工程经济学课程设计(某房地产项目)

1、工程经济课程设计设计题目：某房地产项目财务评价姓 名：温晓专 业：建筑经济管理学 号：42指导教师：金玮佳2020年5月23日目录1. 课程设计任务书12. 建小高层商品房住宅楼财务评价62.1 项目概况62.2 投资估算62.3 资金筹措计划72.4 项目经济效益评价92.5 不确定性分析123. 建 高 层 商 业 写 字 楼 财 务 评 价133.1 项目概况133.2 投资估算133.3 资金筹措计划143.4 项目经济效益评价163.5 不确定性分析21224. 方案比选结论1 设计题目（自选其一）1.1 工程项目资金筹措计划1.2 工程项目经济评价（财务评价）1.3 工程项目多方案

2、比选1.4 工程项目不确定性分析及风险分析1.5 工程项目设备更新方案的经济分析1.6 工程项目国民经济评价1.7 工程项目环境影响评价2 设计目的课程设计是验证课堂理论、 巩固和深化课堂所学知识的重要环节。 本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系， 熟悉工程技术方案选优的基本过程， 全面掌握工程经济的基本原理和方法， 具备进行工程经济分析的基 本能力。3 任务3.1 任务要求： 充分利用所学知识独立完成项目， 内容全面合理。 每个同学 根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2 设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目或工业开发

3、项目的经济评价。建筑物地点：浙江省范围内；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业 厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；4 时间安排本次课程设计安排在 18 周 进行。5 设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个工程项目的经济评价。 根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选；各种方案应包括以下内容：投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用） ；资金筹措计划；项目经济效益评价 （必须含有

4、全部资金财务现金流量 （图） 表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容） ；不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析） ；结论：在方案的财务评价指标的计算和分析中， 至少要有： 静态投资回收期、 动 态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6 设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为 A4 页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。

5、7 成绩评定标准不迟于 18 周星期五下午2 点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。有申请优秀者若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8 主要参考资料1 付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，20072刘晓君主编，工程经济学 .第二版 . 中国建筑工业出版社， 20083 叶晓甦主编，工程财务与风险管理. 中国建筑工业出版社， 20074 建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例 . 中国计划出版社，20065 国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社， 2006某房地产项目财务评价（举例）（标题宋体四号加粗）方案I建小高层商品房住宅

6、楼项目概况此房地产开发项目位于XX市中心地带，占地面积50000 m2 （75亩），建 筑容积率4:1,建筑面积为：200000 m2,建设期为3年，销售期3年。（正文 宋体小四，单倍行距）投资估算1 、前期费用土地费用：800万元/亩X 75=60000 万元可行性研究费： 100 万元城市基础设施配套费：80元nf X 200000=1600 万元消防设施配套费：5元/ m2X 200000=100 万元生活垃圾服务费：12元/ nf x 200000=240 万元白蚁防治费：1.3元/ m2 X 200000=26 万元勘察设计费：30000万元X2%=600万元规划管理费：1.8元X

7、200000=36 万元2、建设期间费用建筑安装费用：1500元/ nf x 200000=30000 万元电梯：240万元供水电工程：30000 X 2 % =600万元3、管理费用:1200万元基本预备费：93542 X5%=4677.1 万元4、其他费用：200万元1+2+3+4=99619.1 万元5、建设期利息估算预估项目贷款60000万元，年利率7%,贷款在每年年中付，并分三年投入, 第一年20000万元，第二年投20000 万元，第三年投20000 万元。表1建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0.00207004284966548.43当年借款20000200

8、0020000当年应计利息70021493699.436548.43年末欠款累计207004284966548.43工程总造价 99619.1+6548.43=106167.53万元，自有资金46167.53万元，占工程总造价的43.49% 资金筹措计划1、自有资金为46167.53 万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入20000万元，第三年投入20000万元。表2长期借款还款计划表（万元）项目456期初累计欠款66548.4344365.6222182.81当期偿还本金22182.8122182.8122182.81当期偿还利息4658.393105.591552.8

9、0期末欠款累计44365.6222182.810表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）在舁 厅P项目1231总投资35389.1835389.1835389.171.1建设投资33206.3733206.3733206.361.2建设期利息70021493699.432资金筹措35389.1835389.1835389.172.1项目资本金13206.3713206.3713206.362.2债务资金207002214923699.43在舁 厅P工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计306003060028.82 %1.1建筑安装费300001.2供水电费600

