如何测算租金回报率PPT教案

1、如何测算租金回报率如何测算租金回报率第1页/共10页 家居主力商家：好百年家居主力商家：好百年n好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。 n从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。n未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。好百年的租用方式：好百年的租用方式

2、： 好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。第2页/共10页二、制定经济分析的条件第3页/共10页三、租金计算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额实际销售总金额- -回报客户的金额回报客户的金额+ +好百年租金好百年租金- -不可预见费不可预见费= =纯销售额纯销售额其中：实际销售总金额实际销售总金额是商

3、场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012租期销售均价70003%已知均价7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价）第4页/共10页假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已

4、知。假设为：一层二层销售均价2.4万元/1.2万元/整体均价1.8万元/ 计算数据说明：计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。（为什么这样操作：略）第5页/共10页2、计算过程：第一种：按第一种：按8 8年租期算：年租期算：将已知数据带入到公式中，得到：销售均价10000销售均价100008%8月租金10000123月租金1210000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）销售均价100002.5%2250010000 得出销售均价与月租金的关系方程式

5、：销售均价销售均价5373153731361361月租金月租金 按照月租金从50元/到100元/的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保 证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）计算结果为： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。月租金月租金整体均价整体均价一层均价一层均价二层均价二层均价租金收益租金收益（万元）（万元）回报金额回报金额（万元）（万元）需贴补的金额需贴补的金额（万元）（万元）5035681475752378742351598511750603207142761

6、2138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571纯销售额纯销售额12950第6页/共10页由以上递增方式得出：每年租金表（元由以上递增方式得出：每年租金表（元/）前三年前三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第七年第七年第八年第八年70788898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176第二种：按

7、第二种：按1010年租期算：年租期算：月租月租金金整体均价整体均价一层均价一层均价二层均价二层均价租金收益租金收益（万元）（万元）回报金额回报金额（万元）（万元）需贴补的金额需贴补的金额（万元）（万元）5055332737763688859853098625001604522260296301487182253241814270351124681623408837919663112848025002333361666895761400144251800024000120009576100805041950026000130009576109201344901489219856992810773

8、8340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292纯销售额纯销售额12950计算方法同上，则计算结果为：计算方法同上，则计算结果为：第7页/共10页说明：说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商需贴补的 金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。当租金达到90元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商的租金收 益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。前三年前三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第七年第七年第八年第八年第九年第九年第十年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/时，销售价格比较接近市场水平。由以上递增方式得出：每年租金表（元由以