海舟家具城地块可行性研究

1、海舟家具城地块可行性研究报告可行性研究报告博思堂地产综合服务股份有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司 20102010年年 8 8月月市场环境分析市场环境分析2项目印象项目印象1项目定位项目定位3地块价格测算地块价格测算4区域价值分析区域价值分析地块价值分析地块价值分析地块区位地块区位项目地块项目地块海舟家具城地块海舟家具城地块与市中心繁华商圈仅一桥（西仓桥）之隔与市中心繁华商圈仅一桥（西仓桥）之隔毗邻西站转盘改造街区，占据稀缺资源，但四周环绕海舟公寓毗邻西站转盘改造街区，占据稀缺资源，但四周环绕海舟公寓西西 仓仓 桥桥东进路概况东进路概况l东进路西起泰州西站转盘，东至泰州东站转盘，全长23

2、60米；l南北两侧有五金店铺、银行、百货商场、电器卖场、超市、数码城等业态。区域规划区域规划 泰州市西站转盘改造规划范围：北起海阳西路，南，西起江洲北路，泰州市西站转盘改造规划范围：北起海阳西路，南，西起江洲北路，东至古运河，总用地面积东至古运河，总用地面积51公顷。公顷。1、扬州路（转盘以东至海阳路与扬州路交叉口段）变成城市支路，打造、扬州路（转盘以东至海阳路与扬州路交叉口段）变成城市支路，打造成步行景观大道，理顺交通关系，合理控制车流量；成步行景观大道，理顺交通关系，合理控制车流量；2、取消现有转盘，迁出西汽车站，在该区域内规划建设公共绿地开敞空间、取消现有转盘，迁出西汽车站，在该区域内规

3、划建设公共绿地开敞空间、成片住宅区、商住办公楼或酒店等。成片住宅区、商住办公楼或酒店等。3、规划将现有海阳路设为城市次干道。今后，往扬州方向的车流将被引导、规划将现有海阳路设为城市次干道。今后，往扬州方向的车流将被引导进入海阳路，随后进入江州北路，在现有转盘西南角进入扬州方向。进入海阳路，随后进入江州北路，在现有转盘西南角进入扬州方向。 4、改造后，将在现有江州北路与扬州路交叉处形成十、改造后，将在现有江州北路与扬州路交叉处形成十 字路口，设置红绿灯。字路口，设置红绿灯。 l现有转盘周边将规划为现有转盘周边将规划为二类居住区二类居住区，同时规划建设现代化的邻里，同时规划建设现代化的邻里中心，中

4、心，加强与古城区的关系加强与古城区的关系，着力塑造建筑形象，改善城市空间关系。，着力塑造建筑形象，改善城市空间关系。l规划中，每一个住宅小区的开放空间及绿地系统均组织到城市开放空间及规划中，每一个住宅小区的开放空间及绿地系统均组织到城市开放空间及一个小区的建筑高度、建筑形式和色彩也将统一到城市界面的控制之中。一个小区的建筑高度、建筑形式和色彩也将统一到城市界面的控制之中。l该地区停车场设置也非常充分。改造范围内共设置了该地区停车场设置也非常充分。改造范围内共设置了1212处地下停车场和处地下停车场和2 2处地处地面停车场。面停车场。l该区域还将着重在景观打造上做文章。方案拟设立该区域还将着重在

5、景观打造上做文章。方案拟设立“三点两线三点两线”网状绿化布网状绿化布局局。“三点三点”即原西站转盘、改造范围内的扬州路中段、海阳路与扬州路交即原西站转盘、改造范围内的扬州路中段、海阳路与扬州路交 叉口处设街头公园，叉口处设街头公园，“两线两线”即沿扬州路、古运河建设景观绿化带。即沿扬州路、古运河建设景观绿化带。区域发展定位区域发展定位2010年重大城市建设项目年重大城市建设项目老东站地块东大门改造安置区产业用布总厂地块林机厂西南侧地块三河公园西大门改造安置区2010年重大城建项目年重大城建项目区域价值分析区域价值分析 本地块毗邻西站转盘改造区，与目前最繁华的西坝口商圈仅一桥之隔，鉴于政府对本地