10、1.3电梯费用2402400.23 %2工程建设其他费合计6270259.06 %表4 建设投资估算表（万元）2.1土地使用费600002.2城巾基础工程设施配套费16002.3消防设施配套费1002.4生活垃圾服务费2402.5白蚁防治费262.6勘察设抽6002.7规划管理费362.8可行性研究费1003预备费合计4677.14677.14.4%3.1基本预备费4677.14其他费用+管理费用14001.32%5建设期利息6548.436548.436.17%合计3060024075327.53106167.53100%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资

11、及福利1000万;财务费用：每年偿还当年利息；营业费用：经预测每年营业费 300万，用于宣传、推销广告等；修理费：（设备+水电）X 10%=84万；建设费用：总投资额分三年回收，分别为35389.17万元、35389.17万元、35389.19 万元；总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表5总成本费用（万元）在舁 厅P项目4561工资及福利1000100010002财务费用4658.393105.591552.803营业费用3003003004修理费8484845建设费用35389.1735389.1735389.19

12、6总成本费用41431.5639878.7638325.99项目经济效益评价1、销售收入估算通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按北京市平均房价计算，将该项目房价定为平均26652元/褶。在3年经营期内，第一年售出 40% ,第二年售出30% ,第三年售出30%。第一年的销售收入：200000 X 40%X 26652 =213216 （万元）第二年的销售收入：20 0000 X 30%X 26652 =159912 （万元）第三年的销售收入：20 0000 X 30%X 26652 =159912 （万元）总销售收入为533040万元。第一年应纳增值税：213216 X20% =4263

13、3.2 （万元）第二年应纳增值税：159912 X20% =31982.4 （万元）第三年应纳增值税：159912 X20% =31982.4 （万元）3、营业税及附加估算城镇土地使用税：200000X3=60 （万元）城市维护建设税：第一年42633.2 X 7%=2984.324第二年31982.4 X 7%=2238.768第三年31982.4 X 7%=2238.768教育费及附加：第一年42633.2 X3%=1278.996第二年31982.4 X 3%=959.472第三年31982.4 X 3%=959.472附加按增值税3%计算根据北京市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30

14、%计税，税率为1.2% ,城镇土地使用税税率为每平米 3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）在舁 厅P项目合计4561营业收入5330402132161599121599122增值税10659842633.231982.431982.43营业税金及附加10839.84323.323258.243258.243.1城镇土地使用税1806060603.2城市维护建设税7461.862984.3242238.7682238.7683.3教育费附加3197.941278.996959.472959.4724、利润与利润分配估算表7利润与利润分配表（万元）（

15、所得税率为25% ）序号项目合计4561营业收入5330402132161599121599122营业税金及附加10839.84323.323258.243258.243总成本费用119636.3141431.5639878.7638325.994利润总额402563.89167461.12116775118327.775所得税100640.9741865.2829193.7529581.946净利润301922.92125595.8487581.2588745.83表8 项目投资现金流量表（万元）序 号项目1234561现金 流入2132161599121599121.1营业 收入21321

16、61599121599122现金 流出35389.1835389.1835389.175707.324642.244642.242.1建设 投资35389.1835389.1835389.172.2经营 成本1384138413842.3营业 税金 及附 加4323.323258.243258.243净现 金流 量-35389.18-35389.18-35389.17207508.68155269.76155269.764累计 净现 金流-35389.18-70778.36-106167.53101341.15256610.91411880.67量5净现 值流 量现 值-35389.18-30

17、749.66-26757.75136436.9688783.2577200.126累计 净现 值流 量现 值-35389.18-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.747所得 税41865.2829193.7529581.948税后 净现 金流 量-35389.18-35389.18-35389.17165643.4126076.01125687.829税后 累计 净现 金流 量-35389.18-70778.36-106167.5359475.87185551.88311239.710税后 净现 金流 量现 值-35389.18-30774.43

18、-26757.75108910.5472090.2662491.9811累计 税后 净现 金流 量现 值-35389.18-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42该项目税后静态投资回收期：Pt = 4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）该项目税后动态投资回收期：Pt* = 4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）项目投资财务净现值（税前）项目投资财务净现值（税后）NPV = 209523.74 （万元）NPV = 90571.42 （万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=73.08%项目投资内部收益率（税后

19、）IRR=60.30%表9 项目资本金现金流量表序 号项目1234561现金流 入2132161599121599121.1营业收 入2132161599121599122现金流 出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建设投 资13206.3713206.3713206.362.2经营成 本1384138413842.3借款本 金偿还22182.8122182.8122182.812.4借款利 息偿还4658.393105.591552.802.5营业税金及附 加4323.323258.243258.242.6所得税41865.2

