第8章房地产开发项目的建设管理

1、第8 章房地产开发项目的建设管理教学要求知识要点能力要求相关知识工程建设的组织与管理方式(1) 了解房地产开发工程建设的组织方式与管理模式(2) 熟悉各阶段的管理控制原理管理模式图房地产开发项目的3大控制(1) 掌握房地产开发项目工程建设的进度、投资、质量控制(2) 熟悉开发过程中索赔与反索赔程序(1) 横道图、网络图(2) 质量目标验收与移交掌握工程建设的验收与移交程序备案制、移交流程图 引例引例宁波某楼盘18号楼，为框架小高层11层。招标工期为400天，投标工期380天。在施工过程中开发商、监理、施工方共同采取技术措施：使用了混凝土早强剂等。采用了组织措施：安排工人3班作业。采用合同管理措

2、施：按照优质优价原则，评上市优奖励总造价的1.5%，评上省优奖励总造价的2%。采用经济措施：工期每提前一天奖励1000元。使工程在365天内通过了竣工验收。房地产开发项目工程建设管理的含义有广义和狭义之分。广义的工程建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程管理；狭义的工程建设管理指项目在施工建造阶段的管理。本章指后者而言。房地产开发项目的工程建设阶段是房地产开发中的一个重要的管理阶段。在此阶段，开发者的意图将得以实施，设计的蓝图将变成现实。虽有资料表明对房地产开发项目经济效益影响最大的是项目的策划、可行性研究、决策及设计等前期工作，但开发项目总投资的70%以上是在这个阶段投入的，工程质量

3、也是在这个阶段形成的，其投资速度、工程质量、建设工期将直接影响到该项目投资目标的实现。因此，必须对开发项目的工程建设给予高度重视。 8.1 房地产开发项目工程建设的组织房地产开发项目工程建设的组织与管理方式与管理方式 8.1.1 房地产开发项目工程建设的组织方式房地产开发项目工程建设的组织方式 1自建自建 所谓自建，是指房地产开发企业自己组织施工队伍，自己配备或租用施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成开发项目的工程建设。 2委托施工 委托施工是开发企业将拟建工程通过招标、协商等办法委托给具有一定资质的建筑安装企业。委托的方式有完全委托和部分委托之别，即习惯上称的工程总承包和工程部分承包。

4、8.1.2 房地产开发项目工程建设阶段的管理模式 房地产开发项目进入工程建设阶段后，开发企业对项目的管理可以有两种模式，一是自行管理，一是委托管理，现分述于下。 1自行管理 2委托管理 8.1.3 房地产开发项目工程建设阶段的管理控制原理1控制的目的和过程2控制系统控制系统是指由人、机构、制度和必要设备组成的，主要从事管理控制职能的系统。这种系统，由于其接受信息及实施控制职能间的关系，可分为反馈控制、前馈控制及防护性控制3类。1) 反馈控制2) 前馈控制3) 防护性控制图8.1 反馈控制系统控制过程 3房地产项目控制房地产项目控制项目控制是指针对一个项目来实施、以项目计划为标准实行的管理控制。

5、项目控制的总任务是保证预订项目计划的实施，保证项目总目标的顺利完成。(1) 决策职能包括项目投资决策，以及涉及项目投资规模、项目开发经营模式、项目规划设计方案、项目投资融资方案、项目市场营销方案的决策职能。(2) 计划职能是指编制并监督实施项目投资计划、开发建设计划、营销计划的职能。并依据实施效果和实施过程中的反馈信息不断地修订计划、调整计划，以确保计划目标得以顺利实现的职能。(3) 组织职能。项目开发建设全过程的组织职能既包括项目内部的组织，也包括项目外部与各协作单位的组织，如监理公司的选择，承包商的招标与管理。(4) 协调职能是指在项目开发各阶段、各环节、各部门之间的沟通与协调。(5) 监

