住宅XX项目分析报告

1、XX房地产市场调查&住宅XX项目分析报告项目分析报告第一部分：荆州房地产市场调查一、房地产概况荆州房地产的发展进入市场经济后，到目前为止经历了三个阶段：第一阶段为2003年前的缓慢成长期（初级阶段）。期间多以本地房地产开发商为主，开发面积基本上都是单栋的小规模，房地产开发秩序混乱，因为物业档次较低，房价一路低迷，当时市洪星房地产开发有限公司开发的“洪城花园”位于市中心城区，但是售价仅为600元/平方米。第二阶段为高速发展期。自2004年后，外地开发商的进入，以神华、顺驰、环宇、川惠等房地产开发公司为代表的20多家外来企业，这些外来企业仅占城区开发企业的17%，但占城区开发企业投资的45

2、%,并改变以往单一开发为规模化综合性开发。这些企业不仅带来了资金，也带来了全新的经营理念和管理体制，提升了房地产市场开发项目的品位和市民的消费观念，具有代表性的项目有：顺驰太阳城、观邸.丽景嘉圆、佳境天成等，规模之大，产品呈多元化发展，花园洋房、小高层、连体或单栋别墅应有尽有，小区物业管理也提上日程，同时房价也一路%升，城区商品房均价达到1160元/平方米，房价涨幅同比2003年增长30%,另一方面是2003年底荆州市政府出台的荆州市区范围内关于禁止零星私人建房和单位自建房政策，对房地产销售市场起到了关键性的作用，房地产市场出现了产销两旺的景象。第三阶段就是2006年自今房地产发展的精品化阶段

3、。随着房地产商大量圈地运动的结束，寻求产品精品化和差异化更为重要，同时销售难度增加，近两年各楼盘产品定位五花八门，营销手段层出不穷，例如：浅水湾和恒生国际项目的品质观、福城的节能环保观、荆州花园的价格观、楚天明珠的价值观等以项目的差异化占领市场。价格走势继续稳中快升，城区内商品房价格一般不会低于1700元/平方米，小高层高层开盘价都在2200元/平方米以上，当然高品质和高价位亦成正比。二、就近期的市场调查，特制定了一份2007年底各楼盘（在售）价格表如下：1、北京路沿线：楚天明珠：均价2900元/平方米，最高价4188元/平方米；销售均价较9月份每平方米上涨50元。恒生国际：三期均价2600元

4、/平方米。浅水湾中央广场二期：销售均价在2550元/平方米2600元/平方米之间。2、江津路沿线：福城：小高层均价2450元/平方米，二期A11、A12号楼销售均价为2450元/平方米。蔚蓝水岸：小高层均价2580元/平方米，高层起价2280元/平方米,最高价2880元/平方米。小天鹅.津泰园：均价1800元/平方米，较9月份每平方米上涨50元。顺驰太阳城：情景洋房均价2150元/平方米，花园洋房均价2400元/平方米,临湖小高层均价2450元/平方米。新加坡城.国际二期：底层复式花园洋房，均价2800元平方米，平层花园洋房均价2500元/平方米，较9月份每平方米上涨近120元。紫荆御景：均价

5、2150元/平方米。荆州花园二期金桂苑：销售均价2200元/平方米，较9月份每平方米上涨50元。3、荆沙路及城南片区：白云绿水二期：销售均价2100元/平方米。嘉富丽苑：均价2280元/平方米，较9月份每平方米上涨180元。吉祥.凤凰城：顶层住宅均价1950元/平方米。三、房地产现状分析经历了2006年的冷处理，2007年上半年的荆州城区房地产市场处在自我调整阶段，销售情况略有好转，但开发规模继续增长，房价持续走高，房地产销售较之往年有所好转，但是部分楼盘空置较多，结构矛盾仍然存在。2007年上半年商品房空置面积同比增长25%,其中空置住宅增长25.6%,空置商业用房增长28.6%。但其中有很

6、大一部分是刚竣工不久的，属于待销房，不是真正的空置房，今年内可能被消化掉。观点：商品房空置面积的增加，一方面是市场对高品质高价格商品房的接受仍需时间，另一方面是低品质商品房的滞销带来的控制；而2007年土地供应量及2008年土地供应计划量较大将会更大幅度的增加房屋供应量，从而增加市场的空置率。结语：纵观今年上半年荆州楼市，有喜亦有忧。喜的是市场整逐步走向成熟，房价稳步提升，市场结构性调整逐步加强，供应结构日趋合理；消费者日趋理性，在选择购房时开始关注商品房的品质，荆州房地产市场正迎来品质时代。忧的是较大规模的整体供应量和实际需求有些脱节，这必将导致激烈的市场竞争增加房屋的空置率，这对正在发展中

