个人房屋交易(买卖)行为涉税问题分析

1、2022-5-201欢迎您到古都开封学习考察欢迎您到古都开封学习考察2022-5-202个人房屋交易（买卖）行为个人房屋交易（买卖）行为涉税问题分析涉税问题分析开封市地税稽查局开封市地税稽查局 孙利民孙利民TELEL-mailE-mail：2022-5-203导导 读：读：v 近年来，为了引导居民住房合理消费，抑制投机性购房，近年来，为了引导居民住房合理消费，抑制投机性购房，国家出台了一系列房地产调控政策，就税收方面而言，包括土国家出台了一系列房地产调控政策，就税收方面而言，包括土地增值税实行核定征收方式审批门槛的提高，需要经省级税务地增

2、值税实行核定征收方式审批门槛的提高，需要经省级税务机关核准；细化房地产性质并多次调整土地增值税的预征率机关核准；细化房地产性质并多次调整土地增值税的预征率（如河南省自（如河南省自20102010年年5 5月月1 1日起，实行的预征率为：日起，实行的预征率为：1 1、普通标、普通标准住宅准住宅1.5%1.5%；2 2、除普通标准住宅以外的其他住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%3.5%；3 3、除、除上述上述1 1、2 2项以外的其他房地产项目项以外的其他房地产项目4.5%4.5%；4 4、经济适用房、经济适用房0.5%0.5%）；以及对个人转让住房交易环节优惠政策的几经调整等。）；以及对

3、个人转让住房交易环节优惠政策的几经调整等。尤其是尤其是20132013年年2 2月月2020日，国务院常务会议又出台了调控楼市的日，国务院常务会议又出台了调控楼市的新新“国五条国五条”，要求各地限期出台，要求各地限期出台细则细则，再次升级了房地，再次升级了房地产调控措施，并特别强调要充分发挥税收政策等经济杠杆的调产调控措施，并特别强调要充分发挥税收政策等经济杠杆的调节作用，对出售自有住房能核实房屋原值的，要依法严格按节作用，对出售自有住房能核实房屋原值的，要依法严格按“财产转让所得财产转让所得”20%20%的比例税率计征个人所得税等。为了能的比例税率计征个人所得税等。为了能够在够在细则细则未出

4、台之前搭上最后一班车，人们不惜排成长龙、未出台之前搭上最后一班车，人们不惜排成长龙、吃住在交易场所附近，造成全国上下一时间二手房交易市场十吃住在交易场所附近，造成全国上下一时间二手房交易市场十分火爆，甚至发生公职人员因公殉职的情况。分火爆，甚至发生公职人员因公殉职的情况。v 那么我们在办理房屋权属变更、转移过程中，到底需要缴那么我们在办理房屋权属变更、转移过程中，到底需要缴纳哪些税收？在什么情况下可以享受税收优惠呢？等等。针对纳哪些税收？在什么情况下可以享受税收优惠呢？等等。针对在交易过程中遇到的这些问题，下面我们就一起来共同学习探在交易过程中遇到的这些问题，下面我们就一起来共同学习探讨一下这

5、些有关的税收问题吧。讨一下这些有关的税收问题吧。2022-5-204基本内容结构基本内容结构v第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题-“-“销售不动产销售不动产”营业税营业税 v第二章第二章 契税涉税问题契税涉税问题-房屋买卖房屋买卖 房屋赠与房屋赠与 房屋交换房屋交换 v第三章第三章 土地增值税涉税问题土地增值税涉税问题-房屋买卖房屋买卖 房屋继承房屋继承 房屋赠与房屋赠与 房屋交换房屋交换 v第四章第四章 印花税涉税问题印花税涉税问题“产权转移数据产权转移数据”税目税目 印花税印花税v第五章第五章 个人所得税涉税问题个人所得税涉税问题“财产转让所得财产转让所得”个人所得

6、税个人所得税2022-5-205第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题v一、纳税人的一般规定：一、纳税人的一般规定：中华人民共和国营业中华人民共和国营业税暂行条例税暂行条例（20092009年年1 1月月1 1日起施行）第一条日起施行）第一条“在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者形资产或者销售不动产销售不动产的单位和的单位和个人，个人，为营业税为营业税的纳税人。的纳税人。”v二、二、中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例第二条第二条第一款第一款 “ “营业税税目、税率，依照营业税税目、税率，依照营业税暂

7、营业税暂行条例行条例所附的所附的营业税税目税率表营业税税目税率表执行。执行。”v三、个人之间进行房屋交易（转让或者买卖），三、个人之间进行房屋交易（转让或者买卖），其实质是进行房屋产权权属变更、转移的行为，其实质是进行房屋产权权属变更、转移的行为，属于属于营业税暂行条例营业税暂行条例规定的规定的“销售不动产销售不动产”税目，适用税目，适用5%5%比例税率。比例税率。2022-5-206第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题 一、普通住宅的界定标准：一、普通住宅的界定标准： 个人之间买卖住房，进行住房产权变更、个人之间买卖住房，进行住房产权变更、转移、登记，在如何确定计税依据