6、督职能。为了保证项目计划得以顺利实现，保证各协作单位均能按合同正确履约，开发商要运用各种检查与监督手段，跟踪各事项的运作程序和运作效果，实施监督职能。 4开发商在项目控制中的主要控制事项开发商在项目控制中的主要控制事项 (1) 项目投资前期的控制 (2) 项目投资实施期的控制 (3) 项目投资交付使用期的控制 8.2 房地产开发项目工程建设进度控房地产开发项目工程建设进度控制制 8.2.1 进度控制的概念进度控制的概念 进度控制是指对开发项目工程建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，

7、采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，进度控制的总目标是建设工期的顺利进行。 8.2.2 进度控制的计划系统及表示方法进度控制的计划系统及表示方法 1进度控制的计划系统 1) 开发项目前期工作计划 2) 开发项目工程建设总进度计划 3) 开发项目年度计划 2进度计划的表示方法 进度计划的表示方法主要有两种：横道图和网络图。 1) 横道图 横道图是指计划任务中各个项目均以一条横道表示的进度图表 图8.2 用横道图表示的进度计划 2) 网络图网络图是由箭线和节点组成的，用来表示工作流程的有向、有序网状图形。 (1) 双代号网络图 (2)

8、 单代号网络图图8.3 用双代号网络图表示的进度计划图8.4 用单代号网络图表示的进度计划横道图虽简单明了、容易理解、绘制，但不能很清晰、严格地反映出各个工作之间相互依赖、相互制约的关系。网络图则能很清晰、严格地反映出各个工作之间相互依赖、相互制约的关系，并可使用计算机来进行绘制、计算、优化、调整，是一种先进的、通用的进度控制技术。 3进度计划实施中的监测与调整进度计划实施中的监测与调整1) 工程进度监测与调整的过程2) 实际进度与计划进度的图形比较方法3) 工程进度计划实施中的调整方法图8.14 对后续工作影响分析过程 8.2.3 施工阶段进度控制的主要工作内容施工阶段进度控制的主要工作内容

9、1施工进度控制工作内容(1) 编制施工阶段进度控制工作细则(2) 编制或审核施工进度计划(3) 按年、季、月编制工程综合计划(4) 下达工程开工令(5) 协助承包单位实施进度计划(6) 监督施工进度计划的实施(7) 组织现场协调会(8) 签发工程进度款(9) 审批工程延期(10) 督促承包单位整理技术资料(11) 办理竣工验收(12) 处理争议和索赔(13) 整理工程进度资料(14) 工程移交 2施工进度的检查与监督 定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表资料； 由驻地人员现场跟踪检查工程项目的实际进展情况。 3施工进度计划的调整 1) 压缩关键工作的持续时间 (1) 组织措施 (2)

10、 技术措施 (3) 经济措施 (4) 管理措施 2) 组织搭接作业或平行作业 4工程延期的控制 8.3 房地产开发项目工程建设投资控房地产开发项目工程建设投资控制制 所谓投资控制，指在开发项目工程建设的全过程，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各种因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。 8.3.1 项目投资失控的原因项目投资失控的原因 (1) 项目可行性研究的深度不够 (2) 在各设计阶段所作的投资计算突破投资计划目标 (3) 在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨 (4) 项目的设计变更引起费用

11、增加 (5) 项目实施过程中不可预见因素的发生 (6) 项目施工不能顺利进行引起费用增加 (7) 其他原因 8.3.2 工程建设投资控制的方法与步骤工程建设投资控制的方法与步骤 1编制投资控制规划 2费用比较 3偏差分析 偏差分析的一个重要目的，就是要找出引起偏差的具体原因，从而采取有针对性的措施，减少或避免相同情况的再次发生或再发生后的损失。要进行偏差原因分析，首先应当将已经导致和可能导致偏差的各种原因一一列举出来，并加以适当的归纳和分类。 4未完工程投资预测 5纠偏 8.3.3 工程价款的结算工程价款的结算 1我国现行工程价款结算的主要方式 (1) 按月结算 (2) 竣工后一次结算 (3)

