概念性方案设计管理流程

1、概念性方案设计流程第一章流程图第一条流程图概念性方案设计管理流程（主办：设计管理部）总部设计单位设计管理部 总工兼设计总监营销策划总监 总经理相关部门收集设计基础项目策划资料流程总裁办工具策划与方案评审小组宗地自然条件表宗地社会条件表段阶写编书务任计设念概编制概念设计任务书项目公司工程部、规划发展部、营销策划部、成本管理部提供专业意见组织评/审审批竞争楼盘设计信息表概念设计任务书段阶审评果成计设念概设计采购流程组织设计中期项目总、总工兼设概念方案设计计总监、总经理、交流副总裁上会资料准备审核审核评审方案设计评审表组织修改签发审批意见修改设计审核审批方案设计管理流程第二章总则第二条为规范项目设计

2、概念阶段的操作程序，加强监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。第三条 适用于公司项目的概念设计管理。第四条术语与定义概念设计： 提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。第三章关键活动描述第五条设计资料准备（一）总部设计管理部根据项目设计计划的时间要求，组织收集概念设计阶段需要的资料，包括：1、总部营销策划部：日常产品研究成果、产品配置标准等资料2、设计管理部：当地规划管理技术规定、面积计算管理规定等相关文件；已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸3、总部投资拓展部：土地规划设计条件（土地证、用地规证、规划设计要点

3、）、项目可行性研究报告4、总部营销策划部：宗地自然条件表 、宗地社会条件表 、竞争楼盘设计信息表、项目策划报告5、总部设计管理部组织项目设计基础资料评审，评审意见和结论形成会议纪要，并由参与评审人员共同签字确认。（二）概念设计任务书的编制和评审1、总部设计管理部负责概念设计任务书的编制，地区设计部配合，并组织总部成本管理部、总部营销策划部对概念设计任务书进行会稿。2、总部设计管理部根据评审意见对概念设计任务书进行修正完善后，由集团设计总监组织相关部门评审、审批。（三）设计单位选择总部设计管理部根据 【设计供应商选择与管理流程】 的要求选择概念设计单位。（四）概念设计1、总部设计管理部向设计单位

4、发出概念设计任务书并交底。2、设计过程控制：3、在概念设计过程中，总部设计管理部至少组织一次与设计单位的中期交流工作，并及时掌握设计进度和设计方向。5、总部设计管理部根据概念设计任务书要求对设计单位送交的概念方案进行初审，提交集团总建和分管执总审核， 待审核通过后，由总部设计管理部组织评审。（四）概念设计评审1、总部设计管理部组织地总及其授权人、总建、总工、董事长和外部专家等按设计评审表的指引要求进行概念设计评审， 总裁办公会策划与方案评审小组审批。2、总部设计管理部根据评审意见提交设计单位对概念方案进行修改、调整，分管执总确定是否组织相关部门再次评审。修改后的设计成果经总部设计管理部预审后将

5、设计成果提交集团总建审核，分管执总审批。3、概念设计确定后，设计公司进行景观的概念设计工作。第四章支持性文件无模版第五章使用工具标准/ 要点表单概念性方案设计任务书宗地自然条件表宗地社会条件表竞争楼盘设计信息表概念性方案（方案）设计评审表概念性方案设计任务书编制指引设计任务书是在项目产品建议书基础上以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对产品的规划布局、建筑风格、主力户型、装修标准等进行描述性提示。主要包括以下方面 :一、项目定位1、目标客户群定位2、产品定位3、文化风格主题概念定位二、区域和城市的肌理关系充分掌握基地的地形地貌，与相邻建筑的关系以及环境现状条件，同时还应了解街

