物业设备设施管理第1讲

1、教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程物业管理专业课程物业设备设施管理学习辅导物业设备设施管理学习辅导关于物业设备设施课程关于物业设备设施课程 属物业管理专业一门重要的专业主干课程属物业管理专业一门重要的专业主干课程 是中央统设必修课，六个学分是中央统设必修课，六个学分 中心任务：概念清晰，综合应用中心任务：概念清晰，综合应用 注重实践中多动脑观察，多动手实操注重实践中多动脑观察，多动手实操 文字教材：刘国生文字教材：刘国生 王维言主编的物业设备王维言主编的物业设备设施管理人民邮电出版社设施管理人民邮电出版社 期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命期末考试由中央电大根据教学大纲

2、要求统一命题考试题考试关于该学习辅导关于该学习辅导任务：任务：就课程的重点和难点进就课程的重点和难点进行学习辅导，特别是课程的重行学习辅导，特别是课程的重点内容点内容第一讲物业设备管理基础第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第三讲建筑室内排水第四讲第四讲 小区给排水及热水、饮水供应小区给排水及热水、饮水供应第五讲第五讲 建筑消防系统建筑消防系统第六讲第六讲 供暖与燃气供应供暖与燃气供应第七讲第七讲 建筑通风与防排烟建筑通风与防排烟 结构：结构：第八讲第八讲 空气调节空气调节第九讲第九讲 建筑供配电系统建筑供配电系统第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十

3、讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十一讲第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复习第十二讲期末复习课件结构：课件结构：教育部人才培养模式改革与开放教育试点教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程物业管理专业课程物业设备设施管理学习辅导物业设备设施管理学习辅导第一讲第一讲物业设备管理基础物业设备管理基础一、物业设备管理的意义和目标一、物业设备管理的意义和目标1 1物业设备概述物业设备概述 * *什么是物业设备设施呢？什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具

4、体主要有给排水、外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追部分。是为了满足人

5、们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 2 2、物业设备管理的意义、物业设备管理的意义注：物业设备管理的基本内容包括注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。* *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义： 物业设

6、备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。保障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。全运行的保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，

7、对文明物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。作用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。3 3、物业设备管理的目标、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。物质和技术基础。 * * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目物业

8、设备管理的根本目标。标。* * 衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标： A A设备有效利用率，；设备有效利用率，； B B设备的完好率，；设备的完好率，； 物业设备是否完好的标准为：物业设备是否完好的标准为： 零部件完整齐全，零部件完整齐全， 设备运转正常设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备运行管理物业设

9、备维修管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理备品配件管理备品配件管理固定资产（设备）管理和工程资料的固定资产（设备）管理和工程资料的管理等管理等 1 1、物业设备基础资料的管理、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。规、条例、规程、标准等强制性文件。（1 1）设备原始档案）设备原始档案 设备原始档案包括：设备原始档案包括： 设备清单或装箱单设备清单或装箱单 设备发票设备发票 产品质量合格证明书产品质量合格证明书

10、 开箱验收报告开箱验收报告 产品技术资料产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报安装施工、水压试验、调试、验收报告告 （2 2）设备技术资料）设备技术资料设备技术资料包括：设备技术资料包括： 设备卡片设备卡片 设备台账设备台账 设备技术登录簿设备技术登录簿 竣工图竣工图 系统资料系统资料 （3 3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件条例、规程、标准等强制性文件2 2、物业设备运行管理、物业设备运行管理* * * 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理

11、两部分。运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：（应取得两个方面的成果）： 一是一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态状态 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。操作规程。 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。加强维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安

12、全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。必须定期校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则。即事故原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。没有采取改善措施不放过。 二是二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造从设

13、备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1 1）初期投资费用管理）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：在购置设备时，应综合考虑以下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。境的

14、要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的价格及运行时能源的耗用情况。 设备的寿命。设备的寿命。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。和震动。 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，（2 2）运行成本管理）运行成本管理 能源消耗的经济核算。能源消耗的经济核算。 操作人员的配置操作人员的配置 维修费用的管理维修费用的管理 3 3、物业设备维修管理、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种

15、故障，影响设损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1 1）维护保养方式：维护保养方式：主要是主要是“清洁、紧固、润滑、清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。轮流使用，进行强制保养。 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。护保养两种。 日常维护保养日常维护保养工作要求设备操作人员在工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查