6、块毗邻西站转盘改造区，与目前最繁华的西坝口商圈仅一桥之隔，鉴于政府对该区景观的重点打造，且有意拉近与老城区的距离，因此具有景区和商圈的双重身该区景观的重点打造，且有意拉近与老城区的距离，因此具有景区和商圈的双重身份。份。 本地块与规划的二类居住区仅一路之隔，且在地块的北边有本地块与规划的二类居住区仅一路之隔，且在地块的北边有“三点两线三点两线”网状绿化网状绿化布局。布局。 区域发展定位区域发展定位现代化的邻里中心，与泰州目前最繁华商圈在现代化的邻里中心，与泰州目前最繁华商圈在“一条商业发展轴一条商业发展轴”上上。毗邻城市中心毗邻城市中心占据西站转盘改造区稀缺资源，现代化的邻里中心（成片住宅区、

7、占据西站转盘改造区稀缺资源，现代化的邻里中心（成片住宅区、商住办公楼或酒店等）为区域主导发展方向。商住办公楼或酒店等）为区域主导发展方向。市场环境分析市场环境分析2项目印象项目印象1项目定位项目定位3地块价格测算地块价格测算4地块价值分析地块价值分析区域价值分析区域价值分析地块指标解读地块指标解读u假设该地块面积：假设该地块面积：2.5万方；万方；u以容积率以容积率1.3计算，计算，建筑面积约：建筑面积约：32500；u 地块四周被住宅区环绕，其地块四周被住宅区环绕，其 唯一的进出口还要从海舟公唯一的进出口还要从海舟公 寓北边的骑楼下通过，加之寓北边的骑楼下通过，加之 海舟农贸市场在项目的北边

8、海舟农贸市场在项目的北边，每天有大批商贩在此批发，每天有大批商贩在此批发， 影响未来项目开发的品质，影响未来项目开发的品质， 不论是做住宅还是商业，档不论是做住宅还是商业，档 次打造不上去，不利于项目次打造不上去，不利于项目 规划，未来项目整体操控性规划，未来项目整体操控性 很难。很难。本本 案案海舟农海舟农贸市场贸市场地块四至地块四至本本 案案东东 至至南南 至至西西 至至北北 至至地形、地貌地形、地貌地块呈不规则形地块呈不规则形加之四周环绕住宅加之四周环绕住宅区，不利于地块整区，不利于地块整体规划体规划地块进出口地块进出口家具城中间过道家具城中间过道过道入口过道入口过道北边过道北边地块价值

9、分析地块价值分析 地面建筑面积：地面建筑面积：3250032500 地块周边被住宅区环绕，且只有一个进出口，进出要经过海舟公寓的地块周边被住宅区环绕，且只有一个进出口，进出要经过海舟公寓的 骑楼下面，不利于项目规划骑楼下面，不利于项目规划 海舟农贸市场紧邻改地块，每天有大批商贩在此批发，影响项目开发海舟农贸市场紧邻改地块，每天有大批商贩在此批发，影响项目开发 品质，未来项目整体操控性很难。品质，未来项目整体操控性很难。 地块身在地块身在西站转盘改造区域西站转盘改造区域，与老城区仅一桥之隔与老城区仅一桥之隔 西站转盘改造区未来规划为二类居住区，打造西站转盘改造区未来规划为二类居住区，打造现代化的

10、邻里中心（成现代化的邻里中心（成片住宅区、商住办公楼或酒店等）片住宅区、商住办公楼或酒店等），景观的着重打造（景观的着重打造（eg,公园、绿化公园、绿化等），未来区域等），未来区域价值优越。价值优越。 周边周边在在开发的住宅开发的住宅、商业、商业项目稀少，项目稀少，周边二手房市场因未来西站转盘周边二手房市场因未来西站转盘区的改造，升值潜力巨大。区的改造，升值潜力巨大。 地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著；地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著； 地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响；地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响； 未来项目不论是做商业

11、还是住宅，整体操控性很难。未来项目不论是做商业还是住宅，整体操控性很难。地块解读结论地块解读结论 毗邻城市中心毗邻城市中心占据西站转盘改造区稀缺资源，现代化的邻里中心（成片住占据西站转盘改造区稀缺资源，现代化的邻里中心（成片住宅区、商住办公楼或酒店等）为区域主导发展方向。宅区、商住办公楼或酒店等）为区域主导发展方向。区域价值区域价值地块价值地块价值 地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著；地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著； 地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响；地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响； 未来项目不论是做商业还是住宅，整体操控性