20、829193.7529581.943净现金 油-13206.37-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.214累计净 现金流 量-13206.37-26412.74-39619.199183.1199970.71301922.925净现金 流量现 值-13206.37-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.636累计净 现金流 量现值-13206.37-24690.63-34675.9656586.49114216.84164907.47该项目静态投资回收期：Pt = 4-1+39619.1/138802.2=3

21、.29（年）该项目动态投资回收期：Pt* = 4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）项目资本金财务净现值 NPV=164907.47 （万元）项目资本金财务内部收益率IRR=94.10%不确定性分析1、盈亏平衡分析表10盈亏平衡点分析表在舁 厅P年份项目4561固定成本36473.1736473.1736473.192营业收入2132161599121599123营业税金及附加4323.323258.243258.244增值税42633.231982.431982.45BEP (%)21.94%29.26%29.26%从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的

22、 21.94% ,以后两年平均销售额达到设计纲领的 29.26% ,项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能力2、敏感性分析表11敏感性分析表在舁 厅P123因素 指标税后内部收益率静态投资回收期 （年）税后财务净现值 （万元）基本方案60.30%3.6490571.42营业收入-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.1910%67.35%3.57181684.96经营成本-10%60.36%3.06150810.37-5%60.33%3.63150690.895%60.27%3.64150451.95

23、10%60.24%3.65150332.47方案n高层商业写字楼项目概况建高层商业写字楼高30层，建设用地50000褶（75亩），容积率为5: 1 ,建筑面积250000 m2, 土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付， 按照北京市通泰大厦写字楼出租 10元/褶/天计算，建设期投资分别为 40% , 30% , 30% ,运营期10年，10年后残值为40% ,且银行贷款10年内还清。投资估算2.1建设投资估算1、前期费用土地费用：1200 X 75=90000 万元可行性研究：37500 X 0.5 % =187.5万元城市基础设施配套费：80 X 250000=2000万元消

24、防设施配套费：5X250000=125 万元生活垃圾服务费：12 X 250000=300 万元 白蚁防治费：1.3 X250000=32.5 万元勘察设计费：37500 X 2 % =750万元规划管理费：1.8 X 250000=45 万元2、建设期间费用建筑安装费：1500 X 250000=37500 万元设备：电梯费用：600万元 中央空调：1000万元供水电工程：20 X 250000=500 万元3、管理费：300万元预备费：152915 X 3%=4587.45 万元4、其他费用：80万元1+2+3+4=139882.45 万元5、建设期利息估算预估项目贷款90000万，年利率

25、7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000 万，第二年30000 万，第三年30000 万。建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0,003105064273.599822.65当年借款300003000030000当年应计利息10503223.55549.159822.65年末欠款累计3105064273.599822.65万元，自有资金59705.1 万元,工程总造价 139882.45+9822.65=149705.1占工程总造价的42.68% 。资金筹措计划1、自有资金为59705.1万元，建设期为两年，贷款第一年投入 30000万 元，第二年投入30000万元

26、，第三年投入30000万元。(2)建设投资估算表(万元)序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计3800016003960026.80 %1.1建筑安装费37500375001.2电梯费用6006001.3中央空调费用100010001.4供水电工程5005002工程建设其他费合计937409374063.45 %2.1土地使用费90000900002.2城市基础设施配套费200020002.3消防设施配套费1251252.4生活垃圾服务费3003002.5白蚁防治费32.532.52.6可行性研究费187.5187.52.7规划管理费45452.8勘察设抽750

27、7502.9管理费3003003预备费4587.454587.453.10 %4建设期利息9822.659822.656.65 %合计380001600108150.1147750.1100 %(3)建设投资估算表(万元)形成资产表在舁 厅P工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费用合计比例1固定资38000160013562.6553162.6535.98 %1.1工程费38000160039600用1.2固定资37403740产其他费1.3建设利9822.659822.65息2无形资900009000060.91 %产费用3预备费4587.454587.453.11 %4合计38000

28、1600108150.1147750.1100 %项目经济效益评价该项目经过市场调查研究与预测，考虑风险后，计算期取13 年，预测房子每年租出80 % .固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法、残值回收为（4587.45+3740）X 40 % =3330.98 万元折旧费为（4587.45+3740 ） 6 60 % i 10=199.86 万元（1 ）工资及福利估算，写字楼管理人员 20 ，年薪 10 万，写字楼保洁及看守人员 50 ，年薪 2 万，合计为 300 万每年。（ 2 ）营业费估算经预测每年营业费150 万元，用于宣传、推销广告等；（ 3 ）修理费估算50 万每年；（ 4