8、计征营业税转移、登记，在如何确定计税依据计征营业税金及附加时，税收政策要求将住房区分为金及附加时，税收政策要求将住房区分为普通普通住房和非普通住房，住房和非普通住房，因为按照现行税收政策，因为按照现行税收政策，普通住房交易（买卖）时，可以享受一定的税普通住房交易（买卖）时，可以享受一定的税收优惠，因此我们有必要首先先明确一下普通收优惠，因此我们有必要首先先明确一下普通住房的界定标准。住房的界定标准。 国务院办公厅规定享受优惠政策的住房原国务院办公厅规定享受优惠政策的住房原则上应则上应同时同时满足以下三个条件（也就是税法上满足以下三个条件（也就是税法上对普通住房的界定标准）：对普通住房的界定标准

9、）：住宅小区建筑容住宅小区建筑容积率在积率在1.01.0以上；以上；单套建筑面积在单套建筑面积在120120平方米平方米以下；以下；实际成交价格低于同级别土地上住房实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格平均交易价格1.21.2倍以下。倍以下。 （转下页）（转下页） 2022-5-207第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题（承上页）（承上页） 各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，标准适当浮动，

10、但向上浮动的比例不得超过上述标准的但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%20%。因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应按照本地的具体标准执行纳税人应按照本地的具体标准执行。 -（国办发（国办发200526200526号）号）国务院办公厅转发建设部等部国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 ！一个需要关注的细节：一个需要关注的细节： 享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发国办发200520052

11、626号号文件规定确定并公布的文件规定确定并公布的“普通住房建筑普通住房建筑面积标准面积标准”。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积积 (即：建筑面积即：建筑面积=套内面积套内面积系数系数) ，判断该房屋是否符合，判断该房屋是否符合普通住房标准。普通住房标准。 -国税发国税发20051722005172号号国家税务总局关于房地产税收政策国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知执行中几个具体问题的通知第六条第六条2022-5-208第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题v二、政策依据二、政策依据： 近年来，国家本着运

12、用税收手段调控房价、抑制投机近年来，国家本着运用税收手段调控房价、抑制投机性购房的目的，几经调整了个人住房交易（销售）环节营性购房的目的，几经调整了个人住房交易（销售）环节营业税的征免政策：业税的征免政策： 1 1、自、自20102010年年1 1月月1 1日起，个人将购买不足日起，个人将购买不足5 5年的年的非普通非普通住房住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 5年年（含（含5 5年）的年）的非普通住房非普通住房或者不足或者不足5 5年的年的普通住房普通住房对外销售对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营的，按照其销售收

13、入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；业税；个人将购买超过个人将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的普通住房对外销售年）的普通住房对外销售的，免征营业税的，免征营业税。 -（财税（财税20091572009157号）号）财政部财政部 国家税务总局国家税务总局 的通知的通知 即即 “非普通住房非普通住房”5 5年年 全额全额征收营业税征收营业税； 5 5年年 差额差额征收营业税征收营业税。 “普通住房普通住房”5 5年年 差额差额征收营业税征收营业税； 5 5年年 免征免征营业税。营业税。（转下页）（转下页） 2022-5-209第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题（承

14、上页）（承上页） 2 2、自、自20112011年年1 1月月2828日起，个人将购买不足日起，个人将购买不足5 5年的年的住房住房对外销售的，对外销售的，全额征收营业税；全额征收营业税；个人将购买超个人将购买超过过5 5年（含年（含5 5年）的年）的非普通住房非普通住房对外销售的，按照其对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；差额征收营业税；个人将购买超过个人将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的年）的普通住房普通住房对外销售对外销售的，的，免征营业税。免征营业税。 -（财税（财税201112201112号）号）财政部财政部 国家税务总

15、局国家税务总局 的通知的通知 即：即： “住房住房” 5 5年年 全额全额征收营业税。征收营业税。 “ “非普通住房非普通住房” ” 5 5年年 差额差额征收营业税征收营业税； “普通住房普通住房” ” 5 5年年 免征免征营业税。营业税。 （转下页）（转下页） 2022-5-2010第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题（承上页）（承上页） 3 3、上述两政策显著变化、上述两政策显著变化： （1 1）新政策（财税）新政策（财税201112201112号）自号）自20112011年年1 1月月2828日对于个日对于个人出售购买不足人出售购买不足5 5年的住房对外销售的，实行

16、全额征收营业税，年的住房对外销售的，实行全额征收营业税，不再按照不再按照20102010年年1 1月月1 1日起执行的旧政策（财税日起执行的旧政策（财税20091572009157号）号）区分普通住房和非普通住房实行不同的征收标准。区分普通住房和非普通住房实行不同的征收标准。 （2 2）新政策）新政策仅保留仅保留对于个人将购买超过对于个人将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的年）的非非普通住房普通住房对外销售的，实行差额征收营业税，将对外销售的，实行差额征收营业税，将20102010年年1 1月月1 1日日起执行个人出售购买不足起执行个人出售购买不足5 5年的普通住房对外销售的，也一并年的普

