物业管理概论

1、 物业管理概论物业管理概论什么是物业？什么是物业？ （一）物业：由英语“Estate”或“Property”引译而来，意味：“财产、资产、拥有物、房地产”等。 从物业管理角度来说：指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 相关的设备、设施和场地。 各类建筑物；业主业主 通常指物业建筑物的所有权人。 准确地讲，业主指“物权法”所规定的建筑物区分所有权中的建筑物区分所有权人。 “业主”与“建筑物房地产开发商“的关系 “业主”与“住户”、“租户”的关系业主的概念业主的概念业主与非业主使用人身份的界定业主中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权人物业管理条例规定的房屋所有权人非业主使

2、用人物业使用人、住户、租户等不动产所有权按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书签订了售房合同 发展商将客观上已经交付了房屋 业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和中华人民共和国婚姻法界定业主身份的确认业主身份的确认房屋所有权证书登记人，通过查询不动产登记确认；房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付房屋所有权的行为确认；房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开始时确认；房屋合法建造人，以事实行为成就时确认；人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权；房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人。司法解释第一条规定司法解释第一条规定依法登记取得或者根据物权法第二章第

3、三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的，房屋购买者仍然是房屋所有权人-符合物权法之第十五条规定。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押不得对抗善意第三人登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权 专有部分 所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分

4、所有权 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第六章第六章专有部分享有所有权专有部分享有所有权俗称“专有权、私有权” 专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权物权关系建筑物管理服务人管理人（共有部分）基地专有部分共用部分所有权使用权管理组织业主大会（地上权、租赁权等）（区分所有权人集会）业主委员会业主、物业使用人（物业管理公司）规范基础物权法-国家基本法律管业管理条例-国家行政法规物业管理司法解释各地方物业管理法

5、规及国家各部委行政规章管理规约（业主公约）业主大会决议、决定司法解释第二条之规定司法解释第二条之规定建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二

6、）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”这三者是任何一个满足即可。司法解释第三条之规定司法解释第三条之规定除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

7、专有部分与共用部分之范围界定专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：内容：专有部分-专项服务、特约服务 共用部分-常规服务责任：专有部分-业主自己负责 共用部分-物业管理公司、业主大会及业主委员会分别 负责费用：专有部分-业主自己承担 共用部分-物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间专有部分之中心说专有部分之中心说专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最

8、后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也成为抹灰层或批荡层各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。公共、公用公共、公用-公有制范畴公有制范畴-国家所有公众使用国家所有公众使用共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线电视设施属市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线

9、电视设施属于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有-即公共、公即公共、公用设施设备用设施设备-可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视设施等市政垄断企业之专有部分设施等市政垄断企业之专有部分共用、共有共用、共有-私有制范畴私有制范畴-业主共同使用、共同所有业主共同使用、共同所有共用部分的是物业管理存在的基础与根源共用部分的是物业管理存在的基础与根源区分所有建筑物专有部分得为单独所有权之标的要件：构造上及使用上独立性使用专用共用（约定）共用部分范围持分占有使用特色专有部分及市政设施以外之其他部分不属于专有部分之附属物

10、依约定：无约定依专有部分比例作为分担共用部分负担的准则、依据共用（原则）专用（法律、规约、规定）不得分割不得单独处分，共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记建筑物区分所有权的取得方式建筑物区分所有权的取得方式一、原始取得。建筑物房地产开发商取得土地使用权后，通过开发建造建筑物整体，从而取得建筑物所有权方式（大业主）二、继受取得。指在建筑物原始取得的基础上，建筑物开发商通过买卖、赠与、继承、交换或其他合法方式将建筑物区分所有权依法转给建筑物区分所有权人的方式。（小业主）例题一：洋房一、二楼业主以不全使用电梯为由拒绝例题一：洋房一、二楼业主以不全使用电梯为由拒绝承担电梯维

11、保及公摊电费，是否合理？承担电梯维保及公摊电费，是否合理？例题二：业主以交了物业管理费为由拒交物业公司为例题二：业主以交了物业管理费为由拒交物业公司为其更新水龙头的费用材料及人工费共计其更新水龙头的费用材料及人工费共计1515元，是否合元，是否合理？理？物业的属性特征物业的属性特征固定性交换性永久性需求性复杂性多样性物业管理的概念及内容物业管理的概念及内容（一）物业管理：指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋、建筑及其设备、市政的公用设施、绿化、交通、治安、环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。A：业主选聘物业管理企业B

12、：按合同约定提供物业管理服务C：对公共部位进行管理维护物业管理的对象是物业，服务对象是人；以服务为本物业管理的对象是物业，服务对象是人；以服务为本质通过管理来体现服务。质通过管理来体现服务。物业管理物业管理：是指专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全防卫、公共场地、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能物业管理的主要作用物业管理的主要作用为业主营造安全、舒适、整洁、宁静的工作与生活环境；物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能物业管理的主要作用物业管理的主要作用保护物业的功能，使其价值增值；物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能物业管理的主要作用物业管理的主要作用将分散的社会分工集合起来管理；使业主容易通过物业管理是这个窗口来解决问题。让业主住有所需、住有所享、安居乐业。物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能物业管理的职能协调：对物业辖区内的各方面活动进行沟通，使之建立良好的 协作配合关系，从而能及时解决物业管理内部及外部矛盾；组织：把物业管理的多个要素都合理、有效地组织起来，构