都市综合体精装工程项目管理

1、会计学1都市综合体精装工程项目管理都市综合体精装工程项目管理第1页/共127页2一、都市综合体精装项目特点分析u 都市综合体，作为一个全新的房地产形态，它高度集约、融合了多种城市功能，包括居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等，并创造了一个各种物业功能高度集约、相互作用、互为价值链的空间。u 都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大、而且涉及的专业众多，影响深远，对各个参建者的综合管理能力提出了更高的要求。u 对于室内精装修工程，主要表现出如下特点：第2页/共127页31、装修类型多，风格多样u 装修类型不仅涵盖了大部分城市功能，如住宅、酒店、商场等，各个城市功能的装修风格也分门别类

2、，如意大利餐厅、日本料理馆等，这就要求装修施工技术管理人员必须有丰富的阅历和经验。第3页/共127页4各种城市功能第4页/共127页5各类装修风格第5页/共127页62、工程量大、难度高u 酒店、商场的室内往往表现为高空间、大跨度，这给装修施工带来不少困难，而且天花、墙面复杂多变，节点大样多。第6页/共127页7不规则天花第7页/共127页8大跨度空间施工第8页/共127页93、新材料、新技术、新工艺使用率高u 都市综合体的成功往往体现在时尚与潮流的领先，对于室内设计，往往表现在新材料的使用上，新材料的使用又带来新技术、新工艺。第9页/共127页10二、项目管理组织结构u 多标段项目管理组织结

3、构第10页/共127页11u 单标段项目管理组织结构第11页/共127页12三、施工前准备工作1、图纸深化 (1)图纸深化工作按右图流程进行：第12页/共127页第13页/共127页第14页/共127页量而细致的工作，其工作内容以及图纸精度也远远超过了深圳万象城项目当时的深化设计成果。具体体现在：第15页/共127页第16页/共127页第17页/共127页第18页/共127页第19页/共127页第20页/共127页第21页/共127页项目团队的工作。其工作有效性、项目效果的把握、工作细节的控制和项目工作的进展，将会更加顺利，工作效率会不断提高。第22页/共127页价控制也会有一定帮助。第23页

4、/共127页目的建设做出更大的贡献。第24页/共127页252、材料计划 （1）材料分类与统计 装修材料种类繁多，为有效管理各种材料，对材料分为以下几类: a.金属类：不锈钢、各种钢板、轻钢龙骨、铝合金、铜 和铜合金等 b.木材类：木地板、纤维板、刨花板、细木工板、胶合板、木龙骨、木皮等 c.石材类：天然大理石、天然花岗石、人造石 、装饰水磨石等 d.陶瓷类：釉面砖、玻化砖、麻面砖、陶瓷锦砖（马赛克）、琉璃制品等 e.玻璃类：钢化玻璃、变色玻璃、镀膜玻璃、夹布玻璃、魔术玻璃等 f.涂料类：乳胶漆、聚酯漆、硝基漆、防火涂料、防腐涂料等 g.饰面板类：纸面石膏板、矿棉吸声板、铝塑板、塑料装饰板等

5、h.织物及塑料类：地毯、窗帘、壁纸、墙布、壁纸和地板等 第25页/共127页26 （2）材料样板提交确认 对已分好类的材料逐一寻找样板，并分批提交样板予设计师审批，做好样板送审记录。 （3）询价 对符合要求的供应商进行价格、供货能力、供货周期、供货质量等实质性内容谈判。 （4）合同签订 综合评价各个供应商，选择最能满足采购计划需要（而不是最低价格）的供应商，与之签订合同。 （5）材料加工及运输 （6）材料的存储及保管 （7）材料的使用第26页/共127页273、施工队伍的选择 建立劳务分包评价体系，对于现有施工队伍各个方面进行评价、筛选，确保施工队伍的能力能够优质高效的完成项目。评价内容包括：

