21、状况区域环境区域环境工业区成熟度工业区成熟度区域行政因素区域行政因素第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 （三）个别因素：房地产个别价格的影响因素，（三）个别因素：房地产个别价格的影响因素，决定相同区域房地产出现差异价格的因素。决定相同区域房地产出现差异价格的因素。 1.土地的个别因素：土地的个别因素：l 面积与形状面积与形状l 区位区位l 地势、地质和地形地势、地质和地形l 临街深度临街深度(土地价值随着临街深度的增加而递减土地价值随着临街深度的增加而递减)l 规划用途、容积率和使用年限规划用途、容积率和使用年限l商业用地、住宅用地、工

22、业用地的地价是递减的商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 （三）个别因素：房地产个别价格的影响因素，（三）个别因素：房地产个别价格的影响因素，决定相同区域房地产出现差异价格的因素。决定相同区域房地产出现差异价格的因素。 2.建筑物的个别因素：建筑物的个别因素：l 物理因素物理因素l 设备完善情况设备完善情况l 施工质量施工质量l 楼层和朝向楼层和朝向l 房屋折旧与完损程度房屋折旧与完损程度第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 一、市场法评估房地产的基本思路及计算公式一

23、、市场法评估房地产的基本思路及计算公式 1.基本思路：将待估房地产与近期内市场上已经基本思路：将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的发生了交易的类似房地产类似房地产比较对照，对已发生了比较对照，对已发生了交易的类似房地产的价格进行调整修正，得出待交易的类似房地产的价格进行调整修正，得出待估房地产估房地产合理价格合理价格的一种方法。的一种方法。 类似房地产：在用途、所处区域、结构、交易类似房地产：在用途、所处区域、结构、交易日期等方面与被估房地产相同或相似的房地产日期等方面与被估房地产相同或相似的房地产，在市场法中通常被称为交易实例、参照物房，在市场法中通常被称为交易实例、参照物房地产。地产

24、。 合理价格：在一定评估目的下，待估房地产最合理价格：在一定评估目的下，待估房地产最有可能实现的市场价格。有可能实现的市场价格。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 一、市场法评估房地产的基本思路及计算公式一、市场法评估房地产的基本思路及计算公式 2.计算公式：计算公式： 二、市场法评估房地产的适用对象及条件二、市场法评估房地产的适用对象及条件 1.适用对象：具有交易实例的房地产，如房地产开发用地适用对象：具有交易实例的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、标准工厂、写字楼、普通商品住宅、高档公寓、别墅、标准工厂、写字楼、商铺等。商铺等。对于很少

25、发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺对于很少发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆、博物馆等则难以采用市场法评估。庙、纪念馆、博物馆等则难以采用市场法评估。交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数交易情况修正系数参照物交易价格房地产价值第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 二、市场法评估房地产的适用对象及条件二、市场法评估房地产的适用对象及条件 2.适用条件：适用条件：在评估基准日前后存在在评估基准日前后存在较多较多的的类似类似房地产房地产交易实例。交易实例。 1）房地产交易实例不能少于）房地产交易实例不能少于3

26、个；个； 2）房地产交易实例与待估房地产具有可比性，）房地产交易实例与待估房地产具有可比性，两者相同或相似，如果存在不同，能够找出差异两者相同或相似，如果存在不同，能够找出差异，对差异进行量化。，对差异进行量化。 三、市场法评估房地产的基本步骤三、市场法评估房地产的基本步骤 （一）收集交易资料（一）收集交易资料 1.交易实例的基本情况：名称、面积、用途、产交易实例的基本情况：名称、面积、用途、产权状况、地形、使用期限、建筑结构、周围环境权状况、地形、使用期限、建筑结构、周围环境等。等。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 三、市场法评估房地产的基本步骤三、市场法评

27、估房地产的基本步骤 （一）收集交易资料（一）收集交易资料 2.成交日期成交日期 3.成交价格成交价格 4.付款方式付款方式 5.交易情况：交易目的、交易方式、交易税费负交易情况：交易目的、交易方式、交易税费负担方式、特殊交易动机等。担方式、特殊交易动机等。 （二）确定可比交易实例（二）确定可比交易实例 1.可比交易实例可比交易实例：房地产交易实例中与待估房地：房地产交易实例中与待估房地产相同或相近，交易日期与评估基准日接近，交产相同或相近，交易日期与评估基准日接近，交易类型与评估目的吻合，成交价格为正常市场价易类型与评估目的吻合，成交价格为正常市场价格或能修正为正常交易价格的交易实例。格或能修

