房地产金融创新与我国的实践

1、2022-5-151房地产金融创新与我国的实践房地产金融创新与我国的实践 二O一三年十二月2022-5-152讲义要点讲义要点一、房地产概述一、房地产概述二、我国房地产市场的发展回顾二、我国房地产市场的发展回顾三、三、我国房地产金融的发展情况我国房地产金融的发展情况四、房地产融资四、房地产融资五、房地产金融创新五、房地产金融创新2022-5-153一、房地产概述一、房地产概述（一）房地产涵义（一）房地产涵义 房地产是房产和地产的总称，属于不动产的一种类型。通常来说，房地产包括土地及土地上永久性建筑物及其衍生的权利（二）房地产特征（二）房地产特征1.土地资源的不可再生性2.不可移动性3.耐久性4

2、.价值稳定性2022-5-154一、房地产概述一、房地产概述房地产房屋土地专有部分共有部分所有权使用权按份共有共同共有法定共用地上权典权租赁权2022-5-155二、我国房地产市场的发展回顾二、我国房地产市场的发展回顾 1.市场规模不断扩大 2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46。东部地区房屋建筑面积83.8亿平方米，中部地区45.22亿平方米，西部地区35.48亿平方米，分别占全国城镇房屋建筑面积的50.94、27.49和21.57。东部地区城镇住宅建筑面积53.67亿平方米，中部地区30.33亿平方米，

3、西部地区23.69亿平方米，分别占全国城镇住宅建筑面积的49.84、28.16和22。 2022-5-156二、我国房地产市场的发展回顾二、我国房地产市场的发展回顾2.房地产市场法律法规体系逐步完善2003年5月, 2022-5-157二、我国房地产市场的发展回顾二、我国房地产市场的发展回顾3.居民家庭成为市场主体全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62。东部地区私有住宅44.32亿平方米，中部地区24.17亿平方米，西部地区19.41亿平方米，住宅私有率分别为82.58、79.69和81.93。 4.居民居住条件有了较大改善全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，其

4、中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米。2022-5-158二、我国房地产市场的发展回顾二、我国房地产市场的发展回顾5.中介服务业务逐步规范房地产中介服务和物业管理由无到有，并逐步加强、规范、走向市场化，业主自治意识不断增强。6. 对房地产市场进行宏观调控04年以来，在房地产市场快速发展过程中，我国出现了商品房价格上涨过快，房地产投资规模过大，商品房结构不合理，房地产市场秩序不规范等突出问题。对此，国家连续出台政策进行调控。2022-5-159三、我国房地产金融的发展情况三、我国房地产金融的发展情况（一）（一）年均增长88.4。 1999年 2000年 2001

5、年 2002年2003年2004年房地产贷款增长率39%117%35%42%37%23%房地产投资增长率14%19%27%24%30%28%2022-5-1510三、我国房地产金融的发展情况三、我国房地产金融的发展情况（二）规章制度不断健全（二）规章制度不断健全商业银行自营住房贷款管理暂行办法(人民银行，1995.08)个人担保住房贷款管理办法(人民银行，1997)关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知、个人住房贷款管理办法(人民银行，1998.04)关于鼓励消费贷款的若干意见(人民银行，1999)经济适用住房开发贷款管理暂行规定(人民银行，1999年)关于规范住房金融业务的通知(人民银

6、行，2001.06)关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(人民银行,2003.06)关于调整商业银行住房信贷政策与超额准备金存款利率的通知(2005.3.16)其他，如置业担保管理办法等2022-5-1511三、我国房地产金融的发展情况三、我国房地产金融的发展情况（二）存在问题结构过于单一，市场风险主要是银行承担市场主体主要限于商业银行市场深度限于一级市场，二级市场发展极不完善相关服务比较初级，产品主要是贷款（三）对房地产金融的认识没有形成系统化的统一概念，我国过去发生的所谓房地产金融，只是房地产领域出现的与金融机构相关的一些活动。而真正意义上的房地产金融，在我国还处于初级阶段。2022-5