12、 分段结算 (4) 结算双方约定并经开户银行同意的其他结算方式。 2按月结算的方法 3工程款的计量支付 4工程价款的动态结算 8.3.4 工程变更的控制工程变更的控制 工程变更可能有许多方面的原因，工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更和新增工程等。变更内容一般包括：增减合同中约定的工程数量；更改有关工程的性质、质量、规格；更改有关部分的标高基线、位置和尺寸；增加工程需要的附加工作；改变有关工程的施工时间和顺序等。一般来说，适当的及时的变更可以弥补前期工作的不足，但是，过于频繁或失去控制的变更会给项目带来重大损害甚至导致项目失败。因此，应严格控制工程变更。 1正常和必要的工程变更 2

13、失控的工程变更 3工程变更的控制原则 4工程变更的控制程序 (1) 提出工程变更 (2) 审查工程变更 (3) 编制工程变更文件包括以下内容。 8.3.5 索赔 索赔是指当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时，通过合法的途径和正常的程序，向对方提出补偿损失或额外消耗的行为。索赔具有必然性、合理性、客观性和合法性特征。 (1) 索赔的必然性 (2) 索赔的合理性 (3) 索赔的客观性 (4) 索赔的合法性 1施工索赔 2业主索赔 1) 拖延工期索赔 2) 工程质量缺陷的索赔 3) 不合格材料的索赔 4) 保险费用索赔 5) 承包方不正当地放弃工程的索赔 3索赔控制 1) 核实索赔

14、事件的真实性 2) 反驳索赔依据的充分性 4审查索赔值的合理性 8.4 房地产项目质量控制房地产项目质量控制 8.4.1 房地产项目质量房地产项目质量 质量被定义为产品、过程或服务满足规定或潜在要求(或需要)的特性和特征的总和。而房地产项目质量是指房地产项目活动过程中、房地产项目管理工作以及房地产项目最终产品满足顾客需要的特征和特性的总和。房地产项目质量既包括房地产商品及其配套服务设施的“硬件”质量，也包括过程、服务、态度等“软件”的质量；既包括项目活动过程的质量和项目管理工作的质量，也包含项目最终产品(房屋、建筑物)的质量。 1房地产项目活动过程质量 (1) 项目前期工作质量 (2) 项目决

15、策阶段工作质量 (3) 项目设计阶段的工作质量 (4) 项目实施阶段的工作质量 (5) 项目经营管理阶段质量 2房地产项目管理工作质量 房地产项目管理工作质量是指涉及房地产项目组织全过程、各环节管理工作的质量。如在项目前期的市场调查和组织与管理工作质量；项目方案策划与决策的组织与管理工作质量；项目进度控制、投资控制、质量控制、合同控制、风险控制等项目过程控制的组织与管理工作质量；项目交付使用期的经营方案策划、营销与服务质量；等等。 3房地产项目最终产品质量 房地产项目最终产品就是作为房地产商品的房屋建筑物，以及围绕这些建筑物而兴建的各种配套及服务设施、基础设施和内外环境。房地产项目最终产品质量

16、应当是这些建筑物、构筑物、配套及服务设施、基础设施以及内外环境的综合质量。 8.4.2 房地产项目质量控制房地产项目质量控制 1房地产项目质量控制过程 由于房地产投资项目质量有一个渐进的形成过程，房地产项目质量控制也要遵循这个过程，在每一个环节、每一个方面实施有效控制。 2项目质量控制的主要依据 (1) 项目质量计划 (2) 国家相关的法规、标准及规范 (3) 合同中的相关规定 3项目质量控制主要内容项目质量控制主要内容 1) 项目决策阶段质量控制的主要内容 (1) 审核项目策划方案是否符合产业政策。 (2) 审核项目策划方案是否符合业主要求。 (3) 审核项目策划方案是否具有可靠的基础资料和

