房地产开发设计课程设计

1、 房地产开发设计课程设计腾龙·尊贵苑项目开发任务书学院（部）： 经济管理学院 专 业： 工程管理（房地产开发与经营管理）学生姓名： xxx 班 级： xxx 学 号： 02 指导老师： xxx 职 称： 教授 最终评定成绩： 2011年12月 目录1、房地产市场调研.2、土地使用权获取.2.1、投资机会选择.22竞买价格评估.2.2.1预计销售收入.2.2.2预计开发成本.2.2.3确定竞买价格.3、开发项目财务分析.3.1投资估算.3.2项目融资计划.3.3财务评价.3.4风险分析.4、房地产开发前期工作.4.1商品房设计及其优化.4.2前期工作.开发项目部的组建.项目申报审批.项

2、目前期工程.4.3招标工作.设计招标.监理招标.施工招标.5、工程项目管理.5.1质量控制.5.2造价控制.5.3进度控制.6、房地产市场营销.6.1销售形式.6.2宣传广告策略.6.3定价策略.1、 腾龙·尊贵苑项目市场调研赣州房地产市场形势简要分析一、影响住宅物业销售状况因素分析：1、赣州市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘相对滞销，就其原因价格仅是一方面。另外，赣州市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。2、从赣州市民热衷于对“赣州娱乐城”及“中航城”商业的购买投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3、影响住宅物业销售

3、状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘曾在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足。4、除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。二、赣州市住宅物业需求状况分析：1、赣州市房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，赣州市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于较被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。2、少部分赣州市民因见过广州、深圳的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊

4、的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。3、赣州市各类档次住宅物业综合素质分析：1)价格在5500元/M2以下的住宅物业综合素质分析：该类住宅在赣州市占据较少比例的供应量，大多数开发商是小开发商，所开发的住宅一部分是“小产权房”，主要分布在水西、水东、水南、黄金开发区等郊区位置，该类住宅配套设施缺乏，建筑质量较差，但由于其价格低廉，受到部分消费者的喜爱。2)价格在5500-7500元/M2的住宅物业综合素质分析：该类住宅物业一般分布在赣州市各区域，市政生活商业配套较齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，目前该类住宅占据了一

5、半以上，因产品较好及购房成本较低，深受到消费者的亲睐，比如：时间公园。3)价格在7500元/M2以上的住宅物业综合素质分析：该住宅多为环境较好，或位置较好的楼盘，其营销水平较高，再加上良好的产品定位，亦受到高端消费者的追捧，比如：中航城。三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析：1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。A、原因分析：1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。3）市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。4）从市场营销角度来

6、看赣州市民购房理性仍处于“地段论”阶段。B、应对策略：消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于中央地段，创造地段优势及升值潜力。2、户型倾向：购房者选择户型逐渐上升到理性角度，从户型的功能实用经济性去选择。目前80-125平米的中小户型大受购房者追捧，“时间公园”和“中航城”等楼盘的销售情况证明了这一点。A 、原因分析：   1）房价偏高，总价相对较高，购房者能承受的房价相对低些，因此只选择中小户型。2）目前市场上逐渐在户型及家装设计上去对消费者进行户型的选择引导。3）购房者对户型的功能合理性及实用性愈来愈明确，市场逐渐产生了具引导性的产品。（如：中庭广场）

7、B、应对策略：   进一步加强从户型设计的功能合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其更明确地认识什么样的户型才是好的户型，这就要求我们顺应市场潮流，但又要在户型上创新，以便为市场提供更优的产品。四、赣州市房地产市场发展趋势分析：1外地公司逐渐占领市场份额：目前赣州市进行房地产开发企业，竞争激烈，开发水平逐渐提高。优秀的、先进开发理念、专业化作业水准型开发企业逐渐成为潮流。2、专业策划理念日新月异导入：赣州市开发商已逐步在引进外地开发理念，这将带领赣州市房地产全程中的策划、销售、物业管理等环节进入更高层的新领域。3、市场化进程进一步加快：赣州市房地产开发更加步入“以人为

8、本”的领域，从市场出发，细分市场，以消费者的个性需求，满足目标客户需要的更好产品。4、产品质量与档次日益提升：先进技术、绿色生态、文化技术及智能化设施等理念。五、赣州市房地产市场对本项目的影响简述：1、房地产市场的发展包括企业开发水平和产品品质的提升引起的成本升高，同时将会使赣州市整体房价水平进一步得到提升，客户对本项目的价格敏感度将会逐步减弱，对本项目的价格将会起到支撑作用。2、与房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的置业者消费及居家理念将会随着房地产市场的发展而更加成熟；本项目位于赣江源大道东面起点位置，是章江新区东大门的重要景观门户和交通节点，所以本项目优越的区位价值及本项目产品品质将会

