《物业管理综合能力》第五章讲义

1、第五章 行政管理学基础知识与应用第五章 主要内容1 .行政管理概论 2 .工商行政管理概论 3.物业管理的行政管理 第一节行政管理概论一、行政管理的含义及特点(一)行政管理的含义指一切社会组织、团体对有关事务的治理、管理和执行的社会活动。这里的行政管理，不仅包括政党和国家的立法、行政、司法组织活动，还包括企业、事业、社会团体等各种各样的社会组织的执行事务。(二)行政管理的特点1.执行性 2.政治性 3.权威性 二.行政管理主客体及活动原则(一)行政管理的主体是国家权力机关的执行机构，即行政机关。在我国，行政管理的主体是国务院和地方各级人民政府及其职能部门。当然法律法规授权的具有社会公共管理职能

2、的事业单位以及某些垄断企业，也可以作为行政管理主体。第一节行政管理概论(二)行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。行政管理的范围遍及国家和社会生活的各个方面和全体国民。任何一种社会管理都没有行政管理这样广泛的外延性和关系国家、社会的全局性。第一节行政管理概论单项选择题:1.行政管理相对于其他社会管理所独有两大特性是（ ）A.广泛的外延性和关系国家、社会的全局性B.强烈的阶级性和高度的权威性C.极强的操作性和技术性D.“不可逆”性和“一元性”第一节行政管理概论【答案】： A 【解析】：行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。行政管理的范围遍及国家和社会生活的各个

3、方面和全体国民。任何一种社会管理都没有行政管理这样广泛的外延性和关系国家、社会的全局性。 第一节行政管理概论(三)行政管理的基本依据是行政权力。行政权力是国家行政机关为有效实现国家意志，依靠特定的手段和宪法原则，对国家事务进行管理权力。行政权利的特点如下：公共权利、具有合法性、具有很强操作性和技术性、强制性、一元性。(四)行政管理活动的根本原则是依法管理。行政管理，特别是现代行政管理必须是以法律为根本的活动准则，在法律规定的范围内实施管理。第一节行政管理概论三.行政职能的涵义及内容(一)定义:指行政管理在国家、社会生活中所起的基本作用，它是国家职能的重要组成部分。(二)性质:具有的政治性和社会

4、性两重属性第一节行政管理概论(三)职能分类:1.行政职能分为政治统治职能和社会管理职能。这两者相互统一，互为前提，不可偏废。2行政职能分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等。3. 政府在市场经济中主要是：制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务。第一节行政管理概论四.行政管理组织(一)定义:依照国家宪法和法律的规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称，简单地说就是指政府机构。(二)特征:1.具有权威性和强制力；2.属于预算拨款制的行政组织，全部财政来源于国家预算。 第一节行政管理概论(二)行政管理组织的种类行政组织按照其功能和作用的不同分为：1.领导机关 2.职能机关 3

5、.辅助机关4.直属机关 5.派出机关第一节行政管理概论(三)行政管理组织的结构1.行政管理组织的结构是指行政组织的各组成要素之间的相互联系方式或互动关系模式。2.种类:分为纵向结构和横向结构。纵向结构:指行政组织的上下层级之间，存在着领导和被领导的关系.横向结构:指行政组织的同一层级之中的各部门之间，是相互协调与合作平等关系.第一节行政管理概论3.行政组织的纵向结构。(1)管理层次和管理幅度是影响行政组织结构形态的两个决定性因素。(2)管理幅度指一个层级的行政机构或一位行政首长直接控制的下级机构或人员的数目。(3)管理层次指行政组织纵向结构的层级。第一节行政管理概论(4)相互关系:行政部门的管

6、理层次和管理幅度在一个特定的组织内成反比关系，即就一个特定的行政组织而言，行政层次越多，每一行政机构的管理幅度就越小；反之，行政层次越少，每一行政机构的管理幅度就越大。第一节行政管理概论(5)表现形式:尖型结构:行政层次多，幅度小。特点：尖型结构是一种集权的结构，有利于强有力的行政控制，但不利于发挥下级的主动性和创造性扁型结构:行政层次少，幅度大。特点：扁型结构是一种分权的结构，有利于调动下级的积极性和创造性，但可能导致软弱的行政控制。第一节行政管理概论(5)表现形式:综合型结构：在实际行政活动中，一个行政组织的结构不是纯粹尖型或扁型的特点：即组织中某些层次的机构管理幅度大，某些层次的机构管理

7、幅度小。第一节行政管理概论2行政组织的横向结构又称为部门结构。(1)职能部门化。即按照行政职能的界限划分行政组织的部门。行政职能部门化是目前应用最广泛的一种划分行政组织的方法，它的优点是能较好地体现专业化分工的组织原则，有利于行政组织内部的协调统一，不利之处在于实践中有时会出现各职能部门之间由于利害关系不同而发生冲突。第一节行政管理概论(2)区域部门化。即按照管辖区域的界限划分行政组织。这种方法有利于某一区域内部事务的协调统一，职权下放，也可提高各地区行政人员的主动性和积极性，有利于培养人才；但不利之处是重复性机构增多，容易产生地方主义和区域部门权力膨胀、条块分割等弊端。第一节行政管理概论(3

