绿城集团案例解析汇编

1、 案例解析汇编 二 00八年十二月目 录(PAGE3 案例一:房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房 (PAGE12案例二:哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任(PAGE17案例三:业主未对开发商的书面通知提出异议,构成对通知内容的 “默认”吗?(PAGE19案例四:开发商有权送露台吗?(PAGE21案例五:我的房子要和样板房一样(PAGE23案例六:广告天马行空,交房苦不堪言(PAGE26案例七:近在咫尺的楼上楼下,旷日持久的维修尴尬(PAGE28案例八:开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗?(PAGE31案例九:业主断供,开发商怎么办?(PAGE34 案例十:甲方指定分包工程发生安全事故

2、, 发包人应当承担责任吗? (PAGE37案例十一:发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复, 承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款, 会得到法院支持 吗?(PAGE41案例十二:这样的工程联系单有效吗?(PAGE43案例十三:企业内部标准能作为工程质量标准吗?(PAGE45案例十四:物管公司尽到合理注意义务不须承担责任(PAGE47案例十五:开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎 (PAGE49案例十六:开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用 (PAGE52案例十七:试用期员工可以随便解聘吗?(PAGE54案例十八:项目收购有风险,尽职调查须谨慎(PAGE56案例十九:

3、发改委 1773号文施行后,绿城还能拿大项目吗? (PAGE58案例二十:委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财 务问题如何约定房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房¾案情介绍:张先生买了城北拱墅区的房子, 现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼, 还 有开裂。张先生拒绝领房,开发商 3日内紧急修复完毕,请张先生再次验房,张 先生认为该质量问题已构成退房条件,要求开发商承担逾期交房的违约责任。¾法律分析:一 、哪些质量问题买受人可拒绝领房,出卖人承担逾期交房的责任?法律 上并没有作明确的列举性规定, 一般来讲, 要从合同约定和法律规定两个方面来 考量,看是否符合合

4、同约定的条件和法律规定的情形。(一 约定条件:买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋, 首先要依 据 商品房买卖合同 中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定, 若合 同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准, 买受人有权拒绝接收房屋 或解除合同,则买受人可以拒绝接收房屋。若合同中没有约定, 则依据法律规定, 只有房屋主体结构质量存在问题、 未 经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的, 买受人才可以 拒绝接收房屋。(二 法定情形一:房屋主体结构质量不合格的, 买受人有权请求解除合同 和赔偿损失。 主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书 面工程质

5、量评定意见作为处理争执的依据。 质量检测费用由主张方垫付, 责任方 承担。(三法定情形二:因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此, 住宅 工程质量分户验收内容及要求 对开发商的要求过高, 我们认为, 只要满足国家 强制性标准的规定, 除此以外的质量瑕疵, 不一定是严重影响正常居住使用的情 况。上述法定和约定的情形, 买受人有理由拒绝领房。 因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的,出卖人应承担逾期交付的违约责任。二 、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立,出卖人仅承担维修义务? 除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外, 买受人在验收房屋时, 对所交付 商品房的质量有异议的, 出卖人仅承担修复义务, 且

6、在修复期间, 不视为出卖人 逾期交付房屋。地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房 的功能丧失, 不会导致买受人不能实现合同目的, 若不影响正常居住使用的, 从 促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发, 法律法规确定了修复的民事责任。出卖人修复完毕后, 买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修 复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。根据上述分析, 本案中张先生买入的房屋出现渗水、 漏雨、 开裂等质量问题, 因存在顶楼漏雨的情形,因此应属于业主可拒绝领房。¾法务建议和意见:为避免争议,在商品房买卖合同中应作出明确约

7、定。(一出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定:出卖人在向买受人交付房屋时, 该房屋已达到政府规定的强制性标准, 买受 人在接受房屋时,对所交付商品房的质量(隐蔽工程除外 、空间尺寸、室内设 施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的,买受人应向出卖人提 出书面意见,由出卖人予以认可后,出卖人有义务尽快予以修复。修复期间,不 视为出卖人逾期交付房屋。 出卖人修复完毕后, 买受人应于出卖人发出通知后的 7日内对房屋的修复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。(二因质量问题买受人有理由退房的条款设计:买受人对该商品房提出有重大质量问题, 双方产生争议时, 以市级以上质量 监督管理部门

8、出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。 质量检测费用 由主张方垫付, 责任方承担。 如该部门认定属非重大质量问题, 在保修期内由出卖人根据本合同约定承担保修责任; 如确系重大质量问题且不具备入住条件, 买 受人要求退房的, 出卖人须在买受人出面提出退房要求后 5天之内将买受人已付 款退还买受人并支付利息, 利息按银行同期存款利率计算。 买受人要求换房且出 卖人同意换房的, 差价按新、 旧合同总价格多还少补。 买受人选择不退房且出卖 人可以修复的, 双方另行约定保修期限, 出卖人修复完毕后, 买受人应于出卖人 发出通知后的 7日内对房屋的修复进行验收, 在修复期间, 出卖人按照合同中逾