17、数据。 (4) 审核项目策划方案是否符合财务评价要求。 (5) 审核项目策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。 (6) 审核市场调查资料是否真实、完备和科学。 (7) 审核市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。 (8) 审核市场定位的科学性、有效性和符合性。 (9) 审核项目策划方案的可靠性以及与市场的符合性。 2) 项目设计阶段质量控制的主要内容 (1) 审查设计文件的正确性和完整性。 (2) 审核设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。 (3) 审查设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。 (4) 审核设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度

18、。 (5) 进行设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。 (6) 审查设计方案的经济件，即从投资成本角度探讨设计方案的可行性和与投资目标的符合性。 (7) 审查设计方案的适用性及其与市场要求的符合性。 (8) 审查设计方案工艺实现的可行性。3) 项目实施阶段质量控制的主要内容项目实施阶段质量控制的主要内容项目实施阶段的质量控制是项目全过程质量控制的关键环节。根据项目质量形成的过程，实施阶段的质量控制又可分为项目质量的事前控制、事中控制和事后控制3类。(1) 项目质量的事前控制包括以下内容项目质量的事前控制包括以下内容。 审查承包商及分包商的技术资质。 审核承包商质量保证体系。 审核承包商的现场质

19、量管理制度，包括会议制度、质量检验制度、质量统计报表制度和质量事故报告及处理制度等。 组织设计交底和图纸会审，下达质量要求标准。 审查承包商提交的项目施工组织设计，保证项目质量具有可靠的技术和工艺。 审核项目中采用的新材料、新结构、新工艺、新技术的技术鉴定书，对项目质量有重大影响的机械、设备，应审核其技术性能报告。 对项目所需原材料、构配件的质量进行检查与控制。(2) 项目质量的事中控制包括以下内容。项目质量的事中控制包括以下内容。 严格的工序交接质量检查、材料进场质量检查、设备质量检查等质量控制环节。 在重要的项目部位或专业项目(如混凝土工程)建立质量控制点。 审查质量事故处理方案，并对处理

20、效果进行评估。 对完成的分项分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行检查验收。 审核设计变更和图样修改。 检查验收隐蔽工程质量。 组织定期或不定期的质量现场会议，及时分析、通报项目质量状况。 (3) 项目质量的事后控制包括以下内容。项目质量的事后控制包括以下内容。 审核承包商提供的质量检验报告及有关技术文件。 审核承包商提供的竣工图。 按规定的质量评定标准和办法，进行项目工程质量的检查验收。 组织项目竣工交接验收。 整理有关项目质量的技术文件，并编目、建档。 4) 项目经营使用期质量控制的主要内容项目经营使用期质量控制的主要内容(1) 审核承包商提供的质量保证书与质量保修书。(2) 检查、鉴定

21、项目质量状况。(3) 对出现的质量缺陷，确定责任人。(4) 督促承包商修复缺陷。(5) 在保修期结束后，检查项目保修状况，移交保修资料。(6) 检查项目服务质量。 8.4.3 项目设计质量控制的过程与任务项目设计质量控制的过程与任务 1项目设计质量要求的确定 项目设计质量要求(功能、技术)服从于项目使用功能的总目标，通常按如下过程予以确定。 (1) 由业主确定项目的功能目标和项目的质量标准。通常这些目标和标准以项目设计任务书、规划设计要点或合同等文件形式来描述。 (2) 按项目功能目标和项目的质量标准确定项目规划、建筑与结构设计方案，并确定各部分质量要求和设计要求。 (3) 提出对项目建筑的空