28、正为正常交易价格的交易实例。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （二）确定可比交易实例（二）确定可比交易实例 2.可比交易实例应具备的条件：可比交易实例应具备的条件： 1）数量在）数量在3个或个或3个以上；个以上； 2）与待估房地产处于同一供求圈内；）与待估房地产处于同一供求圈内； 3）与待估房地产用途相同（）与待估房地产用途相同（商业、工业、住宅商业、工业、住宅等）；等）； 4）与待估房地产在建筑结构、用途、规模、档次、权）与待估房地产在建筑结构、用途、规模、档次、权利性质等方面相同或相似；利性质等方面相同或相似； 5）交易日期与评估基准日接近；）交易日期与评

29、估基准日接近； 6）成交价格为正常交易价格或能修正为正常交易价格）成交价格为正常交易价格或能修正为正常交易价格； 7）与待估房地产的交易类型相同（）与待估房地产的交易类型相同（买卖、租赁、出让买卖、租赁、出让、抵押等形式、抵押等形式）。）。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础 1.统一付款方式（统一付款方式（折算为成交日一次付清折算为成交日一次付清） 2.统一采用单价（统一采用单价（单位建筑面积价格、楼面地价、单位建筑面积价格、楼面地价、单位面积土地价格单位面积土地价格） 3.统一币种和货币单位（统一币种和货币单位（人

30、民币、成交日的汇率人民币、成交日的汇率） 4.统一面积单位（统一面积单位（平方米平方米） 5.统一面积内含（统一面积内含（建筑面积建筑面积）第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易情况修正交易情况修正 1.原因：剔除交易中个别因素产生的价格偏差，使其原因：剔除交易中个别因素产生的价格偏差，使其成为正常价格。成为正常价格。 2.应该考虑的因素：应该考虑的因素： 1）有特殊利害关系的经济主体间的交易；）有特殊利害关系的经济主体间的交易； 2）交易时有特殊的动机，急于脱手或购买最为典型；）交易时有特殊的动机，急于脱手或购买最为典型；

31、 3）买方或卖方不了解市场行情（盲目购买和盲目出售）；）买方或卖方不了解市场行情（盲目购买和盲目出售）； 4）特殊的交易方式（拍卖、招标、哄抬或抛售）；）特殊的交易方式（拍卖、招标、哄抬或抛售）； 5）相邻房地产的合并交易；）相邻房地产的合并交易； 6）其他特殊交易情形（特别的爱好和感情等）；）其他特殊交易情形（特别的爱好和感情等）； 7）交易税费非正常负担的交易（如土地增值税本应由卖方）交易税费非正常负担的交易（如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方）。负担，却转嫁给了买方）。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正 3.基

32、本公式基本公式 说明说明：以正常情况对价格的影响程度为：以正常情况对价格的影响程度为100，非正常，非正常情况对价格的影响程度可能大于情况对价格的影响程度可能大于100，也可能小于，也可能小于100。交易实例交易情况指数交易情况修正系数100第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正 3.基本公式基本公式 例例1：参照物房地产的交易价格为：参照物房地产的交易价格为2000元元/平方米，平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：，则修正后的正常交易价格为

33、：平方米）（元正常价格/19051051002000第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正区域因素修正区域因素修正 1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。房地产价格的因素。 2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。 3.方法：直接比较修正法方

34、法：直接比较修正法1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于，状况差低于100；2）确定各具体区域因素的权重；）确定各具体区域因素的权重；3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；4）计算区域因素修正系数计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。进而调整各参照物交易价格。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素

35、修正区域因素修正区域因素修正 计算公式：计算公式：交易实例区域因素得分交易实例区域因素得分得分被评估房地产区域因素区域因素修正系数100第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正区域因素修正区域因素修正第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正个别因素修正个别因素修正 1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备

36、程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。 2.基本公式：基本公式：直接比较和打分法直接比较和打分法交易实例个别因素得分交易实例个别因素得分得分被评估房地产个别因素个别因素修正系数100第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 1.原因：我国实行有限年期的土地使用权有偿使用原因：我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度，使用年限长短直

37、接影响土地总收益的多少，制度，使用年限长短直接影响土地总收益的多少，影响土地的利用效益。通过土地使用年限的修正可影响土地的利用效益。通过土地使用年限的修正可以消除由于使用年限不同而对房地产价格造成的影以消除由于使用年限不同而对房地产价格造成的影响。响。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 2.基本公式：基本公式： 说明：说明：r为折现率；为折现率； n为评估对象土地使用权剩余年限；为评估对象土地使用权剩余年限； N为参照物土地使用权剩余年限。为参照物土地使用权剩余年限。Nnrr）（）（土地使用年