6、区建设的详细规划，了解该地区的历史文脉、自然条件和风土人情，综合确定基地与城市肌理关系，从而塑造具有文化和活力的人文环境。三、总体规划策划1、总体布局、组团构成模式2、公共空间规划设计公共建筑布置要求和拟形成的空间氛围。3、路网系统（道路、交通规划）确定居民出行的交通方式（机动车、非机动车、步行交通），根据居民出行交通方式确定居住区交通组织和车辆停放形式。四、建筑设计建议1、建筑类型各种类型的建筑面积和功能要求2、建筑单体设计3、户型建议包括设计要点、房型、面积、所占比例4、建筑风格建议住宅和公建的风格描述5、主要建筑设备及材料要求6、健康住宅及智能化设施要求标准五、环境设计建议1、环境景观设

7、计主题概念2、主要的环境设施描述3、景观节点描述（ 1）居住区外部景观综合形象，（ 2）中心公共绿地，（ 3）商业步行街（ 4）样板区样板房与周边绿化环境的塑造。六、配套建议1、会所及周边环境 ( 会所面积功能的要求 )2、商业服务配套建议3、教育配套建议（幼儿园、小学、中学）4、其他休闲娱乐配套建议( 根据具体项目提出的其他配套设施建议) 。5、交通配套建议 ( 小区停车方式建议，停车场、停车位设置建议) 。七、装修标准策划建议1、公用部分（ 1）外墙，墙体（ 2）入口及电梯大堂：地面、墙面、天花（ 3）楼层电梯厅：地面、墙面、照明2、户内部分根据目标客户的装修偏好、 装修与否对销售速率的影

8、响， 确定装修档次（中、高、低档）或毛坏房或提供装修套餐。八、项目创新点、卖点确定卖点工程项目，可以是以下项目：良好的景观环境、独特的建筑文化风格、生活设施等，卖点工程应是设计重点九、样板区及开发顺序描述确定的首期开发规模，样板区完成时间应先于首期工程。样板区应当综合考虑园林景观、道路、居住建筑、会所及其他公共建筑。样板区规划设计应包括以下内容：小区的出入口、完整的园林景观，建筑组团，售楼处建设地点或可能作为售楼处的建筑，参观样板区的人行路线。 样板区建设关系到项目首期的成败，必须做到环境先行。十、设计成本指引1、设计成本控制原则；2、项目经济技术指标；3、成本决定性设计要素要求。XX项目概念

9、性方案设计任务书一、设计任务总则1、目的：XX公司开发的 XX项目设计满足构筑生活艺术空间、造价经济、顾客使用舒适方便的要求、引导顾客生活方式、管理安全，提高住宅设计质量；同时配合完成规划及建筑单体方案设计的深化，满足方案报审、报批报建要求，并为保证扩初及施工图设计质量，制订本设计任务书。3、设计依据：（1）应满足的消防、卫生、防疫、交通、环保、人防等国家及地方相关法规、规范；应采用的委托方提供的技术标准以及产品研究的基础成果；并满足任务书提出的设计要求。（2）详细列出设计中需参照执行的法规清单。4、设计深度要求 : 此次设计以满足 XX 市修建性详规和建筑单体方案报批深度为标准，同时需满足建

10、筑工程设计文件编制深度规定深度要求。5、与第三方设计单位签订的设计任务书中，涉及到与乙方共同完成设计部分的要求是本任务书的有效组成。6、设计任务书的解释权归* 有限公司所有。二、项目概况1、用地面积及边界描述：项目用地位于，此次设计范围为。本地块用地地形，用地基本属于类型，（详细请参考附件 1：地形图、附件 2：初勘报告）。地块北至，东至，西至，南至。周边道路状况请参照甲方提供的周边道路状况图。2、周边建成、在建项目描述：周边建成项目有等项目，在建项目有等项目。3、项目用地内部条件描述：如具有保留性的景观树木、特殊构筑物等及高压线等其他影响规划布局的要素。三、宗地技术经济指标1、用地性质：2、

