裕龙君汇策略推广部分

1、再看大龙再看大龙我们的思考核心我们的思考核心曾经大龙地产创造住宅标杆，曾经大龙地产创造住宅标杆，曾经大龙品牌影响京城。曾经大龙品牌影响京城。上市国企，源自北京，上市国企，源自北京， 2525年品质践行，年品质践行，秉承着秉承着“大行德广，龙泽四方大行德广，龙泽四方”的企业使命，的企业使命，一条源自京城的巨龙走进中山。一条源自京城的巨龙走进中山。大龙即将蓄势待发，大龙即将蓄势待发，裕龙君汇即将颠覆传统印象，裕龙君汇即将颠覆传统印象，一个属于裕龙的君汇时代，一个属于裕龙的君汇时代，一股告别平庸，走在现代尖端的大潮，一股告别平庸，走在现代尖端的大潮，即将到来。即将到来。第第1 1看：裕龙准备君汇火炬

2、看：裕龙准备君汇火炬再看大龙再看大龙我们的思考核心我们的思考核心第第2 2看：裕龙君汇将挑起大龙再起的使命看：裕龙君汇将挑起大龙再起的使命在本地雅居乐富逸远洋城不断推陈出新，在本地雅居乐富逸远洋城不断推陈出新，在万科、恒大、中海、时代、保利、越秀等发展商进来以后，在万科、恒大、中海、时代、保利、越秀等发展商进来以后，大龙品牌终于随着时代的脚步来到中山。大龙品牌终于随着时代的脚步来到中山。在此时机，在此时机，裕龙君汇的开发和销售，裕龙君汇的开发和销售，将诠释大龙地产带给中山的新人居理念，将诠释大龙地产带给中山的新人居理念，承担起大龙品牌与本外地竞争抗衡的重任，承担起大龙品牌与本外地竞争抗衡的重任

3、，在竞争中突破重围，在竞争中突破重围，要完整体现康桥对于品质品牌的追求，要完整体现康桥对于品质品牌的追求，拒绝平庸，只能高调！拒绝平庸，只能高调！拒绝同质，只能别具一格！拒绝同质，只能别具一格！不得流落向低端。不得流落向低端。再看大龙再看大龙我们的思考核心我们的思考核心作为全国知名的品牌巨鳄，大龙地产作为全国知名的品牌巨鳄，大龙地产多年积淀，厚积薄发，是最为宝贵的财富。多年积淀，厚积薄发，是最为宝贵的财富。如何利用好资源优势？如何利用好资源优势？如何在火炬开发区，乃至中山突围而出？如何在火炬开发区，乃至中山突围而出？如何形成属于君汇的别具一格？如何形成属于君汇的别具一格？在在20122012不

4、乐观的市场环境下，不乐观的市场环境下，怎样体现大龙对于市场的信心，怎样体现大龙对于市场的信心，怎样做足广告推广面打动中山理性保守观望中的客户？怎样做足广告推广面打动中山理性保守观望中的客户？怎样做大推广影响力撬动整个中山市场实现热销？怎样做大推广影响力撬动整个中山市场实现热销？这是我们广告推广思考最关键的问题。这是我们广告推广思考最关键的问题。第第3 3看：裕龙君汇，路在何方？看：裕龙君汇，路在何方？Part1 市场大环境分析l调控下的市场走势l火炬开发区市场走势l本土开发商应对表现l小结与建议中山楼市：2012年呈曲线上升，政策影响放缓，楼市转热限价松绑后，6月开始市场整体趋于上扬，成交面积

5、及成交套数均发生井喷。10月成交套数环比增长43.8%，成交面积增长40.8%。中山楼市：2012年中小爆发，刚需给力传统“金九银十”均价下降，成交金额上涨；开发商以价换量成为年底主调。同质化竞争严重：下半年新增量爆发，推货集中下半年新增爆发明显，商品房存量巨大；城区新增量偏少，新入市项目稀缺。价格回落：下半年价格稳中回落，以价换量唱主调三大镇区依然占据出货首位；火炬区成交长期居于三甲。历史最高销售套数13493套中山住宅市场现状城区消化量未能出现突破，年积压量上扬城区城区住宅市场现状29155套（新增）20199套（存量）13493套缺口35861套即使城区2012年突破历史销售新高，依然存

