慈湖项目概念性规划设计任务书

1、-. z马慈湖地块规划设计马慈湖地块规划设计建建议议书书二零一二年六月十五日二零一二年六月十五日目目 录录前言前言- - 3 3 - -一、区域概况及市场分析一、区域概况及市场分析- - 3 3 - -1.马市及慈湖高新区概况、开展规划- 3 -2.马市房地产概况- 4 -3.在售楼盘和同质楼盘情况- 6 -二、工程概况及定位分析二、工程概况及定位分析- - 9 9 - -1.工程区位及根本情况- 9 -2.本工程特点分析SWOT 分析- 10 -3.工程目标客户群分析- 12 -4.工程定位- 13 -三、规划设计建议三、规划设计建议- - 1414 - -1.技术经济指标- 14 -2.总

2、体规划根本原则- 14 -3.总体规划重点- 14 -4.工程总体布局建议- 15 -5.户型配比及设计建议- 16 -6.配套商业规划建议- 17 -7.单体建筑设计建议- 18 -8、配套设计建议- 20 -. z前言前言马慈湖 119.5 亩地块处于慈湖高新技术产业开发区东北部，紧邻滨江开发区。为更好对工程进展整体定位，开发适销对路的产品，在对区域市场进展充分调研的根底上，结合本工程所处区位及特点，形成了本工程的产品定位和规划建议。一、区域概况及市场分析一、区域概况及市场分析1.1. 马市及慈湖高新区概况、开展规划马市及慈湖高新区概况、开展规划马位于省东部、长江中下游东岸，地处北纬 31

3、4642311726与东经 11821381185244之间接壤，2021 年区划调整后辖 3 区 3 县，土地面积 4042 平方公里，总人口 228 万人。属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季清楚，气候温暖湿润，雨热同季。马年平均温度在 16左右，最冷为 1 月，平均温度 3，最热为 7 月，平均温度在 28左右。近年来马市综合经济实力不断增强，经济总量排名全省第四，国生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要经济指标总量位居全省前列。2021 年，全市实现生产总值GDP1144.18亿元，首度突破千亿大关。全市城市居民人均可支配收入 27329 元，全市农民人均纯收入为 95

4、05 元，均居全省首位。慈湖高新区位于马鞍北部，包含慈湖工业园、金家庄工业园和马软件园三大经济板块，园区工业门类齐全，现有法国圣戈班、中橡、立白、丰原生化、申能集团、首创水务、大唐集团、海螺水泥、格力电工等跨国公司和国上市公司以及金星化工集团、方圆公司、巨龙公司等省著名企业共 215 家入驻，其中亿元以上的企业 36 家。2021 年马市明确提出“1255”城市开展战略，即由一个主城区、2个副城区、5 个中心镇和 5 个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。慈湖高新技术产业开发区作为 5 个产业功能区之一，经省政府批准目前正向国务院申报国家级高新区。-. z 园区开展目标园区开展目标：以“一新

5、两高新材料、高端装备制造、高端效劳业产业为重点，即做大做强新材料产业，做精做深高端装备制造业，积极培育以现代物流为重点的高端效劳业。到 2021 年，园区工业总产值到达 1300 个亿，到 2021年成为具有国际影响的高新技术产业基地，工业总产值到达3000 亿。 园区战略定位园区战略定位：城市开展的新城区。高标准推进慈湖高新区城市根底设施建立，完善城市配套功能，促进产业与城市的融合，扩大社会民生保障，促进社会广泛就业，优化自然环境，进一步完善宜居宜业的环境，打造城市开展的新城区。2.2. 马市房地产概况马市房地产概况2.12021 年马房地产概况回首过去的 2021 年，“调控似乎成了全国楼