9、期交房的相关约定承担赔偿责任。¾实践中,发生这方面的争议后,开发商要做好以下几方面的工作:1、与客户妥善沟通。最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的 “因房屋质量严重影响正常居 住使用” 有权退房的情形。 出卖人可以援引 住宅工程质量分户验收内容及要求 以及相关法律法规(详见“法律法规的依据指引” 与客户解释并作妥善沟通。 同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋,视具体情况不同,将承担修理、更换、 重做、减少价款等违约责任,对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的,将 承担赔偿责任。2、抓紧履行保修义务。3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。4、维修完成后,及时以出面形式通知买受

10、人验房。买受人拒绝领房的,应 告知买受人无正当理由拒绝接收的, 房屋毁损、 灭失的风险自书面通知确定的交 付使用之日起由买受人承担。 买受人仍然恶意回避, 可采用公告送达的方式通知 领房。¾法律法规的依据指引: 浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法 (2001年 1月 1日第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、 法规。 经营者有下列行为之一的, 应当根据消费者的要求负责退房, 并承担其他民事责任: (二 将未经竣工验收 (包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收 合格的商品房交付使用的;城市房地产开发经营管理条例 (1998年 7月 20

11、日国务院发布 第三十二条 商品房交付使用后, 购买人认为主体结构质量不合格的。 可以 向工程质量监督单位申请重新审核。 经核脸, 确属主体结构质量不合格的, 购买 人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 中华人民共和国建筑法 (1997 年 11月 1日第六+条 建筑物在合理使用寿命内, 必须确保地基基础工程和主体结构的 质量。建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现 的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释 (2003年 4 月 28日第十一条 买受人接到出卖人的书面交房通知,无

12、正当理由拒绝接收的,房 屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。 第十二条 房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房及交付使用后, 房屋主体结构质量经核验确属不合格, 买受人请求解除合同和赔偿损失的, 应予 支持。第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和 赔偿损失的,应予支持。中华人民共和国合同法 (1999年 3月 15日第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:一因不可杭力致使不能实现合同目的;(二 在履行期限届满之前, 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不 履行主要债务;(三当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内

13、仍未展行;(四当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五法律规定的其他情形。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房销售管理办法 (2001年 4月 4日建设部发布第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品 房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可杭力或者当事人在合同中约定的其他原因, 需延期交付的, 房地产开 发企业应当及时告知买受人。住宅工程质量分户验收内容及要求一、户内部分验 收项 目验收内容 检查方法 参照标准楼

14、地 面 表 面平整度 用 2m靠尺检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-20025.1.7 :水泥混凝土面层允许偏差为 5mm, 水泥砂浆面层允许偏 差为 4mm。楼 地 面 面 层质量 用 小 锤 轻 击和观察检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-20025.2.5,5.2.6,5.3.4,5.3.6 :面层与下一层应结合牢固,无 空鼓、裂纹;面层表面应洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起砂等 缺陷。墙面、 顶棚 面 层 表 面 平整度 用 2m靠尺检查,观察检查建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20014.2.11 :普通抹灰允许偏差为 4mm;顶棚抹灰表

15、面平整度可不 检查,但应平顺。1.楼地 面、墙 面、 顶棚 面层墙面、 顶棚 抹 灰 层 质 量 用 小 锤 轻 击和观察检查建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20014.2.5 :抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹 灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝。外 窗 台 高 度 钢尺检查,每个 窗 台 不 少于一处民用建筑设计通则 (GB50352-20056.10.3,住宅设计规范 (GB50096-19993.9.1:窗台或落地窗防护 栏杆高度不低于 900mm,且不得有负偏差。2.门窗外窗渗漏 观察检查,外窗 及 周 边 无渗漏中华人民共和国建筑法第六十条:建筑工

16、程竣工时,屋顶、 墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷, 建筑施工企业应当修复。门窗开启 观察,开启和关闭检查,手扳检查建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-2001 5.1.11:建筑外门窗的安装必须牢固; 5.3.4:金属门窗扇必须安装牢固, 并应开关灵活、关闭严密,无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落 措施。安 全 玻 璃 认证标识 观 察 检 查 安全认证标识。发改运行(20032116号第六条:应使用安全玻璃的不得使用 非安全玻璃,玻璃上有安全认证标识(标识不得隐蔽 。玻璃层数 对 照 图 纸 检查玻璃层数玻璃层数必须与经审查的施工图纸所示一致。验 收项 目验收内