7、-1512四、房地产融资四、房地产融资 （一）融资概述1.直接融资，是指资金盈余部门直接向资金不足部门融通资金，没有金融机构作为融资媒介，例如发行股票、债券等。2.间接融资，是指资金盈余部门通过银行等金融机构向资金不足部门融通资金，金融机构通过自身资产和负债的增减变化完成融资活动，例如银行向企业发放贷款等。 2022-5-1513房地产融资内部融资外部融资应收账款预收款现金等其他资产直接融资间接融资上市融资发行债券银行贷款其他机构融资担保公司信托公司机构投资者股票基金2022-5-1514（二）房地产融资结构现状1.现阶段特点是，银行贷款在社会总融资量中占绝对优势（90%），股票市场、企业债券

8、市场规模相对较小（占比在10%以下徘徊），企业外部融资无论期限长短，均过度依赖于银行贷款。2022-5-15152.现有融资方式及案例（1）上市融资。上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。（2）债券融资。债券融资。发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。 2022-5-1516（3）联合开发。）联合开发。联合开发是房地

9、产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。 （4）并购。并购。收购资金短缺的中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。 （5）项目融资。项目融资。项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。 2022-5-1517（6 6）信托融资。）信托融资。通过通过信托投资公司发行房地产资金信托计划筹集资金。 （7）融资租赁。融资租赁。根据合同法的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租

10、人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。 （8）其他，如私募地产基金、海外资金等。2022-5-1518房地产信托融资范例1北京国投（CBD）集合资金信托计划（贷款）2中信信托玉泉新城房地产贷款项目集合资金信托计划3中泰信托上海嘉定颐景园房产投资资金信托计划（股权）4河南百瑞信托信远大厦项目信托计划（股权）5北京国投法国欧尚天津第一店信托计划（权益型）6中诚信托荣丰2008项目财产信托优先受益权转让项目2022-5-1519五、房地产金融创新五、房地产金融创新（一）介绍三种主要法律工具信托投资公司有限合伙（房地产辛迪加）2022-

11、5-1520破产隔离的破产隔离的三种法律工具三种法律工具投资投资公司公司信信托托有限合伙有限合伙信托制度的优点信托制度的优点LP与GP三驾马车的比较分析2022-5-1521金融市场货币市场资本市场黄金市场外汇市场股票债券基金资产证券化衍生工具信托投资公司有限合伙2022-5-1522（二）介绍房地产基金和房地产证券化1.房地产基金是指通过公开或非公开发售受益凭证募集资金，由专门机构投资管理，为投资者的利益，以资产组合方式进行房地产投资活动的投资基金。 2022-5-1523信信托托型型基基金金基金管理基金管理人人基金保管人基金保管人受托人受托人管管理理保保管管设设立立委托人2022-5-15

12、24公公司司型型基基金金基金管理基金管理人人基金保管人基金保管人公司型基金董事会公司型基金董事会管管理理保保管管相当于相当于受托人受托人基金持有人（股东）2022-5-1525有限有限合伙合伙型型基基金金基金管理基金管理人人基金保管人基金保管人管管理理保保管管基金持有人（一般合伙人LP）基金持有人（普通合伙人GP）2022-5-1526权益型REITs （Equity REITs） 拥有并经营收益型房地产，是REITs的主导类型。 抵押型REITs （Mortgage REITs） 直接向房地产所有者和开发商，或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券间接提供融资。 混合型REITs （Hybri

13、d REITs） 既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金。 2022-5-15272022-5-1528资产管理人/运营商投资人基金房地产服务服务服务股权投资基金受托人基金管理人地产基金2022-5-15292022-5-15302.房地产证券化是指房地产所有人以自己拥有的房地产等不动产作为基础资产，交由专门机构据此发行受益凭证的一种结构性金融活动。房地产证券化与房地产基金在筹资功能上有异曲同工之妙，只是两者所涉及的法律结构和安排截然不同。房地产证券化可以必须有特殊目的载体（SPV），具体而言既可以是特殊目的公司（SPC），也可以是特殊目的信托（SPT） 2022-5-1531资

