第二讲 房地产权属法律制度

1、第二讲 房地产权属法律制度一、判断题1、房地产一级市场为土地使用权出让市场。2、房地产二级市场为房地产转让市场。×3、在城市房地产方面，建国初期主要是以政策规定对不同的房产权区别处理。4、国家出让土地使用权，土地使用者因此获得了地上与地下的开发权。×1、为了经济建设的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋。×2、房地产权属的存在是房地产权利的前提和基础。×3、我国对国有土地实行分级所有的体制。×4、集体所有土地的所有者只有农民集体，城镇集体不享有土地所有权。 5、国家对集体所有的土地可以通过征用的方式取得所有权。 ×6、“地随房

2、走”的“地”是指土地所有权。×1、商品房的宅基地使用权属于业主。×2、房屋所有权无权利期限的限制。3、土地使用权和房屋所有权的主体必须保持一致性。4、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 5、房屋共有人的优先购买权优于房屋承租人的优先购买权。 6、建筑物区分所有权中的共用部分持分权处于主导地位。×二、选择题1、我国房地产业在产权结构上的改革表现为：城市房地产业的产权结构由城市土地单一的全民土地所有权、房屋绝大部分为国家所有权，向城市（ B ）转变。A、土地所有权和房屋所有权主体多元化方向B、土地使用权和房屋所有权主体多元化方向C、土地使用权和房屋使用权主体多元

3、化方向D、土地所有权和房屋使用权主体多元化方向2、房屋财产关系包括（ABCD）。A.房屋买卖关系B.房屋租赁关系C.房屋继承关系D.房屋抵押关系1、以下说法正确的有（ AB ）。A、国家拥有对国有土地的最后处分权B、不管是土地的出让还是转让，土地使用者都必须到土地管理部门申请登记，领取土地使用权证书C、使用权具有占有、使用、收益和处分四项权能D、城市郊区的土地属于国家所有2、以下说法哪些是正确的？（ ABC ）A、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。B、集体所有土地的建设用地，只可用于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业。C、农村

4、村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超标。D、建筑物及其附属设施的维修资金，属于物业企业所有。甲、乙各以40与60的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的? D。A乙有优先购买权，丙没有优先购买权 B丙有优先购买权，乙没有优先购买权 C乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位 D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权 甲、乙、丙和丁公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？CA该楼发生的管理费用应按投资比例承担B该楼所

5、有权为按份共有C甲公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜D丁公司对其享有的份额有权转让 北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？BA北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分B业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任C业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝D业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝在下列民事纠纷中，哪些应按相邻关系处理？A、C、DA、甲在乙

6、的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷B、甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷C、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷D、甲村在河流上流修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷 某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？BA相邻权B地役权C建设用地使用权D宅基地使用权 甲为了能在自己房中欣赏远处大海风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？ A甲

7、、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D甲、乙之间的约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 一、房地产权利与权属（一）物权、所有权与使用权1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。区别所有权使用权1完全性限制性2自物权他物权、限制物权3弹力性（权能分离性）派生性4排他性相对排他性5永久性期限性 物是存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要、并能为权利主体所支配和利用的物质实体。物权的法律特征（1）支配权：直接支配客体的权利；（2）绝对权：也称“对世权”（不是“对人权”

8、） ，它对权利人之外的每个人产生效力，具有排他性；（3）一物一权：同一物上不能设立两个所有权；同一物上也不能并存两个性质上不能兼容的物权。3、所有权的权能 权能不同于权利（权力）、权限，而是指权利能力。所有权具有占有、使用、收益和处分四项权能。所有权的分类 ：国家所有权、集体组织所有权和公民个人所有权；动产所有权和不动产所有权（土地、房屋） ；单独所有权与共同所有权（按份共有与共同共有） 二）房地产权利与权属1、房地产权利是指以房地产为标的民事财产权利，是权利人依法对其（所有或使用的）房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。3、房地产权利与权属的关系房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。