6、在35861套产品积压，足够城区以最大速度，消化3年！2012年供应量历史最高消化量全球资本市场承压下行，投资退场，刚性需求占主导中山市场20122012年限价继续，政策环境严谨随限价令出台，市场观望气氛浓厚，受政策影响严重本案面临淡市基调的市场，受大盘影响较重，应考虑如何本案面临淡市基调的市场，受大盘影响较重，应考虑如何从大盘林立中凸显项目的别具一格从大盘林立中凸显项目的别具一格泛城区各区域的主力消化，基本是被各区域内的个别品牌大盘项目所垄断项目连线库存结构分析库存货量面积段均以120-144、100-120、90-100平分别居前三雅居乐、远洋、敏捷目前库存量总和已高达11736套，占比全

7、市库存的22.4%，不包含2012年待开工新增货量。三大巨头去库存目标相当坚决，价格则会是方向，这将对整个市场带来巨大影响截止2011年12月底，全市商品住宅库存约为52481套；其中泛城区库存约20452套，约占全市库存39%，未来去货压力较大本案主打与去年库存量前三的面积段高度重合，将面临巨本案主打与去年库存量前三的面积段高度重合，将面临巨大且直接的销售竞争大且直接的销售竞争项目连线整体大势整体大势供应量供应量产品产品客户客户政策严谨依旧，楼市不乐观供大于求，未来2年竞争激烈中山主力项目产品面积区间接近，同质化严重火炬市场具有一定的消化空间区域市场区域市场刚需为主-本案主力攻克火炬工业片区

8、中高层客户价格走势价格走势价格稳中低走，以价换量唱主调市场趋势小结Part1 市场大环境分析l调控下的市场走势l火炬开发区市场走势l开发商应对表现l小结与建议火炬开发区成交分析火炬开发区上半年成交2789套，居全市第三位项目名称累计成交套数累计成交面积()成交金额（元） 成交均价(元/）雅居乐铂爵山14013710 64,617,696 4713 誉港湾花园10511839 51,710,651 4368 科技新城696674 26,063,606 3905 君华新城598092 53,326,722 6590 实地璟湖城545548 28,666,910 5167 金华花园536300 38

9、,396,001 6095 雅居乐凯茵新城335072 34,398,128 6782 尚城313838 20,126,259 5243 裕龙君汇181983 9,249,274 4663 合生帝景苑122782 15,988,261 5747 桃源明居11956 4,778,391 4998 尚高新地雅庭9654 4,089,590 6250 天晴汇府8653 5,397,425 8268 宇宏健康花城6460 1,481,315 3221 金盛广场5191 1,030,443 5407 岭汇名轩5511 2,441,824 4774 永怡聚豪园41015 13,025,604 12830

10、嘉汇园3132 236,859 1800 尚美居2282 907,623 3224 火炬开发区2012年10月项目备案分析存货由以上房型构成，其中三房占总体存量44%左右；其次是二房、四房火炬开发区户型分析存货由以上面积段构成，其中120-144平为主力住宅存量（60平以下车库为主）火炬开发区面积段分析Part1 市场大环境分析l调控下的市场走势l火炬开发区市场走势l开发商应对表现l小结史上最短限价令，5800一刀切11月10日中山发布限价令，即日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的（按建筑面积计算，下同），市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同