17、通住房对外销售的，也一并实行全额征收营业税的范围。实行全额征收营业税的范围。 通过比较，可以看到按财税通过比较，可以看到按财税201112201112号执行的税收政策明号执行的税收政策明显地加强了对显地加强了对“普通住宅普通住宅”的调控力度，发挥了税收调节经济的调控力度，发挥了税收调节经济的杠杆作用。的杠杆作用。 （转下页）（转下页）2022-5-2011第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题（承上页）（承上页） 4 4、购买房屋时间的确认：、购买房屋时间的确认： 、国税发国税发200589200589号号国家税务总局国家税务总局 财政部财政部 建设部关于加强房地产税收管理

18、的通知建设部关于加强房地产税收管理的通知 第三条第第三条第四款规定四款规定“个人购买住房以取得的个人购买住房以取得的房屋产权证房屋产权证或或契税契税完税证明完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间上注明的时间作为其购买房屋的时间”，之，之后，国税发后，国税发20051722005172号号国家税务总局关于房地产国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知税收政策执行中几个具体问题的通知 又对上述国又对上述国税发税发200589200589号规定的购买房屋的时间认定问题进行号规定的购买房屋的时间认定问题进行了进一步的明确，将了进一步的明确，将“契税完税证明上注明的时间契税完税证明上注明

19、的时间”明确为明确为“契税完税证明上注明的契税完税证明上注明的填发日期填发日期”。 （转下页）（转下页）2022-5-2012第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题（承上页）（承上页） 确认购买房屋时间确认购买房屋时间“孰先孰先”原则原则 国税发国税发20051722005172号第四条号第四条“纳税人申报时，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照的时间不一致的，按照“孰先孰先”的原则确定购买房的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于

20、契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。注明的时间为购买房屋的时间。”因此，因此，确认购买确认购买房屋房屋年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。而非房屋年龄。 （转下页）（转下页）2022-5-2013第一章第一章 营业税金及附加涉税问题营业税金及附加涉税问题（承上页）（承上页）v

21、 5 5、需要明确的一个问题：、需要明确的一个问题：v 单位和个人销售或转让其单位和个人销售或转让其购置购置的不动产或受让的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让单位和个人销售或转让抵债抵债所得的不动产、土所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。土地使用权作价后的余额为营业额。 -财税财税200316200316号号财政部、国家税务总局关于财政部

22、、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知营业税若干政策问题的通知 这里需要明确的一个问题就是：上述政策不适这里需要明确的一个问题就是：上述政策不适用个人之间用个人之间住房住房交易（买卖）行为。交易（买卖）行为。2022-5-2014城建税、教育费附加和地方教育附加城建税、教育费附加和地方教育附加适用税（费）率问题适用税（费）率问题v 我们知道，个人在房屋交易（买卖）缴纳营业税我们知道，个人在房屋交易（买卖）缴纳营业税的同时，还需以实际缴纳的营业税税额为计税依据缴的同时，还需以实际缴纳的营业税税额为计税依据缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加，那么，税纳城建税、教育费附加和地方教育附加，那么，

23、税（费）率如何确定呢？（费）率如何确定呢？v1 1、城建税税率应当按、城建税税率应当按房屋所在地房屋所在地进行确定（税（费）进行确定（税（费）率确定原则），房屋所在地在市区的税率为率确定原则），房屋所在地在市区的税率为7%7%；房屋；房屋所在地在县城、建制镇的税率为所在地在县城、建制镇的税率为5%5%；房屋所在地在工；房屋所在地在工矿区的税率为矿区的税率为1%1%。v2 2、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%3%。v4 4、地方教育附加征收率为、地方教育附加征收率为2%2%。 2022-5-2015案例案例1 1v 某市王先生某市王先生20072007年年6 6月在市区一住宅小区购买了

24、月在市区一住宅小区购买了一套一套住房，住房，支付房屋价款支付房屋价款6060万元，该住宅小区建筑万元，该住宅小区建筑容容积率为积率为1.21.2、住房住房建筑面积建筑面积130130平方米、平方米、实际成交价格实际成交价格低于同级别土地上住房低于同级别土地上住房平均交易价格平均交易价格1.21.2倍以下。倍以下。v 20122012年年3 3月王先生为了改善住房条件将该套住房月王先生为了改善住房条件将该套住房以以8080万元的价款卖给了张先生，试问王先生应缴纳营万元的价款卖给了张先生，试问王先生应缴纳营业税金及附加多少元？（该市按照国办发业税金及附加多少元？（该市按照国办发2005262005