8、)行业和产品部门化。即按照行业和产品的不同来划分行政部门的方法。这种方法的优点是有利于发挥某一行业内部专业技术力量的业务特长，符合专业化分工的原则，缺点是会造成机构的重叠设置，不利于整个行政组织系统的宏观协调。第一节行政管理概论一、工商行政管理的概念（一）工商行政管理定义：指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过市场监督和行政执法等机关，运用行政和法律手段，对市场经营主体及其市场行为进行的监督管理。（二）工商行政管理的主体是国家，工商行政管理部门是代表国家行使行政权利的特定市场主管部门。第二节工商行政管理概论一、工商行政管理的概念（三）工商行政管理的对象是市场经营主体及其市场经济活动以及商品。最

9、重要的是起主导作用的市场经营主体的市场经济行为。1.市场经营主体指参与市场经济活动的组织和个人；2.市场经济活动指在市场上进行的、直接或间接以交换为目的的市场活动。第二节工商行政管理概论二.工商行政管理的地位三.工商行政管理的作用四.工商行政管理的目标及其实现以上内容学员自学第二节工商行政管理概论五.工商行政管理机关(一)定义及特点1.定义:工商行政管理机关是代表国家行使工商行政管理职能，管理工商行政管理事务的国家职能机关，是国家行政机关序列中的重要组成部分。第二节工商行政管理概论2.基本特性：(1)是国家行政机关。(2)代表国家行使行政管理职能。(3) 代表国家行使对市场经营主体和市场行为实

10、行监督管理的国家经济管理职能。第二节工商行政管理概论(二)工商行政管理机关的基本职责1.研究制定工商行政管理的方针、政策和有关法律、法规，制定、发布工商行政管理的规章、制度。2.主管全国工商企业和从事生产经营活动的事业单位、社会团体、公民个人的登记注册工作，核发有关证照，依法确认其企业法人资格或合法经营地位。依法监督检查登记注册单位的登记注册行为。依法核定登记注册单位的名称。第二节工商行政管理概论3.依法监督检查市场主体的交易活动，查处垄断和不正当竞争、侵犯消费者权益和其他市场交易违法违章案件。依法或经国务院授权，组织开展全国性的市场监督与行政执法活动。4.依法监督管理经济合同，指导合同仲裁机

11、构的工作。第二节工商行政管理概论5.依法对国内外商标申请实行统一注册和管理，认定驰名商标，查处商标侵权行为，保护注册商标专用权，认可商标代理机构并指导工作。依法对商标评审案件做出终局决定或裁定。6.监督管理消费品市场、生产资料市场，参与监督管理金融、劳动力、房地产、技术、信息等生产要素市场和期货市场。参与市场体系的培育、发展，参与论证、规划全国市场布局，开展各类市场登记及统计工作。第二节工商行政管理概论7.依法监督管理个体工商户、个人合伙和私营企业，规范其经营行为，引导个体私营经济健康发展。8.依法监督管理广告发布与广告经营活动，指导广告业发展。9.完成国务院交办的其他事项。第二节工商行政管理

12、概论(三)依据法律、法规和规章以及国务院的授权，工商行政管理机关的管理权限如下：1规章制定和发布权。主要指国家工商行政管理局有权依法或接受立法、行政权力机关委托，制定、发布工商行政管理的规章、制度。第二节工商行政管理概论2登记注册权。工商行政管理机关有权在其管辖范围内，对申请企业和个体工商户、私营企业、外商投资企业进行依法核准登记注册，确认其企业法人地位或合法经营地位，核定其名称，此外，国家工商行政管理局还有权对商标申请实行统一注册。各级工商行政管理机关有权对商品市场进行登记管理，审核其开办条件和管理制度。3对市场活动中的违法经营行为的依法确认权。第二节工商行政管理概论4对违法经营行为及其行为

13、者的依法查处权。具体包括依法调查权、检查权、行政处罚权、行政强制执行权等。5市场交易场所的经营秩序维护权。6工商行政管理法规解释权。7要求执法外部协助配合和保护权。8对消费者权益的保护权等。第二节工商行政管理概论(四)工商行政管理机关行政行为成立的要件1，必须是在其法定职权范围内采取行政措施。2行政行为的内容必须是合法、3必须符合法律规定的程序。4必须符合法律所规定的方式。第二节工商行政管理概论(五)工商行政管理机关行政行为的法律效力如下：1拘束力。(1)其行政行为的对象市场经营主体或个人产生法律拘束力，相对人必须服从和遵守。(2)工商行政管理机关本身也有拘束力，它意味着在该行政行为有效成立和

