房地产估价方法与程序比较法成本法培训PPT学习教案

1、会计学1房地产估价方法与程序比较法成本法培房地产估价方法与程序比较法成本法培训训第1页/共75页第2页/共75页第3页/共75页交交易易实实例例调调查查表表 房地产类型： 名 称 坐 落 卖 方 买 方 成交价格 成交日期 年 月 日 付款方式 区位状况说明 权益状况说明 房地产状况说明 实物状况说明 交易情况说明 位置图 形象图 调查人员： 调查日期： 年 月 日 第4页/共75页第5页/共75页第6页/共75页例：例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 平方米，成交总价 80 万元人民币，分三期付款，首期付 16 万元人民币，第二期于半年后付 32 万元人民币，余款 32

2、 万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺，成交总价 15 万美元，于成交时一次付清。 1 1、统一付款方式。、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则： 甲总价=165 . 0%)81 (32+%)81 (32=76.422（万元人民币） 乙总价=15（万美元） 2 2、统一化为单价、统一化为单价。则： 甲单价=200764200=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=2500150000=60(美元/平方英尺.使用面积) 3 3、统一币种和货币单位、统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价

3、为1 美元=8.3 元人民币，则： 甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=608.3=498（元人民币/平方英尺.使用面积） 4 4、统一面积内涵、统一面积内涵。假定以建筑面积为基准，并调查得知该类物业的 1 平方米建筑面积=0.75 平方米使用面积。则： 甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=4980.75=373.5(元人民币/平方英尺.建筑面积) 5 5、统一面积单位。、统一面积单位。如果以平方米为基准，由于 1 平方米=10.764 平方英尺，则： 甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=373.510.764=4020.

4、4（元人民币/平方米.建筑面积） 第7页/共75页第8页/共75页第9页/共75页例 1：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。则： 正常成交价格-应由卖主负担的税费=卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率 正常成交价格=卖方实际得到的价格 （1-应由卖方缴纳的税费比率） =2325（1-7%） =2500（元/平方米） 例 2：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 262

5、5元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。则： 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 应由买方负担的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率 正常成交价格=买方实际付出的价格 （1+应由买方缴纳的税费比率） =2625（1+5%） =2500（元/平方米） 第10页/共75页第11页/共75页价格指数的编制原理 时间 价格 定基价格指数 环比价格指数 1 P1 P1/p1=100 P1/p0 2 P2 P2/p1 P2/p1 3 P3 P3/p1 P3/p2 n Pn

6、 Pn/p1 Pn/pn-1 第12页/共75页日期时的价格可比实例在成交成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格 第13页/共75页例： 某地区某类房地产 2001 年 4 月至 10 月的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以1999年1月为 100)。 其中某宗房地产在 2001 年 6 月的价格为 1800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2001 年 10月的价格为： 18002 .23027 .761 .98（元/平方米） 例：某地区某类房地产 2001 年 4 月至 10 月的价格指数分别为99.6,94

7、.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为100)。 其中某宗房地产地 2001 年 6 月的价格为 2000 元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2001 年 10 月的价格为： 20001.051.0921.1251.181=3046.8（元/平方米） 第14页/共75页第15页/共75页例：评估某宗房地产 2001 年 9 月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格：3000 元/平方米，成交日期 2000 年 10 月末。 另调查获知该类房地产价格2000年 6月末至2001年2月末平均每月比上月上涨 1.5%， 2001 年 2 月末至 2001

8、 年 9 月末平均每月比上月上涨 2%。对该可比实例进行交易日期修正，修正到 2001 年 9 月末的价格为： 3000（1+1.5%）4(1+2%)7=3658(元/平方米) 第16页/共75页第17页/共75页第18页/共75页各各城城市市统统计计年年鉴鉴第19页/共75页第20页/共75页第21页/共75页可比实例在其房地产状况下的价格 100=在估价对象房地产状况的价格 上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。 标准化 房地产状况 修正 修正 状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格可比例在其房地产100100 上式位于分母的括号内应填写的数字， 为可比实例

9、房地产相对于标准房地产的得分；位于分子的括号内应填写的数字，为估价对象房地产相对于标准房地产的得分。 第22页/共75页第23页/共75页估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 估价对象价格=可比实例价格%11%1%11RTS 估价对象价格=可比实例价格（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数） 估价对象价格=可比实例价格%1%1RST 第24页/共75页交易情况 交易日期 房地产状况 修正 修正 修正 100100100例价格可比实象价格估价对 实例状况价格对象状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格例价格可比实 上式

10、中，交易情况修正的分子为 100，表示以正常价格为基准；交易日期修正的分母为 100，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况修正的分子为 100，表示以估价对象的房地产状况为基准。 交易情况 交易日期 标准化 房地产状况 修正 修正 修正 修正 100100100100例价格可比实象价格估价对 标准状况价格对象状况价格实例状况价格标准状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格例价格可比实 上式中，标准化修正的分子为 100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数； 房地产状况修正的分母为 100， 表示以标准房地产的门面况为基准，分子是估价