25、26号号的规定允许单套建筑面积向上浮动的规定允许单套建筑面积向上浮动20%20%的比例标准执的比例标准执行）行）2022-5-2016案例案例1 1分析分析 1 1、王先生的这套住房属于普通住房吗？如果、王先生的这套住房属于普通住房吗？如果属于普通住房，是否可以按照差额计征营业税呢？属于普通住房，是否可以按照差额计征营业税呢？ 2 2、王先生自、王先生自20072007年年6 6月购买该套住房至月购买该套住房至20122012年年3 3月出售该套住房，月出售该套住房，前后不足前后不足5 5年时间。年时间。根据根据20112011年年1 1月月2828日起施行的（财税日起施行的（财税201112

26、201112号）号）关于调整个关于调整个人住房转让营业税政策的通知人住房转让营业税政策的通知的规定，计征王先的规定，计征王先生的这一住房转让行为，无需界定该套住房是普通生的这一住房转让行为，无需界定该套住房是普通住房还是非普通住房，营业税应一律住房还是非普通住房，营业税应一律全额全额计征。计征。2022-5-2017案例案例1 1计算过程计算过程v1 1、营业税：、营业税：8000008000005%=400005%=40000元；元；v2 2、城建税：、城建税：40000400007%=28007%=2800元；元；v3 3、教育费附加：、教育费附加：40000400003%=12003%=

27、1200元；元；v4 4、地方教育附加：、地方教育附加：40000400002%=8002%=800元；元；v5 5、合计应缴营业税金及附加：、合计应缴营业税金及附加： 40000+2800+1200+800=4480040000+2800+1200+800=44800元。元。2022-5-2018案例案例2 2v 在案例在案例1 1中，如果王先生的该套住房出售时间中，如果王先生的该套住房出售时间改为改为20122012年年8 8月，其他条件不作改动，这样是不是月，其他条件不作改动，这样是不是需要界定该住房是否属于普通住房或者非普通住房需要界定该住房是否属于普通住房或者非普通住房呢？营业税金及

28、附加计算的结果又会是怎样的呢？呢？营业税金及附加计算的结果又会是怎样的呢？2022-5-2019案例案例2 2分析分析 1 1、王先生自、王先生自20072007年年6 6月购买该套住房至月购买该套住房至20122012年年8 8月出售该套住房，月出售该套住房，前后超过了前后超过了5 5年时间。年时间。根据（财根据（财税税201112201112号）号）关于调整个人住房转让营业税政关于调整个人住房转让营业税政策的通知策的通知的规定，这就要求我们界定该住房属于的规定，这就要求我们界定该住房属于普通住房或者非普通住房，从而确定这一转让行为普通住房或者非普通住房，从而确定这一转让行为实行差额征收或者

29、是免于征收营业税。实行差额征收或者是免于征收营业税。 2 2、该住宅小区、该住宅小区建筑容积率为建筑容积率为1.21.2、住房建筑面、住房建筑面积积130130平方米平方米（按照该市允许单套建筑面积向上浮（按照该市允许单套建筑面积向上浮动动20%20%的比例标准执行的规定，该市规定的单套建的比例标准执行的规定，该市规定的单套建筑面积标准应为筑面积标准应为120120120%=144120%=144平方米）、实际成平方米）、实际成交价格低于同级别土地上住房交价格低于同级别土地上住房平均交易价格平均交易价格1.21.2倍倍以下。以下。 3 3、王先生的这套住房同时符合（国办发、王先生的这套住房同时

30、符合（国办发200526200526号）文件及该市执行标准的规定，属于号）文件及该市执行标准的规定，属于“普通住房普通住房”，应免于计征营业税。，应免于计征营业税。2022-5-2020案例案例3 3v 在案例在案例1 1中，如果王先生该套住房建筑面积为中，如果王先生该套住房建筑面积为150150平方米，出售时间改为平方米，出售时间改为20122012年年8 8月，其他条件不月，其他条件不作改动，这样是不是需要界定该住房是否属于普通作改动，这样是不是需要界定该住房是否属于普通住房或者非普通住房呢？营业税金及附加计算的结住房或者非普通住房呢？营业税金及附加计算的结果又会是怎样的呢？果又会是怎样的

31、呢？2022-5-2021案例案例3 3分析分析 1 1、王先生自、王先生自20072007年年6 6月购买该套住房至月购买该套住房至20122012年年8 8月出售该套住房，月出售该套住房，前后超过了前后超过了5 5年时间。年时间。根据（财税根据（财税201112201112号）号）关于调整个人住房转让营业税政策关于调整个人住房转让营业税政策的通知的通知的规定，需要界定该住房属于普通住房或的规定，需要界定该住房属于普通住房或者非普通住房，从而确定这一转让行为实行差额或者非普通住房，从而确定这一转让行为实行差额或者免征营业税。者免征营业税。 2 2、该住宅小区建筑容积率为、该住宅小区建筑容积率