9、明晰房地产权利体系的设定及其归属是房地产活动的一个关键问题。房地产权属房地产权利，两者有明显区别：房地产权利是一种法律权利，强调当事人在法律容许的范围内实现自己的利益。依据物权法定主义，房地产权利的种类和内容由法律统一规定。房地产权属是指法律创设的房地产权利在主体上的归属。其中包含两个关键问题：第一，某项权利能否归属不同主体。如土地所有权能否归属不同主体，并在市场上实现自由交换？即权利归属的“多元化”问题。第二，不同权利能否归属不同主体。如土地使用权能否脱离所有权人而归属其他主体？即权利行使的“分离化”问题。 二、土地权属法律制度（一）土地所有权与使用权的基本原理1、土地所有权土地所有权是指所

10、有人对自己所有土地的占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。 土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为其标的物。我国土地所有权的特征(1)主体的特定我国土地所有权的主体只限于国家和农民集体。(2)客体的差异性 ：1、地域上的差异：按照城市和农村地域划分。2、法律上的差异：第一，主体不得同时拥有两种土地的所有权。第二，国土与集体土地的确权形式也不同。凡未确权给集体的土地都属于国家所有，不必履行任何程序。(3)内容的限制性：权利义务内容均受法律严格限制：主体的变更仅限于国家对集体土地征用，或经审批在不同集体经济组织间进行极有限的土地边界调整。 2、土地使用权土地使用权指权利人依法取得的

11、对土地的占有、使用、收益及受限制的处分权利。土地使用权应定位于用益物权，他物权。对土地的合法使用在法律上可分为两种情况：一是土地所有人对自己土地的使用；二是非土地所有权人合法地对他人土地的使用。（即他物权）土地使用权的内容可包括对土地的占有权、利用权、出租权、转让权、抵押权等 。物权法根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权，并分章分别对它们进行规定。土地使用权的性质：（1）土地使用权是一种物权；（2）土地使用权是一种他物权；（3）土地使用权是一种用益物权。 土地所有权与使用权的相互关系（2）两者的联系土地使用权是由土地所有权派生出来的一种权利。土

12、地所有权决定着土地使用权。 土地使用的方式、用途、期限、处分等都得服从于土地所有权。土地使用权促进土地所有权发挥其功能。 土地所有权从排他的所有到高效利用，实现土地资源的价值是最大的动力。（二）我国土地所有制度 1、国家土地所有制度下列土地属于全民所有即国家所有：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的

13、土地。 我国国家土地所有制度的特征： （1）统一所有：指国家统一所有，国务院是国家所有权的惟一代表。（2）分级管理：指中央及地方各级政府分别行使土地权力。但不是“分级所有”或“多级所有”。（3）收益共享：国有土地使用收益中央与地方共享（土地出让收益全部纳入地方财政预算，中央财政只参与其中一部分土地使用费的分成）。 （4）两权分离：国有土地所有权的部分权能可适当分离，形成国有土地使用权。 2、集体土地所有制度集体土地所有权是我国土地公有制的另一种法律表现形式，是农村集体所有权的一种。宪法第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留

14、山，也属于集体所有。” 集体所有土地范围主要包括：耕地，宅基地和自留地、自留山。集体所有土地的所有者只有农民集体，城镇集体不享有土地所有权。 我国集体土地所有制度的特征：（1）集体土地所有权是由农民集体组织的全体成员共同享有的一种所有权。由农业集体经济组织或村民委员会作为代表来行使所有权。（不是集体组织或集体组织法人所有） （2）集体土地所有权具有独立性，并且与国家土地所有权地位平等。两种土地所有权之间，不存在派生或隶属的关系，它们之间也不存在等级差别。 （3）国家对集体所有的土地可以通过征收的方式取得所有权。 集体土地征收制度集体土地征收，是指国家为了公共利益的目的，强制性地将属于集体所有的

