资管计划郑州项目路演

1、东方资产-通江资产天弘创新专项资产管理计划暨郑州清华城项目路演材料目录1.产品要素项目名称项目名称河南郑州河南郑州“清华城清华城”项目项目产品规模3.5亿元产品期限18个月交易对手河南省清华房地产开发有限公司投资方向用于“清华城”项目的工程款支付及后期项目内部装修款、归还前期东方资产2.1亿元借款。还款来源1.项目整体地上可售面积近176883.2 m2的销售回款263285.58万。2.项目平顶山银行大厦后期收购尾款2亿元。3.凤凰台王庄指挥部安置房部分未返还金额1.5亿元4.河南省徽商实业集团每年营业收入3.6亿，净利润3000多万作为补充还款来源。增信措施1.项目方提供土地面积63651

2、.2抵押，估值为7.97亿元；2.河南清华房地产开发有限公司100%股权转让；3.股东汤武对清华房产还款承担连带保证责任；4.河南省徽商实业有限公司对清华房产还款承担连带保证责任；5.邢菲对清华房产还款承担连带保证责任；6.徽商集团及实际控制人汤武，股东投资部分45968.6万为本次借款提供担保，并出具承诺函。7.本次借款实行章证照监管，并对借款金额实行全封闭管理。8.通江资产及东方资产、清华地产各派一名董事，设立董事会，对企业重大事项进行投票包括但不限于对外担保、融资等；并进行章程变更。9.项目还款期限弹性设计，有利于资金回收与增强风控措施，并实行后期资金归集。1.产品要素2.交易结构3.交

3、易对手基本情况公司名称：河南省清华房地产开发有限公司公司名称：河南省清华房地产开发有限公司 注册地址：郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站三楼 成立时间：2003年3月18日 法定代表人：邢菲 注册资本：伍仟万元整人民币（实收资本） 企业类型：有限公司 （自然人控股） 开发资质：贰级资质（410105762） 经营范围：许可经营项目：房地产开发经营 营业执照号码：4140000100041023 机构代码证：74744631-8 贷款卡号码：4101000001338079河南省清华房地产开发有限公司成立于2003年3月18日，注册资本5000万元人民币，注册地址：郑州市金水区中州大道欢

4、乐家园王庄社区服务站三楼，法定代表人：邢菲，股权结构为：邢菲9%，汤武11%，河南省徽商实业有限公司80%。清华地产公司开发资质等级为二级资质。清华房产公司是郑州市住宅与房地产业研究会成员单位、中原地产诚信联盟理事单位，先后被评为“诚信单位”、“消费者信得过单位”、“优势品牌”等。2004年，开发了清华国际大厦，该大厦占地面积2011.2，总建筑面积1.4万左右，地下一层，地上15层。以其优秀品质荣膺“2006年中原地产诚信联盟诚信项目”荣誉称号。3.交易对手企业介绍：3.交易对手出资资金及股权结构4.担保人员担保人介绍 汤武，男，1969年1月生，安徽合肥人，工商管理硕士，民建郑州市委委员。

5、河南省安徽商会会长，河南省青年联合会常委，河南徽商实业有限公司董事长，河南省清华房地产开发有限公司董事长兼总经理，郑州市第11、12、13届人大代表。 1997年作为河南省明辉置业有限公司的主要合伙人，独立操盘了当时郑州市最具影响力的高档社区明辉小区。2002年与河南省聚合置业有限公司合作，独立运作了聚合国际大厦的开发,项目位于文化路红旗街交叉路口，地理位置极其优越。2001年、2003年分别发起成立了濮阳清华房地产开发有限公司和河南省清华房地产开发有限公司，作为总经理负责项目的实际运营。 汤武2010年7月25日当选河南省安徽商会会长以来，由当初的80多家会员增加到现在的300多家，两年来组

