第七章房地产资金运行精选

1、房地产经济学基础主讲 谭艳霞高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材第七章第七章 房地产资金运行房地产资金运行3A A、教学目的与要求、教学目的与要求l掌握房地产投资、房地产金融等基本概念l理解房地产证券化l掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的构成要素 B B、 本章教学重点本章教学重点l掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的构成要素 C C、 本章教学难点本章教学难点l房地产证券化第第7 7章房地产资金运行章房地产资金运行47.1.1 7.1.1 房地产投资的含义和特征房地产投资的含义和特征1 1、房地产投资的含义、房地产投资的含义房地产投资

2、是指房地产投资是指投资者以获取未来投资者以获取未来的房地产资产增值或收益为目的，将的房地产资产增值或收益为目的，将资本投入到房地产业，直接或间接地资本投入到房地产业，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。经济行为。第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述52 2、房地产投资的特征、房地产投资的特征1 1）投资额巨大）投资额巨大 2 2）位置固定性或不可移动性）位置固定性或不可移动性 3 3）投资回收期长）投资回收期长 4 4）投资风险大）投资风险大 5 5）投资收益性好）投资收益性好 6 6）各异性）各异性 7 7）政策影响性）政策影响性 8

3、8）专业管理依赖性）专业管理依赖性 9 9）相互影响性）相互影响性 67.1.2 7.1.2 房地产投资决策的主要指标房地产投资决策的主要指标房地产投资决策的主要指标主要有房地产投资决策的主要指标主要有盈利能盈利能力指标和清偿能力指标力指标和清偿能力指标两类。两类。 经济评价指标体系经济评价指标体系 房地产开发投资项目经济评价的目的，是房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的考察项目的盈利能力和清偿能力盈利能力和清偿能力。 盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括平的指标，包括静态指标和动态指标静态指标和动态指标两大两大类。类。1.1.盈利能

4、力指标盈利能力指标1 1）静态指标：主要包括成本利润率）静态指标：主要包括成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期等。资回收期等。 2 2）动态指标：主要包括财务净现值）动态指标：主要包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。、财务内部收益率和动态投资回收期。 静态指标静态指标是不考虑资金的时间价值因素影响是不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。济评价指标。其计算简便，通常在概略评价其计算简便，通常在概略评价时使用。时使用。 动态指标动态指标是考虑了资金时间价值因素

5、的影响是考虑了资金时间价值因素的影响，对发生在不同时间的收入、费用计算资金，对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。计算出来的经济评价指标。它能较全面反映它能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目的投资项目。2.2.清偿能力指标清偿能力指标 清偿能力指标是指考察项目计算期内偿清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。债能力的指标。 清偿能力指标包括借款偿还期、利

6、息备清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、流动比率和速动比付率、资产负债率、流动比率和速动比率等。率等。 项目类型项目类型盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指清偿能力指标标静态指标静态指标动态指标动态指标房地产开发房地产开发投资投资成本利润率成本利润率财务内部收益率财务内部收益率借债偿还期借债偿还期利息备付率利息备付率资产负债率资产负债率销售利润率销售利润率财务净现值财务净现值投资利润率投资利润率动态投资回收期动态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期房地产置业房地产置业投资投资投资利润率投资利润率财务内部收益率财务内部收益率借款偿还期借款偿还期偿债备付率偿债备付率资产负债率资产负

7、债率流动比率流动比率速动比率速动比率资本金利润率、资本金净利资本金利润率、资本金净利润率润率财务净现值财务净现值现金回报率、投资回报率现金回报率、投资回报率动态投资回收期动态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期表表7-1 7-1 房地产投资项目经济评价指标体系房地产投资项目经济评价指标体系静态指标静态指标 1.1.成本利润率成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一步判断房地产开发项目财务可行性的一个投资决策指标。个投资决策指标。 2.2.投资利润率投资利润率 投资利润率分为开发投资的投资利润率投资利润率分为开发投资的投

