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文档简介

1、1 .房地产开发的基本概述：房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始，经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。房地产开发的最终产品，即一个新开发或再开发的物业，是许多专业人士共同协作努力的结果。房地产开发项目日益大型化的趋势，要求开发商具备比以往更多的知识与技能，包括：市场与市场营销、城市发展、法律制度、地方规章、公共政策、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理等。房地产开发过程中每项具体工作越来越复杂，使得

2、越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论房地产开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发的一般程序。2 .房地产开发的一般程序：房地产开发的八个步骤包括：(1)提出投资设想。开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入的了 解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能 性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可行性。(2)细化投资设想。开发商从土地出让或转让市场上，选择出实现其初步投资设想的开发建设用地，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步规划设计方案，探讨获取开

3、发用地的方式和可行性。(3)可行性研究。开发商自己或委托顾问机构进行正式市场研究，分析市场供求关系，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，就有关开发计划与政府有关部门沟通，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性，并依此做出投资决策。(4)获取土地使用权。没有可供开发建设的土地，任何开发投资方案和决策都还是纸上谈兵。开发商可以通过土地出让和转让两个市场获取土地使用权。(5)合同谈判与协议签署。开发商根据市场研究中得到的客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府建设工程规划许可和开工许可。之后，签署正式协议或合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、工程施工合同、保险合同和预租(售)合同等。(6)工程建设。开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提 出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。(7)竣工交用。开发商组织队伍，进行市场推广和租售活动，政府批准入 住，接入市政设施，小业主或租客人住，办理分户产权证书、偿还建设贷款， 长期融资到位。(8)物业资产管理。委托专业物

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