6、织、承办经贸活动8次，先后为河南9个招商项目，引进资金39亿多元。5.项目说明4.担保人员担保人介绍邢菲2003年-2007年 新西兰奥克兰大学 财会专业学习2007年-2011年 郑州市素语茶缘餐饮管理有限公司 财务经理2011年至今 华太集团投资有限公司 财务总监5.1项目概况 项目地处郑州市金水区凤台南路以东、中州大道以西、郑汴路以南、货栈街以北的区域，周围铁路、公路等设施配套齐全；地块距新郑国际机场25公里左右，距陇海线上的圃田车站3公里，距国家一类铁路口岸郑州铁路货运东站1公里，距郑州公路货运中心站2公里，东侧与郑东新区相 连接，区域交通便利。 项目目前已投资约54866.1万元。目

7、前项目已支付全部土地款12129.2万元（土地面积：40,124.10平方米，约60亩）及其他四块土地及契税。以及地下土方部分以及支护工作，预计投入3500万左右。5.2项目区位图5.4住宅带动商业项目 作为中州大道大型复合地产项目，该项目建筑面积37万方，是商业、公寓、高档写字楼、住宅和互动体验式情景商业为一体的住宅带动商业项目。5.3城市综合体项目 项目占地60亩，总建筑面积约37万平米，物业类型涵盖住宅、SOHO公寓、写字楼、商业，是一个城市综合体项目。 由四栋住宅、一栋SOHO公寓、两栋写字楼、10万平米的商业组成。 住宅主力户型有一房47平米、两房89平米、三房135平米，14号楼为

8、31层的高层，写字楼面积和定位未定，31层。商业地下三层，负一层为大卖场（目前在丹尼斯、家乐福、大润发等谈，具体哪家未定），负二层负三层为停车场，2000多个停车位，地上四层，业态为快时尚步行街、餐饮、娱乐、儿童乐园等等。预计2017年年底交房。商业开业时间预计2016年年底。 在本项目中，对拆迁开发中最难解决的居民安置和补偿问题，清华房产公司以“先安置后开发”模式，快速率先启动了“欢乐家园”安置区建设。 建筑面积一期：16万平方米；二期：4万平方米，总投入3.5亿元人民币，现已全部完工，并已经交工使用。 清华置业紧锣密鼓地启动第二地块清华城项目（一号院、二号院）的建设工作，总用地面积4万多平

9、米，总建筑面积37万平米左右，商业面积约为12万平米，在以项目为中心300米辐射半径内还规划由政府投资建设的小学和清华公司投资建设的中学。整个项目现已地下基坑部分已经完成，准备主体建设。5.5拆迁安置5.6清华城项目鸟瞰图5.7目前施工现场和平顶山银行5.8 “清华城”项目证件资质名称证 号取得时间国有土地使用权证郑国用（2011）第0144号郑国用（2011）第0148号郑国用（2011）第0149号郑国用（2011）第0150号郑国用（2011）第0151号2011.4.7建设用地规划许可证郑规 地字第 41010020 1019264号郑规 地字第 41010020 1019266号郑规

10、 地字第 41010020 1019267号郑规 地字第 41010020 1019265号郑规 地字第 41010020 1019270号2011.11.152011.11.152011.11.162011.11.152011.11.16建设工程规划许可证 预计2015.6.15 建筑工程施工许可证 预计2015.7.15 预售许可证（1#-6#） 预计2015.7.15 5.9郑州概况 全年全市完成地方财政总收入1268.6亿元，比上年增长13.7%；地方公共财政预算收入833.9亿元，增长15.2%；城镇居民人均可支配收入29095元，增长9.8%；农民人均纯收入15600元，增长11.