6、 （1）施工队伍的人员储备及调配能力 施工队伍的人员数量是否满足项目工期需要，是否能够随时调配人员以保证工期不受工程变更、不可抗力等风险因素影响。 （2）施工队伍的素质 施工队伍是否服从管理人员安排，是否具备精品意识等。 （3）类似工程的施工经验 施工队伍是否做过类似工程。 除从已有施工队伍选外，还要时时关注劳务市场，努力寻找优秀施工队伍。 第27页/共127页284、临时设施搭建 工地办公室 各项规章制度上墙，平面布置图、甘特图上墙，设宣传栏。 现场临时用电 临时用电严格按照施工现场临时用电安全技术规程布置。 现场消防设施施工现场火灾危险等级为严重危险级，灭火器在整个平面内以间距布置。 其它

7、临时设施每层垃圾堆放点、临时取水点、厕所、吸烟区等。第28页/共127页29四、工程实施控制与管理1、职业健康安全与环境管理u 建立工程职业健康安全与环境管理目标 安全目标、文明施工目标、环境管理目标u 建立施工安全管理体系 建立安全管理组织结构、落实安全生产责任制、制定安全管理各项制度及安全文明施工措施、编制专项安全施工组织设计、建立事故处理机制等，定期进行安全检查。u 加强施工现场消防安全管理 动火作业管理、现场灭火器配备、易燃易爆物品存储等。u 环境管理 施工现场水污染、噪声污染、空气污染、固体废弃物的处理。第29页/共127页302、进度控制u 编制施工进度计划及相关的资源需求计划 编

8、制控制性和指导性施工进度计划（甘特图），以及季度、月度、周等不同周期进度计划，还有劳动力需求计划、物料需求计划和资金需求计划。u 组织施工进度计划的实施 a.跟踪检查，收集实际进度数据 ； b.将实际数据与进度计划对比； c.分析计划执行的情况； d.对产生的进度变化，采取措施予以纠正或调整计划； e.检查措施的落实情况； f.如有需要，进行计划变更。第30页/共127页31u 施工进度计划的检查与调整 a.施工进度计划周期性进行检查，检查内容包括：工程量完成百分比、工作时间、资源使用及与进度保证的情况、前一次进度计划检查提出问题的整改情况。 b.进度计划检查后编制进度报告，包括：进度计划实施

9、情况综合描述、实际进度与计划进度比较情况、实施过程存在的问题及原因分析、对工程质量、安全和成本的影响、采取的措施和进度的预测。 c.施工进度计划的调整，内容 包括：工程量、工作（工序）起止时间、资源提供条件、必要目标。 第31页/共127页323、成本控制u 编制实施性施工成本计划 根据工程进度计划编制成本计划，绘制最早开始和最迟开始时间成本累积曲线（“香蕉图”）。u 采用“挣值”法控制成本 a.确定三个基本参数：已完工作预算费用（BCWP） 计划工作预算费用（BCWS） 已完工作实际费用（ACWP） b.计算四个评价指标：费用偏差（CV） 进度偏差（SV） 费用绩效指数（CPI） 进度绩效指

10、数（SPI）第32页/共127页33 c. 偏差分析 利用横道图法、表格法、曲线法对上述四个指标进行分析，找出偏差原因。 d. 偏差原因分析与纠偏u 成本分析 分部分项工程成本分析 月（季）度成本分析 形成成本报表 竣工成本综合分析 第33页/共127页344、质量控制u 施工准备的质量控制 a.工程项目划分：逐级划分精装工程项目为分部工程、分项工程和检验批，使之具有实际可控单元。 b.现场施工准备的质量控制 轴线、标高线等测量控制点的复核，现场平面布置保证道路畅通、材料合理堆放等，制定现场质量管理制度。 c.材料的质量控制 把好三关：“采购订货关、进场检验关、存储使用关”。 d.施工机械设备

11、的质量控制 三方面：机械设备选型、主要性能参数指标的确定、使用操作要求。 第34页/共127页35u 施工过程的质量控制 a.质量技术交底 每个分项工程开始前，对作业班组进行施 工方法、质量标准和验收标准、施工中注意 的问题等内容的会议交底。 b.质量检查、跟踪及改进 每周定期对工程质量检查，并采用直方图 等现代质量控制手段对各分项工程质量进行 跟踪、改进，例如涂膜防水工程可按右图方 法跟踪分析，提出改进措施。 c.成品保护控制第35页/共127页36、合同管理 涉及到的合同主要为施工合同、劳务分包合同和采购合同。u合同的跟踪与控制 熟悉合同内容，对合同执行者的履行情况进行跟踪、监督和检查，对

