关于工程施工标段及施工界面划分与成控优劣分析汇报详解

1、20122012年年2 2月月2020日星期一日星期一长沙金茂梅溪湖国际广场工程长沙金茂梅溪湖国际广场工程关于工程施工标段及施工界面划分与成控优劣分析汇报关于工程施工标段及施工界面划分与成控优劣分析汇报20142014年年6 6月月1818日日52p1目 录项目工程标段划分与成控优劣分析项目工程界面划分与成控优劣分析Part 1Part 252p2总目录总目录一项目工程标段的概念二房地产开发项目工程标段划分习惯三项目工程标段划分与成本控制之优劣四长沙国际广场公建项目标段划分基本思路项目工程标段划分与成控优劣分析Part 152p3一一. .项目工程标段的概念项目工程标段的概念 建设工程实施阶段

2、的三项重大决策是：1、工程标段划分；2、工程管理模式；3、工程建设合同。这三项决策都对于工程建设效率乃至成败有重大影响。工程标段的广义定义分为三种：工程标段的广义定义分为三种： 1分期工程标段：分期工程标段：对于大型、特大型建设工程，考虑资金、市场等原因需要分期实施，并分期进行招标，这类按期进行招标的招标客体即“期”称为分期标段。 2分段工程标段：分段工程标段：指的是把准备投入建设的某一整体工程或某一整体工程的某一期工程划分为若干工程段落并或单个或组和起来进行招标的招标客体。 3分部分项工程标段：分部分项工程标段：根据总承包合同条件，把总包项下的工程分为若干工程部分和子项工程，然后把部分分部工

3、程和子项工程通过招标的方式分包给相应的分包商，这类成为分包合同招标客体的分部工程、子项工程就称为分部、分项标段。标段的划分必须以施工企业可以独立施工为原则标段的划分必须以施工企业可以独立施工为原则Part 1项目工程标段划分与成控优劣分析52p4二二. .大型房地产开发项目工程标段划分习惯大型房地产开发项目工程标段划分习惯序号序号主要标段名称主要标段名称工程主要内容工程主要内容备注备注1.11.1xx项目一期工程单体或群体工程；住宅或和公建工程可分1.21.2xx项目二期工程单体或群体工程；住宅或和公建工程可分1.31.3xx项目三期工程单体或群体工程；住宅或和公建工程可分1.41.4可分1.

4、1.分期工程标段划分分期工程标段划分Part 1项目工程标段划分与成控优劣分析52p5二二. .大型房地产开发项目工程标段划分习惯大型房地产开发项目工程标段划分习惯序号序号主要标段名称主要标段名称工程主要内容工程主要内容备注备注2.12.1xx项目1标段单体或群体工程；住宅或和公建工程可分2.22.2xx项目2标段单体或群体工程；住宅或和公建工程可分2.32.3xx项目3标段单体或群体工程；住宅或和公建工程可分Part 12.2.分段工程标段划分分段工程标段划分项目工程标段划分与成控优劣分析52p6二二. .大型房地产开发项目工程标段划分习惯大型房地产开发项目工程标段划分习惯序号序号主要标段名

5、称主要标段名称工程主要内容工程主要内容备注备注3.13.1施工图设计各专业施工图设计可分3.23.2施工总承包土建、预留预埋、粗装、配套工作等可分3.33.3内、外装修工程（精装、毛坯）二次设计、装修、门窗、幕墙、涂饰等可分3.43.4桩基础、土方、基坑支护工程各类桩基础、土方挖运转填夯、基坑支护可分3.53.5电梯供应及安装二次设计、供货、安装3.63.6景观园林工程二次设计、景观园林可分3.73.7机电总包或机电各专业工程二次设计、消防、弱电、暖通与通风可分3.83.8市政工程（水、电、气、网络通信）二次设计、中水、供配电、天然气、网络通信可分3.3.住宅住宅/ /公建项目公建项目分部分项

6、工程标段划分分部分项工程标段划分Part 1项目工程标段划分与成控优劣分析52p7三三. .项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成本控制之优劣序号序号分期标段划分分期标段划分成本控制分析成本控制分析备注备注1.11、对于大型或特大型工程，可以将群体工程分开发周期或建设面积来划分分期施工标段；2、依据开发周期划分分期标段，依据市场及资金、公司战略计划等情况，将工程划分为或多个分期标段；3、依据建设开发面积划分分期标段，将分期工程标段宜按照20100万/期 划分分期标段。1、分期开发实施方案属于项目立项可行性分析的范畴，属于公司战略发展计划范畴；2、分期分标段实施，资金可以相应逐步到