16、，在班中按操班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。清洁工作。 （2 2）维护保养工作的实施）维护保养工作的实施 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修人员以操作人员为主、检修人员协助进行的。协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。保养。 应做好以下工作：应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、

17、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；合间隙； 检查安全装置；检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。（3 3）设备的点检）设备的点检 设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。点检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括设备的点检包括日常点检

18、日常点检及及计划点检计划点检。 设备的设备的日常点检日常点检由操作人员随机检查。日常由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。现象的部位。 设备的计划点检设备的计划点检一般以专业维修人员一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行为主，操作人员协助进行，计划点检内，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发容主要

19、有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。排检修计划。(4) (4) 物业设备的计划检修物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其的结果可以确定其检修间隔期检修间隔期。以检修。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是进行预防性修理，这就是计划检修计划检修 实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障之，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完前就

20、对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修修、中修、大修和系统大修4 4种。种。 (5) (5) 计划检修和维护保养的关系计划检修和维护保养的关系 设备管理应建立设备管理应建立“维护保养为主，计划检修维护保养为主，计划检修为辅为辅”的原则。的原则。 4 4、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理 在使用设备时在使用设备时特别要注意的是，特别要注意的是，只要通过技只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。更新的方式。5 5、备品配件的管理、备品配件的

21、管理 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。备的技术性能。 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。管理的基本原则。 备品配件管理工作的目的备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。加快资金

22、周转。6 6、固定资产（设备）管理、固定资产（设备）管理 固定资产固定资产是指使用年限在一年以上，单位是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等物、机器设备、运输设备、工具等 。 不属于生产经营主要设备的物品，单位价不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在值在20002000元以上，并且使用期限超过两年元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为的，也应当作为固定资产管理。固定资产管理。固定资产管理应考虑的几个问题： 固定资产（设备）的利

23、用程度：固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率利用率和生产率两个指标两个指标 。 设备折旧：设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。步程度。 设备的报废设备的报废 固定资产的管理要求：固定资产的管理要求：q 1 1、保证其完整无缺。、保证其完整无缺。q 2 2、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。q 3 3、正确核定其需用量、正确核定其需用量q 4 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。q 5 5、进行其投资预测。、进行其投资预测。7 7、工程资料的管理、工程资料的管理 资料管理的目的和意义资料

24、管理的目的和意义 物业工程资料的分类目录物业工程资料的分类目录q 竣工验收资料竣工验收资料q 设备管理资料设备管理资料q 二次装修设备改造变更资料二次装修设备改造变更资料 工程资料管理的方法：工程资料管理的方法：文件档案管理和文件档案管理和电脑管理两大类。电脑管理两大类。 工程资料管理的要求：工程资料管理的要求： 归档：要求和时间归档：要求和时间 保管：严格做到保管：严格做到“七防七防”（防火、盗、高温、潮，虫，（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）尘及有害气体）; ;每年年底一次特别清理。每年年底一次特别清理。3 3、物业设备管理的机构和职责、物业设备管理的机构和职责 机构设置：符合需要，

25、责任明确，精简机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。高效。物业设备管理人员岗位职责物业设备管理人员岗位职责1.1. 工程部经理工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。修，保证设备正常运行的总负责人。2 2 、各专业技术主管（工程师或技术员）、各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的协助部门经理

26、完成上级主管部门布置的工作。工作。 物业设备管理人员岗位职责 4 4、维修人员（技术工人）、维修人员（技术工人） 5 5、保管员、保管员 6 6、资料统计员、资料统计员4 4、物业设备管理制度、物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：物业管理的规章制度有下列三大类：一、生产技术规程方面的制度一、生产技术规程方面的制度1.1. 物业设备接管验收制度物业设备接管验收制度2.2. 物业设备的安全操作规程物业设备的安全操作规程3.3. 物业设备的保养维修规程物业设备的保养维修规程二、管理工作方面的制度二、管理工作方面的制度 1、物业设备预防性计划维修保养制度、物业设备预防性计划维修保养制度 2 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。文明运行制度等。 3 3、工具领用保管制度、工具领用保管制度三、责任方面的制度三、责任方面的制度1. 各专业、技术工种及管理岗位责任制度各专业、技术工种及管理岗位责任制度2. 值班制度值班制度3. 交接班制度交接班制度4. 报告记录制度报告记录制度q 从而实行专业化、制