12、合同实施偏差进行分析，找出原因，采取措施调整处理。u合同变更管理 分析变更原因，确定变更范围和内容，采用约定的变更估价原则计算变更价款。u合同的索赔 索赔起因分析、索赔依据和证据收集、索赔通知、索赔文件编制等。第36页/共127页37376、信息管理u工程施工技术管理资料 图纸会审记录、技术和安全交底记录、施工组织设计、施工日志、设计变更记录、工程洽商记录、施工记录、工程质量事故记录、工程竣工文件等。u工程质量控制资料 材料、构配件和设备出厂合格证及进场检（试）验报告、施工试验记录和见证检验报告、隐蔽工程验收记录等。u工程施工质量验收记录 质量管理检查记录、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、

13、分部工程质量验收记录、分项工程质量验收记录、检验批质量验收记录。u竣工图第37页/共127页38五、竣工验收及保修、竣工验收 a.检验批质量验收：质量验收的最小单元 b.分项工程质量验收：一个或若干个检验批组成 c.分部工程质量验收：一个或若干个分项工程组成 d.室内环境质量验收：室内环境污染物氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC等浓度限量达到国家规范要求 e.节能工程质量验收：墙体节能、地面节能、空调与采暖系统的冷热源及管网节能 f.消防验收：建筑内部装修防火材料的防火等级检测 g.竣工验收：编制竣工资料 第38页/共127页392、工程保修 根据建筑工程质量管理条例，实行质量保修制度。向建设单位

14、出具质量保修书，明确保修范围、保修期限、保修责任等。 保修期限可与建设单位约定，但以下工程设置最低保修期限： 有防水要求的各种房间，为5年； 电气管线、给排水管道、设备安装，为2年； 供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期； 装修工程 ，为2年。 保修期自竣工验收合格之日起计算。 第39页/共127页40六、施工重点难点控制、石材采购加工安装 综合体项目的装饰装修对石材的需求种类多，数量大，质量高，要保证石材的供应稳定，首先应确定各种石材的需用量（此数量往往很大，需多家石材厂同时供应才能保证稳定供应）；然后寻找和选择多家石材供应商，为防止同一品种的石材出现过大色差、花纹变化大，同一品种石材应由同

15、一石材供应商提供；石材加工厂应尽量在项目工地附近选择，以缩短成品石材的运输时间，减少在运输过程中受损的风险；石材运抵工地应进行质量检查，达到要求才可进行铺装。 在石材采购加工安装整个过程中，实施全过程质量控制，每个过程都派专人跟踪监控，确保所交付的石材装饰工程达到“精品工程”要求。石材流转及监控图如下： 第40页/共127页41供应商1 石材流转 监控流程 供应商2供应商n加工厂1加工厂2加工厂n成品石材运抵工地石材铺装饰面成品保护及移交石材采购兼质检员加工厂监控员项目材料员和质检员项目质检员项目质检员第41页/共127页42u 石材采购 石材稳定供应的保证 （1）供应商的生产能力和储备能力是

16、稳定供应的重要保证 选择石材供应商，首先该供应商提供的石材样品必须得到设计师和业主的确认，然后才遵守以下原则进行选择： a.具有良好的信誉和知名度； b.具备丰富的矿产资源、充足的荒料现货，足够大荒料堆场和大板车间； c.拥有先进的石材开采及加工机械设备； d.实地考察。 （2）设驻地石材采购兼质检员 实时监控供应商的供应能力是否满足项目施工需要。 第42页/共127页434343 石材采购阶段的质量控制 石材开采：石材的开采方法与所开采石材的硬度、内部结构是否适用；同种石材应尽可能采自同一地段岩石。 荒料加工：保证荒料的尺寸能够满足加工成成品后试拼通纹的要求，并且荒料内部质地均匀，无缺陷。为