7、位，缓解企业和施工方双方资金压力；1.1.分期标段划分与成控分析分期标段划分与成控分析Part 1项目工程标段划分与成控优劣分析52p8三三. .项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成本控制之优劣序号序号施工标段划分施工标段划分成控优劣分析成控优劣分析备注备注2.1建设面积在20万以下的工程项目，宜划分为1个施工标段一次性实施1、分标段实施可能会使招标缺乏竞争性，也不利于工程管理；2、分标段实施会造成不必要的财力浪费，对工期的影响也不明显，也较难做到清晰划分标段界面。2.2建设面积在30100万的工程项目，宜划分23施工标段1、工程投标和实施管理能够促进企业公平竞争，业主可以选出

8、合理低价中标的优质总承包商；2、施工单位对人机料的投入限制影响较小，能够充分快速整合资源，缩短工期；3、工期缩短，业主可以加快资金周转，收益提前，整体建设成本可以得到控制；4、分标段施工，可以缓解业主资金压力，部分建设资金风险可以由施工企业承担，从而最大程度上节省资金成本。2.2.施工标段划分与成控分析施工标段划分与成控分析Part 1项目工程标段划分与成控优劣分析52p9三三. .项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成本控制之优劣序号序号分部分部/ /项标段划分项标段划分成控优劣分析成控优劣分析备注备注3.1工程设计与施工分开1、业主可依据项目产品品质定位、建造统一标准、交房标

9、准等，制定详细的施工图限额限量设计指标和标准设计要求，在设计阶段对建设成本进行管控和锁定，确保80%以上的施工总成本在设计阶段进行管控和优化；2、业主需建立较完善的产品标准化设计、成控及合约体系；3、限额限量指标和设计标准化文件均需要纳入设计合同中。3.2工程设计与勘察设计、基坑支护设计分开（另含：外装修/幕墙、内精修、强弱电、景观园林等专业二次设计）1、通过划分施工图设计与专业设计分包，业主可以选择优质的专业设计分包商，通过各专业限额限量设计，达到在设计阶段对成本合理优化和管控要求；2、业主需建立各专业产品标准化设计标准和材料设备供应商资源库等，在设计和招标阶段对产品设计和品规进行限制和要求

10、，从而明确各专业成本指标；3、业主需要建立优质优惠的战略合作供应商资源库；3.3.分部分项施工标段划分与成控分析分部分项施工标段划分与成控分析Part 1项目工程标段划分与成控优劣分析52p10Part 1序号序号分部分部/ /项标段划分项标段划分成控优劣分析成控优劣分析备注备注3.3总包与装饰分包分开（总包与外装修/幕墙、内精装修工程分开）1、制造同品质产品，业主单独发包价格一定比总包再次转发包价格低，同时总包只要收取一定比例的配套管理费用即可；2、业主可通过对价格竞争最大化的手段更经济地发包装饰装修工程，选择合理低价中标的优质施工企业，有利于业主对成本的直接管控和调整；3、业主需配置相应的

11、技术力量，同时工程量增大。3.4总包与各机电专业分包分开（消防、暖通、弱电）1、业主可通过对价格竞争最大化的手段更经济地发包消防、暖通与通风、弱电安装等工程，选择合理低价中标的优质施工企业，有利于业主对成本的直接管控和调整；2、业主需配置相应的技术力量，同时工程量增大。3.3.分部分项施工标段划分与成控分析分部分项施工标段划分与成控分析三三. .项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成控优劣分析52p11Part 1序号序号分部分部/ /项标段划分项标段划分成控优劣分析成控优劣分析备注备注3.5总包与景观园林分开1、可平行发包，合同关系独立，业主可通

12、过对价格竞争最大化的手段更经济地选择景观园林施工单位，有利于业主对成本的直接管控和调整；2、业主需配置相应的技术力量，同时工程量增大。3.6总包与土方、桩基础、基坑支护分开1、业主可通过对价格竞争最大化的手段更经济地发包土方、桩基础及基坑支护等工程，有利于业主对成本的直接管控；2、业主需配置相应的技术力量，同时工程量增大。3.3.分部分项施工标段划分与成控分析分部分项施工标段划分与成控分析三三. .项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成控优劣分析52p12Part 1序号序号分部分部/ /项标段划分项标段划分成控优劣分析成控优劣分析备注备注3.7按