38、限修正系数111111第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 例例2：评估对象土地使用权剩余年限为：评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物年，参照物土地使用权剩余年限为土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为年，假设折现率为8%，则，则土地使用权年限修正系数为：土地使用权年限修正系数为：0287. 1%8111%81112030）（）（土地使用年限修正系数第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正容积率修正容积率修正 1.原因：容积

39、率大小直接决定单位土地面积上能够原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。直接影响。 2.基本公式：基本公式：指数参照物土地容积率地价价指数评估对象土地容积率地容积率修正系数 第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正容积率修正容积率修正 例例3：评估对象土地的容积率为：评估对象土地的容积率为2，参照物土地的容，参照物土地的容积率为积率为4，根据容积率地价指数表（表，根据容积率地价指数表（表2），土地容），土地容积率的修正系数为：积率的

40、修正系数为：%84%125%105容积率修正系数第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正容积率修正容积率修正第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过变化，一般需要通过价格指数价格指数将参照实例的交易价将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。格调

41、整为评估基准日的价格水平。价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。价格指数。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.运用定基价格指数修正运用定基价格指数修正指数参照物交易时价格变动数评估时定基价格变动指或参照物交易时价格指数评估时定基价格指数交易日期修正系数11第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四

42、）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.运用定基价格指数修正运用定基价格指数修正 例例4：某地区某类房地产：某地区某类房地产2005年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为103.5%，105.4%，105.8%，107.6%，109.3%，110.5%，114.7%（以（以2005年年1月为基准）。其中某宗房地产在月为基准）。其中某宗房地产在2005年年5月的价格为月的价格为3500元元/平方米，对其进行交易日期修正，修正平方米，对其进行交易日期修正，修正到到2005年年10月的价格为：月的价格为：平方米）（元/3809%4 .105%7 .1143500第二节第二节 市场

43、法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.运用定基价格指数修正运用定基价格指数修正 例例5：某地区某类房地产：某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同年上半年各月的价格同2004年年底相比，分别上涨了底相比，分别上涨了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%，10.5%。其中某宗房地产在。其中某宗房地产在2005年年3月的价格为月的价格为3800元元/平方平方米，对其进行交易日期修正，修正到米，对其进行交易日期修正，修正到2005年年6月的价格为：月的价格为：平方米）（元）（）（/3932%8 . 61%5

44、.1013800第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.运用环比价格指数修正运用环比价格指数修正积环比价格变动指数）乘时点各期（参照物交易时点至评估或乘积时点各期环比价格指数参照物交易时点至评估环比价格指数1第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.运用环比价格指数修正运用环比价格指数修正例例6：某宗房地产在：某宗房地产在2005年年6月的价格为月的价格为3000元元/平方米，该地平方米，该地区同类房地产区同类

45、房地产2005年年7月至月至10月的环比价格指数分别为月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修。对其进行交易日期修正，修正到正，修正到2005年年10月的价格为：月的价格为：平方米）（元/3311%7 .104%5 .103%3 .98%6 .1033000第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.运用环比价格指数修正运用环比价格指数修正例例7：某宗房地产在：某宗房地产在2005年年5月的价格为月的价格为3600元元/平方米，该地平方米，该地区同类房

46、地产区同类房地产2005年年6月至月至10月的价格与上月相比的变动率月的价格与上月相比的变动率分别为分别为1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。对其进行交易。对其进行交易日期修正，修正到日期修正，修正到2005年年10月的价格为：月的价格为：平方米）（元）（）（）（）（）（/3827%1 . 21%7 . 11%5 . 1-1%3 . 21%6 . 113600第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正（四）进行因素修正交易日期修正交易日期修正 4.运用价格变动分析法修正运用价格变动分析法修正 当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比

47、价格指数当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。）。100的价格水平评估基准日该类房地

48、产交易日期修正系数第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （五）确定评估对象房地产评估价值（五）确定评估对象房地产评估价值简单算术平均法简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。值。参照物房地产的个数。格）；价值（修正后的交易价个参照物房地产的比准第价值；评估对象房地产的评估式中：-1niPPnPPinii第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （五）确定评估对象房地产评估价值（五）确定

49、评估对象房地产评估价值简单算术平均法简单算术平均法 例例8：对：对4个参照物房地产交易价格修正后得出的个参照物房地产交易价格修正后得出的4个个比准价值分别为比准价值分别为4500元元/平方米、平方米、4800元元/平方米、平方米、4200元元/平方米、平方米、4300元元/平方米，则用简单算术平平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：均法计算的评估对象房地产的评估值为：平方米）（元）（/445044300420048004500第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （五）确定评估对象房地产评估价值（五）确定评估对象房地产评估价值加权平均法加权平均