17、容 检查方法 参照标准栏杆高度 住宅建筑规范 (GB50368-20055.1.5,5.2.2:阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于 1.05米;七层及以上不 低于 1.10米,不得有负偏差。竖杆间距 钢尺测量,每片 栏 杆 不 少于一处建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-2001 12.5.9:临空处栏杆净间距不应大于 0.11m,正偏差不大于 3mm。防 攀 爬 措 施 观察检查民用建筑设计通则 (GB50352-20056.6.3:有水平杆件的 栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施(金属密网、安全玻璃等 。3.栏杆护栏玻璃 观察检查 3C安全标识,游标卡尺测量建筑装饰装修工程质量验收规

18、范 (GB50210-2001 12.5.7:护栏玻璃应使用公称厚度不小于 12mm 的钢化玻璃或钢化夹层玻 璃。 当护栏一侧距楼地面高度为 5m及以上时, 应使用钢化夹层 玻璃。屋面渗漏 雨 后 或 蓄 水试验检查屋面工程质量验收规范 (GB50207-200210.0.5:检查屋面 有无渗漏、积水和排水系统是否畅通,应在雨后或持续淋水 2h 后进行。有可能作蓄水检验的屋面,其蓄水时间不应少于 24h。4.防水卫 生 间 等 有 防 水 要 求 的 地 面 渗漏 观 察 检 查 和蓄水、泼水检验 及 坡 度 尺检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-2002 4.9.8:有防水要

19、求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏, 坡向应正确、无积水。条文说明:严格规定对有防水要求的建 筑地面工程的施工质量要求,强调必须进行蓄水、泼水检验, 一般蓄水深度为 20-30 mm,24h 内无渗漏为合格。外墙渗漏 雨 后 观 察 检查 或 泼 水 检验中华人民共和国建筑法第六十条:建筑工程竣工时,屋顶、 墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷, 建筑施工企业应当修复。验 收项 目验收内容 检查方法 参照标准管道渗漏 试水检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :给水、 排水、 采暖管道、 散热器、

20、 卫生器具、 阀门、热表、水表等的接口无渗漏。管道堵塞 试水检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :给水、排水、采暖管道无堵塞。管道坡度 观察检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :排水管道坡向、坡度正确。安装固定 观察检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装 固定牢固、支架间距位置符合要求。地漏水封 尺量检查 建 筑 给 水 排 水 及 采

21、暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :地漏水封深度不小于 50mm。5.给排 水安装安装位置 对 照 图 纸 进 行检查插座相序、 接地 使用“漏电开关测试仪”逐个检查建筑电气工程施工质量验收规范 (GB50303-200222.1.2、 3.1.7: “漏电开关测试仪”无接错显示。户 内 配 电 箱(盘 观察和开、关触 电 保 护 器动作建筑电气工程施工质量验收规范 (GB50303-20026.1.9、 6.2.8:照明配电箱(盘内配线整齐,回路编号齐全,标识正 确;箱(盘内开关动作灵活可靠。照明试验 通电检查 建筑电气工程施工质量验收规范 (GB503

22、03-200223.1.1:照明系统通电试运行正常。安装等电位 观察检查 等电位连接端子齐全、位置正确7.其它 烟 道 设 置及附件观察检查止回阀、防火门按规定安装;表面无裂纹;上人屋面烟道(包 括管道透气孔高度应超过 1.8m墙 面 空 调孔观察检查 无渗漏、反坡,位置正确,与插座位置协调二、公共部位部分验收项目 验收内容 检查方法 参照标准1.外墙 窗 角 斜 裂缝,墙面裂缝在距外墙 2.0m范 围 内 平 视 或仰视观察检查中华人民共和国建筑法第六十条:建筑工程竣工时,屋 顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量 缺陷,建筑施工企业应当修复。2.楼地面、 墙面、顶棚 面层 同

23、户内部分。饰面板(砖工程按建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20018.1、 8.2、8.3检查;吊顶工程按建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20016.1、6.2、 6.3检查。楼 梯 踏 步梯 段 及 平台净宽,楼梯 踏 步 高差钢 尺 或 激 光 测距仪测量检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-2002 5.3.8:楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求,楼层梯段相邻踏步 高度差不应大于 10mm,每踏步两端宽度差不应大于 10mm。 住宅设计规范 (GB50096-19994.1.3, 民用建筑设计通 则 (GB50352-2005 6.7.3,

24、住宅建筑规范 (GB50368-2005 5.2.3:楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于 1.1m (六层 及以下或一边设有栏杆的不小于 1.0m ; 楼梯平台净宽不小于 1.2m。电 梯 候 梯厅深度,电梯门净宽钢 尺 或 激 光 测距仪测量检查住宅设计规范 (GB50096-19994.1.9:电梯候梯厅深度 不得小于 1.5m,电梯门净宽不得小于 80cm。高 层 建 筑首 层 疏 散外 门 及 通道的宽度钢 尺 或 激 光 测距仪测量检查高层民用建筑设计防火规范 (GB50045-95 6.1.9:疏散 门应外开,其净宽不应小于 1.1m;通道宽度不应小于 1.2m。公 用 走 道净