11、用地面积：万3、建筑容积率以及建筑密度：容积率；建筑密度%4、建筑高度（如需要：建筑绝对海拔高度）要求：小于m5、小区绿地率：%6、建筑退红线：米7、总建筑面积：平方米8、住宅建筑面积：9、商业建筑面积：10、地下建筑面积：11、机动车停车设置标准：12、住宅：辆/ 户（个）车位13、公建：辆/ （个）车位14、停车方式：地下：地上：四、项目及市场定位简要描述1、目标客户群定位：2、项目产品市场定位：3、文化风格主题概念定位4、住宅部分的主题建议：5、商业及配套设施的主题建议（开间、进深、层高、装修标准）：五、总平面设计要求应综合考虑用地条件、项目定位、产品配比、配套设施、公建选址、项目分期、

12、示范区建设范围等因素进行总平面的规划布局。1、机动车路网结构与停车：（1）合理分布不同宽度的车行道、满足道路总长最小、直达性最好的要求。在满足城市道路设计规范的前提下，充分考虑消防和成本的因素。（2）道路标高应考虑市政管线的排布需求，山地项目应考虑排水及土方平衡因素。（3）有底层商业的建筑应利用退让红线等条件设置宽度不低于5 米的人行道。（4）消防车道组织原则：满足城市道路设计规范的基础上，与小区各级道路共用。消防车道如需紧急穿越景观带，应事先结合景观进行隐型消防车道的设计。住宅、公建、配套设施的停车： 停车数量与停车方式依据国家、 地方及甲方要求、项目规划批复要点进行设计； 集中商业的停车和

13、住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求；并结合组团模式规划有一定数量的地面停车位供访客使用。住户驾车回家的路线应精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透；地下停车场可结合设计利用天井、天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度。2、步行系统：（1）住宅小区或组团应统一考虑车行、人行主出入口，建议位于同一地点；若需分流，应在车行相应出口开设辅助人行出入口。（2）步行系统应结合住户回家（访客到访）线路与感受 , 结合外部空间景观精心设计，具备便捷性、趣味性和创新性。（3）沿主要步行路线应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合；别墅部分人行出入口应每户单独设置。3、地形改造原则：应尽可能保持

14、及利用其原有地形。在结合外部空间设计进行人工水系营造及道路、 广场、建筑物基底平整等涉及有关土方方面和市政管网布置时，可对原地形进行局部改造， 但应注意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经济的原则。4、市政设计原则：配合市政设计单位进行必要的总图规划调整及单体调整。5、组团设计原则：（1）住宅组团应考虑封闭管理（或其他物业形式，结合项目调整）。（2）各期组团避免结构形式过于统一，可结合分期要求在形式和色彩上适当变化；组团中建筑尽端户型应结合外部空间中序列空间印象的要求进行特殊设计，并避免主要用房直接西晒的特殊设计。（3）应根据邻里交往的特点形成适于并鼓励邻里交往的空间；结合组团布局

15、、建筑尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间；并应注意创造交往和聚会空间的可休息性与散步性。6、外部空间及景观系统：（ 1）应系统性地构筑外部空间的空间序列印象；综合运用建筑组合、步行道路、庭院和广场、小区水景和绿化等要素进行设计；注重其均好性与趣味性，并应有重点景观区域的处理。（2）外部空间设计应从小区公共空间至组团间空间至组团公共空间至私家庭院空间形成多层次的景观体系，使每个客户都能享受到共有与私有的景观资源。（3）组团入口处设计应注意空间趣味性和可停留性，不同组团入口处在空间、建筑风格协调的同时应注意差异性和可识别性。7、其他技术考虑：（1）

16、对小区外来源的防噪与防污染。（2）小区内防噪与防污染。（3）应系统考虑地下室排风系统在地面出气孔位置的布置，不应对主要景观、主要人行流线及主要商业空间产生不良影响。（4）业管理的有效性和安全性。（5）物管用房分级按合理的服务半径分布，物业管理公司应参与设计的过程。（6）在各入口结合外部空间及环境景观设计设固定岗亭。（7）可供住户使用的室外、半室外设施的构成和分布。六、单体设计细则1、产品类型的分配构成原则：以规划条件及项目产品市场定位为准（根据项目情况调整）。2、产品分区要求 : （见项目分区及面积指标表）（1）不同等级住宅产品中，档次较高的住宅应享有较好的景观、朝向资源，以保证景观资源的充分