15、土地收归国有，并对集体组织进行补偿的行为。 集体土地征收的原则：公共利益原则； 珍惜耕地，合理利用土地的原则； 妥善安置的原则； 必须坚持有偿使用土地的原则。 征收与征用的区别（1）征收是法律上取得所有权的一种方式，它是指国家为公共目的而强制的并且通常是有偿地取得领土范围内原属于其他民事主体所有的财产。 （2）在物权法之前，通过国家强制力将集体土地转化为国有土地，宪法及土地管理法等相关法律称之为征用。物权法将征用与征收区分。物权法第42条规定。物权法第42条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地

16、补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。（3）征收的特征：公共利益；所有权转移；强制性（不经得所有权人的同意）；有偿性（不同于征税）；国有性。 （4）征收不同于征用：后者不转移所有权，有期限限制。（三）我国土地使用制度1、土地承包经营权制度（内容略）农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是我国宪法确立的农村集体经济组织的经营体制。双层经营体制包括两个经营层次：一是家庭分散经营层次；二是集体统一经营层次。我国物权法规定了一下几点：（1）明确土地承包经营权是物权。（2）明确土地承包经

17、营的期限。（3）明确土地经营承包权的设立与登记制度。（4）明确土地承包经营权的流转制度（转包、互换、转让等）。（5）明确承包地的调整与收回制度。 （6）明确承包地征收补偿制度。 2、建设用地使用权制度（1）国有土地的建设用地使用权制度国有土地的建设用地使用权依物权法的规定（集体的依土地管理法的规定）； 建设用地使用权的设立范围：可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权的设立方式：出让或划拨。建设用地使用权的登记制度：一是设立登记；二是变更登记；三是注销登记。建设用地使用权的交易制度：使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠

18、与或者抵押（但法律另有规定的除外）。建设用地征收补偿制度。（放在拆迁部分讲） 建设用地使用权与地上物的关系房地合一： 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。房随地走： 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 （注：转让的形式包括买卖、赠与、交换、继承、投资入股、抵债等。）地随房走： 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。房在地在: 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办

19、理。（2）集体所有土地的建设用地使用权制农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。集体所有土地的建设用地，只可用于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当按照农用地转用审批手续规定，办理审批手续。3、宅基地使用权制度宅基地使用权，即“农村宅基地使用权”，是指在农村集体所有土地上建造住宅及附属设施的权利。城市国有土地被排除在宅基地范围以外。宅基地使用权的特征：（1）申请主体的特定性：申请农村宅基地使用权的只能是该集体经济组织的成员。（2）权利客体的特定性：只能是农村集体土地，不能是国有土地。（3）

20、申请取得的无偿性：（4）申请取得的唯一性：土地管理法规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。“一户一宅 ”，只是就申请而言。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 （5）权能限制性：用途受到限制（只能建住宅）； 处分权能受到限制：不得向有宅基地的本村民出售、不得向外村民出售、禁止向城镇居民出售，宅基地使用权不得抵押。 4、地役权制度（内容略）地役权是指因通行、取水、排水、辅设管线等需要，通过设立合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。（1）地役权的设立。 设立地役权，当事人应当采取书

21、面形式订立地役权合同。（2）地役权的效力。 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。（3）地役权与其他物权的关系（略）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 （地役权的从属性）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得

22、设立地役权。（用益物权的排他性）地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 （4）地役权的消灭。（合同届满或解除，滥用，未付费）（5）地役权的登记。（设立、变更、注销） 地役权设立时可办理登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 已经登记的地役权变更、转让或者消

23、灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 三、房屋权属法律制度（一）房屋所有权房屋所有权是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。在我国，房屋所有权根据房屋所位于的土地性质的不同，可分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。2.性质房屋所有权是典型的不动产物权，具有物权的全部特征：（1）支配权；（2）排他性；（3）对世性和绝对性；（4）一物一权（同一房屋上不能存在另一个房屋所有权）。3、房屋所有权的特征（1）具有自权性：房屋所有权权利人可以直接地、不经任何中介地和无条件地享有占有、使用、收益和处分其房屋的权利；（2）具有完全性：占有、使用、收益和处分四项权能集于一体，赋予房屋所有权人