25、高钢 尺 或 激 光 测距仪测量、 观察检查住宅建筑规范 (GB50368-20055.2.1:走道等有人员正 常活动的净高度不小于 2.0m。3.楼(电 梯、通道安 全 防 护 设施 钢尺测量, 观察检查栏杆项目同户内部分;安全防护警示标志、设施齐全有效。通道净高 钢 尺 或 激 光 测距仪测量住宅建筑规范 (GB50368-20055.4.2:通道的净高度不 小于 2.0m。防水 观察检查 地下防水工程质量验收规范 (GB50208-20024.1.9:地 面、墙面及顶棚无渗漏、无裂缝。4、地下室地 面 、 墙面、顶棚面层同户内部分。验收项目 验收内容 检查方法 参照标准 防护 栏杆项目同

26、户内部分防雷 观察检查 通过防雷设施专项验收防水构造 观察检查, 拉线和尺量检查屋面工程质量验收规范 (GB50207-20029.0.10:天沟、 檐沟的排水坡度,必须符合设计要求;9.0.11:天沟、檐沟、 檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造, 必须符合设计要求;10.0.4:屋面工程质量应符合下列要求:防水层不得有渗漏或积水现象;使用的材料应符合设计要求 和质量标准的规定;找平层表面应平整,不得有酥松、起砂、 起皮现象;卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求,搭接 宽度正确,接缝严密,不得有皱折、鼓泡和翘边现象;涂膜 防水层的厚度应符合设计要求,涂层无裂纹、皱折、流淌、 鼓

27、泡和露胎体现象;刚性防水层表面应平整、压光,不起砂, 不起皮,不开裂,分格缝应平直,位置正确;嵌缝密封材料 应与两侧基层粘牢,密封部位光滑、平直,不得有开裂、鼓 泡、下塌现象。隔热层 观察检查, 尺量检查屋面工程质量验收规范 (GB50207-20028.1.4:架空隔 热制品的质量必须符合设计要求,严禁有断裂和露筋等缺陷; 8.1.5:架空隔热制品的铺设应平整、 稳固, 缝隙勾填应密实, 架空隔热制品距山墙或女儿墙不得小于 250 mm,架空层中不 得堵塞,架空高度及变形缝做法应符合设计要求;8.1.6:相 邻两块制品的高低差不得大于 3 mm。管线安装 观察检查 符合设计要求 5.屋面检修

28、梯 观察检查 民用建筑设计通则 (GB50352-20056.13.3:当无楼梯通 达屋面时,应设上屋面的检修人孔或低于 10m 时可设外墙爬 梯,并应有安全防护和防止儿童攀爬的措施。哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任¾案情介绍:2000 年初,某房地产开发公司预售楼盘热销,根据商品房买卖合同 ,该 公司应于 2002 年 6 月将办理房地产权属证书所必须之商品房销售专用发票交 付给买受人。房屋交付时,其中的 41户业主因物业维修基金的交付和开发商发 生争议,该公司因买受人未付清物业维修基金为由拒绝向买受人开具专用发票。 直到交付物业维修基金的权利义务明确后, 2006年 6月该公

29、司才开具专用发票。 直至 2007年 41位业主才办理完房屋产权登记。此时,该公司已进入清算程序。 41位业主提起仲裁,要求该公司因逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致 逾期办证承担赔偿责任。最终达成谅解协议,赔款总额巨大。¾法律分析:(一出卖人应当在商品房交付使用后 60日内,将办理权属(包括契税证、 房屋所有权证和土地使用权证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备 案。 如因出卖人的责任, 买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的, 买受 人可以要求退房,或请求出卖人支付违约金而继续履行合同。出卖人逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证的原因主要有 以下几种情形:(

30、一商品房交付后抵押权未能及时撤销; (2工程款未结清,施工单位不肯 提供相关资料,无法申请竣工验收备案,致使初始登记未完成; (3竣工验收未 完成; (4超容积率指标,规划验收未通过,土地出让金未补缴,行政处罚未处 理完毕; (5买受人未交纳物业维修基金或房款余额, 商品房买卖合同中并 未对此做出相关约定,开发商不开具专用发票等。(二对于因出卖人的原因导致的迟延办理房产证的,可作如下处理: 1 、 因为出卖人原因导致逾期办证纠纷的, 出卖人应按照合同条款的约定承担赔偿责任; 如果没有约定或约定不明确的, 参照银行贷款利率, 出卖人应偿付 合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日止的利息; 如果