6、市的一个主旋律，新国八条公布、重点城市监测、剑指二三线城市的限购、3 次加息 7次调动银行存款准备金率，密集的政策公布压的楼市喘不过气来。但，正因为有了条条框框，有了那些不确定性，才让原本处于狂热之中的楼市逐渐恢复了理性，正是这些变化，才让购房者又重新看见房价下行的希望，才有了各路专家、学者精彩的言论和演说。马楼市从去年 3 月份以来，成交量和价格都开场下滑，2021 年，马市不含和县、含山新建商品房不含安置房、保障性住房成交 6188 套，成交面积为 65 万平米，成交均价为 6075 元每平。2021 年与去年相比，在成交套数和成交面积上有了很大程度的下滑。2.2 马市消费者对住房偏好分析

7、1区域偏好。江东大道沿线、湖东南路沿线和其他老城区是居民选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线和其他老成区是居民选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线的占有购房意向人群的23.7%，选择湖东南路和湖西南路的分别占 8%和 7%，慈湖河路两侧和路两侧各占 5.19%，其他老城区占 29.63%，选择滨江新区、秀山-. z新区、博望新区、开发区周边以及当涂县和其他的偏少，总共仅占21.48%。2面积、户型和房屋类型偏好。80100 平米的需求占48.15%，100-120 平米的占 28.89%，其他 80 平米以下的占11.85%，120-144 平米的占 8.15%，144 平米以上的大户型需求仅

8、占 2.96%。对马来说选择普通多层的占多数。2.3 马房地产房地产开展机遇1轻轨入马 炒热沿线楼盘未来地铁站在工程附近4 月 26 日，、马两地市长签订了?2021 年度宁马一体化合作协议?。在这份协议中，加快宁马城际轻轨前期工作被列为共建重点，轻轨 8 号线也有方案延伸到马主城区，它将从市区通往铜井镇，与马市城区自建的轻轨线对接。这项工程落实后，两城之间的关系就将更为密切，两地的市民们也将更方便的享受到便捷的交通效劳，从而实现真正意义上的资源共享。轻轨入马，不仅让沿线楼盘受到了购房者的关注，而且让人们对马的房价多了一份遐想。2和县、含山并入 马房地产格局骤变8 月 22 日，省正式宣布撤销

9、地级市，并对原地级市所辖的一区四县行政区划进展相应的调整，分别归、马三市管辖。其中，含山县、和县(不含巷镇)划归马市管辖。至此，马迎来了属于自己的大城时代。和县、含山并入后随之提升的住房需求为我市房地产行业的迈进提供了动力，同时也翻开了房地产市场开展更为广阔的空间。3马长江大桥的建立，助推马房地产业腾飞。3.3. 在售楼盘和同质楼盘情况在售楼盘和同质楼盘情况马主要住宅工程价格市场调研汇总表马主要住宅工程价格市场调研汇总表工程面积围单价围主力总价楼层差价朝向差价银河湾90-1605700-68508050-100100-200天泽水岸91-115目前剩两套 32-1106 93 平方 总价 65

10、.8 万 6-204 91.3 平方 总价 52 万 单价 5700汇成上东87-1396415-760070-90150100-200-. z明珠89-1205500-68006520-30100朝辉首府67-1205200-800080-9050-10050-100绿州花园82-1155700-6800605050-200江南御花园139-1445600-60008050-100100翡翠森林花园90-1216200-660065100-20050-100金玉兰小区75-140均价 3900 元/平怡和家苑75-120均价 3900 元/平类比同质楼盘情况：类比同质楼盘情况：梧桐雅苑梧桐雅

11、苑老城区，品质比较差老城区，品质比较差工程位置工程位置幸福路与恒兴路穿插口开发商开发商马市百成置业有限投资商投资商规划占地规划占地14.7 万平建筑面积 20 万平方米 容积率1.3套数套数2栋数48 栋绿化率35%开发模式开发模式分四期开发开盘时间开盘时间2021 年 6 月入住时间入住时间2021 年 6 月热销产品类型热销产品类型多层销售状况销售状况一般，一期销售根本售罄销售价格销售价格均价均价3900 元/m2最低最低3700 元/ m2主力产品主力产品90 m2工程推广主题工程推广主题老城区、幸福住宅主力卖点描述主力卖点描述景观、人文、学区景观特点景观特点中心花园、北部邻河景观带、建