24、全面支配其房屋的一切可能性；（3）具有恒久性：无权利期限的限制。只要房屋存在，房屋所有权人的所有权就有可能一直存在。（4）具有分离性： 房屋所有权的权能可以同所有权相分离，所有权并不因此而丧失。（5）具有要式性：房屋所有权证是房屋所有权的惟一合法证明。房屋所有权的取得、转移、抵押等，均以政府有关部门的登记为成立要件，以领取或变更房屋所有权证书为表现形式。 4、房屋所有权与土地使用权的关系 （1）土地使用权和房屋所有权构成一个完整的有机整体，具有不可分性。 主体的不可分性，即土地使用权和房屋所有权的主体必须保持一致性 ； 内容的不可分性，即这两种权利是互为依存的，土地使用权是房屋所有权的前提，而

25、房屋所有权是直接利用土地的结果。 客体的不可分性，房屋离不开土地，土地离不开房屋。（2）房地产的重心是房产。（3）土地使用权终止与房屋所有权的关系。 国有土地使用权存在使用年限。（40年、50年、70年不等） 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅用地的续期，依照法律规定办理：需要提前一年申请续期，但国家可以根据公共利益的需要无偿收回土地使用权。非住宅用地，国家根据公共利益的需要可以无偿收回，那么地上房屋怎么办？ 第一，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定； 第二，没有约定或者约定不明确的，土地使用期限届满后无偿收回地上房屋。5、房屋所有权的要素（1）主体。在我国，国

26、家、企业、事业单位、社会团体和个人以及外国的组织或个人均得成为房屋所有权的主体。（2）客体。房屋所有权的客体不仅限于狭义理解的居住之所，我国房地产管理法第2条对房屋作广义的界定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。” 还包括烟囱、水塔等构筑物。 （3）内容。第一，占有，指对房屋的实际控制和支配；第二，使用，指按房屋的性能和用途进行利用；第三，收益，指房屋所有人有权获取房屋产生的合法利益；第四，处分，指房屋所有人在法律范围内依自己意志处置房屋。如出租、赠与、维修等。（二）房屋所有权的取得、消灭 1.房屋所有权的取得房屋所有权的取得，指因法定事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权

27、。房屋所有权的取得方式：原始取得、继受取得。（1）原始取得房屋所有权的原始取得，指房屋所有权人直接依法律规定，不以原所有权人的所有权和意志为依据即可取得房屋所有权。房屋所有权的原始取得主要包括：生产劳动新建取得；国家承继、没收、征收取得；无主房屋取得；添附取得：即在原有房屋上扩建、加层，添附人依法取得添附房屋的所有权。（如顶层业主按照合同约定加盖的阳光房） 善意取得。注意：受让人以房屋所有权移转为目的，善意、对价受让且办理所有权移转登记，即使出让人无转移房屋所有权的权利，受让人仍可取得房屋所有权。善意取得房屋所有权的条件：1、存在无权处分行为；2、善意；3、对价；4、已经办理过户手续。房屋的善

28、意取得应同时满足以下条件：（1）不动产登记权利人的无权处分行为；（2）受让人善意：即受让不动产时，信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道或不应当知道不动产登记权利人无处分权；（3）以合理的价格转让；（4）转让的不动产已经登记。 (2)继受取得房屋所有权的继受取得，指通过一定法律行为，根据原所有人的意思，接受原房屋所有人转移的房屋所有权。继受取得的方式包括：买卖；赠与；继承、接受遗赠； 互易（换房）。我国在房屋所有权的取得上采取的是生效要件主义，即登记是房屋所有权转移和取得的特别生效要件。 2.房屋所有权的消灭房屋所有权的消灭是指通过一定的法律行为或法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有人