32、为1.21.2、住房建筑面、住房建筑面积积150150平方米平方米（按照该市允许单套建筑面积向上浮动（按照该市允许单套建筑面积向上浮动20%20%的比例标准执行的规定，该市规定的单套建筑面的比例标准执行的规定，该市规定的单套建筑面积标准应为积标准应为120120120%=144120%=144平方米）、实际成交价格平方米）、实际成交价格低于同级别土地上低于同级别土地上住房平均交易价格住房平均交易价格1.21.2倍以下。倍以下。 3 3、王先生的这套住房建筑面积、王先生的这套住房建筑面积150150平方米，也平方米，也就是说，就是说，“单套建筑面积单套建筑面积”不符合根据（国办发不符合根据（国办

33、发200526200526号）文件及该市执行标准的规定，号）文件及该市执行标准的规定，属于属于“非普通住房非普通住房”，应差额计征营业税。，应差额计征营业税。2022-5-2022案例案例3 3计算过程计算过程v1 1、营业税、营业税：（：（800000-600000800000-600000）5%=100005%=10000元；元；v2 2、城建税：、城建税：10000 10000 7%=7007%=700元；元；v3 3、教育费附加：、教育费附加：10000 10000 3%=3003%=300元；元；v4 4、地方教育附加：、地方教育附加：10000 10000 2%=2002%=200

34、元；元；v5 5、合计应缴营业税金及附加：合计应缴营业税金及附加： 10000+700+300+200=1120010000+700+300+200=11200元。元。2022-5-2023结结 论论v 通过上述几个案例的比较，我们可以看到，通过上述几个案例的比较，我们可以看到，在在个人住房交易（买卖）个人住房交易（买卖）中，由于住房性质、交中，由于住房性质、交易时点上的不同，存在着很大的差异，尤其比较易时点上的不同，存在着很大的差异，尤其比较案例案例1 1和和案例和和案例2 2后，发现由于交易时点上的不同，后，发现由于交易时点上的不同，两者虽同属两者虽同属“普通住房普通住房”，但案例，但案例

35、1 1由于房屋转由于房屋转让时购买时间不足让时购买时间不足5 5年，但按照财税年，但按照财税201112201112号号关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知的的规定，计征王先生的这一住房转让行为，无需界规定，计征王先生的这一住房转让行为，无需界定该套住房是普通住房还是非普通住房，营业税定该套住房是普通住房还是非普通住房，营业税应一律全额计征营业税，而案例应一律全额计征营业税，而案例2 2由于房屋转让由于房屋转让时购买时间超过了时购买时间超过了5 5年，免于计征营业税，就这年，免于计征营业税，就这样眼看着白花花的银子就不见了！样眼看着白花花的银子就不见了！20

36、22-5-2024第二章第二章 契税涉税问题契税涉税问题v一、纳税人的一般规定：一、纳税人的一般规定：中华人民共和国契税暂中华人民共和国契税暂行条例行条例第一条第一条“在中华人民共和国境内在中华人民共和国境内转移土地、转移土地、房屋权属，承受房屋权属，承受的单位和的单位和个人个人为契税的纳税人，应为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。当依照本条例的规定缴纳契税。”v二、契税适用税率规定：二、契税适用税率规定：中华人民共和国契税暂中华人民共和国契税暂行条例行条例第三条第一款第三条第一款“契税税率为契税税率为35%35%。”第第二款二款“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人契税的适用税率

37、，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。确定，并报财政部和国家税务总局备案。”2022-5-2025契税征税对象契税征税对象v 契税征税对象是指在中华人民共和国境内转移契税征税对象是指在中华人民共和国境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下内容：的土地、房屋权属。具体包括以下内容：v1 1、国有土地使用权出让（土地使用权出让是指国家、国有土地使用权出让（土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与给土地使用者，并由土地使用

38、者向国家支付土地与给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为）；使用权出让金的行为）；v2 2、土地使用权转让（、土地使用权转让（土地使用权转让是指土地使用土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与）赠与）；v3 3、房屋买卖；、房屋买卖；v4 4、房屋赠与；、房屋赠与；v5 5、房屋交换；、房屋交换；v6 6、承受国有土地使用权支付的土地出让金。、承受国有土地使用权支付的土地出让金。2022-5-2026涉及个人之间房屋买卖的契税问题涉及个人之间房屋买卖的契税问题v一、概念：一、概念：“房屋买卖房屋

39、买卖”是指以货币为媒介，是指以货币为媒介，出卖者向购买者过渡出卖者向购买者过渡房产所有权房产所有权的交易行为。的交易行为。v二、几种视同房屋买卖的特殊情况：二、几种视同房屋买卖的特殊情况：v1 1、以房产抵债或者实物交换房屋；、以房产抵债或者实物交换房屋；v2 2、以房产作投资或者作股权转让；、以房产作投资或者作股权转让；v3 3、买房拆料或翻建新房。、买房拆料或翻建新房。2022-5-2027涉及个人之间房屋买卖的契税问题涉及个人之间房屋买卖的契税问题v三、以房产抵债或实物交换房屋三、以房产抵债或实物交换房屋v1 1、实现条件：、实现条件：原房产产权所有者与债权人或者原房产产权所有者与债权人