50、法 判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。作为评估对象房地产的评估价值。参照物房地产的个数。的权重；值个参照物房地产比准价第格）；价值（修正后的交易价个参照物房地产的比准第价值；评估对象房地产的评估式中：。，其中，-1f211inPifiPPfffPPiiinnii第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 （五）确定

51、评估对象房地产评估价值（五）确定评估对象房地产评估价值加权平均法加权平均法 例例9：在例：在例8中，如果赋予中，如果赋予4个比准价值的权重分别为个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：房地产的评估值为：平方米）（元/44103 . 043002 . 042001 . 048004 . 04500第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 四、市场法的评估案例四、市场法的评估案例评估对象房地产：滨海市黄海路评估对象房地产：滨海市黄海路80号阳光小区第号阳光小区第8号号楼一层公建，建筑面积

52、楼一层公建，建筑面积1400平方米。平方米。位置与环境位置与环境占用土地的基本情况占用土地的基本情况评估对象房屋的基本情况评估对象房屋的基本情况评估要求：评估该房地产评估要求：评估该房地产2005年年4月月1日的市场价值日的市场价值评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。法进行评估。确定可比性较强的确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。个交易实例作为参照物。 对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。因素修正。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市

53、场法在房地产评估中的应用 四、市场法的评估案例四、市场法的评估案例1.进行交易情况修正：进行交易情况修正：参照物参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：，交易情况修正系数为：100/90；参照物参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低低5%，交易情况修正系数为：，交易情况修正系数为：100/95；参照物参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 四、市场法的评估案例四、市场法

54、的评估案例2.进行交易日期修正：进行交易日期修正：经分析，滨海市经分析，滨海市2005年年4月该类房地产的市场价格月该类房地产的市场价格与与2002年年4月、月、2004年年9月和月和2004年年11月相比分别月相比分别上涨了上涨了15%、5%和和3%。参照物参照物A、B、C的交易日期修正系数分别为：的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 四、市场法的评估案例四、市场法的评估案例3.进行区域因素修正：进行区域因素修正：参照物参照物A、B、C区域因素修正系数分别为：区域因素修正系数分别为：100

55、/100、100/101.5、100/101.6。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 四、市场法的评估案例四、市场法的评估案例4.进行个别因素修正：进行个别因素修正：参照物参照物A、B、C个别因素修正系数分别为：个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4。第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 四、市场法的评估案例四、市场法的评估案例5.计算计算3个参照物的比准价值个参照物的比准价值 通过可比性分析，对参照物通过可比性分析，对参照物A、B、C分别给出不同的权重分别给出不同的权重0.5、0.2、0.

56、3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：价为：平方米）（元/67603 . 069982 . 063035 . 06799第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 四、市场法的评估案例四、市场法的评估案例6.确定评估结果确定评估结果（元）。房地产总价：平方米。元房地产单价：946400067601400/6760第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 一、基本思路一、基本思路 1.含义：求取被评估房地产在评估基准日的重新购含义：求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地

57、产价值的方建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产价值的方法。法。 2.基本公式：基本公式： 房地产评估价值房地产评估价值=重新购建价格损耗重新购建价格损耗 3.具体应用：具体应用：新开发土地估价新开发土地估价新建房地产估值新建房地产估值旧房地产估值旧房地产估值第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 二、适用对象和条件二、适用对象和条件 1.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。 2.具体适用对象：具体适用对象： 既无收益又很少发生交易的

58、房地产估价，如学校、图书馆既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、公益性房地产；、公益性房地产； 有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；场等； 单纯建筑物的估价；单纯建筑物的估价； 市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。第三节第三节 成本法在房地产评估中的应

59、用成本法在房地产评估中的应用 三、新开发土地评估的成本法三、新开发土地评估的成本法新开发土地：征用农地并进行新开发土地：征用农地并进行“三通一平三通一平”等基础等基础设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。三通一平三通一平：通水、通路、通电和平整地面：通水、通路、通电和平整地面七通一平七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路和平整地面通路和平整地面评估公式：评估公式：土地使用权的价值土地使用权的价值=土地

60、取得成本土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+投资利息投资利息+各项销售各项销售税费税费+开发利润开发利润第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 三、新开发土地评估的成本法三、新开发土地评估的成本法 （一）土地取得成本：土地使用者为取得土地使用（一）土地取得成本：土地使用者为取得土地使用权而支付的各项客观费用。权而支付的各项客观费用。 1.征用农村集体用地：征用农村集体用地：征地费用征地费用土地补偿费土地补偿费安置补助费安置补助费青苗补偿费青苗补偿费树木补偿费树木补偿费房屋及地上附着物补偿费房屋及地上附着物补偿费第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地