8、资利润率和置业投资的投资利润率。和置业投资的投资利润率。3.资本金利润率资本金利润率 概念：指项目经营期内一个正常年份的年利概念：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。利能力。4.静态投资回收期静态投资回收期 指不考虑现金流折现的情况下，项目以净收指不考虑现金流折现的情况下，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，一般以年来表益抵偿全部投资所需的时间，一般以年来表示。示。5.投资回报率投资回报率 在房地产置业投资中，每年所获得的净收益在房地产置业

9、投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。与投资者初始投入的权益资本的比率。动态盈利指标动态盈利指标一、财务净现值（一、财务净现值（FNPVFNPV） 概念：是指项目按行业的基准收益率或设定的目概念：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率标收益率 ，将项目计算期内各年的净现金流，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。开发项目财务评价中的一个重要经济指标。 基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资

10、行为发生所要求的最低的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（投资报酬率，称为最低要求收益率（MARRMARR）。）。决决定基准收益率大小的因素主要是：资金成本、项定基准收益率大小的因素主要是：资金成本、项目风险。目风险。ci二、财务内部收益率（二、财务内部收益率（FIRRFIRR） 概念：是指项目在整个计算期内，各年净概念：是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，现金流量现值累计等于零时的折现率，是是评估项目盈利性的基本指标。评估项目盈利性的基本指标。 财务内部收益率的经济含义：是在项目寿命期内财务内部收益率的经济含义：是在项目寿命期内

11、项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。收回。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。利率。三、动态投资回收期三、动态投资回收期 概念：是指当考虑现金流折现时，项目概念：是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，以净收益抵偿全部投资所需的时间，是是反映开发项目投资回收能力的重要指标反映开发项目投资回收能力的重要指标。 对房地产投资项目而言，动态投资回收对房地产投资项目而言，动态投资回收期自投资

12、起始点算起，累计净现值等于期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。年份。7.1.37.1.3房地产投资类型房地产投资类型 1 1）房地产实业投资）房地产实业投资 房地产开发投资：从购买土地使用权房地产开发投资：从购买土地使用权开始，到项目策划、施工建设、收回开始，到项目策划、施工建设、收回投资，通过一系列运营实现。投资，通过一系列运营实现。 房地产置业投资：购置房地产不是为房地产置业投资：购置房地产不是为个人居住，而通过出租供他人使用。个人居住，而通过出租供他人使用。 2 2）房地产金融资产投资）房地产金融资产投资 房地产股票

13、房地产股票 房地产企业债券房地产企业债券 房地产抵押债务房地产抵押债务197.1.4 7.1.4 房地产投资风险房地产投资风险1 1、房地产投资风险的含义、房地产投资风险的含义房地产投资风险是指未来获得预房地产投资风险是指未来获得预期收益可能性的大小。期收益可能性的大小。当实际收益当实际收益超过预期收益时，则投资有增加收超过预期收益时，则投资有增加收益的潜力；反之，投资面临着风险益的潜力；反之，投资面临着风险损失。损失。 房地产投资风险主要体现在房地产投资风险主要体现在4 4个方面：个方面： 投入资金的安全性投入资金的安全性 期望收益的可靠性期望收益的可靠性 投资项目的变现性投资项目的变现性

14、资产管理的复杂性资产管理的复杂性2 2、房地产投资风险的分类、房地产投资风险的分类 系统风险系统风险 个别风险个别风险1.1.系统风险系统风险 系统风险是指投资者对这些风险不易判系统风险是指投资者对这些风险不易判断和控制，对市场内所有投资项目均产断和控制，对市场内所有投资项目均产生影响的风险。生影响的风险。市场供求风险市场供求风险通货膨胀风险通货膨胀风险变现风险变现风险周期风险周期风险利率风险利率风险政策风险政策风险政治风险政治风险自然损失风险自然损失风险2.2.个别风险个别风险 个别风险是指对市场内个别项目产生影个别风险是指对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的风险。响，投资者可以控制的

15、风险。 收益现金流风险收益现金流风险 未来运营费用风险未来运营费用风险 机会成本风险机会成本风险 时间风险时间风险3 3）房地产投资风险的防范）房地产投资风险的防范 能及时地发现或预测到这种风险并能及时采能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施，化解、暖和、减轻、控制这取有效的措施，化解、暖和、减轻、控制这种风险，对某种损失的可能性进行调整，进种风险，对某种损失的可能性进行调整，进而尽可能降低这种可能性。而尽可能降低这种可能性。风险回避风险回避风险转移风险转移风险自留风险自留风险控制风险控制风险组合风险组合25第二节第二节 房产金融概述房产金融概述7.2.1 7.2.1 房地产金融的