12、很难。未来项目不论是做商业还是住宅，整体操控性很难。占据西站转盘改造区稀缺资源占据西站转盘改造区稀缺资源，区域发展定位方向为现代化的邻里中心；，区域发展定位方向为现代化的邻里中心；区域内商业价值较大；区域内商业价值较大；地块周边环境限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发地块周边环境限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发项目印象项目印象1市场环境分析市场环境分析2项目定位项目定位3地块价格测算地块价格测算4宏观环境分析宏观环境分析周边市场分析周边市场分析住宅住宅商业商业u对比这一年来泰州的放量，我们可以看出对比这一年来泰州的放量，我们可以看出09年由于大量刚性需求的释放，开发商放量逐

13、步增加，第三季度年由于大量刚性需求的释放，开发商放量逐步增加，第三季度达到一个高峰；达到一个高峰；u2010年新年伊始，各开发商因年新年伊始，各开发商因09年基本均赚得盆满钵满，于是纷纷选择利用淡季进行调整，一为避开传年基本均赚得盆满钵满，于是纷纷选择利用淡季进行调整，一为避开传统淡季，二为国家政策密集出台，三为统淡季，二为国家政策密集出台，三为“两会两会”的召开将对房产市场造成的影响；的召开将对房产市场造成的影响；u5月份受月份受4月国家调控新政出台的影响，市场放量减缓，呈大幅下降趋势；月国家调控新政出台的影响，市场放量减缓，呈大幅下降趋势；u6月份放量微幅反弹，一方面是由于部分楼盘在前期市

14、场好的情况下错过了入市时机，遇到月份放量微幅反弹，一方面是由于部分楼盘在前期市场好的情况下错过了入市时机，遇到4月份国家宏观月份国家宏观调控的出台，在调控调控的出台，在调控“双满月双满月”之后，大量刚性需求在各界舆论下，心理防线减弱，成为高房价下的买单者，之后，大量刚性需求在各界舆论下，心理防线减弱，成为高房价下的买单者，因而促成了部分楼盘在此时入市；另一方面，在宏观大背景下，宏观调控只针对商品住宅，因而部分楼盘改因而促成了部分楼盘在此时入市；另一方面，在宏观大背景下，宏观调控只针对商品住宅，因而部分楼盘改变推盘策略，推出商铺。变推盘策略，推出商铺。u 供应区域主要以城南、城东区域为主。供应区

15、域主要以城南、城东区域为主。数据来源：泰州房数据来源：泰州房管网管网数据来源：泰州房数据来源：泰州房管网管网u09年受成交量上升和政策带动，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市年受成交量上升和政策带动，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春小阳春”，“买涨不买涨不买跌买跌”的心理重返；的心理重返；u2010年一季度泰州楼市呈下滑局面，一方面是因为一季度为传统楼市淡季；另一方面，年一季度泰州楼市呈下滑局面，一方面是因为一季度为传统楼市淡季；另一方面，09年年底市场的反常火爆，已经将底市场的反常火爆，已经将2010年的购房需求透支殆尽，无论是从房源和客源上，都需要一个年的购房需求透支殆尽，无论是从房

16、源和客源上，都需要一个积累的过程；但若与积累的过程；但若与2009年同期相比，一季度成交则呈小幅上扬态势；年同期相比，一季度成交则呈小幅上扬态势；u2010年年5月份受月份受4月中旬的国家调控新政的影响，整体市场成交呈大幅下滑态势；月中旬的国家调控新政的影响，整体市场成交呈大幅下滑态势；u2010年年6月份整体市场成交呈上升趋势，在月份整体市场成交呈上升趋势，在“新政新政”组合拳的打击下，泰州楼市十分冷静，组合拳的打击下，泰州楼市十分冷静，开发商和购房者之间的冷战持续至今，楼市成交量也是起伏不定，开发商和购房者之间的冷战持续至今，楼市成交量也是起伏不定，“量跌价涨量跌价涨”、“量价齐跌量价齐跌