13、照单体建筑和工程量合理划分外装饰/幕墙工程标段（幕墙面积35万的单栋幕墙宜单独划分为一标段）1、依据外装修/幕墙工程量、施工工期等因素，将外装修工程按照单体建筑划分标段，有利于施工单位参与公平竞争，配置充足资源确保工期目标；2、业主可通过对价格竞争最大化的手段更经济地发包外装修/幕墙工程，有利于业主对成本的直接管控和调整。3.8按照单体建筑和工程量合理划分内精装修工程标段（内精装修宜按照3k5k万造价划分为一标段）1、依据内精修工程量、施工工期等因素，将内装修工程按照单体建筑或楼层位置及使用功能划分标段，有利于施工单位参与公平竞争，配置充足资源确保工期目标；2、业主可通过对价格竞争最大化的手段

14、更经济地发包外装修/幕墙工程，有利于业主对成本的直接管控和调整。3.3.分部分项施工标段划分与成控分析分部分项施工标段划分与成控分析三三. .项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成本控制之优劣项目工程标段划分与成控优劣分析52p13Part 1Part 1四四. .长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分总体思路长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分总体思路1 1、项目简介、项目简介豪宅区域豪宅区域公建区域公建区域15#15#栋写字楼栋写字楼12#12#栋商业栋商业13#13#栋酒店栋酒店写字楼写字楼14#14#栋酒店栋酒店裙房裙房名名 称称层层 数数面面 积积公建总面积44.6万

15、地上面积28.2万地下面积16.4万12#商业（购物中心）3510.4万13#酒店写字楼及14#酒店裙房52/411.6万15#写字楼519.5万21万44.6万项目工程标段划分与成控优劣分析52p14Part 1四四. .长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分总体思路长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分总体思路12#12#购物中心购物中心15#15#北塔写字楼北塔写字楼13#13#南塔酒店南塔酒店- -写字楼写字楼14#14#酒店裙房酒店裙房项目工程标段划分与成控优劣分析52p15Part 1Part 1四四. .长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分基本思路长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目

16、标段划分基本思路2 2、项目标段划分基本思路、项目标段划分基本思路序号序号项目名称项目名称标段划分标段划分划分依据划分依据特点特点备注备注1施工总承包工程1、16#21#栋豪宅标段（45万）；2、12#15#栋公建标段（21万）。1、依据豪宅和公建建筑性质；2、依据建设面积为65万、施工区域布置及具备独立施工条件。1、促进企业竞争报价和施工；2、资金风险分摊，降低资金成本和建设成本，利于成控和施工管理。3、减小资源需求对总包的影响，利于保证工期和质量目标。2机电总包（含消防、暖通、电气给排水等）1、13#栋南、15#栋北塔楼及14#栋酒店裙房标段；2、12#栋购物中心标段。1、依据单栋建筑和建

17、筑区域划分；2、各标段机电总包发包价不宜大于2亿。项目工程标段划分与成控优劣分析52p16Part 1Part 1四四. .长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分基本思路长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分基本思路2 2、项目标段划分基本思路、项目标段划分基本思路序号序号项目名称项目名称标段划分标段划分划分依据划分依据特点特点备注备注312#、13#、14#、15#栋外幕墙装修工程1、13#栋南塔及14#栋酒店裙房标段（8万）；2、15#栋北塔标段（6.5万）；3、12#栋购物中心标段（6万）。1、依据单个和多个建筑分区划分；2、依据工程量单栋建筑外幕墙面积35万，宜划分标段。1、促进企业竞

18、争报价和施工；2、资金风险分摊，降低资金成本和建设成本，利于成控和施工管理。3、减小资源需求对总包的影响，利于保证工期和质量目标。413#栋南塔楼3852层酒店客房内精修工程1、南塔3845层标段（1.1万）；2、南塔4652层标段（1万）。1、依据工程量及装饰造价为3k5k万划分一个标段；2、依据建筑分层功能布置划分标段。项目工程标段划分与成控优劣分析52p17Part 1Part 1四四. .长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分基本思路长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分基本思路2 2、项目标段划分基本思路、项目标段划分基本思路序号序号项目名称项目名称标段划分标段划分划分依据划分依据特

19、点特点备注备注514#栋酒店裙房 室 内 精 修工程1、12层标段（0.8万）；2、35层标段（1.2万）。1、依据工程量及装饰造价为3k5k万划分一个标段；2、依据建筑分层功能布置划分标段。1、促进企业竞争报价和施工；2、资金风险分摊，降低资金成本和建设成本，利于成控和施工管理。3、减小资源需求对总包的影响，利于保证工期和质量目标。6弱电工程1、13#栋南塔及14#栋酒店裙房、15#栋北塔标段；2、12#栋购物中心标段。1、依据单栋建筑区域划分标段；项目工程标段划分与成控优劣分析52p18Part 1Part 1四四. .长沙金茂梅溪湖国际广场公建项目标段划分基本思路长沙金茂梅溪湖国际广场公