16、涵义与特房地产金融的涵义与特点点1 1、房地产金融的涵义、房地产金融的涵义房地产金融是指在房地产经济房地产金融是指在房地产经济活动中通过各种信用方式、方法及活动中通过各种信用方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。金的行为。 262 2、房地产金融的特点、房地产金融的特点1 1）资金来源的短期性和资金运）资金来源的短期性和资金运用的长期性用的长期性 2 2）资金来源的固定性和资金运）资金来源的固定性和资金运用的特定性用的特定性 3 3）房地产金融有很强的政策性）房地产金融有很强的政策性 277.2.2 7.2.2 房地产金融的职能和作房地产金融的职能和

17、作用用房地产金融的主要职能表现在三房地产金融的主要职能表现在三个方面：一是个方面：一是筹资的职能筹资的职能 ；二是；二是融融资资 ；三是；三是运用货币政策调控房地产运用货币政策调控房地产市场。市场。2 2）房地产金融的作用）房地产金融的作用 为房地产业发展筹集资金为房地产业发展筹集资金 合理有效地分配和引导资金，促进房合理有效地分配和引导资金，促进房地产业健康发展地产业健康发展 实现对房地产经济的宏观调控。实现对房地产经济的宏观调控。 有力支持住房制度改革有力支持住房制度改革7.2.37.2.3房地产金融的核心房地产金融的核心购房抵押贷款购房抵押贷款 1 1）购房抵押贷款）购房抵押贷款 即是所

18、谓的按揭，是购房者以所购的房地产为抵即是所谓的按揭，是购房者以所购的房地产为抵押物，在支付一定数量的款额后，向金融机构申押物，在支付一定数量的款额后，向金融机构申请的长期贷款，购房者承诺以年金形式偿付贷款请的长期贷款，购房者承诺以年金形式偿付贷款本息。本息。 2 2）类型）类型 单位或机构购买抵押贷款单位或机构购买抵押贷款 个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款7.2.4 7.2.4 房地产融资的主要形式房地产融资的主要形式房地产融资形式一般分为六种：房地产融资形式一般分为六种：企业自有资金、企业自有资金、银行等金融机构贷款、银行等金融机构贷款、证券市场融资、证券市场融资、杠杆租赁融资、杠杆租赁融资

19、、预售楼盘、预售楼盘、合作开发合作开发1.1.企业自有资金企业自有资金 房地产开发企业在进行项目开发时要求房地产开发企业在进行项目开发时要求必须拥有一定数量的自有资金。必须拥有一定数量的自有资金。 企业拥有的自有资金越多，贷款银行的企业拥有的自有资金越多，贷款银行的风险就越小。风险就越小。2.2.金融机构贷款金融机构贷款 房地产开发流动资金贷款房地产开发流动资金贷款 房地产开发项目贷款房地产开发项目贷款 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 企业向银行提出贷款申请企业向银行提出贷款申请 银行对企业进行贷款前的审查银行对企业进行贷款前的审查 贷款审批贷款审批 贷款检查贷款检查3.3.证券市场融资证券市场

20、融资 证券市场融资是指房地产开发企业在证证券市场融资是指房地产开发企业在证券市场上公开发行证券和股票。券市场上公开发行证券和股票。 3 3种方式：一是房地产企业直接发行股种方式：一是房地产企业直接发行股票或债券票或债券 二是房地产企业通过收购、兼并、控股二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司上市公司 三是一般上市公司通过收购、兼并、控三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业股、投资房地产企业4.4.预售楼盘预售楼盘 预售楼盘的方式可以使房地产开发企业预售楼盘的方式可以使房地产开发企业迅速回笼资金，并进一步开发建设。迅速回笼资金，并进一步开发建设。5.5.合作开发合作开发 合作开