40、或者实物持有者双方协商同意，如双方要签订相应的房实物持有者双方协商同意，如双方要签订相应的房屋权属变更、转移合同、契约；屋权属变更、转移合同、契约；须经当地政府部须经当地政府部门和有关部门批准；门和有关部门批准；经有关部门核准进行房屋权经有关部门核准进行房屋权属变更、转移，同时办理相应的产权确权手续等。属变更、转移，同时办理相应的产权确权手续等。v2 2、纳税人：、纳税人：房产产权承受人，房产产权承受人，即依法取得房屋产即依法取得房屋产权的单位和个人。权的单位和个人。v3 3、计税依据：、计税依据：成交价格，成交价格，即房屋权属变更、转移即房屋权属变更、转移合同或者契约等所确定的价格，包括合同

41、或者契约等所确定的价格，包括承受者承受者应支付应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益（的货币、实物、无形资产或者其他经济利益（抵偿抵偿债务时，债务时，按照房产双方同意的按照房产双方同意的房屋折价款房屋折价款作为计税作为计税依据；若以金银饰品等等价物依据；若以金银饰品等等价物交换房屋，交换房屋，则应视同则应视同以货币购买房屋）。以货币购买房屋）。2022-5-2028案例案例4 4v 甲某因无力偿还乙某债务，经双方协商同意，甲某因无力偿还乙某债务，经双方协商同意，有关部门批准，乙某取得甲某的一套房屋产权，双有关部门批准，乙某取得甲某的一套房屋产权，双方房屋权属转移合同确认的房产折价款为方房

42、屋权属转移合同确认的房产折价款为8080万元，万元，同时甲某支付乙某现金同时甲某支付乙某现金1010万元。那么甲某支付乙某万元。那么甲某支付乙某现金现金1010万元是否应作为契税的计税依据？甲某和乙万元是否应作为契税的计税依据？甲某和乙某各应缴纳契税多少元？（假设当地确定的契税税某各应缴纳契税多少元？（假设当地确定的契税税率为率为3%3%）2022-5-2029案例案例4 4分析及计算过程分析及计算过程v 1 1、计税依据：、计税依据：以房产抵债时，以房产抵债时，计征契税的计计征契税的计税依据为双方同意的税依据为双方同意的房产折价款，包括承受者房产折价款，包括承受者应支应支付的货币、实物、无形

43、资产或者其他经济利益，甲付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，甲某为债务人，是房屋产权转让方，其支付的价款不某为债务人，是房屋产权转让方，其支付的价款不应作为计税依据。应作为计税依据。v 2 2、纳税人：、纳税人：以房产抵债转移房屋产权的纳税以房产抵债转移房屋产权的纳税人为人为产权承受人产权承受人（即乙某）。（即乙某）。v 3 3、故乙某作为产权承受人，在办理产权过户、故乙某作为产权承受人，在办理产权过户手续时，应按照双方同意的房产折价款手续时，应按照双方同意的房产折价款8080万元缴纳万元缴纳契税：契税：8000008000003%=240003%=24000元。元。v 4 4、甲某作为

44、房屋产权、甲某作为房屋产权转让转让方不缴纳契税。方不缴纳契税。2022-5-2030案例案例5 5v 甲某因无力偿还乙某债务甲某因无力偿还乙某债务9090万元，万元，20102010年年5 5月经月经当地有关部门调解，双方同意，相关部门批准，甲当地有关部门调解，双方同意，相关部门批准，甲某以自己的一套房产抵偿乙某债务，乙某因此取得某以自己的一套房产抵偿乙某债务，乙某因此取得了该套房产的产权，另向甲某支付了该套房产的产权，另向甲某支付1010万元差价款。万元差价款。那么乙某支付甲某现金那么乙某支付甲某现金1010万元是否应作为契税的计万元是否应作为契税的计税依据？甲某和乙某各应缴纳契税多少元？（

45、假设税依据？甲某和乙某各应缴纳契税多少元？（假设当地确定的契税税率为当地确定的契税税率为5%5%）2022-5-2031案例案例5 5分析及计算过程分析及计算过程v 1 1、计税依据：、计税依据：以房产抵债，以房产抵债，计征契税的计税依计征契税的计税依据为双方同意的据为双方同意的房产折价款，包括承受者房产折价款，包括承受者应支付的应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，故乙某货币、实物、无形资产或者其他经济利益，故乙某作为产权承受人，其支付的价款应作为计税依据，作为产权承受人，其支付的价款应作为计税依据，所以这套房产的折价款应为：所以这套房产的折价款应为：90+10=10090+10=1

46、00万元。万元。v 2 2、纳税人：、纳税人：以房产抵债转移房屋产权的纳税人以房产抵债转移房屋产权的纳税人为为产权承受人产权承受人（即乙某）。（即乙某）。 v 3 3、故乙某作为产权承受人，在办理产权过户手、故乙某作为产权承受人，在办理产权过户手续时，应按照双方同意的房产折价款续时，应按照双方同意的房产折价款100100万元缴纳契万元缴纳契税：税： 100000010000005%=500005%=50000元。元。v 4 4、甲某作为房产、甲某作为房产转让转让方不缴纳契税。方不缴纳契税。2022-5-2032涉及个人之间房屋买卖的契税问题涉及个人之间房屋买卖的契税问题v四、买房拆料或翻建新房