17、避免大型工程开料的盲目性，应在开料之前先从每一块荒料上在同一锯切面上敲取样品将其磨光，相互对比，并编号。按颜色过渡的原则区分浓、中、淡三色。如料的颜色种类较多时，则用英语字母A、B、C、D、E区分。所取的样品在工程结束后还保存一段时间以便于客户补料时用。 大板：样品确定后由开料工段的负责人根据生产加工但得技术质量要求，依据客户所提供的平面布置图制定详细的开料计划。开料计划必须经过车间负责人，车间质检，业务跟单员确认签字后生效。大板规格、厚度应达到要求，并且无通长裂纹、大面积锈斑等，存放应做好保护。 第43页/共127页4444石材开采第44页/共127页454545荒料堆场第45页/共127页

18、464646荒料加工 第46页/共127页474747 荒料加工机械第47页/共127页484848大板堆场第48页/共127页49u 石材加工 石材加工阶段也会严重影响石材的稳定供应，此过程是成品石材质量的主要形成过程，所以选择石材加工厂必须慎重，应主要从加工能力和加工质量两方面考虑，应对加工厂以下几方面考察： a. 加工 厂的信誉和知名度； b. 加工厂的加工机械设备的完善性和先进性； c. 加工厂的仓储能力； d. 加工厂与项目工地的距离。 此阶段派驻地监控员，负责成品石材的供应量保证和质量监控。 第49页/共127页50505050l 打磨、烘干补胶和毛板抛光：控制胶色与石材色系是否匹

19、配，光泽度是否达到要求。打磨 第50页/共127页5151515151 烘干补胶第51页/共127页52525252板材抛光第52页/共127页5353535353l 规格板分色、排版、异型加工、修补、防护 每一块成品必须经过分色，控制色差过大，并在需求长度尺寸内进行排版，保证需求长度尺寸内的石材纹路通顺，进行异型加工时严控尺寸偏差，检查修补、防护所用材料是否环保、质量是否达到要求。 当加工所要选取的石材颜色，纹路差异较大，石材的表面还存在其它缺陷时，则应该按照客户所提供的平面布置图和装修立面图上所分割的石材尺寸进行取板，在石材的板面上用铅笔标示出分界切割线。 取板后，用图将板面尺寸及编号分布

20、情况画出。工艺人员或取板人员用文字和图的形式表示所取得板用于加工工程中的哪个部位。 按规划锯切出来的板材在磨边和异型加工前仍然要排板，重分色。并标示出磨边方向以免磨边和异型加工时弄混已调整好的颜色及纹路。 第53页/共127页规格板分色第54页/共127页5555555555排版第55页/共127页565656565656异型加工第56页/共127页57成品石材在出厂前必须检测第57页/共127页第58页/共127页第59页/共127页第60页/共127页第61页/共127页第62页/共127页第63页/共127页第64页/共127页第65页/共127页第66页/共127页第67页/共127页

21、68第68页/共127页胶黏剂：通过环保检测。69第69页/共127页操作人员进行技术交底；在地面上预排，调整尺寸、纹理和色差，在背面编号。70第70页/共127页71第71页/共127页72试拼试排块材弹线弹线石材钻孔、剔槽卧铜丝穿铜丝绑扎钢筋网安装石材板块分层灌浆擦缝、清理打蜡弹线试拼试排块材抹刮胶粘剂安装石材板块擦缝、清理打蜡第72页/共127页73比较项比较项胶粘剂施工法胶粘剂施工法传统（水泥砂浆）施工法传统（水泥砂浆）施工法施工工艺无需对石材钻孔剔槽及基层埋桩、挂网，工艺流程简化为保证安全不脱落，需钻孔剔槽、穿铜丝、灌浆等工序粘结力是传统水泥法的68倍，粘结强度达到要求水泥易干缩空鼓