7、的荆州房地产市场将产生一定影响。将来的荆州市场，从地段价值竞争将逐步过度到综合品质的竞争。四、二手房市场的分布和发展这里仅对沙市二手房市场做分析，沙市二手房的分布集中在：北京路沿线；江津路沿线；各支路干线。二手房的性质主要有商品房、房改房和房管房（房册），就三个地段的二手房而言：北京路沿线有两个比较集中的区域，一个是中商百货为中心的辐射范围；一个是以三中和一中为辐射范围。因为商业和文化的作用使这两地的二手房价格偏高，商品房和房改房的价格一般为1400元/平方米左右，房管房价格一般为1000元/平方米左右。江津路沿线，这里一般都是成熟的社区，属城市二级地段。根据房龄和装修标准的不同价格一般在10

8、001700元/平方米之间。各支路干线的二手房分布较为零散，郊区的一般为800元/平方米左右，副城区的一般在1000元/平方米左右，房龄和装修标准的不同价格有所不同。沙市区二手房市场的发展和新盘之间息息相关，近两年来市场较为活跃，中介公司一般集中在北京路中段，行业竞争较为激烈，当然市场也趋于规范，新盘价格的大幅上升和大量开发给二手房市场带来了一定的空间，很多急需购房的普通市民便选择购买合适的二手房，而目前市区中心地段新房开发面积逐渐减少，更大程度地给二手房市场提供了发展的机会。五、2008年荆州房地产的发展预测1、一是土地本身的稀缺性和不可再生性，决定了今后相当长的时期内土地价格仍将继续上涨。

9、作为房价重要组成因素的地价，它的上涨必将带动房屋建造成本的增加。二是随着老百姓对住房品质要求的不断提高，住宅开发项目在环境建设、配套设施建设等方面的投入将进一步增加，同时，随着新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用，这都带来建造成本的增加。这些因素，将进一步推动房价的上涨。2、“十一五”规划明确提出要重点解决低收入人群的收入水平，解决“三农”问题。随着国民经济的持续快速增长，居民的人均可支配收入正在得到较快的提高，一部分富裕起来的城市居民迫切需要通过购买住房来改善居住条件，提高生活质量。同时，城市周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城，也在城市购房置业，城市化进程的加快必将推动住房的消费。3、房

10、地产业经过近十年的发展，已成为国民经济的支柱产业。一方面，一个健康稳定的房地产市场，有利于拉动整个国民经济的可持续发展；另一方面，有利于逐步改善广大居民的居住条件。同时，稳定的房地产市场为各级政府通过土地市场的交易获得大量的城市建设资金提供了保障，所以说政府需要一个稳定的房地产市场。4、房价大幅度的下降带来社会和经济动荡，首先表现在房地产业是资金密集型的产业，它沉积了大量的银行资金，它的波动直接影响企业对银行的还款能力。其次广大的已购房者，这里指的已购房者不光是投资型，也包括自住型房屋。房价下跌就意味着老百姓已购房屋资产的缩水，如果住房价格波动幅度较大，房屋会形成负资产，因此国家和政府只能选择

11、保护政策。5、2007年国家安居工程、经济实用房、廉租房的大量启动，以及特困单位集资建房政策的放宽，市场供应量加大过度性客户和普通市民选择的机会增多，现有市场流通的商品房会有房价大幅下降的可能。6、2007年银行加大对银行按揭的控制会影响市场的购买力及市场需求而造成房价下跌。7、购房者持币观望的心理更加严重，目前各大城市的房价都有所回落的迹象，很多中小城市的居民大都在观望房价的走势，假如不是必须要购房的业主都会有等待的心理，投资性客户更加理智和谨慎，这样一来势必影响2008年房地产的交易量和成交周期。结论：从长期来看房价上涨仍是趋势，但近两年房产价格的拐点也即将到来，应该讲现在做项目是市场风险

12、最难预料的一年，因此只能利用“短、平、快”的策略。第二部分：新沙书香苑项目分析报告一、项目概况本案位于沙市区新沙路中段，属城市中心地段周边生活配套设施齐全，步行20分钟可到达沙隆达广场、步行商业街。300米的范围内可满足就医、就学、超市、银行的所有要求。项目共有6栋房产组成，其中1号楼6层（第5层层高6米）、2号楼5层（第1层层高5.2米）、3号楼2层（第1层高5.2米）4号楼4层，5号楼9层（含底下停车库）5号楼为独立小院功3层，该房产1号4号5号楼为临街建筑，临街面长约60米。该项目建筑面积8701.52平方米，对于新盘开发来说属于小楼盘，但仅就二手房改造来说应该是目前荆州最的大的项目，因

