第六章 写字楼的物业管理.

1、第六章 写字楼的物业管理第一节 写字楼的类型与特点一、写字楼的概念写字楼是指供给各种政府机构的行政管理人员和企业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼房。二、写字楼的类型（一）按建筑面积分类（1）建筑面积在1 万平方米以下的，称为小型写字楼。（2）建筑面积在1万3万平方米之间的，称为中型写字楼。（3）建筑面积在3万平方米以上，称为大型写字楼。大型写字楼有的建筑面积可达10万平方米以上，如中国香港的中环中心大厦。（二）按功能分类（1）单纯的写字楼（2）商住型写字楼（3）综合型写字楼（三）按现代化程度分类（1）智能型写字楼（2）非智能型写字楼（四）按建造等级、所处位置和物业管理的档次分类（1）甲级写

2、字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当，有完善的物业管理服务，包括24小时维护维修及保安服务。（2）乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（功能受陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类物业。（3）丙级写字楼物业已使用多年（楼龄）较建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的磨损，功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于甲、乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保

3、持一个合理的出租率。三、写字楼的特点（一）写字楼多建于城市中心的繁华地段（二）建筑规模大，各类公司机构集中（三）建筑、设备现代先进（四）功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、生活系统（五）使用时间集中、人员流动性大（六）经营管理要求高、时效性强第二节写字楼物业管理方式、内容和特点一、写字楼物业管理方式（一）委托服务型管理（二）自主经营型物业管理二、写字楼物业管理的内容（一）商务中心1、商务中心的设备配置2. 商务中心的工作要求和程序（1）工作要求（6点）（2）工作程序 （3点）3. 商务中心的服务（1）翻译服务（2）秘书服务（3）办公系统自动化服务（4）整套办公设备和人员配置服务（5）临时办公

4、租用服务（6）长途电话、传真、电信服务（7）商务会谈、会议安排服务（8）商务咨询、商务信息查询服务（9）租户外出期间保管、代转传真、信件服务（10）邮件、邮包、快递等的邮政服务（11）计算机、电视、录像、摄像、幻灯租赁服务（12）报纸、杂志、订阅服务（13）电信设备代办、代装业务（14）文件、名片等印刷服务（15）成批发放商业信函服务（16）报刊剪报服务（17）秘书培训服务；等等。（二）接待服务中心（1）问讯服务、留言服务、钥匙分发服务（2）信件报刊收发、分拣、递送服务（3）个人行李搬运、寄存服务（4）出租车预约服务（5）旅游活动安排服务（6）航空机票订购、确认（7）全国及世界各地酒店预订服务

5、（8）餐饮、文化体育节目票务安排服务（9）文娱活动安排及组织服务（10）外币兑换、代售各种电话卡、代售餐券（11）花卉代购、递送服务（12）洗衣、送衣服务（13）代购清洁物品服务（14）提供公司“阿姨”服务（15）其它各委托代办服务 （三）房屋建筑及附属设施设备的维修养护和管理 （1）房屋使用管理和维修养护 （2）设施设备的使用管理和维修养护 （四）安全管理服务 1、 保安服务 （1）保安工作计划 （2）制定保安职数、门岗、巡逻岗位 （3）确定巡逻线路、重要部位 （4）建立24小时值班制度、巡逻制度 （5）完善闭路电视监控系统 2、 消防管理 （1）组织落实 （2）制度落实 （3）设备落实 3

6、、车辆管理（五）租售营销服务三、写字楼物业管理的特点 （一）保证设备完好、运转正常1、供电系统 2、通风空调系统3、给排水系统4、电梯运输系统5、保安服务3、应急预案（三）要求环境整洁、舒适、优雅1、 公共卫生管理2、垃圾管理3、外立面装修清洗4、美化、绿化（四）质量要求管理、科技含量高第三节 写字楼物业目标与要求一、写字楼物业管理的目标（一）为业主及租用户提供一个安全、舒适、快捷的工作环境（二）确保写字楼的功能正常发挥（三）使托业保值增值二、写字楼物业管理的要求（一）全国物业管理示范大厦标准及评分细则全国物业管理示范大厦标准及评分细则序序号号标准内容标准内容规规定定分分值值评分细则评分细则省

7、评省评分值分值部评部评分值分值一基础管理221、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1符合1.0，不符合02、己办理接管验收手续1符合1.0，不符合03、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合1.0，不符合04、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合05、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立07、房屋使用手册、装饰装修管理规

8、定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1完善1.0，基本完善0.5，不完善08、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1符合1.0，基本符合0.5，不符合09、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合010、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合1.0，不符合011、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.512、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨1管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3，不