20、建项目标段划分基本思路2 2、项目标段划分基本思路、项目标段划分基本思路序号序号项目名称项目名称标段划分标段划分划分依据划分依据特点特点备注备注7电 梯 、 扶 梯供 货 及 安 装工程1、塔楼投影面积直梯工程供应及安装标段；2、购物中心电梯、裙房电梯及塔楼扶梯供应及安装标段。1、依据单栋建筑区域划分标段；1、促进企业竞争报价和施工；2、资金风险分摊，降低资金成本和建设成本，利于成控和施工管理。3、减小资源需求对总包的影响，利于保证工期和质量目标。8桩基础工程1、南、北塔楼及酒店裙房桩基础工程；2、购物中心桩基础工程（总包实施）。1、依据单栋建筑区域划分标段；项目工程标段划分与成控优劣分析52

21、p19Part 2项目工程界面划分与成控优劣分析一分部分项工程施工界面划分主要内容二工程施工界面划分与成控优劣分析52p20项目工程界面划分与成控优劣分析Part 2一一. .分部分项工程施工界面划分主要内容分部分项工程施工界面划分主要内容1 1、施工界面划分的依据和原则、施工界面划分的依据和原则A A、施工界面划分的依据、施工界面划分的依据分部分项工程的施工界面划分主要依据是： 、主要分部分项工程施工标段的划分； 、各施工标段的专业设计施工图（含二次深化设计施工图）； 、施工界面工作内容的专业性； 、施工界面工作内容的成本。B B、施工界面划分的原则、施工界面划分的原则分部分项工程施工界面划

22、分的原则是：以工程专业为基础，成本经济实惠、施工方便快捷。 52p21项目工程界面划分与成控优劣分析Part 2一一. .分部分项工程施工界面划分主要内容分部分项工程施工界面划分主要内容2 2、施工界面划分主要内容、施工界面划分主要内容52p22项目工程界面划分与成控优劣分析Part 2二二. .工程施工界面划分与成控优劣分析工程施工界面划分与成控优劣分析1 1、常见施工界面划分与成控优劣分析、常见施工界面划分与成控优劣分析土建总包与幕墙装修分包土建总包与幕墙装修分包序号序号施工内容施工内容土建总包土建总包幕墙分包幕墙分包成控优劣分析成控优劣分析1.1预埋件安装幕墙安装准确到位，避免总包安装不

23、准确，产生二次整改和安装费用1.2女儿墙内翻处饰面依据设计图纸，有幕墙饰面均由幕墙统一一次性安装施工，避免收口混乱，产生返工1.3施工临水临电总包统一安装水电表和接驳点，统一收费和管理1.4临时施工场地准备幕墙报方案及计划，总包审核甲方审批，总包负责执行清理准备专业分包施工场地1.5幕墙自吊装设备的垂直运输涉及到幕墙自吊装设备的垂直运输，总包满足专业分包施工需求，做好配合工作1.6泛光照明可考虑甲指分包，指定总价和单位，幕墙实施1.7擦窗机系统可考虑甲指分包，指定总价和品牌，幕墙实施1.8雨棚、采光天窗钢结构幕墙负责深化设计和安装，避免产生返工52p23项目工程界面划分与成控优劣分析Part

24、2二二. .工程施工界面划分与成控优劣分析工程施工界面划分与成控优劣分析1 1、常见施工界面划分与成控优劣分析、常见施工界面划分与成控优劣分析土建总包与室内精装修分包土建总包与室内精装修分包序号序号施工内容施工内容土建总包土建总包内装分包内装分包成控优劣分析成控优劣分析1.1墙面、地面、天棚抹灰找平要求精装修样板先行，图纸准确，利用总包的现场人机料资源，由总包统一实施，成本合理经济1.2砌筑隔墙、抹灰施工要求精装修样板先行，图纸准确，利用总包的现场人机料资源，由总包统一实施，成本合理经济1.3施工临水临电总包统一安装水电表和接驳点，统一收费和管理1.4临时施工场地准备内装单位报方案及计划，总包审核甲方审批，总包负责执行清理准备专业分包施工场地1.5精装材料及设备的垂直运输涉及到精装修材料设计的垂直运输，总包需满足专业分包施工需求，做好配合工作1.6室内防水、保温精装分包施工，避免重复施工和返工浪费1.7非砌筑隔墙隔断精装分包施工，专业性强，安装准确1.8门窗缝隙洞口塞缝精装分包施工，避免重复施工和返工浪费52p24项目工程界面划分与成控优劣分析Part 2二二. .工程施工界面划分与成控优劣分析工程施工界面划分与成控优劣分析1 1、常见施工界面划分与成控优劣分析、常见施工界面划分与成控优劣分析土建总包