13、为此前荆州没有类似的案例借鉴所以本案的操作填补了市场的一个空白，考虑到项目地段的明显优势，该项目具有一定的可操作空间。、周边二手房市场价格调查表及分析序号地段房型(m2)楼层年限（年）单价（元/m2）总房款（万元）1新沙路小学和实验小学之间二室二厅912/42007203318.52三岔路二室二厅896/71994162914.53三中附近二室二厅917/81993170315.54三中附近二室二厅827/71995237819.55三中附近三室二厅1263/819972142276三中附近二室二厅866/819941860167三岔路二室二厅897/81995162914.58梅台巷房折一室

14、一厅397/8199014105.59三中附近二室二厅775/6199016881310崇文街三室一厅915/51992178016.211凤台坊二室一厅675/51992171611.512北京中路二室一厅811/7199418511513凤台坊二室一厅675/61990171611.514工贸附近三室二厅1236/9200318692315北京中路凤台坊小区三室二厅1263/6199822222816三岔路附近四室二厅1984/7200019193817北京路二室二厅907/8200016661518三中附近二室一厅684/71995154410.519凤台坊二室一厅905/7199520

15、001820三岔路二室二厅906/91995161114.521凤台坊24栋9楼3门二室一厅489/9199014166.822沙市便河崇文街2-7-1-3#二室一厅501/319921200623荆堤小区二室一厅628/819961024沙市区梅台巷3栋二室一厅526/8房折子199812506.525北京路三中附近二室一厅644/7199515319.826实验小学背后三室一厅846/8199017861527教育局家属院三室一厅825/61998152412.528荆提小区三室一厅1107/81992161817.829风台坊房册332/2198212724.230解放路二室一厅801/

16、7199015001231三中附近二室二厅907/81995172215.532凤台坊二室一厅866/8199818601633新沙路小学附近二室二厅912/4新合同房203218.534崇文街二室一厅572/6不详15438.835二中对面二室二厅936/71999188117.536崇文街三室二厅1138/81995181420.537风台坊三室二厅1263/8200020632638风台坊二室一厅587/82000203411.839紫云大楼三室二厅12310/12199810561340三中附近二室二厅917/81995170315.541三中附近二室二厅827/72000237819

17、.542二中对面二室二厅907/8不详172215.543新沙路二室一厅904/9200017771644三岔路二室二厅897/81995162914.545凤台坊三室二厅1374/8199522623146兴盛小区二室一厅825/72000225618.547凤台坊二室一厅1087/81999137914.948凤台坊三室二厅180两层19969441749兴盛小区二室一厅1055/7199816191750二中对面二室一厅952/71995精装修243723.5针对上述信息统计分析：一、价格分析：1、按房屋年限的标准来相对于新沙书香苑项目的价格借鉴。项目1#、2#楼为85年建筑，因此以所收

18、集到的信息的前后三年的房价进行对比，根据对信息的归纳价格区间应该为15001600元/平方米之间。项目3#、4#楼为95年建筑根据收集的信息前后三年房价进行对比，价格区间应该在16001750元/平方米之间。项目6#楼为67年建筑根据收集到的信息前后三年的房价进行对比，价格区间应该在11001300元/平方米之间。项目5#楼为95年建筑并且是混合结构带有电梯参照收集信息的前后三年房价进行对比，价格区间应该在18001950元/平方米之间。2、相对于新沙书香苑的楼层来借鉴于价格标准。根据收集的信息围绕项目周边300米范围的二手房价格的统计不同楼层价格有所区别。85年左右的房产1楼：1400元/平

19、方米2楼：1450元/平方米3楼：1550元/平方米4楼：1550元/平方米5楼：1550元/平方米6楼以上：1350元/平方米95年左右的房产1楼：1550元/平方米2楼：1600元/平方米3楼：1700元/平方米4楼：1700元/平方米5楼：1650元/平方米6楼以上：1550元/平方米2000年左右的房产1楼：1700元/平方米2楼：1800元/平方米3楼：1900元/平方米4楼：1900元/平方米5楼：1850元/平方米6楼以上：1800元/平方米二、上述价格应该注意的问题：1、信息仅为报价，正常成交价一般优惠5%10%。2、因为个人出售的二手房对销售的期限没有特别的要求，期望的房屋价