31、, 开发商在限期内 仍未办妥证照的, 自限期之日起至实际办妥证照之日应偿付购房人已交房款按上 述利率计算的双倍利息。2、因出卖人开发、销售手续不合法引起产权证办理纠纷,应确认合同是否 有效。 若合同无效, 买受人可请求解除合同; 若在案件审理期间依法补办手续取 得合法资格的,可令出卖人限期办妥房屋权属登记。根据上述分析,本案中, 商品房买卖合同对买受人不交纳物业维修基金 的违约责任未作约定, 开发商没有理由据此不开具专业发票, 此属由于出卖人的 原因, 在商品房交付使用后约定期限内, 没有将办理权属登记需由出卖人提供的 资料报产权登记机关备案,出卖人应承担逾期办证的违约责任。¾法务建

32、议和意见:为避免争议, 商品房买卖合同补充协议中应做出明确约定。如要求买受 人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前, 与出卖人结清应付给出卖人 的所有款项。 买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的, 应按办理产权登记的 要求向出卖人提供证件、 材料和费用。 若买受人未与出卖人结清款项的, 出卖人 有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人,其后果由买受人承担。出卖人应特别注意上述未及时提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期 办证的几种情形, 在前期工作中做好预防措施。 例如, 为避免影响领取竣工验收 备案表,需要在签署施工合同时,就对工程款的结算、施工单位向有关政府 部门提供有关资料的条件和时

33、间约定在先。买受人以按揭贷款方式购房的, 由于出卖人为买受人的贷款提供了连带责任 保证担保, 应及时督促买受人按照约定的时间, 根据产权登记机关规定的标准支 付办理产权转移登记相关的税费并提供相关资料, 与出卖人、 按揭银行共同在约 定期限内办理产权转移登记及相应的抵押登记。¾法律法规的依据指引:中华人民共和国城市房地产管理法 (2007年 8月 30日第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人 民政府土地管理部门申请登记, 经县级以上地方人民政府土地管理部门核实, 由 同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的, 应当凭土地使用权

34、证书向县级 以上地方人民政府房产管理部门申请登记, 由县级以上地方人民政府房产管理部 门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时, 应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房 产变更登记, 并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土 地使用权变更登记, 经同级人民政府土地管理部门核实, 由同级人民政府更换或 者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。中华人民共和国合同法 (1999年 3月 15日第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照共规定。 第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或

35、者交付提取标的物 的单证,并转移标的物所有权的义务。城市房地产转让管理规定 (2001 年 8 月 15日第七条 房地产转让,应当按照下列程序办理:(一房地产转让当事人签订书面转让合同;(二房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90日内持房地产权属证 书、 当事人的合法证明、 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门 提出申请,并申报成交价格;(三 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查, 并在 7日内作出是否受 理申请的书面答复,7 日内未作书面答复的,视为同意受理;(四 房地产管理部门核实申报的成交价格, 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五房地产转让当事人按照规定缴

36、纳有关税费;(六房地产管理邵门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。 商品房销售管理办法 (2001年 6月 1日 建设部发布第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产 测绘资格的单位实施测绘, 测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属 登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60日内,将需要由其提供的 办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权 登记手续。第三十六条 未取得营业执照、擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工 商行政管理部门依照 城市房地产开发经营管理条例的规定

37、处罚。城市商品房预售管理办法 (2004年 7月 20日 建设部修正第十二条 预售的商品房交付使用之日起 90日内, 承购人应当依法到房地产 管理部门和市、 县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。 开发企业应当予以 协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付吏用之日起 90日内取得房屋 权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释 ( 2003年 4月 28日第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证 书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责

38、任:(一商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的, 自房屋交付使用之日起 90日;(三 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的, 自合同订立之日起 90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总领, 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。第十九条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三 十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因, 导致买受人无法办理房屋所有权登记, 买受人请求解除合同和赔偿损失的, 应与 支持。业主未对开发商的书面通知提出异议,构成对通知内容的“

39、默认”吗?¾案情介绍:A 项目公司开发建设一处位于市中心高档精装修住宅项目。A 项目公司在与客户签订的商品房买卖合同中,约定厨房地面铺设高档 大理石。 但在材料采购及施工过程中, A 项目公司发现, 厨房地面若铺设大理石, 在今后的使用中容易造成油烟、 污垢等附着在大理石表面, 不但不易清洁, 而且 容易变色。为此,A 项目公司决定厨房地面改为铺设高档瓷砖。另外,A 项目公司在原有户型的基础上,对部分主卧户型进行了设计优化, 将原主卧的窗户设计变更成飘窗, 有效增加了主卧的可利用空间, 但对主卧的采 光及日照有一定的影响。A 项目公司就上述两项变更事项分别向购房业主发出了通知书, 并