17、”成为近阶段的主旋律。成为近阶段的主旋律。数据来源：泰州房数据来源：泰州房管管网网0808年整体成交均价在年整体成交均价在3600380036003800元元/ /平米间峰谷波动，平米间峰谷波动，下半年有所回升，全年均价保持在下半年有所回升，全年均价保持在3700元元/平平米左右，没有出现大的增幅和降幅；米左右，没有出现大的增幅和降幅；0808年处在大环境影响下，各项目打折、优惠风骤起，成加价逐渐走低，至年处在大环境影响下，各项目打折、优惠风骤起，成加价逐渐走低，至0808年年8 8月降至最低点；月降至最低点；09年随着楼市整体的成交回暖，价格逐步上扬，整体相比年随着楼市整体的成交回暖，价格逐

18、步上扬，整体相比08年上涨近年上涨近1000元元/平米，上涨原因一方平米，上涨原因一方面在于市场回暖开发商信心的提升，另一方面优惠打折的取消，再者需大于供的现象；面在于市场回暖开发商信心的提升，另一方面优惠打折的取消，再者需大于供的现象； 10年一季度受高价楼盘成交冷淡影响，带动全市商品住宅成交均价微幅下滑，但成交均价并未出现年一季度受高价楼盘成交冷淡影响，带动全市商品住宅成交均价微幅下滑，但成交均价并未出现大幅下滑态势，仍保持高位运行。大幅下滑态势，仍保持高位运行。2季度受国家宏观政策出台影响，价格不降反升，主要是受政策出季度受国家宏观政策出台影响，价格不降反升，主要是受政策出台后的滞后效应

19、影响。台后的滞后效应影响。 数据来源：泰州房数据来源：泰州房管网数据统计管网数据统计整体市场动线整体市场动线至至20102010年上半年依然持续增长，下半年始将趋于平缓；年上半年依然持续增长，下半年始将趋于平缓；市场供应市场供应鉴于国家宏调的出台，市场形势有众多不明朗，开发商会延迟供应，在鉴于国家宏调的出台，市场形势有众多不明朗，开发商会延迟供应，在20102010年年第三季度后形势会有所改观；第三季度后形势会有所改观；房价房价保持一定时期的增长态势，增长幅度将在今年四季度开始趋于平缓；保持一定时期的增长态势，增长幅度将在今年四季度开始趋于平缓；客源客源虽然虽然0909年刚性需求过度透支，但年

20、刚性需求过度透支，但20102010年政府规划的重点城建项目，将会再次衍生大年政府规划的重点城建项目，将会再次衍生大量的刚性需求；量的刚性需求；产品产品随着价格的上涨，和主力楼市消费群体的收入不成正比，中小面积产品仍是市场需随着价格的上涨，和主力楼市消费群体的收入不成正比，中小面积产品仍是市场需求主体，另一方面在于实际居住需求，满足居住需求仍是大多数购房者的置业特征。而在泰州求主体，另一方面在于实际居住需求，满足居住需求仍是大多数购房者的置业特征。而在泰州的消费者经济塔上，高端消费者有一定的体量。中高段的物业存在着一定的市场，这个市场逐的消费者经济塔上，高端消费者有一定的体量。中高段的物业存在

21、着一定的市场，这个市场逐步的向周边县市乡镇延伸。步的向周边县市乡镇延伸。总总 结结项目印象项目印象1市场环境分析市场环境分析2项目定位项目定位3地块价格测算地块价格测算4宏观环境分析宏观环境分析周边市场分析周边市场分析商业商业住宅住宅泰州商业市场分析泰州商业市场分析网点规划网点规划l商业网点总体规划：商业网点总体规划： 泰州商业网点规划（20052020年），未来未来5 5年市区大中型商业年市区大中型商业零售网点将达到零售网点将达到2121处，平均约处，平均约3 3万人拥有一处大中型商业零售网点万人拥有一处大中型商业零售网点；l商业网点等级：商业网点等级：全市分为市级商圈、区级商圈和社区型商圈