20、值自然过高，所以统计到的数据有一定的虚高。3、报价较高的房屋一般都含有装修费用。三、周边二手房市场调查分析:根据统计，沙市二手房房屋价格在2006年前最高价没有突破1300元/平方米，价格上涨从2006年4月份开始，到2006年10月份平均每平方米上涨150元，自此以后二手房价格稳步提升交易量也越来越大。围绕新沙路周边主要针对附近二手房做详细的了解，目前荆州地区的中介公司全部集中在三中附近，可以看出：1、该地段二手房交易量大，市场比较活跃。2、交通便利、信息流通较快。分析原因主要有：该地段属中心老城区，很多房子都是95年左右建造的房源信息比较多；周边新盘较少可供客户选择的机会不多，要想在此路段

21、购房大都只能选择二手房；周边学校比较多，为了解决子女就学只有在此地选择购房；同时这里也是商业地段，外地和郊区在这里做生意的人比较多，大多数人选择就近买房；有部分人看中此地陪读的市场需求，购买房屋做投资。根据所了解的房价和同行业之间的交流进行分析，目前该路段二手房房价略高以其他区域房价，房源和需求量基本成正比例。从房屋面积上来看，一般95年左右的二手房面积都在70平方米左右，2000年左右的二手房一般都在120平方米左右，客户购买中小户型的需求相对较大，因为购买二手房大都是以过度为主，购买能力差，所以只有选择中等户型，只要功能齐全就可以满足。在正常情况下中介公司公布房屋信息后销售周期在2030天

22、左右。四、项目SHT8析优势地段：位于沙市区中心地段。交通：多路公交线路300米范围。配套：医院、超市、银行、商场等生活便利，社区设施完善。物业本身：整栋房产，外观统一，装饰后形象较好，并且房源的选择性较多。学校：沙市实验小学和沙市三中都是目前本地区最为重点的学校，受重点学校的影响会有一大批客户看中本案的特殊地段。产品的差异化：相对于二手房有新房劣势户型：办公楼改造户型受建筑物本身局限，势必影响通风采光效果。环境：周边属老居民区，建筑物破旧，很难提高物业档次。安全：6栋房产无法完全封闭，存在安全隐患。门面：门面房进深太深并且面积较大成交额高影响成交。在则本案属商业没落的老街道上，从投资心理上来

23、说是个弊端，门面房销售的客观因的感觉，相对于新房价格较低。O机会机遇：项目属城市老城区，新盘开发较少，同等物业竞争力较弱。其他：1、城市化进程的加快周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城一般会选择地段较好城市中心物业。2、目前荆州老城区的外迁及旧城改造形成的刚性需求。3、本项目对面就是旧城改造区，但是考虑到时间问题本项目不允许等待。素很难避免。T威胁价格：同等物业因为分布比较零散，当然在价格方面会比我们低，这样会分流部分客户。房管房的出现：房管房因为没启产权，面积小价格较低，更适应过度房的需求，而近两个月市场上有较大的供应量，会分流部分客户。绿化村附近新楼盘的出现：该项目与本案比较近，虽然两个

24、项目客户定位不同，但是会对本案稍大户型的销售具有威胁。其他：空置房和即将成为的空置房带来的威胁同政府出台的安居工程、经济实用房、廉租房和特困企业的集资建房价格低分流客户群。二手房银行按揭控制带来负面的影响。五、户型结构及配比根据市场调查的情况，此地段中小户型的二手房需求量较大，且同类产品不多，同时考虑到与周边新盘产品的差异化，因此建议户型结构应以中小户型为主,面积配比建议50平方米、80平方米、110平方米，比例应该为3:5:2较为合适，约销售套数为110套。一期工程启动开盘后，根据情况确定5#3、5、7、9层的户型方案，根据整体的情况，然后确定2、4、6、8层户型，确保户型、面积符合市场要求

25、。六、客户群定位考虑到项目地段的因素，目标客户群主要有：为子女就学提供方便的；具他投资型客户。潜在客户群：解决最基本的住房要求的；周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城；旧城改造及古城外迁需要购房的居民。七、项目建筑风格、色彩及装修建议风格：根据建筑物建设年代的不一致，建筑物高低不一，外观极不协调。5#楼因为建设年份较短，外观保持完好，具造型、装修可以利用，为确保和5#楼外观搭配协调，建议：1#、4#楼选择现代风格，力求外观的统一美观。，色彩：建议外立面选择银灰色或烟灰色，局部用金黄色勾边。选材：4#、5#楼外墙不变，进行清洗恢复原有色彩；其他外墙采用普通防水外墙油性涂料；门面房统一外墙砖，门面采用卷闸门，5#楼入口采用程控防盗门。临街门面：门面前后统一拉平，层高不平的部位统一制作广告牌，造成视觉上的高低一致，达到外观整齐划一。街面立体效果：利用局部造型，线条勾勒突显原有建筑高低不一，前后错落的立体感，打破建筑物的苍白沉闷的氛围而尽显活力。八、产品定位建筑物公共部位