14、产证券化特别目的载体（SPV）特别目的公司（SPC）特别目的信托（SPT）SPC与SPT比较分析与美国次债危机2022-5-1532债务人债务人信用信用/ /结构增结构增级级发起人发起人/ /服务人服务人特别目的特别目的发行体发行体(SPV)(SPV)投资者投资者资产的形成资产的出售现金现金资产支持证券(ABS)2022-5-1533受托机构委托人/发起机构资产支持证券持有人（受益人）贷款服务机构资金保管机构其他证券化服务机构设立特定目的信托发行资产支持证券（受益证券）资产池（信托财产）公开流通市场 持有、交易特定目的信托的信托受益权份额2022-5-1534特别目的发行体特别目的发行体投资者

15、投资者房地产项目公司房地产项目公司担保担保抵押抵押品包品包房产房产抵押抵押贷款贷款商业房产商业房产抵押贷款抵押贷款支持证券支持证券债券债券销售销售所得所得集团公司集团公司100% 100% 控股控股商业房产抵押贷款证券化（商业房产抵押贷款证券化（CMBSCMBS）2022-5-1535住房抵押贷款证券化（RMBS）l资产：一个由住房抵押贷款本息以及相应抵押品产生的其它资产收益组成的资产池l使用者： 一般为银行、政府机构、房地产开发商等l目的：（表外）融资，风险转移，改善资本充足率等2022-5-1536住房抵押贷款证券化（RMBS）设立一个“特别目的发行体”（SPV）发起人将住房抵押贷款资产池

16、卖给特别目的发行体特别目的发行体发行多级债券l优先获得本息偿付的债券（“优先级债券”）l次位获得本息偿付的债券（“次级债券”）优先级债券被售予广大投资者，而次级债券被回售给发起人2022-5-1537商业房产抵押贷款证券化（CMBS）l资产：单独的或一组商业房产本身，及其派生的租金收入现金流例如百货大楼、办公楼、厂房、酒店等l使用者： 房产所有人、房地产开发商、房地产信托投资基金（REITs）l目的：债式融资 （更好的评级，成本）2022-5-1538住宅期房销售应收账款证券化l资产： 期房完工前通过预售产生的应收账款（包括递进/延迟付款）l使用者： 房地产开发商 l目的：项目融资（表外融资，

17、更好的评级，成本）2022-5-1539由具备“破产隔离”功能的特别目的发行体发行债券特别目的发行体向房地产项目公司发放一笔房产抵押贷款l房地产项目公司应仅拥有该单一的房产项目，而没有其它的资产和债务该房产抵押贷款的担保抵押品包包括l该房产项目抵押l租金收入与保险赔偿金的所有权的转让l房地产项目公司的股份质押交易中被指定的资产服务人l房地产管理人l房产租赁管理人l交易管理人租金收入将是主要的付息来源，本金一般需以再融资手段在到期日偿还l在预定到期日之前12个月，交易管理人将寻求其它再融资手段l如在法定到期日前没有取得再融资，交易管理人将出售该房产并以销售收入来偿付本金2022-5-1540案例

18、分析 - Fraser & Neave Limited公司及项目概况lF&N 是东南亚一家著名企业，并且在新加坡股票交易所上市lCentrepoint Properties Ltd 为 F&N 全资拥有的房地产开发子公司lCote dAzur 是该公司位于新加坡的一项优质住宅开发项目目标l为该项目寻求一项成本低廉的融资，并偿还前期向公司股东集资的贷款住宅期房销售应收款l是期房购买人向开发商的分期付款l其款项一般随着建造进度以递进或延期的方式进行支付，房产交付时即全部到期2022-5-1541交易结构Marine Marine ParadeParadeRiviera Riviera （新加坡）（新加坡）投资者投资者贷款美元1.62亿担保抵押品包CPLCPL完工保证人完工保证人（渣打）（渣打）受托人受托人（纽约银行）（纽约银行）美元对新币100%全资拥有掉期交易商掉期交易商（渣打）（渣打）预留金账户预留金账户信用评级AAA2022-5-1542发起人：Centrepoint Properties Ltd.发行规模：美元 162,250,000发行人：Riviera Investment Ltd. 发行方式：Reg S利率：Libor 上浮35个基点信用评级： 惠誉评定为AAA还本付息：每季度