12、筑特点建筑特点毛坯房、多层、现代风格毛坯房、多层、现代风格区位区位老城区配套描述配套描述幼儿园及小学长江路小学、新工房小学、幸福路小学、中村小学户主可自行选择小学、指定中学为市第十一中。*达观天下达观天下秀山新区，品质高，价格低秀山新区，品质高，价格低工程位置工程位置雨路霍里山大道穿插口南 200 米开发商开发商马筑城房地产开发投资商投资商*集团规划占地规划占地18 万平建筑面积60 万平方米容积率2.5开发模式开发模式分四期开发开盘时间开盘时间2021入住时间入住时间暂没定热销产品类型热销产品类型高层、商铺销售状况销售状况未开盘销售价格销售价格均价均价3900 元/m2主力产品主力产品：复式

13、楼，层高 5、2 米，共 130 平米，-. z第二层平面不计入面积，只算一层面积销售策略销售策略层高 5 米 2，分割成 2 层销售，算一层面积，实际价格按产权面积达 5000 每平主力卖点描述主力卖点描述景观、人文、学区景观特点景观特点中心花园、北部邻河景观带、建筑特点建筑特点高层复式、现代风格区位区位秀山新区、大学城配套描述配套描述霍里山公园、大学城、商业街二、工程概况及定位分析二、工程概况及定位分析1.1. 工程区位工程区位及根本情况及根本情况本工程位于慈湖高新技术产业开发区东北部(北环路与天门大道西北侧)，根据慈湖高新区规划，天门大道、北环路、园水路形成的区域围建立成为行政办公、公建

14、、效劳、配套的综合效劳区，建成后将形成整体环境优美，设施齐全的马北部工业园区综合配套效劳中心。本工程本次规划分两地块，A 地块：西至园中路，南至北环路，东至天门大道，北至园宁路；B 地块：西至湖泊溏，北至北环路，东至园中路，北至园宁路。 工程地势呈东高西低，局部坑洼。在东地块上现在局部企业厂房和民房未搬迁。本工程东、西两侧临交通干道，未来交通通达性较好。其中天门大道为 205 国道马段一局部，北环路是城市级主干道已建成，园中路是城市级次干道已建成，其它道路待建。本工程距江宁的铜井镇仅 6 公里，工程西侧是一在建商业工程，北侧是规划建立的立白公司研发中心和湖泊溏景观区，南侧为高新区科创中心大楼及

15、高新区社会效劳中心。2.2. 本工程特点分析本工程特点分析SWOTSWOT 分析分析 工程优势工程优势SS：-. z1 工程位于慈湖高新区，距江宁的铜井镇几公里，驱车约 8分钟，工程有 125 路公交车，20 分钟直达火车站，交通还算便捷。2 地块位于湖泊塘拟建立成为开放式公园，由我公司代建周围，工程环境比较好，适合房地产开发建立。3)高新区为老工业区，区没有房地开发工程，工程的开发建立将起到改改善园区的居住环境，完善园区配套的功能。4) 轻轨入马，轻轨 8 号线也有方案延伸到马主城区，它将从市区通往铜井镇，与马市城区自建的轻轨线对接，轻轨将经过工程，势必带开工程开发。5) 慈湖高新区正在申报

16、国家级高新区，并极有可能获批，获批后慈湖高新区将规划 5 万人口。 工程劣势工程劣势WW1) 周边尚未形成配套2) 工程在工业区，污染比较严重3) 周边没有人气，没有居住气氛。 工程时机工程时机001) 北部开发水平低，市场潜力大北部是马市规划的重工业区，除了原住地居民外有 4 个房地产工程金玉兰小区、怡和家苑、紫金城市花园、莲塘家苑，这四个工程规模、档次、品质都很低，目前根本都已经销售完成，目前北部没有新开发的地产工程。2) 轻轨入马，带开工程开发3) 与公司的 BT 工程联动，推开工程的开发4) 慈湖国家级高新区正在申报中，并极有可能获批。5) 土地价格不高，销售价格远低于市区价格，具有一