40、均在通知 书中告知:“若您对上述变更有异议的, 您有权在收到本通知后 15日内提出, 若 您未于收到本通知后 15日内提出异议的,视同您接受上述的变更。 ”¾法律分析:商品房买卖合同中的条款、附件以及附图均为商品房买卖合同的有 效组成部分, 一经双方签署, 即对双方都具有约束力。 案例中 A 项目公司对厨房 地面铺设材料的变更属于对 商品房买卖合同 附件三:装饰、 设备标准的变更; 对主卧窗户的设计变更因涉及到户型变更属于对 商品房买卖合同 附件一:房 屋平面图的变更。一般情况下,若要变更合同的,需要双方当事人协商一致方能变更。那么, A 项目公司通过单方书面通知的形式,能实现“业主

41、在收到该通知后 15日内, 若未提出异议,视同接受变更”的法律效力吗?这需要区别对待。一、关于厨房地面由高档大理石变更为高档瓷砖通知书的法律效力。 商品房买卖合同 附件三:装饰、 设备标准中明确约定厨房地面采用大理石铺设,在未征得买受人同意的情况下,出卖人无权单方变更装饰、设备标准, 因此 A 项目公司在向业主发出通知后, 即使业主没有提出异议, 也不能视为已经 接受了该项变更。A 项目公司仍应按商品房买卖合同附件三:装饰、设备标 准约定的标准交付商品房。 若 A 公司单方变更该装饰、 设备标准, 则需向买受人 承担违约责任。根据商品房买卖合同第十三条第二款的约定,按商品房的实 际装饰、设备标

42、准与合同约定装饰、设备标准的实际差价予以赔偿。二、关于主卧设计变更通知书的法律效力。商品房买卖合同 第十条对规划、 设计变更作了明确约定:出卖人在设计 变更后 10日内应当书面通知买受人, 买受人有权在通知到达之日起 15日内做出 是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15日内未作书面答复的,视同 接受变更。基于商品房买卖合同对设计变更的特别约定,A 项目公司在向业 主发出通知后,只要业主没有提出异议的,就视为已经接受了该设计变更。¾法务建议和意见:由案例可见, 对于不同性质不同内容的变更事项, 在 A 项目公司单方发出通 知书后, 会产生不一样的法律后果。 导致这样截然不同的

43、法律后果的原因, 在于 合同双方是否事先对“无异议即视为认可”进行了约定。现行使用的商品房买卖合同仅仅在“规划、设计变更”上明确约定了, 买受人在受到出卖人书面通知后,会产生“无异议即视为认可”的法律后果。除 “规划、设计变更”外,出卖人、买受人可以对其他情形也作相应的约定,但该 约定的内容应当遵守公平、 合理的原则, 同时出卖人应事先向买受人作必要的提 醒。开发商有权送露台吗?¾案情介绍:A 项目公司在销售一沿街商住楼时, 考虑到该商住楼屋顶有面积约 400平方 米的露台, 就以明显高于市场价的价格将顶楼住宅销售给业主张先生, 并在与业 主张先生签署的 商品房买卖合同补充协议 中约

44、定, 屋顶露台的使用权归业主 张先生所有。房屋交付后, 楼下商铺业主认为屋顶露台属于全体业主共有, 要求在屋顶露 台上搭设太阳能热水器、 空调室外机、 以及晾晒衣物, 遭到了业主张先生的拒绝, 双方发生了争议。¾法律分析:商品房的屋面是商品房不可分割的组成部分, 属于建筑物共用部分。 根据 物 权法 第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享有所有 权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 因此, 商品房的屋 面所有权及使用权均归该栋楼房的全体业主共有。 若要将屋面的使用权归某一业 主专用,则需要征得每一位享有屋面共有权业主的同意及授权。由此可见,A

45、 项目公司既无权向某一业主赠送屋顶露台,也无权处分屋顶露 台的使用权, 其与业主张先生所签署的 补充协议 由于无法得到其他业主的追 认,事实上属于无效合同。A 项目公司需向业主张先生承担赔偿责任。¾法务建议和意见:为了避免上述现象, 同时又能以较高的价格销售该套顶层住宅, 作为开发商, 需要在商品房销售时, 就要求每一位享有屋面共有权的业主同意将该幢楼宇屋面 的使用权归某位 (或数位 业主专用。 在实际操作中, 应当在 商品房买卖合同 中约定:“该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有。如该楼宇屋 面已经设计为屋顶花园或露台的, 则该屋顶花园或露台专用权归设计上与之相连通的商