47、（不论购买方的目的是四、买房拆料或翻建新房（不论购买方的目的是取得出售者房产的建筑材料还是翻建新房，其行取得出售者房产的建筑材料还是翻建新房，其行为实际上是一种房产买卖关系）为实际上是一种房产买卖关系）v1 1、纳税人：产权承受人，即依法取得房屋产权、纳税人：产权承受人，即依法取得房屋产权的单位和个人。的单位和个人。v2 2、计税依据：、计税依据：成交价格成交价格( (即购买价款即购买价款) )。v3 3、计税依据确定原则：计税依据确定原则：为了避免纳税人偷、逃为了避免纳税人偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，征收机关可以参

48、照市场价格核且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。定计税依据。2022-5-2033涉及个人之间房屋赠与的契税问题涉及个人之间房屋赠与的契税问题v1 1、概念：、概念：“房屋赠与房屋赠与”是指原房屋产权所有人将房屋无偿转是指原房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有的行为。让给他人所有的行为。v 无偿转交房产的法人和自然人，称作赠与人（赠与方），无偿转交房产的法人和自然人，称作赠与人（赠与方），接受他人房屋的法人和自然人，称作受赠人（受赠方）。接受他人房屋的法人和自然人，称作受赠人（受赠方）。v2 2、赠与房屋实现的前提及条件：、赠与房屋实现的前提及条件： （1 1）房屋产权无纠

49、纷、赠与人与受赠人双方自愿；）房屋产权无纠纷、赠与人与受赠人双方自愿； （2 2）双方需按照法律规定书立书面合同（契约），达成一致）双方需按照法律规定书立书面合同（契约），达成一致意见；意见； （3 3）依法办理房屋产权变更、转移、登记过户手续，进行确）依法办理房屋产权变更、转移、登记过户手续，进行确权；若涉及涉外关系，还须提供公证处证明、经外事部门认证。权；若涉及涉外关系，还须提供公证处证明、经外事部门认证。 3 3、纳税人：、纳税人：房产的受赠人（受赠方）房产的受赠人（受赠方）为赠与房产契税的纳税为赠与房产契税的纳税人。人。 4 4、计税依据：征收机关参照同类房屋买卖的、计税依据：征收机关

50、参照同类房屋买卖的市场价格核定。市场价格核定。 5 5、赠与房屋的特殊方式：以、赠与房屋的特殊方式：以获奖方式获奖方式取得房屋产权，其实质取得房屋产权，其实质是获奖人接受赠与人给予的赠与房产（如：某房地产公司为了是获奖人接受赠与人给予的赠与房产（如：某房地产公司为了提高企业的知名度对奥运会冠军以奖励的方式赠与给获得冠军提高企业的知名度对奥运会冠军以奖励的方式赠与给获得冠军运动员的房产）。运动员的房产）。2022-5-2034涉及个人之间房屋交换的契税问题涉及个人之间房屋交换的契税问题v1 1、概念：、概念：“房屋交换房屋交换”是指房屋产权所有者之间是指房屋产权所有者之间相互之间互换房屋的行为。

51、相互之间互换房屋的行为。v2 2、纳税人：在、纳税人：在房屋交换过程中，房屋交换过程中，多交付多交付货币、实货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方。物、无形资产或者其他经济利益的一方。v3 3、计税依据：、计税依据：双方所交换房屋的双方所交换房屋的价格差额。价格差额。v4 4、为了避免纳税人偷、逃税款，税法规定，双方、为了避免纳税人偷、逃税款，税法规定，双方所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。2022-5-2035案例案例6 6v 李明共有三套房产，李明共

52、有三套房产，20112011年分别将年分别将A A套市价套市价8080万元的房产卖给了甲某；将万元的房产卖给了甲某；将B B套市价为套市价为100100万元的房万元的房产与乙某进行了房屋交换，并支付给乙某产与乙某进行了房屋交换，并支付给乙某2020万元；万元；将将C C套市价为套市价为6060万元的房产折价给丙某抵偿了万元的房产折价给丙某抵偿了5050万万元的债务元的债务, ,同时收到支付的差价款同时收到支付的差价款1010万元；当年其万元；当年其又以市价又以市价7070万元购买了丁某的一处房产准备翻建新万元购买了丁某的一处房产准备翻建新房。试计算李明、甲某、乙某、丙某、丁某各应缴房。试计算李