22、三个等级；l市级商圈分布：市级商圈分布：市区的市级商业中心为坡子街和济川路市区的市级商业中心为坡子街和济川路2 2个商业中心：个商业中心： 坡子街商业核心：坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，成为老城区 最繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的 开放空间； 济川路商业街：济川路商业街：建设成为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心： 为集行政管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心；l区域级商圈分布：区域级商圈分布：分别在铁塔广场和火车站区级商业中心 。分析：分析：商业网点的科学规划将使商业地产更加趋向于有序发展，在一定程度上将缓

23、解商业供求不平衡的矛盾；另外，市区边界地区的两个区域级商业网点的规划将在一定程度上分担市区商业的负荷压力。追溯泰州市商业发展历史，百货、电器等主力店及大型购物中心陆续出现。至今为止，泰州商业正一步一步走向繁荣：n 1971年泰州第一百货泰州第一百货正式成立；n 2002年文峰千家惠文峰千家惠正式开业；n 2004年环月城广场片区进行改造拆迁；n 2005-2006年，品牌电器品牌电器陆续入驻；中央百货、金中央百货、金鹰百货、易初莲花等鹰百货、易初莲花等主力店相继开业；期间坡子街、坡子街、锦泰购物广场、鹏欣丽都、凤城国际锦泰购物广场、鹏欣丽都、凤城国际等大型购物中心纷纷问世；分析：分析：百货、电

24、器、超市等零售品牌竞相追逐，大型购物中心纷纷问世，泰州商业相对于同类城市来说，已经达到了较高的发展水平。泰州商业市场分析泰州商业市场分析发展概况发展概况泰州商业主要集中在老城区（青年青年路与东进路交汇处为核心商圈路与东进路交汇处为核心商圈，其它分布在老城区的青年路、迎春路鼓楼路、海陵路、济川路、税务街、五一路、人民路等）；而城北、城南、城西、城东商业不足；城东北区是专业市场聚集地。老城区商业过于集中，老城区外围商业存在较大的发展空间老城区商业过于集中，老城区外围商业存在较大的发展空间有少量生活配套商业，以汽车贸易为主专业市场集聚地 城市核心商业区泰州商业市场分析泰州商业市场分析商圈分布商圈分布

25、名称名称租金租金元元/ / /月月业态业态主要商家主要商家档次档次经营经营状况状况辐射范围辐射范围核心商圈（青年核心商圈（青年路与东路交汇处路与东路交汇处）200-300200-300最高最高500500百货、超市、电器数码、服饰零售等一百、金鹰、中央、国美、苏宁、五星等中偏高档较好全市（市级购物圈）青年路青年路90-18090-180百货、超市、书店、电动车专卖店、酒店以及街道服务性商业文峰千家惠、时代、五星电器、好乐迪KTV、新华书店、沁悦酒店等中档较好全市（市级消费主街）五一路五一路120-150120-150服饰、婚纱摄影等赛琪、贵人鸟、圣.迪奥、千熏百合等中档较好全市（青年群体购物街

26、）人民路人民路180180左右左右数码、服饰商场等月城数码、泰山购物广场中档一般全市迎春路迎春路80-15080-150医店、复印、装饰、宾馆、书店、餐饮等街道服务性商业新华书店、蓝调咖啡等档次不齐较好全市（市民生活服务街）税务街税务街40-6040-60服饰、排挡、火锅等乔丹、太平鸟、小肥羊等档次不齐一般全市（排挡、服饰街）鼓楼路鼓楼路45-7045-70房产中介、装饰、餐饮等迪欧咖啡档次不齐一般以周边市民为主（生活服务街）海陵路海陵路60-8060-80窗帘、服饰、复印、餐饮、娱乐等红高梁、多彩游戏厅、阿伦故事中档较好以周边市民为主（生活服务街）济川路济川路45-12045-120家居、超

27、市卖场等世纪联华、好易家中偏高较好周边居民/全市南通路南通路35-6035-60小商品、建材装饰永安、温泰、苏北购物广场等中偏低一般全市（专业市场高地）泰州商业市场分析泰州商业市场分析网点分布网点分布泰州商业市场分析泰州商业市场分析网点特征分析网点特征分析l核心商圈：核心商圈：泰州市商业主要聚集在泛坡子街片区 优势：优势：百货、大型超市、电器数码、服饰街以及新建大型商业项目高度集中， 具有市级商圈的龙头地位； 劣势：劣势：餐饮、娱乐休闲配套商业相对不足，为区域级商圈的发展创造了机会。l服务型街道：服务型街道：主要分布在青年路、迎春路、海陵路、鼓楼路等 优势：优势：周边人口集中，交通网线畅通，商