29、）总成本估算，本项目在运营期间内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；（5）无形资产摊销 90000 +10=9000 万元；铺地流动资金150 X35 % =52.5万元；投资总额147750.1+52.5=147802.6 万元根据北京市政府规定， 营业税 3% ， 城市建设维护税3%*7%, 教育费及附加3%*3%项目总投资使用计划与资金筹措在舁 厅P项目1231总投资59100.0444325.0344325.031.1建设投资58050.0441101.5338775.881.2建设期利息10503223.55549.152资金筹措591

30、00.0444325.0344325.032.1项目资本金28050.0411101.538775.882.2债务资金3105033223.535549.15固定资产还本付息表项目45678910111213年初累计898798698598499399299199998贷款99840.57.875.493.010.628.245.863.41.022.255555555565本年应计698628559489419349279209139698利息7.58.80.051.282.513.754.986.217.44.6792本年应还本金9982.49982.49982.49982.49982.4

31、9982.49982.49982.49982.49981.05还本付息169162155148141134127120113106和69.71.72.473.674.976.177.378.679.879.9922581581472总成本费用表（万元）序号项目 名称456789101112131经营500500500500500500500500500500成本2折旧 费199199199199199199199199199199.86.86.86.86.86.86.86.86.86.863摊销 费90090090090090090090090090090000000000004财务 费698

32、6285594894193492792091396987.58.80.01.22.53.74.96.27.4.679258158145总成1668159815281459138913191249117911091039本费7.458.689.911.142.373.614.846.077.38.53用利润及利润分配表序 号项目名 称456789101112131营业收 入7300 07300 07300 07300 07300073000730007300073000730002营业税 金及附 加21902190219021902190219021902190219021903总成本 费用16

33、687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.0711097.310398.534利润总 额56357057758459159860561261962612.11.10.08.07.06.05.03.02.01.55320986633916937475所得税16893.7717103.4017313.0317522.6617732.2917941.9218151.5518361.1818570.8118780.446净利润39418.78539907.9240397.0640886.2041375.3441864.474

34、2353.6142842.7543331.8943821.03项目投资现金流量表（万元）序 号飞弋7份建设期投产期, 123456-11.12131现金流入7300073000730007300076330.981.1营业收入73000730007300073000730001.2回收固定 资产余值3330.982现金流出58050 .0441101.5338775.88415041504150415041502.1建设投资58050.0441101.5338775.882.2经营成本5005005005005003营业税金 及附加365036503650365036504净现金流 量-580

35、50.04-41101.53-38775.386885068850688506885072180 .985累计净现 金流量-58050.04-99151.57-137927.45-69077.45-227.4568622 .55481722.55553903.536净现值流 量现值-58050.04-35741.89-29318.44345268 .87539368.4334232 .2214795 .8713490.637累计净现 值流量现 值-59050.04-93791.93-123110.37-77841.50-38473.07-4240.85125300.43138791.058所得

36、税16893 .7717103 .4017313 .0318570 .8118780.449税后净现 金流量-58050.04-41101.53-38775.8851956 .2351746 .651536 .9750279 .1953400 .5410税后累计 净现金流 量-58540.04-99641.57-138417.45-86461.22-34714.6216822 .3532164 .94375042.4811税后净现-5805-3574-2931341612958825624108059980.金流量现 值0.041.898.44.22.71.18.005612累计税后 净现金流

37、 量现值-58050.04-93791.93-123110.37-88949.15-59360.45-33736.2662008 .9571989 .5该项目税后静态投资回收期：Pt =6-1+34714.62/51536.97=6.67（年）该项目税后动态投资回收期：Pt* = 8-1+11547.46/19215.15=7.60（年）项目投资财务净现值（税前）NPV = 138791.05（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV = 71989.5（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=33.76%项目投资内部收益率（税后）IRR=26.24%项目资本金现金流量表（万元）序份 项避建设期投产期123456-11.12131现金流入7300073000730007300076330 .981.1营业收入73000730007300073000730001.2回收固定 资产余值3330.982现金流出28050.0411101.538775.8838013.6937524 .6237035.4834100.6533610.162.1项目资本 金28050 .0411101 .538775.882.2借款本金 偿还9982.49982.49982.49982.49981.052.3借款利息 支付6987.596288.825590.051397.446