11、4%。主要经济指标在全国35个大中城市中位次持续前移，经济发展的协调性不断增加。 郑州市，简称“郑”，河南省会，地处华北平原南部，河南省中部偏北，黄河下游。 北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。面积7,446.2平方公里，人口919.1万。全省的政治、经济、文化、金融、科教中心。地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽城市，中国中部地区重要的工业城市，国家区域性中心城市之一。5.9郑州概况5.10项目销售市场分析 5.10.1郑州地产市场前景分析郑州地产市场前景分析 从全国和郑州近几年的商品房销售趋势来看，销量已经达到顶峰，预计未来几年会维持在目前高位稳定

12、水平；郑州2015年成交将预计好于2014年，追赶2013年的市场高点，预计下半年市场会好于上半年。5.10项目销售市场分析5.10.1金水区地产市场分析金水区地产市场分析 金水区作为郑州市最大区域，地理位置优越，区域人口众多。 2014年1-12月份金水区新增商品房供应量为159.61万，环比下跌6.57%，新增住宅供应量为124.23万，占新增商品房供应量的77.83%；新增商业供应量为28.34万，占新增商品房供应量的17.76%；新增办公量为7.04万，占新增商品房供应量的4.41%。 2014年1-12月份金水区商品房总成交量为123.52万，商品住宅成交96.59万，占总成交量的7

13、8.20%；2014年1-12月金水区商业成交量11.17万，占总成交量的9.04%；2014年1-12月金水区办公成交量15.76万，占总成交量的12.76%。 2014年1-12月，金水区商品住宅市场成交均价是9805元/，商业市场成交均价是23295元/，办公市场成交均价是10978元/。5.10项目销售市场分析 5.10.2郑州房地产政策郑州房地产政策银行贷款还完再买房算首套银行贷款还完再买房算首套 2014年9月30日央行、银监会联合下发的中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知甫一落地，河南随即跟进。 河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、

14、河南省国土资源厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局5个部门出台“关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见”，银行贷款还完再买房算首套。5.10项目销售房产政策 5.10.3郑州房地产政策郑州房地产政策下调二套房个贷首付比例下调二套房个贷首付比例2015年3月30日，郑州下调二套房个贷首付比例，将最低首付比例调整40%;同日，放宽个人住房转让营业税免征期限，由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。5.10项目销售房产政策5.10项目销售房产政策 5.10.4郑州房地产政策郑州房地产政策郑州住房公积金管理中心发布新政郑州住房公积金管理中心发布新政 郑州住房

15、公积金管理中心于2015年4月13日发布新政，在郑州市区内办理公积金贷款，夫妻双方均符合贷款条件的，贷款最高额度由原来的45万元调整为60万元；仅申请人本人符合贷款条件的，贷款最高额度由原来的35万元调整为40万元。使用公积金贷款购买首套商品住房的（含经济适用住房、单位集资住房，下同），最低首付比例由原来的30%调整为20%；对于已拥有一套住房，结清相应住房贷款后，再次使用公积金贷款购买第二套商品住房的，最低首付比例由原来的60%调整为30%；而对于使用公积金贷款购买二手商品住房的，最低首付比例调整为40%。组合贷款总额由原来的70万元上限改为不设上限。将于2015年5月1日起正式施行。5.1

16、1项目SWOT分析优势：优势：1.地理位置佳，交通便利：金水区、管城区、郑东新区，三区交汇处2.配套设施齐全：周边有医院、购物中心，学校，车站，商业气氛浓厚，为该项目的区域中心位置和价格奠定了一定的基础。3.市场竞争优势明显：项目为住宅，户型主要都是90-140平方米的小户型4.配套设施齐全：项目形成完整且具有规模的小区，小区内各功能配套设施齐全。5.金水区地标项目劣势：劣势：金水区的城市规划目前还不如老城区，仍需要一定时间发展。5.11项目SWOT分析机会：机会：1.为金水区重点规划开发区域，本项目环线五公里内没有城市综合体项目，本项目要建成这个区域的代表性楼盘，且未来地铁四号线出口就在项目