28、业氛围成熟； 劣势：劣势：业态分散，档次不齐，环境杂乱；l特色街道：特色街道：税务街 优势：优势：以服饰、餐饮为主，特色化明显； 劣势：劣势：对外开放性差，服饰区基本无夜间营业；核心思考：核心思考：泰州作为二、三类城市，一般只有一个市级商圈，而泛坡子街片区商圈力量已经很强大，因而，本案重点应立足于区域消费，通过挖掘成熟商圈的不足点与城市机会业态，兼顾区域外围消费来展开研究。泰州商业市场分析泰州商业市场分析供求分析供求分析总量分析总量分析类别类别商铺类型商铺类型面积面积（万）（万）大型大型零售零售百货约15超市约8电器约2新建大型商新建大型商业项目业项目财富广场约6.5坡子街约9.1鹏欣丽都约8

29、.5凤城国际约8本案约7合计合计约约6464位位 置置面积面积( () )东至海陵区规划泰渔公路及河流、西至环圩河、南至环圩河、北至空地50323.7东至海陵区兴泰公路西侧空地、西至空地、南至空地、北至空地79741.2东至海陵区京泰路街道双墩村农田、西至海陵区京泰路街道双墩村农田、南至规划站前路北侧20米城市公共绿地、北至站前一路66599合合 计计约约1919万万20072007年年9 9月泰州推出的大型纯商业地块月泰州推出的大型纯商业地块分析：分析：泰州目前市区人口在约40万左右（高港约20万），按照二、三类城市人均商业面积0.8（中国商业联合会网数据资料）的标准计算，泰州商业供应量过大

30、泰州商业供应量过大，面临激烈的竞争局势，独特的商业规划与不同的消费群体定位显得至关重要；另外，新推出的商业地块处于城市边界的专业市场区域，可推测未来定位应该以专业市场为主，对生活类商业造成的影响较小。以下不包括泰州成熟服务街道以下不包括泰州成熟服务街道泰州商业市场分析泰州商业市场分析供求分析供求分析商铺市场及商铺市场及投资需求投资需求项目项目名称名称商铺商铺类型类型销售价格销售价格（元（元/ /）销售销售方式方式销售销售状况状况主力面主力面积（积（）鹏欣丽都街铺外街4-4.5万内街2.8万直接销售外街售完，内街销售90%100-200金宇花园街铺2万直接销售-40-90世纪吉星一、二层联售1.

31、1万直接销售-100-120财富广场街铺外街4万多内街2.8万直接销售90%80-120坡子街一、二、三层一层3-4万二层1.8-2.5万三层5000-8500直接销售1层95%30-60l销售商铺主要集中在市中心区，也有部分老城外围。两者间价格差距大,但销售情况都很好.l 郊区商铺主流价格1万-2万元、市区较好地段外街商铺售价在3-5万元/ ，内街铺售价2.5-2.8万元/ .l街铺销售主力面积集中在60-120之间，部分一二层联售面积较大。l 销售模式主要是直接销售为主，无返租和带租销售，通过对2层以上楼层和大面物业的招商来推动销售。（除小型项目外）分析：分析：泰州市商铺投资市场总价较高，

32、市中心物业总价高达400万以上，根据当地租金情况，投资回报率在710%左右，尽管泰州市商业总量过大，但商铺投资市场仍然前景大好。但商铺投资市场仍然前景大好。泰州商业市场分析泰州商业市场分析营销特征营销特征项目名称项目名称销售面积销售面积租赁面积租赁面积坡子街约2.5万（约27%）约6.6万（约73%）财富广场约1.5万（约23%）约5万（约77%）鹏欣丽都约2.7万（约30%）约5.8万（约70%）凤城国际约5.5万（约31%）约2.5万（约69%）合计合计约约1212万万（约（约34%34%）约约2323万万（约（约66%66%）备注：其它小型社区配套商业采取直接销售的模式备注：其它小型社区