22、间、位置及配套设施的质量要求、使用功能和建筑物协调要求，并将它们纳入项目的质量目标体系中。提出具体标准要求、技术说明、安全说明等，最终形成项目设计的质量要求文本。 (4) 确定各部分详细技术设计质量要求。 2项目设计单位的选择 3项目设计工作质量控制 4项目设计方案的审核 1) 总体方案审核 2) 专业设计方案的审核 5项目设计图样的审核 设计图样是设计工作的最终成果，又是工程施工的直接依据。设计阶段质量控制的任务，最终要体现在设计图样的质量控制上。 6项目设计交底与图样会审 8.4.4 项目施工质量控制的过程与任务项目施工质量控制的过程与任务 施工是项目实体的形成阶段，也是项目质量目标最终得

23、以实现的重要环节。项目施工阶段的质量控制历来是项目质量控制的重点。 1项目施工质量控制过程项目施工质量控制过程 项目施工阶段的质量控制，是一个从对投入原材料的质量控制开始，直到完成工程质量检验、合格验收为止的全过程的系统控制过程 项目工程一般由分项工程、分部工程和单位工程所组成，任何项目的建设，都是通过一道道工序来实现的 2项目施工质量控制方法项目施工质量控制方法项目施工质量控制的方法可分为文件审核与现场质量检验两类。1) 文件审核文件审核就是对项目有关质量的技术文件、报告、报表的审核，文件审核是项目质量控制的重要手段，其具体内容主要有如下数项。(1) 审核施工单位有关技术资质的证明文件。(2

24、) 审核并现场核实项目开工报告。(3) 审核施工方案、施工组织设计和技术措施。(4) 审核有关材料、半成品的质量检验报告。(5) 审核反映工序质量动态的统计资料和控制图表。(6) 审核设计变更、修改图样文件和技术核定书。(7) 审核有关质量问题的处理报告。(8) 审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书。(9) 审核有关工序交接质量检查，分项、分部工程质量检查报告。(10) 审核并签署现场有关技术签证、文件等。(11) 审核施工单位的质量体系文件(方针、程序)和质量记录。(12) 审核隐蔽工程质量检验记录。2) 现场质量检验现场质量检验的内容包括开工前检验；工序交接检验；隐蔽工程

25、检验；停工后复工前的检验；分项、分部工程完工后的验收；检验成品保护检验；原材料质量检验；设备运行质量检验。常见的现场质量检验的方法有目测法、实测法和试验法3种。(1) 目测法 (2) 实测法(3) 试验法 3项目施工的工序质量控制项目施工的工序质量控制 工序质量控制，就是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制。工序质量控制通常采用控制图等统计分析工具，通过对工序子样检验的数据进行统计、分析，来判断整道工序的质量是否稳定、正常。若不稳定，产生异常情况，必须及时采取对策和措施予以改善，从而实现对工序质量的控制。 1) 工序质量控制的主要控制步骤 (1) 量测 (2) 分析 (3) 判断 2) 工序

26、质量控制的主要内容 (1) 控制工序工艺和工序规程 (2) 控制工序活动条件 (3) 控制工序活动效果 (4) 设置工序质量控制点 4项目施工材料的质量控制项目施工材料的质量控制 材料(含构配件)是项目工程施工的物质条件，材料的质量是项目工程质量的基础。材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以，加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证，也是项目正常施工的前提。 1) 材料质量控制的基本要求 2) 材料质量控制的主要内容 8.4.5 项目验收和移交项目验收和移交项目竣工验收是项目开发建设期的最后一个环节。竣工验收阶段的主要工作就是对项目质量进行全面的检查与评定，考核其是否达到了项目决策所规定的质量目标；是否符合设计文件所规定的质量标准。经正式验收的项目才可办理交接手续，移交给业主。1项目竣工验收的条件项目竣工验收的条件(1) 施工单位承接的工程项目，达到下列条件者可报请竣工验收。 生产性建设项目。生产性工程和辅助公用设施，已按设计建成，并能满足生产要求； 非生产性建设项目。非生产性建设项目的土建工程及房屋建筑附属的给水排水、采暖通风、电