17、定的竞争力。 工程威胁工程威胁TT1) 目前国家对房地产市场进展调控，前景不是很明朗；2) 工程所在的位置没有房地产工程，市场不成熟，有待培育；-. z3) 工程处于工业区，购房者抗性比较大。工程工程 SWOTSWOT 分析概述分析概述规模优势，正申报国家级开发区便捷的交通优势 205国道地块自身资源优势湖泊塘开发商实力较强地价廉价尚未形成生活配套在工业区，污染严重市场低水平开展城市规划中不断完善的生活配套和政策周边的竞争相对较弱，开发前景看好与 BT 的联动市场威胁因素 市场不成熟市场培育风险大盘工程的开发风险3.3. 工程目标客户群分析工程目标客户群分析3.1 由区域划分所引出的本案客户成

18、分“31 的构造层次核心客户圈：园区工作者第二客户圈：马*中低收入第三客户圈：投资、投机客本案第四：进城第四：进城客客客户划分客户描述预估比重核心客户圈：园区工作人员在慈湖高新区工作的工人、管理人员及在开发区各部门工作的人员50%第二客户圈：马市低收入者主要为城区中低收入客户群，特别是金家庄和慈湖区客户，他们对于总价比较高的25%T TO OS SW W-. z住宅望尘莫及，但又迫切需要房子，这类客户应该是本工程的购置主力。第三客户圈：投资、投机客因工程靠近，开发后价格也将比较低，应该是升值潜力比较大，将吸引马和周边的甚至的投资客前来投资、投机。主要看中楼盘区域的前景和楼盘的升值潜力。15%第

19、四客户群：进城客、拆迁客马所辖乡镇和县镇如当涂、博望、新市等，他们有着强烈的进城愿望，他们希望住进城就真正变成了城里人。通过拆迁，他们可以获得一局部补贴，但是这些钱远远不够购置商品房，他们都迫切需要解决住房问题，一局部人希望是面积补偿，另一局部希望改善居住环境和品质的人希望通过货币补偿，然后加上自身的积蓄或者其它方法重新置业。10%3.2 目标客户总论对于本案来说，目标客户将有如下特征： 成分较为复杂成分较为复杂除了一般城市商品房的客户以外，本案中拆迁户、回乡置业客户和乡镇公务员等占了很大局部，特别要注意的是诸如县级、乡镇级干部，据调查的结果，大局部希望为子女在临近的城市中置业，并且希望自己退

20、休后也居住在相对较大的城市中。 总价承受能力不高总价承受能力不高因工程处于慈湖高新区，目前该区域为马的重工业区域，根本没有房地产开发工程，周边也根本没有什么配套设施，这一系列的特征决定了该工程的客户群体主要为城市中低收入者和认为该区域有升值潜力的投资、投机客。4.4. 工程定位工程定位工程总体定位-. z 慈湖高新区的商住配套把工程打造成为慈湖高新区的中心地带慈湖经济开发区位于马市东北部，距离主城区较远，不能充分享受城市中心的功能，所以只有自身形成一定的配套效劳和功能，而慈湖经济开发区用地西部已经根本建立和出让，只有本工程所在地可以建立成为其居住、行政、办公、配套的综合效劳区。工程形象定位 高

21、性价比 高端景观社区 高品质 低价格 马离最近的地铁物业 马市最具升值潜力的安康优质住宅产品定位 大量小高层占住宅总体量的 60% 小量多层 占住宅总体量的 30% 局部单身公寓住宅总体量的 5%左右 少量 110-120 平米三房、四房 控制住宅在总体量的 5%以下 局部商业三、规划设计三、规划设计建议建议1.1.技术经济指标技术经济指标 规划建立用地面积规划建立用地面积：79959.53m2，其中 A 地块63773.72m2，B 地块 16184.81m2 用地性质用地性质:商住 容积率容积率：1.52.0 建筑密度建筑密度：35% 绿化率绿化率：35-. z2.2.总体规划根本原则总体