17、利用与基地价值的最大化；（2）应避免住宅之间的互相遮挡和视线干扰。3、住宅设计总体要求：（1）各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求 : 所有住宅单元都应享有一定的景观资源，各类住宅至少起居室、 主卧室和一个次卧室面向较好景观； 客厅、主卧室、三房以上的次卧室都必须向南或者面对主要景观空间。（2）厨房、洗手间的设计要求：所有厨房应采用直接采光及自然通风的方式，卫生间宜设计为明卫（根据地区不同规范要求设计）。4、各类住宅户型设计要求如下（可根据项目情况、设计需要适当调整）：多层一梯两户；高层一梯两户或一梯多户小户型；别墅类型为独栋、联排及双拼。5、建筑风格和立面造型（根据项目情况调整）:（1）设计

18、原则：利用规划布局、 体量关系、虚实对比、材质变化塑造特色立面；并充分考虑目标客户对相应产品的喜好；可考虑首层与室外空间景观的交融；别墅产品考虑屋顶及天际线的轮廓设计。（2）立面造型： XX建筑风格；立面色彩和用材应注重近人处的肌理、 细部处理；同时考虑与外部空间、景观的衔接，避免对景观造成影响。（3）立面用材：（4）上述原则可根据设计需要适当调整。七、概念性方案设计阶段成果要求设计图纸内容和深度应同时满足 XX市规划委员会对各设计阶段图纸的深度要求、建筑工程设计文件编制深度规定 深度要求以及本任务书对概念性方案的设计要求，该设计阶段需计算各项经济技术指标。1. 概念性方案设计阶段图纸目录表分

19、序图纸名称比例类号1总平面图1:1000 1：20002区位分析图3项目周边市政条件分析图4项目周边交通条件分析图5功能分区与产品分1:1000 布图1：20006交通分析图1:1000 1：20007分期开发示意图1:1000 1：20008组团基本单元分析1:500 图1:1000总图9配套分析图1:1000 1：200010景观分析图1:1000 1：200011视线分析图1:1000 1：200012日照分析图1:1000 1：200013区内市政系统分析1:1000 图1：2000小单体区项备注项目目14坡度、坡向分析图1:1000 非平地1：2000项目需完成 14、15，15地形

20、改造土方平衡1:1000 平地项目图1：2000需完成 15项16住宅单体意向平面1:100 住宅图1:200单体17住宅单体意向立面1:100 图1:20018工作模型1:1000 1：2000其它19效果图或模型照片20所有设计文件的电子文件说明：（1）上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。（2）除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。（3）其他图纸及成果要求在本表如未注明，按建筑工程设计文件编制深度规定要求执行。2、概念性方案设计阶段图纸深度要求：应符合相关国家设计规范要求并满足建筑工程设计文件编制深度规定对方案设计文件编制深度的有关规定。（1）

21、总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。（2）区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等。（3）项目周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点。（4）项目周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置。（5）功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。（6）交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网

22、分级。（7）分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。（8）配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容。（9）景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。（10）景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。（11）日照分析图：体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批

23、要求确定）的日照时数。（12）区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。（13）坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度 / 坡向的用地分布；坡度应以 10为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。（14）地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地

24、项目则需提供填量的估算。（15）组团基本单元分析图：应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。（16）住宅单体平面意向图：住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸。（17）住宅单体立立面意向图：高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合。（18）工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。（19）效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片。（20）所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。八、甲方提供的附件资料1、政府规划指标的批