11、对象房地产相对于标准房地产所得的分数。 第25页/共75页第26页/共75页例例：评评估估某某商商品品住住宅宅 2 20 00 00 0 年年 1 10 0 月月 2 24 4 日日的的正正常常市市场场价价格格。 在该商品住宅附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： 1 1可可比比实实例例的的成成交交价价格格： 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格 （元/平方米） 3700 4200 3900 成交日期 2000 年 5 月 24 日 2000 年 8 月 24 日 2000 年 9 月 24 日 2 2交交易易情情况况的的分分析析判

12、判断断结结果果： 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 交易情况 表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 该该类类商商品品住住宅宅 2 20 00 00 0 年年 4 4 月月至至 1 10 0 月月的的价价格格变变动动情情况况： 月份 4 5 6 7 8 9 10 价格指数 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 表中的价格指数为定基价格指数。 4 4房房地地产产状状况况的的比比较较判判断断结结果果： 房地产状况 权重 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素

13、1 0.5 100 90 100 80 因素 2 0.3 100 100 110 120 因素 3 0.2 100 125 100 100 第27页/共75页解解答答： 1 1计计算算公公式式： 比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2 2交交易易情情况况修修正正系系数数： 可比实例981002100100:A 可比实例1001000100100:B 可比实例1011001100100:C 3 3交交易易日日期期修修正正系系数数： 可比实例4 .928 .106:A 可比实例3 .1008 .106:B 可比实例0 .1098 .106:C 4 4房房地地产

14、产状状况况修修正正系系数数： 可比实例1001002 . 01253 . 01005 . 090100:A 可比实例1031002 . 01003 . 01105 . 0100100:B 可比实例961002 . 01003 . 01205 . 080100:C 第28页/共75页5 5计计算算比比准准价价格格（单单价价） ： 比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 比准价格1031004 .928 .106981003700B =4363.90（元/平方米） 比准价格1031003 .1008 .1061001004200B =4341.93（元/平方米）

15、比准价格961000 .1098 .1061011003900C =3941.09（元/平方米） 6 6将将上上述述三三个个比比准准价价格格的的简简单单算算术术平平均均数数作作为为比比较较法法的的估估算算结结果果，则则： 估价对象价格（单价）=（4363.90+4341.93+3941.09）3 =4215.64 (元/平方米) 第29页/共75页第30页/共75页求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法值的方法 。实质：以房地产价格各构成部分的累加为

16、基础估实质：以房地产价格各构成部分的累加为基础估算房地产价格的方法。算房地产价格的方法。成本法中的成本法中的“成本成本”，并不是人们通常所认为的，并不是人们通常所认为的成本，而是成本，而是价格价格。成本法估算的价格称为成本法估算的价格称为“积算价格积算价格”。第31页/共75页买方角度买方角度替代原则替代原则 卖方角度卖方角度生产费用价值论生产费用价值论双方理论的共同点：双方理论的共同点：价格价格=必要的成本必要的成本房地产的价格主要取决于效用，而非花费的成本房地产的价格主要取决于效用，而非花费的成本实际成本和客观成本实际成本和客观成本结合市场供求确定评估价格结合市场供求确定评估价格第32页/

17、共75页适用于新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发适用于新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产建造的房地产特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需而开发建造的房地、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需而开发建造的房地产产准确掌握

18、从取得土地到开发完成全过程中的价格构成、支付准确掌握从取得土地到开发完成全过程中的价格构成、支付标准、支付时间，不可重复或漏项标准、支付时间，不可重复或漏项 第33页/共75页第34页/共75页房房地地产产价价格格构构成成 序序号号 主主要要项项目目 内内 容容 征用农地取得农地征用费和土地使用出让金等 在城市中进行房屋拆迁取得城市房屋拆近安置补偿费和土地使用权出让金等。 1 土地取得成本 在市场上“购买”取得购买土地的价款和在购买时就由买方缴纳的税费（如交易手续费等） 勘察设计和前期工程费（如：可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等费用） 基础设施建设费（如道路、给水、排水、电力、通讯

19、、燃气、热力等的建设费用） 建筑安装工程费 公共配套设施建设费（如：非营业性的公共配套设施的建设费用） 2 房地产开发成本 间接费用（如：税、费等） 管理费用（如：开发商的人员工资、办公费、差旅费等） 财务费用（如：投资利息等） 3 开发费用 销售费用（如：广告宣传、销售代理费、由卖方负担的交易手续费等） 4 销售税金及附加 包括营业税、城市维护建设税和教育费附加等 5 开发利润 第35页/共75页商商品品住住宅宅价价格格构构成成 序序号号 主主要要项项目目 内内 容容 1、征地费及拆迁安置补偿费 2、勘察设计及前期工程费 3、住宅建筑安装工程费 4、住宅小区基础设施建设费 5、住宅小区非营业