21、发是房地产开发企业在资金紧张合作开发是房地产开发企业在资金紧张、银行贷款困难时联合其他房地产开发、银行贷款困难时联合其他房地产开发企业共同开发项目的方式，双方的利益企业共同开发项目的方式，双方的利益和责任按照出资比例确定，这样可以达和责任按照出资比例确定，这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的到缓解资金压力、降低开发风险的目的。367.3 7.3 房地产金融市场房地产金融市场7.3.1 7.3.1 房地产金融市场的概念及特征房地产金融市场的概念及特征1 1、房地产金融市场的概念、房地产金融市场的概念房地产金融市场是指从事与房地产活动房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工

22、具交易活动的相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。总和。 2 2、房地产金融市场的特征、房地产金融市场的特征 1 1） 以银行信贷为主导的单一融资格以银行信贷为主导的单一融资格局局 2 2）多元化的融资渠道日趋活跃）多元化的融资渠道日趋活跃 3 3）房地产融资市场体系不健全）房地产融资市场体系不健全 387.3.2 7.3.2 房地产金融市场的构房地产金融市场的构成要素成要素房地产金融市场由主体和客体构成房地产金融市场由主体和客体构成。主体是指与房地产业有关的各类资金主体是指与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介交易的资金供给者、资金需求者和中介机构。机构。1)1)主体主

23、体 政府政府 银行及非银行金融机构银行及非银行金融机构 房地产开发经营企业房地产开发经营企业 个人个人2)2)客体客体 房地产金融市场中的客体是指在房地产房地产金融市场中的客体是指在房地产金融市场上可以同货币相交易的金融市场上可以同货币相交易的各种金各种金融契约融契约，以及除前面已系统介绍的股票，以及除前面已系统介绍的股票、债券等有价证券外，还包括存单等、债券等有价证券外，还包括存单等融融资工具资工具。房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类（1 1）按市场运行层次划分）按市场运行层次划分 一级市场：一级市场： 二级市场：二级市场：（2 2）按服务对象不同分类）按服务对象不同分类 房产金融市场

24、：房产金融市场： 地产金融市场地产金融市场：7.3.37.3.3房地产金融市场的主要类型房地产金融市场的主要类型（3 3）按融资工具不同分类）按融资工具不同分类 房地产抵押贷款市场：房地产抵押贷款市场： 房地产证券市场：房地产证券市场： 房地产保险市场：房地产保险市场： 房地产信托市场：房地产信托市场： 房地产租赁市场：房地产租赁市场： 房地产咨询市场：房地产咨询市场： 3 3、房地产金融市场的特征、房地产金融市场的特征（1 1）单项融资数额巨大：）单项融资数额巨大：（2 2）专业性较强：）专业性较强：（3 3）证券化要求较高：）证券化要求较高：（4 4）融资市场格局多元化：）融资市场格局多元

25、化：447.4 7.4 房地产证券化房地产证券化 7.4.1 7.4.1 房地产证券化的概念与特征房地产证券化的概念与特征1 1、房地产证券化的概念、房地产证券化的概念房地产证券化房地产证券化（Real Estate SecurReal Estate Securitizationitization），是指把流动性较低的、），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权关系转化为有价

26、证券形式的股权和债权。权。 2 2）房地产证券化的特征）房地产证券化的特征 基础资产的法律形式是合同权利基础资产的法律形式是合同权利 参与者众多，法律关系复杂参与者众多，法律关系复杂 独特的融资模式独特的融资模式 安全系数高安全系数高 证券品种多样化，适合于投资证券品种多样化，适合于投资 政策性强政策性强462 2、房地产证券化形式、房地产证券化形式主要包括房地产抵押贷款债权的主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。两种形式。房地产证券化实质上是不同投资房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证券，也可以是信托基金与收益凭证等。等。 477.4.2 7.4.2 房地产证券化的功能房地产证券化的功能1 1、利于提高银行资产的流动性，释、利于提高银行资产的流动性，释放金融风险放金融风险2 2、可以改善银行资产负债结构，提、可以改善银行资产负债结构，提高银行的资本利用率高银行的资本利用率3 3、有利于拓展房地产业资金来源，、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制构建良好的房地产运行机制4 4、房地产证券化的实现有助于房地、房地产证券化的实现有助于房地产投资与消费