22、，粘结强度无法达到安全要求对基层要求对基层精度要求较高，必须平整、牢固，无空鼓、浮灰、污垢、油渍对基层平整度要求不高防水性兼具防水功能不抗渗，无防水功能环保性无毒、无味、绿色环保工程质量耐温、耐候、粘结牢固、不易返碱吐白、不开裂脱落、不渗水粘结不牢、易开裂脱落、返碱吐白、空鼓工期工序简化，操作简单，利于缩短工期工序多，劳动强度大，费时经济性成本较高成本低第73页/共127页74第74页/共127页75第75页/共127页76第76页/共127页77第77页/共127页78第78页/共127页79干挂法类型干挂法类型优点优点缺点缺点经济性经济性片挂式工艺简单，无需特殊工具，承载力较大现场作业多，

23、精度较低，石材面板不能拆换，安装过程易破碎成本较高背栓式工厂加工，现场作业少，各板块独立作用，安全度高，板块可拆换开孔拓孔工艺复杂，需专用设备，对石材质量要求高成本高钢销式工艺简单，无需特殊工具现场作业多，精度低，安全度低，石材面板不能拆换，安装过程易破碎成本低第79页/共127页80第80页/共127页81第81页/共127页82第82页/共127页第83页/共127页第84页/共127页85第85页/共127页第86页/共127页87第87页/共127页第88页/共127页第89页/共127页90 接缝不平、纹理不顺、色泽不均现象 产生原因:基层不平整，板材铺装前没有严格挑选，有厚薄不均、

24、翘曲、色差等缺陷，没有认真预拼编号，未拉通线，分次灌浆过高，铺装后遭碰撞挤压。 预防措施：a. 铺装前检查基层平整度，保证符合要求。 b. 严格挑选石材，对规格尺寸有偏差，要磨边修正。 c. 认真预拼石材，对好颜色，调整花纹，逐块编号，对号铺装。 d. 铺装过程要随铺随查，在粘结材料未凝固前做好支撑，并做保护提示，防止石材移动。第90页/共127页91 裂纹现象 产生原因:石材微孔内各类盐的结晶膨胀压力和水和压力以及水的多次冻融循环作用造成。 预防措施：a. 尽量选择致密、吸水率低的石材。 b. 对石材进行全面多次防护处理，铺装完成后再次涂刷防护剂。 c. 尽量不选择水泥砂浆作粘结材料，在水泥

25、砂浆掺入盐碱析出减少剂。 d. 施工过程严格控制水的用量，避免水分过多，完成后接缝处亦进行防水处理。第91页/共127页92 干挂石材面层与基层固定不牢固现象 产生原因:基体强度低，预埋件或后置埋件固定不牢，骨架焊接处松脱，固定胶与干挂件脱开。 预防措施：a. 严格检查基体，在非混凝土基体固定点处预浇混凝土块；混凝土基体的预埋件处如有蜂窝、漏振等缺陷，应用高于基体强度等级的混凝土修补。 b. 检查每个固定点的牢固程度，不允许松动，并抽点做抗拔试验。 c. 每个焊接处焊缝要饱满，不能点焊，焊接处刷防锈漆。 d. 干挂件和石材粘胶前，粘胶处必须清洁干净、干燥。第92页/共127页另一种办法是使用偶

26、联剂，这种产品要求既要与防护过的石材底面有良好的粘结力，同时也要与水泥粘的牢，对于室外工程呢感，该产品还必须有良好的耐水性。第93页/共127页第94页/共127页第95页/共127页第96页/共127页第97页/共127页使其具有防水性能。在水泥砂浆中掺入减少剂，以减少碱盐析出。为防止水的侵入，板缝用石材专用硅硐耐候密封胶密封。处理已发生的盐类晶化，首先用刷子将表面的白色粉末刷掉，再用大量清水彻底清洗残留物，最后进行树脂注入或石材表面上用具有防水性能的抛光剂抛光即可。第98页/共127页人造石按照材质一般可分为如下几种：岗石，石英石，微晶石（含复合微晶石），亚克力（含复合亚克力），树脂板等。99第99页/共127页缺点是不耐磨。第100页/共127页101第101页/共127页102第102页/共127页第103页/共127页第104页/共127页第105页/共127页第106页/共127页第107页/共127页第108页/共127页第109页/共127页第110页/共127页第111