53、明、甲某、乙某、丙某、丁某各应缴纳契税多少元？（假设该市的契税税率为纳契税多少元？（假设该市的契税税率为3%3%，上述，上述的所有房产手续均已办好手续。）的所有房产手续均已办好手续。）2022-5-2036案例案例6 6分析分析v1 1、A A套市价套市价8080万元的房产卖给了甲某，其行为属于房屋买卖万元的房产卖给了甲某，其行为属于房屋买卖行为，计税依据为成交价格（购买价款），应由房产产权承行为，计税依据为成交价格（购买价款），应由房产产权承受人甲某按受人甲某按成交价格成交价格缴纳契税；缴纳契税；v2 2、B B套市价为套市价为100100万元的房产与乙某进行了房屋交换，并支付万元的房产与乙

54、某进行了房屋交换，并支付给乙某给乙某2020万元，计税依据为双方所交换房屋的万元，计税依据为双方所交换房屋的价格差额，价格差额，应应由支付差价款的李明按照支付的由支付差价款的李明按照支付的差价款差价款2020万元缴纳契税，乙万元缴纳契税，乙某没有发生契税纳税义务，不缴纳契税某没有发生契税纳税义务，不缴纳契税 ；v3 3、C C套市价为套市价为6060万元的房产折价给丙某抵偿了万元的房产折价给丙某抵偿了5050万元的债务，万元的债务，属于属于“视同买卖房屋视同买卖房屋以房屋抵偿债务以房屋抵偿债务”行为，计税依据为行为，计税依据为双方同意的双方同意的房产折价款，房产折价款，包括承受者应支付的货币、

55、实物、包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，故丙某作为房屋承受着，其支无形资产或者其他经济利益，故丙某作为房屋承受着，其支付的价款付的价款1010万元应作为计税价格，丙某作为房产产权承受人万元应作为计税价格，丙某作为房产产权承受人应按照房产应按照房产折价款折价款50+10=6050+10=60万元缴纳契税；万元缴纳契税；v4 4、以市价、以市价7070万元购买了丁某的一处房产准备翻建新房，其行万元购买了丁某的一处房产准备翻建新房，其行为实际上是一种房产买卖关系，属于为实际上是一种房产买卖关系，属于“视同买卖房屋视同买卖房屋-买房买房翻建新房翻建新房”行为，行为，应由购买人李明

56、按照成交价格应由购买人李明按照成交价格7070万元缴纳万元缴纳契税；契税；v5 5、丁某没有发生契税纳税义务，不缴纳契税。、丁某没有发生契税纳税义务，不缴纳契税。（转下页）（转下页）2022-5-2037案例案例6 6计算过程计算过程v（承上页）（承上页）v各方应缴纳契税明细：各方应缴纳契税明细：v1 1、李明、李明（200000200000+ +700000700000）3%=270003%=27000元；元；v2 2、甲某：、甲某： 8000008000003%=240003%=24000元；元；v3 3、乙某：不缴纳契税；、乙某：不缴纳契税；v4 4、丙某：、丙某： 6000006000

57、003%=180003%=18000元；元；v5 5、丁某：不缴纳契税；、丁某：不缴纳契税；2022-5-2038个人住房交易（买卖）契税税收优惠个人住房交易（买卖）契税税收优惠v一、普通住房税收优惠一、普通住房税收优惠 1 1、对个人购买、对个人购买“普通住房普通住房”，且该住房属于家庭（成员且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，唯一住房的，减半征收契税。减半征收契税。 2 2、对个人购买、对个人购买9090平方米及以下平方米及以下“普通住房普通住房”，且该住房且该住房属于家庭属于家庭唯一住房唯一住房的，减按的，

58、减按1%1%的税率征收契税。的税率征收契税。 注：注：“普通住房普通住房” ” 按国办发按国办发200526200526号号国务院办公厅国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知列举的需要列举的需要同时符合同时符合的的“三个条件三个条件”和当地规定进行界定。和当地规定进行界定。v二、继承房屋权属税收优惠二、继承房屋权属税收优惠 对于对于中华人民共和国继承法中华人民共和国继承法规定的规定的法定继承人法定继承人（包（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房屋权属

59、，不征契税。房屋权属，不征契税。 但对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属，但对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属，属于房屋赠与行为，应按照规定征收契税。属于房屋赠与行为，应按照规定征收契税。 （转下页）（转下页） 2022-5-2039个人住房交易（买卖）契税税收优惠个人住房交易（买卖）契税税收优惠v（承上页）（承上页）v三、房屋附属设施税收优惠三、房屋附属设施税收优惠 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层楼阁以及储藏室，下同）所汽车库、自行车库、顶层楼阁以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契

60、税；有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及房对于不涉及房屋所有权和土地使用权转移变动的，不征收契税；屋所有权和土地使用权转移变动的，不征收契税；v四、拆迁重新购置住房的税收优惠四、拆迁重新购置住房的税收优惠v 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格成交价格超过补偿款的，对超过部分征收契税。超过补偿款的，对超过部分征收契税。2022-5-2040第三章第三章 土地增值税涉税问题土地增值税涉税问题v一、一、概念：土地增值税是对概念：土地增值税是对有偿转让有偿转让国