25、复2、概念性方案设计资料3、建筑红线图4、实测地形图5、用地周边市政条件图或文字描述6、初步勘察报告宗地自然条件表记录编号：填表人：填写日期：年月日项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图已制作基础上制作宗地位置表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图宗地区域位置图已制作基础上制作宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高已移交宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等已移交高线）、现状地貌宗地现状宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置已制作宗地绿化分布图绿化的定位已制作宗地水体分布图水体的定位已制作说明：1. 本表格所列为描述宗地自然

26、条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基础资料。2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图” 、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表填表人：填写日期：年月日土地名称 / 项目名称最高城市常年绝对温度最低气温平均城市风向空气质量噪音水文特殊地下物主导风向风向频率玫瑰图（另附已收集图）宗地空气质量状况空气质量良好空气质量较差，需进行检测宗地噪音状况周边无噪音源周边有噪音源，需进行检测宗地内有无地表水池塘水渠宗地周边有无地表水江河湖海水渠周边地表水常年水位( 黄M海高程 )周边地表水最

27、高控制水M位 (黄海高程 )地下水位标高 (黄海高程 )M宗地内水质状况水质良好水质较差，需进行检测冲沟有无暗河有无古墓有无化石有无地下军用设施、管线有无地下油罐房有无其它大型地下建筑物、有无说明：1依据宗地社会条件表一（表）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。XX 项目 XX 期概念性方案（方案）设计评审表（一）概念性设计方案模糊综合评价表排符合项目定位和整体创意和艺术

28、适当超前 ,引领新方案排项目运作的可行性序项目主体概念感染力生活方式序12345（二）规划设计详细评价表分分评总大 项中项评价说明值值价分规划布局20总体布局结构清晰4结构用地配置紧凑4功能分区合理4土地利用率高4地形利用充分4交通10道路系统框架清楚3系统道路分级明确2主次入口设置适当2停车场设置经济合理3空间20群体空间组织合理5组织住宅通风朝向采光满足要5求景观环境设计具均好性5环境设计整体协调5公共服务15会所商业服务设施齐备4设施市政配套齐全4物业管理模式经济合理3公建外观设计具感染力4项目概念15主题概念的实现7文化主题是否有鲜明文化风格8环境风格10环境风格的实现5品牌要求10满

29、足品牌建设需要5成本10总指标符合 CS014控制保证卖点工程项目实现3保证顾客敏感点项目3总分定性综合评语（三）建筑单体评价表分分评总大 项中项总体评价值值价分套型35布局 -动静、公私、主次、干湿分区明7确设计朝向、通风、采光良好5私 密性 好4家俱布置恰当4厨卫面积适当、位置合理3厨房按操作流程布置设施2生活阳台服务阳台设置适当2使用率 K高4住宅入口设置导性强4立面25平面立面统一协调7造型与小区整体环境协调810创新与感染力强建筑10结构体系经济合理5结构与建筑平面协调2不露梁柱3符合概10主题概念的实现5念主题是否有鲜明文化风格5符合顾10环境风格的实现5客敏感满足品牌建设需要5点

30、、品牌要求成本控10总指标符合 CS014制要求保证卖点工程项目3保证顾客敏感点项目3总分定性综合评语竞争楼盘列表记录编号：填表人：填写日期：年月日编号楼盘名称发展商所处地段价位 / 平米1.2.3.4.5.6.7.8.其他说明营销部策划师：营销部经理：设计部经理：确认栏年月日年月日年月日1. “竞争楼盘” ，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2. 本列表中的竞争楼盘，须由设计部与营销部共同确认。竞争楼盘设计信息表记录编号：表一楼盘名称位置规划总用地面积M2总建筑面积M2容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M2住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他住宅结构形式会所面积M2会所个数商业面积M2租售幼儿园班小学班景观周边自然景观有 无景观设计面积M2游泳池室外M2 室内M2水景/喷泉个儿童游戏场组包含硬地活动场个项目网球场个羽毛球场个其它说明：针对项目 竞争楼盘， 需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表该楼盘的主要卖点、所采用的新