11、网上登记备案系统受理网上签约手续；中山51天限价，大开发商积极跳水，领跌全城积极降价，并且一步到位，是此次中山城区主流开发商应对限价政策的表现。恒大、雅居乐积极降价，领跌全城限价后，恒大与本土知名开发商雅居乐快速反映，抢的市场头啖汤，恒大绿洲推出均价仅5200元/方整栋新货（含2000元装修），精装修价低于片区毛坯价格。雅居乐城区各大楼盘均推出特惠单位，世纪新城35万每套起，最低成交价仅2900元/方，凯茵新城推出2栋新货5500-5800任选。远洋城天骄组团低价5800元起开盘，万科特价5800任选。除上市公司年底业绩冲刺外，中小开发商、本土开发商亦积极应对，推出不同程度的优惠。时代豪掷重金

12、，低价入市全城铺天盖地的广告、张学友演唱会的冠名赞助等一系列举动时代豪掷重金后，12月24日新开盘时代倾城，以4600-4700元/区间低价入市，只为“抢夺”市场一席。项目项目推售产品推售产品原均价（限价前）原均价（限价前）现售均价现售均价降价幅度降价幅度1212月周销量月周销量世纪新城星悦世纪新城星悦103-189三房、四房开盘6000-8000，5500-6200499517%51套/周豪逸御华庭豪逸御华庭107-146三房、四房8300封盘无最近无网签远洋城天骄远洋城天骄75-140-180二房、三房、四房6500-72005300-633018%最近无网签奥园星河奥园星河二房：86 三

13、房1185700-5800515710%24套/周万科朗润园万科朗润园三房120，四房1608900-9200（带1500装修）封盘无最近无网签中澳滨河湾中澳滨河湾洋房82-105，别墅170-2305200-53004400-450016%4套/周恒大绿洲恒大绿洲110-149三房、四房6000-6200（带2000装修）549813.4%13套/周棕榈彩虹棕榈彩虹82-104二房、三房6100-6300432430.1%7套/周万科金色家园万科金色家园75-79二房，84-89三房5900（带1500装修）4950（带1500装修）18%12套/周限价后，在压力下“以价换量”风靡全城1.

14、各大开发商已纷纷促销降价以价换量，降幅由10%-30%不等。2. 部份高端项目由于价格过高，选择直接封盘捂售，而地段较好、自身配套完善、品质展示到位、价格较为合理的楼盘，其降价后的成交量较大。3. 限价使成交量大幅回落，“以价换量”缓解压力的动作依然不断。n雅居乐：铺天盖地降价促销 限价后，反应最快的可算是雅居乐，雅居乐各项目降价的新闻充斥着整个中山的各类型媒体。雅湖半岛85折、约克郡开盘成交均价4700、世纪新城出现首次2字头单位、铂爵山4400起等等，作为本土一哥，雅居乐降价无疑是对中山购房者的购房信心的一次强烈地打击。n恒大绿洲：连续降价，成就销量巨星活动赞助、公交站牌推广、成功引进吉之

15、岛高品质靓配套，理性价格打动中山高品质靓配套，理性价格打动中山时代倾城2012年为大盘之间的较量，本案的重要任务是年为大盘之间的较量，本案的重要任务是在大盘在大盘肉搏血拼的时候，如何肉搏血拼的时候，如何以项目的特点和价值取胜？以项目的特点和价值取胜？地段地段品牌品牌品质品质个性个性建立自己的风格建立自己的风格给到实在的利益给到实在的利益给到有力的保障给到有力的保障给到有利的位置给到有利的位置项目连线Part1 市场大环境分析l调控下的市场走势l火炬开发区市场走势l开发商应对表现l小结年初需求被压抑、年中需求短暂释放，带动市场回温重点大盘持续低价放量，成交井喷市场刚需释放为主，难以长期支撑大市向