20、性配套公共建筑建设费 6、管理费 1 成本 7、贷款利息 2 利润 3 税金 4 地段差价 依据： 商品住宅价格管理暂行办法 （国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行1992价费字 382 号） 第36页/共75页 第37页/共75页 农农地地征征用用费费用用构构成成 序序号号 主主要要项项目目 1 土地补偿费（被征用前 3 年平均年产值的 610 倍） 2 安置补偿费（每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的 46 倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前 3 年平均年产值的 15 倍） 3 地上附着物和青苗的补偿费 4 新菜地

21、开发建设基金 5 耕地开垦费 6 耕地占用税 7 征地管理费 8 政府规定的其他有关税费 依据： 中华人民共和国土地管理法 （1998 年 8 月 29 日修订） 第38页/共75页 拆迁费用构成拆迁费用构成 序号序号 主要项目主要项目 1 拆迁补偿费 2 拆迁安置补助费 3 搬迁补助费 4 停产、停业期间损失综合补助费 5 拆迁管理费 6 拆迁服务费 7 政府规定的其他有关税费 依据： 城市房屋拆迁管理条例 （国务院第 305 号令，2001 年 6 月 13 日） 第39页/共75页第40页/共75页直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开开发成本）

22、发成本）投资利润率投资利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成开发成本本+管理费用）管理费用）成本利润率成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成开发成本本+管理费用管理费用+销售费用）销售费用）销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 第41页/共75页第42页/共75页第43页/共75页第44页/共75页第45页/共75页第46页/共75页第47页/共75页第48页/共75页建筑物基准重置价格表 基准日期：年 月 日 价格单位：元/平方米 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 其他结构 普通住宅

23、 高档公寓 别 墅 大型商场 中小商店 办 公 楼 宾 馆 标准厂房 仓 库 影 剧 院 体 育 馆 加 油 站 其 他 第49页/共75页分部分项法 项目 数量 单位成本 成本（元） 基础工程 150 立方米 200 元/立方米 300 墙体工程 160 平方米 400 元/平方米 64000 楼地面工程 150 平方米 200 元/平方米 30000 屋面工程 150 平方米 300 元/平方米 45000 给排水工程 25000 供暖工程 15000 电气工程 20000 合计 229000 税费、利息和管理费 20% 45800 重新购建价格 274800 第50页/共75页工料测量法

24、 项目 数量 单价 成本（元） 现场准备 3000 水泥 6500 沙石 5000 砖块 12000 木材 700 瓦面 3000 铁钉 200 人工 15000 税费 1000 其他 5000 重新购建价格 57700 第51页/共75页第52页/共75页第53页/共75页第54页/共75页直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公式为： NSCDDI NRC)1 ( 式中：Di第 i 年的折旧额，或称做第 i 年的折旧，在直线法的情况下，每年的折旧额 Di是一个常数 D； C建筑物的重新购建价格； S预计的建筑物的净残值，

25、简称残值，是预计的建筑物达到经济寿命，不宜继续使用，经拆除后可以收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额； N建筑物的经济寿命； R预计的建筑物的残值率，是净残值与重新购建价格的比率，即：%100CSR 第55页/共75页第56页/共75页第57页/共75页建筑分类 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 钢筋混凝土结构 50 年 35 年 60 年 砖混结构一等 40 年 30 年 50 年 砖混结构二等 40 年 30 年 50 年 砖木结构一等 30 年 20 年 40 年 砖木结构二等 30 年 20 年 40 年 砖木结构三等 30 年 20 年 40 年 简易结构 10 年 10 年

26、 10 年 建 设 部 、 财 政 部 房 地 产单 位 会 计 制 度 会 计 科 目 和 会 计 报 表（1992 年 6 月 5 日建综1992349 号） 第58页/共75页第59页/共75页第60页/共75页第61页/共75页第62页/共75页第63页/共75页第64页/共75页第65页/共75页根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。 计算公式为： V=Cq 式中：C建筑物重新购建价格； q建筑物的成新率（%） 第66页/共75页序号 房屋分类 成新度 1 完好房 十、九、八成 2 基本完好房 七、六成 3 一般损坏房 五、四成 4 严重损坏房及

27、危险房 三成以下 依据：1984 年 11 月 8 日，原城乡建设环境保护部发布了房屋完损等级评定标准 ，同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则 。 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三部分的各项目完好、损坏程度来划分。 第67页/共75页第68页/共75页例：例： 某宗房地产的土地总面积为 100 平房米， 是 10 年前通过征用农地取得的， 当是平均每亩花费 18 万元， 现时重新取得该类土地每平方米需要 620 元；地上建筑物的总建筑面积为 2000 平方米，是 8年前建成交付使用的， 当时的建筑造价为每平方米建筑面积 600 元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要

28、 1200 元， 估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。 题解：题解： 该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。 土地现值=6201000=620000（元） 建筑物现值=1200200080%=1920000（元） 估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000（元） 估价对象的现时单价=2540002000=1270（元/平方米） 第69页/共75页第70页/共75页第71页/共75页第72页/共75页例例：某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平” ，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的 80。出让土地使用年限为 50 年。 开发区所在地的土地取得费（含税费）为 15 万元/亩；土地开发费为 10 万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期 20个月，贷款月利率为 1，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到 20，土地增值收益率要求达到 10，土地还原率