29、脱离的一种法律现象。房屋所有权消灭的原因主要有以下几种（有相对消灭与绝对消灭之分）：（1）所有权客体的消灭。（2）所有权主体的消灭。（3）所有权的转让。（4）所有权的抛弃。（5）所有权因强制手段而被消灭。（三）房屋所有权类型（1）按主体构成不同，分为单独所有房屋所有权和共同所有房屋所有权。其中，共同所有房屋又包括按份共有和共同共有。按份共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有的法律特征：各共有人在内部对于共有财产按照一定的份额享有权利、承担义务；各共有人的权利和义务及于全部共有财产。共同共有，是指两个以上的公民或法人，根据某种共同关

30、系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。法律特征：根据共同关系产生（如夫妻关系，家庭成员关系）；共有财产不分份额；在共有关系存续期间，各共有人平等地享有权利和承担义务，对外承担连带责任。共同共有的类型：夫妻共有和家庭共有。（2）按土地性质不同，分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。城镇房屋是我国房地产业发展与管理的重点。而农村房屋所有权至今未建立登记管理制度。 城镇房屋所有权有如下形态：（1）国有房产：直管公房与自管公房；（2）集体所有房产；（3） 私有房产：一般城镇私房所有权；商品私房所有权；公房出售后转变为私房的所有权，即“房改房”；自建（购）公助房所有权（所有权受到限制）； （4）

31、联营企业房产；（5）股份制企业房产；（6）港澳台投资房产；（7）涉外房产；（8）其他房产。 （四）建筑物区分所有权 建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权是包括专有所有权、共用部分持分权及成员权三位一体的复合性物权，而以专有所有权处于主导地位。 2、与传统房屋等建筑物权利相比，有如下特点：（1）复合性。建筑物区分所有权人具有专有所有权人、共有持分权人、成员权人三种身份，建筑物区分所有权是三种权利集于一身； （2）专有所有权主导性。 （3）一体性。从内容上讲，建筑物区分所有权由三要素构成：专有

32、所有权、共同共有权（共同部分持分权）与成员权，三者结为一体，不可分离。（4）限制性。建筑物区分所有人同住一楼，各人的专有所有权的行使多受限制。 3、专有所有权，指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有所有权在区分所有权三要素中具有主导性：其一，业主取得专有所有权，即取得共同共有权及成员权。反之，专有所有权丧失，则共同共有权和成员权也丧失。其二，专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分持分权及成员权（如表决权）的大小。其三，在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。 专有所有权的限制（1）三权不能分离，不得给共有部分设定不合理负担。（如

33、转让专有部分，则涉及共有部分）（2）区分所有权人（包括合法占有人，如承租人）对专有部分的利用，不得有妨碍建筑物正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为。（3）其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情形须进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝。（4）在有特殊约定时，区分所有权人应按约定使用专有部分，不得擅自变更。 4、共有所有权。又称“共用部分持分权”，指区分所有权人对建筑物共用部分占有、使用、收益的权利。建筑物的共有部分，是指供区分所有人共用、属于区分所有人共有的部分。 两个特征：其一，从属性。区分所有人取得专有所有权，亦附带取得共有部分持分权。将专有部分出让或抵押时，其效力均涉及共用部分。其二，不可分割性。共用部分持分权不得与专有所有权、成员权分割。 共有所有权的客体，即共用部分的范围，包括建筑物不属专有的部分及其他附属物。 前者如电梯、过道、屋顶、地下室。后者如排水设备、照明设备等。共用部分可分为：法定共用部分或约定共用部分；全体共用部分（大公）或部分区分所有权人共用部分（小公）。法定共用部分1、建筑区划内的道路，属于业主共有（但属于城镇公共道路的除外）。2、建筑区划内的绿地，属于业主共有（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 4、建筑物及其附属设施的