17、地。建成以后服务范围辐射周边五公里有一定投资机会。2.金水区购房群体以自住刚性需求为主，市场泡沫较少。3.金水区开发力度加大，给区域发展带来较大市场契机。威胁：威胁：1.未来国家房地产调控政策对于房地产行业不确定性的影响。2.受制于企业内部营销公司的营销策划能力。 5.12回款计划第一、二次付息：2015.5-2015.10，两季度支付利息3412.5万。因项目前半年可能处于施工期，没有还款来源，故前期利息支付主要以企业自有资金及股东自有资金支付。第三次付息：2015.11-2016.1，支付利息1706.25万，保证金账户按实际销售面积的金额计提30%，合计计提款13962万，完全能覆盖当季

18、利息。（当季销售回款：46540万）第四次付息：2016.2-2016.4，支付利息1706.25万，保证金账户按实际销售面积的金额计提30%，合计计提款8453.4万，完全能覆盖当季利息。（当季销售回款：28178.2万）第五次付息：2016.5-2016.7，支付利息1706.25万，保证金账户按实际销售面积的金额计提30%，合计计提款10509.6万，完全能覆盖当季利息。（当季销售回款：35032.2万）第六次本息支付：2016.8-2016.10，支付本息合计36706.25万，其中2015.5-2016.7保证金账户按实际销售面积的金额计提30%，合计32925.1万，到最后还款日到

19、期前3个月保证金账户余额达到总借款金额的90%以上。加上最后一季度的销售尾款及银行按揭款的发放，截止到最后还款日累计计提金额总额完全能覆盖本次借款及利息。5.13.1项目风险控制抵押物分析宗地宗地编号编号土地证编号土地证编号土地登记用途土地登记用途容积率容积率土地开发程度土地开发程度土地剩余年限土地剩余年限宗地一宗地一郑国用（2011）第0144号城镇住宅 商务金融6.4宗地外“七通”宗地内“场地平整”住宅66.1年商业36.1年宗地二宗地二郑国用（2011）第0148号城镇住宅 商务金融4.6宗地外“七通”宗地内“场地平整”住宅66.1年商业36.1年宗地三宗地三郑国用（2011）第0149

20、号城镇住宅 商务金融5宗地外“七通”宗地内“场地平整”住宅66.1年商业36.1年宗地四宗地四郑国用（2011）第0150号商务金融4.6宗地外“七通”宗地内“场地平整”商业36.1年宗地五宗地五郑国用（2011）第0151号城镇住宅 商务金融3.3宗地外“七通”宗地内“场地平整”住宅66.1年商业36.1年本次贷款抵押物清华城项目共用五本土地证，详细情况见下表：本次贷款抵押物清华城项目共用五本土地证，详细情况见下表：5.13.2项目风险控制现金流分析项 目经济效益分析期（年） 第1年第2年第3年合计一、现金流入21062.8141647.6100575.1263285.58（一）产品销售收入

21、21062.8141647.6100575.1263285.58二、现金流出 （一）经营成本64731.68351785.354476.771120993.8（二）销售税金及附加1190.058003.0925682.49314875.635（三）所得税 22603.9522603.95三、全部投资净现金流量-44858.887481859.267811.88104812.15四、累计增量净现金流量-44858.887437000.31104812.15 项目财务净现金流量表 单位：万元5.13.3项目风险控制项目投资测算：财务内部收益率FIRR：76%财务净现值FNPV(Ic=15%) ￥6

22、7,477.00投资回收期Pt（静态）1.54年本项目基准折现率为15%。财务净现值大于零；财务内部收益率高于设定的基准收益率且达到76%；投资回收期（税后）1.54年，低于同行业平均投资回收年限，通过上述指标分析，表明该项目有较高的盈利能力，投资回收期较短，投资风险小。5.13.4项目风险控制盈亏平衡点BEP： =130047（263285.5-14480.67）*100% =52.26%项目整体盈亏平衡为当项目出售比例达到52.26时，达到盈亏平衡点。5.13.5项目风险控制敏感性分析：6.东方资产 1999年10月，为应对亚洲金融危机，经国务院及中国人民银行批准，中国东方资产管理公司（简称“东方资产”