33、配套商业采取直接销售的模式城市大型商业项目整体租售比例图城市大型商业项目整体租售比例图主要营销特征：主要营销特征：商业出租比例加大，地产发展商在操作大型商业项目时，主要通过对位置略差的物业和大面积物业实施主力店与次主力店招商组合，或商场统一招商运行，以租金或扣点方式获得开发利润。同时，通过招商辅助，提高出售物业部分的价值，对部分物业通过出售也可获得更高的收益，以达到租售两受益的营销目标。泰州商业市场分析泰州商业市场分析发展趋势发展趋势l 商圈发展：商圈发展：商业地产向老城区外围扩张；l 商业体量：商业体量：总量偏向饱和，未来商业地块供给将会受到限制；l 操作模式：操作模式：大型商业项目逐步趋向

34、于以租为主，销售为辅助的发展模式；l 商业规划：商业规划：集中式商业与步行街综合体将是大型商业项目发展的趋势；l 业态供求：业态供求：零售业态将趋向年轻时尚消费，未来餐饮、娱乐休闲等业态将成为商业发展的主流业态；l 酒店市场：酒店市场：需求较大，市场仍然具有一定的发展空间，开发仍然会得到延续；档次上逐渐向中高档靠拢；l 酒店式公寓：酒店式公寓：市场紧缺，未来该类商业物业将成为市场新宠。问问 题题思思 考考Q1、我们打造一个什么样的楼盘？、我们打造一个什么样的楼盘？住宅如何定位？住宅如何定位？商业如何定位？商业如何定位？Q2、如何开发？、如何开发？先开发住宅？还是先开发商业？先开发住宅？还是先开

35、发商业？ 泰州城市综合环境对长三角及省内客户的吸引力泰州城市综合环境对长三角及省内客户的吸引力 泰州居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大泰州居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大 地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著；地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著； 地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响；地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响； 未来项目不论是做商业还是住宅，整体操控性很难。未来项目不论是做商业还是住宅，整体操控性很难。 毗邻城市中心毗邻城市中心占据西站转盘改造区稀缺资源，现代化的邻里中心（成片住宅区、商住办占据西站转盘改造区稀缺资源，现代

36、化的邻里中心（成片住宅区、商住办公楼或酒店等）为区域主导发展方向。公楼或酒店等）为区域主导发展方向。地块发展方向地块发展方向住宅化住宅化中低端住宅商业商业商业体、会所项目印象项目印象1市场环境分析市场环境分析2项目定位项目定位3地块价格测算地块价格测算4周边环境分析周边环境分析宏观市场分析宏观市场分析编号项 目均价（元/）天达佳园多层：4000商铺：7500城市之光小高层：3180商铺：5000-6000稻河湾多层：4200商铺：9000（朝东） 6500（朝西）苏房佳园小高层：4180商铺：9000西域绿洲二手房：4665杰盛西苑二手房：5655玲珑嘉园二手房：5240江洲公寓二手房：390

37、0区域楼盘印象区域楼盘印象目前该区域在售楼盘稀有，在售楼盘基本已目前该区域在售楼盘稀有，在售楼盘基本已售罄，基本以二手房交易为主。售罄，基本以二手房交易为主。随着西站转盘街区的改造，未来该区域将会陆续有成片住宅建设，也将带动改区域二手房的升值。随着西站转盘街区的改造，未来该区域将会陆续有成片住宅建设，也将带动改区域二手房的升值。江洲公寓江洲公寓区域楼盘分析小结区域楼盘分析小结 区域内可售房源较少，在售的几个楼盘也将售罄，已无新房供应，目前区域内基本以二手房交易为主； 区域住宅价格在整个市场各个区域中排名倒数第二，在整体市场价格高速攀升的形势下，最贵的卖到八九千，城市之光成交均价低至3180元/