22、规划根本原则 前瞻性前瞻性：树立时间、空间上的前瞻性观念，做最有品位的社区，做最富于创意的社区。 均好性均好性：寻求景观资源的均衡配置，充分考虑道路噪音、工业区环境对居住区的影响，通过合理的规划布置方案防止或减少上述不利因素对社区的影响 效益性效益性：寻找开发商的经济效益、社会效益和客户的使用效益的最正确结合点，通过规划手段到达合谐共生的要求。 规性规性：满足国家相关法规、规要求及规划设计条件。 人性化人性化：在空间，尺度，景观，设施，物业管理效劳等诸多方面，充分考虑人性化原则，处处表达生活化的气息。3.3.总体规划重点总体规划重点3.13.1 整体规划，分期开发要求整体规划，分期开发要求本次

23、实施工程规划占地 119.5 亩，必须充分考虑工程的统一性，处理好与未来 139 亩地块之间的衔接和产品分布，要保持与规划高新区科创中心相协调。考虑分二期开发，首期以 B 地块作为启动区。3.23.2 整体定位要求整体定位要求考虑地块现有的地形地貌，进展科学的地块价值评价，布置相应的物业类型。充分挖掘湖泊溏的景观价值，最大限度提升住宅价值。保证地块部的私密性和科创中心地块之间的开放性，并能便利享受科创中心和湖泊溏的资源。3.33.3 将核心资源转化为核心竞争力将核心资源转化为核心竞争力本工程最核心资源为湖泊溏，未来规划为公益性公园。要充分利用规划手段，力求到达湖景与本案的完美结合，以到达促进工

24、程销售的目的。3.43.4 规划空间的层次性要求规划空间的层次性要求-. z开放空间：公众可以到达，随意走动湖泊溏、科创中心 半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带私密空间：组团部空间4.4.工程总体布局工程总体布局建议建议建议户型朝向以正南为主，保证户型通透，增加采光面。建议以 B 地块与科创中心界限为中轴从湖泊溏延伸至天门大道，作为整个小区的景观主轴。尽量考虑到景观效果的最大化，结合地形地势通过巧妙处理楼座的摆放，呈现出跃动的活力和韵律感。区域 A 位于天门大道和北环路的穿插口，规划布局为一综合的商业体，成为整个慈湖高新区的标志性建筑，采用底商，上面单身公寓的开发形式。区域

25、 B 紧沿北环路、园中路，设计为商业，打造成为慈湖高新区的休闲商业街。区域 C 建立一个景观主轴，将湖泊塘景观与小区串联起来。区域 D 小高层区域 E 多层5.5.户型配比及设计建议户型配比及设计建议 根据工程特点和所在的区域位置，建议工程的主力户型为小三房，多层小三房的面积控制在 95-105 平米，小高层的三房控制在 100-110 平米。 2 房 1 厅 1 卫多层控制在 75-85 平，小高层 2 房控制在85-90 平米。 为了满足极少数购房者要求居住舒服性等要求，同时扩大工程客户群，建议开发少量的大户型，但总量控制在 5%以下。 因旁边工程开发了大量类似单身公寓的商务公寓，并且是高

26、层，这就决定了其得房率比较低，开发出来的单身商务公寓-. z面积一定比较大，为了更好的与该工程竞争，建议开发少量的单身公寓，单身公寓的面积控制在 45 平米左右。名称名称地块地块产品面积产品面积平米平米户型功能户型功能产品占产品占比比%建筑面积建筑面积平米平米容积率容积率概数概数建筑面积建筑面积万平米万平米总建面总建面万平米万平米小户型80-90两房一厅一卫 200.65 万中户型B B 地块地块90-105三房两厅一卫主力652.1 万大户型110-115三房两厅一卫100.324万商业50 平左右一拖二50.162 万3.24小户型80-90二房两厅一卫202.48 万中户型A A 地块地