14、生效以后未经废止或撤销，工商行政管理机关包括它的上级和下级机关都有遵守的义务，受该行政行为的拘束。第二节工商行政管理概论2确定力。确定力是指行政行为一旦有效成立和生效，非依法规定而不得随意变动其内容。3执行力。执行力是指行政行为的内容如果是命令相对人为一定行为或不为一定行为，则相对人必须执行。第二节工商行政管理概论一.物业管理的行政管理涵义及工作内容(一)物业管理的行政管理的涵义物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。第三节物业管理的行政管理单项选

15、择题2.国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理属于（ ）。A.物业管理的行政管理B.物业管理的相关行政管理C.物业管理的工商行政管理D.国家工商行政管理局的主要职责第三节物业管理的行政管理【答案】：A 【解析】：物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。 第三节物业管理的行政管理(二)物业管理的行政管理工作内容1.行政立法物业管理行政机关的首要职责就是制定政策法规。具体而言，行政机关应根据国家法律规定的基本原则，针对物业管理中出现的

16、新情况和遇到的新问题，制定物业管理规章制度。第三节物业管理的行政管理2.执法监督行政机关根据行政立法进行执法监督，是约束、制止物业管理诸多主体不当行为、不法行为的重要环节，是整顿物业管理市场秩序、促进物业管理行业健康发展的有力手段。行政管理部门要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，对物业管理中出现的违法行为依法予以查处。第三节物业管理的行政管理3.协调服务对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业进行协调。同时，要提供各种服务，包括政策咨

17、询，人才交流、培养，信息沟通等。第三节物业管理的行政管理4.宣传引导通过培训等形式向业主委员会以及物业管理企业的有关人员普及物业管理的相关法律知识，促使其学习物业管理法规、用好物业管理法规；同时，还要对物业管理法规中不便具体规定或尚未具体规定的、有利于提高物业管理水平、促进物业管理规范发展的一些行为进行积极倡导，旨在为物业管理创造和谐、健康的发展环境。第三节物业管理的行政管理多项选择题3.物业管理的行政管理工作内容包括（ ）A.行政立法 B.执法监督 C.协调服务 D.财政支持 E.税收监管第三节物业管理的行政管理【答案】： ABC 【解析】：(二)物业管理的行政管理工作内容 1 . 行政立法

18、 2执法监督 3协调服务 4宣传引导 第三节物业管理的行政管理二、物业管理的行政管理部门1国家级的物业管理主管机构指国务院建设行政主管部门，其主要职责是制定相关法规、政策及标准，对全国范围内的物业管理活动进行宏观管理与规范监督。第三节物业管理的行政管理2省市级的物业管理主管机构县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，即省建设厅(直辖市房地局)和市房地产管理局是本行政区域内物业管理的主管部门。其职责主要是宣传、贯彻、落实国家的法规、政策及标准，结合当地实际情况，制定地方性政策，依法查处物业管理活动中的违法违规行为，维护物业管理市场秩序。第三节物业管理的行政管理3基层物业管理主管机构包括区、县房地

19、产行政管理部门，是辖区内物业管理的行政管理部门。基层物业管理主管机构主要负责本辖区内物业管理活动的执法监督、协调服务、宣传引导，并承担上级行政主管部门和区、县人民政府依法交办的具体工作。第三节物业管理的行政管理4基层政府及其派生机构包括街道办事处、乡镇人民政府等，它们不仅指导和管理业主委员会的工作，同时也履行一些具体的行政管理职能。实践工作中，街道办事处和乡镇人民政府对物业管理活动具有十分重要的监督管理、协调支持的作用。第三节物业管理的行政管理5物业管理的相关行政管理部门(1)规划、城管、环卫、公安等有关行政管理部门:按职责分工，这些行政部门分别负责管理违章搭建、环境环卫以及维护社会治安等相关

20、工作。(2)工商行政管理部门:主要负责审核、管理物业管理企业的工商注册登记、企业经营范围的确定、企业广告宣传是否符合法律规定等内容。第三节物业管理的行政管理(3)物价行政主管部门:政府价格主管部门会同房地产行政主管部门依法对物业管理企业的收费行为进行监督。如果物业管理企业违反价格法律、法规和规定，则政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、反不正当竞争法予以处罚。(4)税务行政管理部门:依法监督和管理物业管理企业的纳税情况，涉及的税种有企业所得税、营业税、城市维护建设税和教育附加税。第三节物业管理的行政管理三、物业管理的行政管理方式与手段1，对物业管理企业的行政管理方式(1)依法处罚。 (2)备案记载。2对物业管理行业的行政管理方式(1)实施准入制度。 (2)创造竞争环境。(3)组织开展考评活动。 第三节物业管理的行政管理单项选择题:4.下列选项中，对物业管理行业的行政管理方式不包括（ ）。A实施准入制度 B创造竞争环境C组织开展考评活动 D备案记载第三节物业管理的行政管理【答案】： D【解析】：对物业管理行业的行政管理方式(1)实施准入制度。 (2)创造竞争环境。(3)组织开展考评活动。 第三节物业管理的行政管理(4)处理投诉。行政管理对于创造良好的物业管理市场环境，对于物业管理企业以及行业的健康