38、； 区域中二手房均价4665-5655元/；二手租赁市场租金：110方以下：普装：500-800元/月，精装：850-1700元/月； 出租投资回报率低，主要是该区域内有化工区，一般自主住在此的绝大部出租投资回报率低，主要是该区域内有化工区，一般自主住在此的绝大部分为原区域内改善型住房、刚性需求者。分为原区域内改善型住房、刚性需求者。 随着西站转盘街区的改造，未来区域内规划为成片住宅区，未来区域楼随着西站转盘街区的改造，未来区域内规划为成片住宅区，未来区域楼盘升值潜力较大。盘升值潜力较大。区域有居住价值，住宅稀缺，市场机会较大区域有居住价值，住宅稀缺，市场机会较大周边商业情况周边商业情况街道年

39、租金面积（平米）业态东进路约5万40五金约6万50建材约3.5万30建材约2万15建材2.5万20小型超市江洲路4-5万40-50建材4-5万40-50五金8-9.5万90-100建材老居民区8000-2万10-60建材、五金为主目前该区域的商铺以五金器材、建材为主。目前该区域的商铺以五金器材、建材为主。商铺部分分析小结商铺部分分析小结商业分布：以五金器材、建材、银行、小超市、小饭店为主。商业分布：以五金器材、建材、银行、小超市、小饭店为主。东进路租金最高，一般在东进路租金最高，一般在3.2-3.65元元/天天/，江洲路租金在，江洲路租金在2.6-2.74元元/天天/，老居民，老居民区商铺租金

40、区商铺租金0.9-2.19元元/天天/左右。左右。奢侈品展示奢侈品展示休闲休闲餐饮类餐饮类建材建材五金器材五金器材小超市、饭店小超市、饭店租金承受排行：本项目虽然在商业地段，区域商业价值虽高，但却不能为该项目所利用。本项目虽然在商业地段，区域商业价值虽高，但却不能为该项目所利用。市场机会分析市场机会分析商业方向商业方向(会所）会所）住宅化住宅化（中低端住宅）（中低端住宅）方向方向市场环境市场环境开发机会开发机会开发机会开发机会方向特点方向特点区域有居住价值，住宅稀缺，价低、销售情况良好。机会较大短期收益见效快，利润一般；操作简单。政府对该区域（西站转盘区）的改造规划，铸就该区域的商业价值。有一

41、定机会营运要求高，分割出售受限制；长期收益为主，资金沉淀比较大项目印象项目印象1市场环境分析市场环境分析2地块价格测算地块价格测算4项目定位项目定位3方案一方案一以住宅公寓为主以住宅公寓为主+ +部分底层商业部分底层商业l以90-110中小三房市场主流产品为主力产品，减少风险，实现稳健开发、安全快速回笼；l120-160 的三、四房为次主力产品，舒适型中大平面产品l该方案以全部销售为目的，短期收益见效快，利润一般，易操作该方案以全部销售为目的，短期收益见效快，利润一般，易操作方案二方案二项目定位方向项目定位方向l1000-2000每栋的独栋会所群l营运要求高，分割出售受限制营运要求高，分割出售

42、受限制( (分割销售与统一经营之间存在一分割销售与统一经营之间存在一定矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大定矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大集艺术、餐饮、文化、休闲、娱乐为一体的城市会所集艺术、餐饮、文化、休闲、娱乐为一体的城市会所方案二不可取方案二不可取项目印象项目印象1市场环境分析市场环境分析2项目定位项目定位3地块价格测算地块价格测算4地块价格测算：以项目全部销售，获取利润为原则，地块价格测算：以项目全部销售，获取利润为原则，选择方案一进行测算选择方案一进行测算成本测算成本测算类别类别价格价格计算方式计算方式土地成本土地成本未定未定楼面价*32500地上建安成

43、本地上建安成本650000006500000032500*2000企业税金企业税金60000006000000总收入6%营销成本营销成本15000001500000总收入1.5%前期工程前期工程16000001600000含设计费、报建费、三通一平等不可预见费不可预见费15000001500000总投资成本总投资成本75607560万元万元+ +土地成本土地成本物业类型物业类型代表项目代表项目单方年租金单方年租金/房房价价（元（元/ .年）年）单方日租金单方日租金（元（元/ .日日）二手售价二手售价（元（元/ )年回报率年回报率（%）住住 宅宅杰盛西苑杰盛西苑/约约5655江洲公寓江洲公寓/约约3900西域绿洲西域绿洲/约约4665商商 业业东