46、品房买受人所有, 各买受人对此专用权的约定均无异议, 并对各买受人具 有合同约束力。 ”另外, 开发商应与享有屋面专用权的业主就其使用该屋面的具体事宜进行补 充约定, 业主在使用该屋面时须符合法律、 法规及管理规约、 物业服务公司制定 的有关规定等,并承担维护、管理、修缮等义务及费用。我的房子要和样板房一样¾案情介绍:A 开发商在其开发的精装修楼盘开盘前,推出了数套样板房及景观样板区。 客户李先生在参观了样板房后, 对该楼盘产生了浓厚的兴趣, 当天即购买了与样 板房户型完全一致的商品房一套。一年后, 该楼盘正式交付。 客户李先生发现其购买的房屋与样板房相比明显 “缩水” ,尽管橱柜、

47、洁具的品牌都一样,但使用的型号不同,样板房使用的该 品牌的高端产品, 而交付的房屋使用的是该品牌的入门产品; 另外, 样板房里漂 亮的窗帘、灯饰、地毯等,交付的房屋里都没有。为此, 该客户认为开发商并未告知样板房与交付房屋的装饰、 设备标准是不 同的,遂以交付的房屋与样板房不符为由,要求按照样板房的标准交付房屋;A 开发商认为,样板房主要在于展示房屋的空间、布局、功能等,交付的房屋肯定 会与样板房有所差异, 具体装饰、 设备标准应当以实际交付为准。 双方陷入了争 执。¾法律分析:在精装修楼盘的销售过程中, 样板先行是非常普遍的。 为了能够吸引潜在的 意向客户,开发商总是在样板房的设计

48、、施工、陈设等方面不遗余力,努力营造 精品样板效果(其质量、设备、装修标准明显高于交付房屋的标准 。因此,商 品房的质量、 设备、 装修会有 “展示标准” 及 “交付标准” , 通常开发商会按“展 示标准”销售,按“交付标准”交付。根据商品房销售管理办法第三十一条的规定:“房地产开发企业销售商 品房时设置样板房的, 应当说明实际交付的商品房质量、 设备及装修与样板房是 否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。 ”由此可见,A 开发商并未对样板房与实际交付商品房的质量、设备及装修标 准作区别说明,因此,其实际交付的房屋应当与样板房一致。¾法务建议和意见:一方面,开发商应当

49、在样板房展示时告知消费者,该样板房是“展示标准” 还是“交付标准” ,并在样板房入口告示栏中,用文字明确予以提醒。若是“交 付标准”的,还需要对具体的装饰、设备标准(包括颜色、型号、规格、功率、 产地等等进行说明,对于今后交付房屋中没有的陈设、装饰、电器等,要用固 定的文字予以提醒。另一方面,要在商品房买卖合同中作相关约定,例如“样板房质量、设 备、 装修仅供风格及装修效果的参考, 不作为交付标准, 本商品房的质量、 设备、 装修具体以实际交付实样为准。 ”广告天马行空交房苦不堪言¾案情介绍:某房产公司在推广其开发的楼盘时,对该楼盘所在的区位优势作了重点宣 传,并以该楼盘为中心分别

50、200米、500米、1公里、3公里的生活半径内的配 套设施作了具体的罗列,包括规划中的沃尔马超市、市民广场、水岸公园、五星 级酒店等等。在该楼盘交付时, 该房产公司曾经宣传过的沃尔马超市、 市民广场、 五星级 酒店等因规划变更、 招商引资等各种原因均不再建设实施。 不少业主认为, 他们 购买该楼盘重要原因之一就是因为周边便利的配套, 其所购商品房的房价中已经 包含了周边规划所带来的未来预期, 现大量配套均不再建设实施, 要求房产公司 承担赔偿责任。¾法律分析:关于房产公司对商品房开发规划范围外周边今后的规划所作的宣传, 要不要 承担责任?需要作深入的法律分析,要看该宣传是否是虚假宣传

51、?是否属于要 约?如果属于要约, 没有将该内容写进商品房买卖合同, 房产公司能否免责?如 果属于要约邀请,房产公司是否可以不承担任何责任?要回答上述问题,首先需要明白什么是“要约” ,什么是“要约邀请” ,两者 的区别在法律上如何界定?根据合同法第十四条和第十五条的规定, “要约是希望和他人订立合同 的意思表示” ,该意思表示应该“具体确定” ,并且一经受要约人承诺, “要约人 即受该意思表示约束” ; “要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示” ,一 般来讲,寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、商业广告等为要约邀请,但法律 也明确规定“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。 ” ,也就是