27、块90-105两房两厅一卫、小三房一厅一卫主力607.44 万大户型110-115三房两厅一卫70.89 万单身公寓一室一厅50.65 万商业50 平左右一拖二80.97 万2.015.9公建幼儿园、物业0.39 万12.666.6.配套商业规划建议配套商业规划建议6.16.1 商业配套设计根本原则商业配套设计根本原则 商业主题：休闲的、开放的、时尚的 符合为完善本工程配套及高新区配套功能的总体定位。 通过充满艺术气息的商业，积聚人气和提高影响力 以商业创造价值和制造亮点6.26.2 商业配套规划设计建议商业配套规划设计建议 该工程的商业建议由一综合的商务会所和底商组成的商业街模式构成。-.

28、z 底商经营业态以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及效劳为主，如洗衣店、西点店、便利店、邮政、特色餐饮、银行、可外卖的快餐店、美容理发店等等。7.7.单体建筑设计建议单体建筑设计建议7.17.1 产品风格建议产品风格建议 建筑风格整体设计可以考虑简洁欧式风格，通过外观色彩和线条来传达工程高贵典雅特质，给消费者以直观的感受 建筑立面色彩暖色调、几何感、挺拔的立面，建议局部以石料、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，以提高产品整体的品质感。 建筑细节罗马柱、仿古路灯、石材质感廊柱、雕花铁艺栏杆等，以建筑元素的合理动用表达楼盘高品质，但不宜堆砌，应考虑建筑本钱等因素。利用不同材质之间在质感

29、、色彩上的比照，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。利用户型的纵深，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整体立面，减少体量建筑立面的压抑感。利用圆润富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感。结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑个性的同时，躲避因其大体量而带来的呆板、沉闷和压抑感。7.27.2 住宅单体建筑建议住宅单体建筑建议 结合地形地势，设计可采用低本钱的半地下生态车库。 所有户型均应采用全明设计，南北通透，以保证室的通风和采光。 客厅应布置在向阳位置，90m2以户型应保证一个卧室位于南侧。 合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率。组织好公共空间与私密公间的

30、关系，尽量防止相邻住户的干扰。-. z 注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新，如可设计局部入户花园，尽可能的采用各种方式与、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、远景跳窗等。 在做立面设计时，应充分考虑细节，如室外空调机位、管线的隐蔽等，以提升立面效果，提高产品档次。7.37.3 商业单体建筑建议商业单体建筑建议 在天门大道和北环路的穿插口，建议开发一综合商业体，一、二、三楼可开发成面积不是大，又好分割销售的商业业态，上面楼层可开发成商务公寓，既可用做单身公寓，又可作为商务办公。考虑到商业体量过大，工程销售周期将长，增加工程风险 沿园中路上的主要是二层沿街商业。 商业建筑形

31、式必须要考虑地块特点和对住宅的影响，设计合理的进深，要与工程总体建筑风格一致。8 8、配套设计建议配套设计建议8.18.1 园林风格园林风格建议建议 充分挖掘并利用湖泊溏的天然湖景，以湖景美宅作为为园林设计主题，与湖景形成互动 园林风格可与建筑风格形成差异化和谐 建立围绕湖景、休闲广场、公共绿地打造景观主轴 在设计时应注重节点的营造，休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等。 园林规划设计决定后期的维护本钱，应偏重设计本身，要考虑施工和日后的维护本钱，应尽量的多设软铺，少设硬铺，防止大水面，昂贵植物等。8.28.2 道路交通设计建议道路交通设计建议 A 地块可考虑与景观主轴在天门大道和园中路各设置一个入口，主入口设置在北环路。主入口设计在充分考虑交通