16、上 整体因素暂时利好，推动市场销售畅旺市场大环境特点一：地方政府与中央博弈中央政府态度强硬中山成为重点被关注城市2012年上半年政策严控，风险依旧市场货量充足，以价换量趋势明显市场大环境特点二：Part2 项目定位l项目分析l个案竞争l客户分析l产品形象定位未来交通未来交通纳入珠三角纳入珠三角1小时都市圈，交通四通八达小时都市圈，交通四通八达深中通道计划深中通道计划2020年建成年建成城际轨道城际轨道1：广珠轻轨：广珠轻轨2011年底即将通车，另年底即将通车，另将连接南沙和虎门将连接南沙和虎门城际轨道城际轨道2：中莞城际轨道（确定）：中莞城际轨道（确定）城际轨道城际轨道3：广佛珠江城际轨道（尚

17、在讨论路线）：广佛珠江城际轨道（尚在讨论路线）铁路铁路2：西部沿海铁路：西部沿海铁路铁路铁路1：南沙疏港铁路：南沙疏港铁路港珠澳大桥港珠澳大桥2016年建成年建成裕龙君汇裕龙君汇城市分析城市分析工业发展潜力评估超深圳工业发展潜力评估超深圳 排第五；人均排第五；人均GDP赶超二线城市赶超二线城市中山经济实力显著提升 未来将形成“一主三副多节点”的城市空间发展新格局十一五期间（至2010年止），全市生产总值年均增长13.7%常住人口人均GDP突破7万元（已超1万美元）中山工业、产业丰富、多样，实业实力资金链洪厚目前在中山的全国500强就已经占据20多家，世界级大型外资企业的进驻使中山经济不断进入新

18、台阶；同时中山古镇灯饰、小榄五金、沙溪休闲服装、南头、黄圃家电、大涌的红木家具、火炬的电子信息产业和高新科技产业已经形成集群和结实的产业链，成为中山GDP创造的有力后盾；临海工业园规模大、品质高，发展好后将完全远超惠州大亚湾开发区；同时中山也发展一批新型产业、新能源等产业 裕龙君汇裕龙君汇城市分析城市分析项目位于火炬规划新区，配套完善，地理环境优越项目位于火炬规划新区，配套完善，地理环境优越裕龙君汇裕龙君汇片区分析片区分析高新工业区高新工业区火炬规划新区火炬规划新区中心商业区中心商业区裕龙君汇裕龙君汇地段分析小结地段分析小结项目位于规划新区集聚特性鲜明项目居住环境与中心商业区项目相比存在一定优

19、势项目居住环境与中心商业区项目相比存在一定优势项目地段与高新工业区项目相比存在一定优势项目地段与高新工业区项目相比存在一定优势项目周边生活配套较为完善，交通便利 如何突出与相邻片区的地段环境优势？如何避免与相邻片区项目的同质化竞争？先看看我们的竞争对手，先看看我们的竞争对手，又在叫卖什么？又在叫卖什么？Part2 项目定位l项目分析l竞争分析l客户分析l产品形象定位竞争分析竞争分析雅居乐铂爵山雅居乐铂爵山交通情况：中山港大道往南方向15分钟就到达城区，往北方向5分钟就到达京珠高速入口，中山港大桥及中山港客运码头等等。另外，5分钟可到达中山最大的城际轻轨站-中山站。价格动态： 70-80两房、8

20、0-116三房户型，均价为4900-5000元/，12年备案均价5076元/。销售动态：雅居乐铂爵山1月2月3月4月5月6月7月8月合计成交套数263146453421116653612成交面积（）2929.00 3603.04 5473.45 5253.56 4084.52 22713.06 18736.12 5937.70 68730.45 成交金额（元） 14,132,478 18,114,104 26,909,740 25,238,199 19,493,962 119,265,636 95,396,999 30,292,729 348,843,846 竞争分析竞争分析君华新城君华新城交通情况：项目位于中山迎宾大道博爱七路，10分钟到达老城区。3分钟接驳京珠高速、中山港码头、广珠轻轨，在1小时到达珠海、广州、深圳、香港、澳门等周边城市。价格动态：在售93-142平米二房、三房高层单位，120-140平米多层电梯花园洋房。此外推出140-200平米多层新品单位，12年备案均价5818元/ 。销售动态：君华