52、说,商业广 告的内容也并非全都是要约邀请,不可以天马行空地任意发挥。在明确了法律规定的“要约”和“要约邀请”的概念后,再来看本案中销售 广告中对该楼盘规划区域外 1公里、3公里生活半径的配套说明究竟是“要约” 还是“要约邀请” 。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释 第三条的规定, 房产公司在商品房的销售广告和宣传资料 中就“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的, 应当视为要约。 ” 本案中该广告内容虽然“具体确定” ,且对合同订立和价格确定有重大影响,但 由于不在房产公司开发

53、规划范围内,所以该广告内容应该属于“要约邀请” ,而 不是“要约” 。如果广告中部分内容符合法律规定的 “要约” 的条件,那么该部分 “说明和 允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容, 当事人违反的, 应当承 担违约责任。 ” 如果广告中的部分内容不符合法律规定的 “要约” 条件, 仅系 “要 约邀请” (如本案中的广告争议内容 , 其宣传内容不具有合同约束力, 但是这并 不意味着, 本案中的房产公司可以对于商品房开发规划范围外的相关规划配套随 心所欲地进行宣传而不用承担任何责任。根据反不正当竞争法第九条关于虚假宣传的规定及相关司法解释, 民 法通则 第58条第3项因欺诈而引起的民

54、事行为无效及相关司法解释及 合同 法 第五十四条关于因欺诈而签订的合同可撤销等规定, 如果房产公司在广告要 约邀请中故意提供虚假情况, 作引人误解的虚假宣传, 一方面客户可以撤销已签 订的商品房买卖合同, 并有权要求房产公司承担损害赔偿责任, 另一方面房产公 司可能还要承担因虚假宣传产生的行政处罚责任。由上可见,商业广告一般在法律上属于要约邀请,允许广告主、广告经营者 作适度的美化和夸张, 但是广告内容并不是可以随意发挥的, 因为部分 “具体确 定” 的内容, 如果符合最高法院司法解释的第三条的规定要求, 那么在法律性质 上就不仅仅属于“要约邀请”而变成“要约”了,比如 24小时恒温游泳池、中

55、 央花园面积、 楼间距、 绿地率以及配套设施的品牌等。 违反了广告中属于 “要约”的内容,房产公司应该承担相应的违约责任对于广告内容中的要约邀请, 虽然不具有合同约束力, 但是也不允许房产公 司在宣传时故意提供虚假情况,作引人误解的虚假宣传, ,否则,同样要承担相 关的法律责任。¾法务建议和意见:为避免因虚假宣传产生的法律风险, 建议房产公司在作广告宣传、 沙盘展示 或样板方展示时,应在显著位置清晰提示,本宣传资料(或楼书、广告、图例、 沙盘或样板房等 仅系参考, 不作为实际交付标准, 最终以政府有关部门的批准 文件和双方签订的商品房买卖合同为准, 同时在商品房买卖合同中补充协议中明

56、 确约定,本(补充协议的约定内容系双方最终意思表示,此前出卖人提供的宣 传资料(包括楼书、广告、沙盘、样板房等中部分内容与本协议不一致之处, 双方同意将其视作对相关内容的变更,以本协议的约定为准。另外,针对本案所涉规划区外的配套或设施广告宣传,还要注意以下问题: 1、在宣传时,房产公司应作必要的审查,了解该配套或设施是否已经列入 政府规划, 是否已经处于建设施工过程中等。 对于尚未列入政府规划的, 不予宣 传。2、在宣传时,房产公司应核对该规划的出处,并注明信息来源。3、房产公司在商品房买卖合同 、楼书及宣传资料中进行风险提示,明确 指出这些规划不在房产公司商品房开发规划范围内, 具体由政府部

57、门或其他单位 予以实施, 不属于房产公司承诺的内容, 且可能存在不确定性, 如实际实施的内 容与宣传资料不一致的,以实际实施的内容为准。近在咫尺的楼上楼下旷日持久的维修尴尬¾案情介绍:张某购买了某房产公司开发的精装修楼盘 706室, 入住不久发现其阳台吊顶 不时有水渗漏, 于是提出要求尽快维修。 房产公司现场核查后, 初步确认渗水系 由于楼上 806室业主的阳台防水密封不牢造成的, 并同意对保修期内出现的质量 瑕疵免费维修。经多次联系 806室业主,在长达一年半的时间里,该业主均以 种种理由拒绝配合维修。 现因 706室业主因商品房有质量问题向法院起诉要求房 产公司及时履行维修义务、 赔偿相应损失, 于是房产公司向 806室业主发律师函, 要求其配合维修,否则也将向人民法院起诉,要求赔偿。¾法律分析:本案涉及两个不同的法律关系, 一个是房产公司与楼下 706业主间因房屋质 量问题引起的商品房买卖合同关系; 另一个是楼下 706业主与楼上 806业主间因 房屋修缮引起的相邻权关系。在商品房买卖合同关系中, 对交付房屋存在的质量瑕疵, 房产公司依照合同 约定