9、吸引购房者的购买欲望。2、H14地块土地使用权获取2.1、投资机会选择2011年第四季度，赣州市有26宗地进行挂牌出让，分别分布在老城区，章江新区，香港产业工业园，站北新区，冶金有色基地，最低起价为9.067万/亩，最高为433.703万/亩。分属在不同的片块，面积亦有不同，而根据我公司的现有实力，允许拍得的土地价格为8000万元1.5亿之间的土地，而在章江新区的土地亦有较大的经济效益及前景，因此，我们准备对准土地出让市场GZTD201154章江新区H14地块进行挂牌。GZTD201154章江新区H14地块基本情况土地位置土地面积（）土地用途规划指标要求出让年限（年）公开出让起始价（元/）竞买

10、保证金（万元）增价幅度（元/次）容积率建筑密度()绿地率()章江新区H14地块13330（20亩）商业住宅3.0 30   35  住宅70年；商业40年63001700 拍卖时5-50元/次或其整数倍 22竞买价格评估根据土地的起拍价可知，要拿下这片地最基本的资金为8399.79万元，而由于这是挂牌起价，当达到最后日期的时候，可能会有较大的涨幅，根据第四季度前两个月的拍地情况来看，平均涨幅只有20%，所以，我们预测我们的地块的竞买价格应该是1.0079亿元，即7560元/。2.2.1预计销售收入今年的第四季度，虽然国家的政策趋向于紧

11、缩的，随着房产业旗帜企万科的率先降价，赣州的部分开发商也随后降价，因此，作为开发在赣州有较高水平的商品房，应该谨慎考虑商业与住宅的比例，而我们的预期目标是利润在40%，预期的建设期为三年，彼时的商品房价格为1000013000元/，商业店铺为2000035000元，我们计划商业店铺面积为10%，预计商品房价格为11000/元，商业店铺为25000元/，因此我们的商品房销售收入为3.959亿元，店铺销售收入为0.99975亿元，总计4.95875亿元，我们将在完成总投资的25%时进行预售，预计在第9季度即可预售。2.2.2预计开发成本项目及费用名称数量(m2)单价（元/m2)金额（万元）开发成本

12、399906729.09826909.663一、前期工作费用39990100399二、建造费3999017206878.28土建、安装工程费3999015005998.5基础设施建设费用39990220879.78三、报建费用3999077.5309.9225四、管理费39990（一+二）×5%363.864五、不可预见费39990（二+三+四）×5%377.6小计39990一五8328.67利息 39990年息8%，土地费用计2年，其余计1.5年2778.213（土地1676.893）销售费用39990住宅销售收入*2%792销售税金39990销售收入*5.5%2178土

13、地增值税、所得税39990商业5%住宅1%。写字楼3%、所得税3.75%2755.3税金小计399901233.634933.3成本合计399902467.279866.6不含土地价款投资额399904209.116832.183要求的利润 3999015005998.5土地价格 13330756010077.482.2.3确定竞买价格2011年12月16日，我公司经过几轮的举牌竞价，终以9864.2万元的价格拍得H14地块，直至此时，此地块的价格为7400元/，平均建筑面积的土地价格为2466.67元/。3、腾龙·尊贵苑项目财务分析现金流量表 单位：万元 季度项目建设期销售期123

14、45678910111213141516合计1、现金流入20001000200015001500100062006200620062006200620062008200606001）销售收入62006200620062006200620062006200496002）贷款20001000200015001500100090003）回收流动资金200020002.现金流出9864.21708.9709.1709.1709.1709.1709.1709.12519.251519.251519.251519.25715.75715.75715.75715.7525648.171）建设投资9864.2

15、708.9709.1709.1709.1709.1709.1709.1803.5803.5803.5803.517922.872）流动资金1000100020003）经营成本99999999999999997924）销售税金及附加272.25272.25272.25272.25272.25272.25272.25272.2521785）所得及增值税344.5344.5344.5344.5344.5344.5344.5344.52755.33.净现金流量-9864.2291.1290.91290.9790.9790.9290.9-709.13680.754680.754680.754680.75

16、5484.255484.255484.257484.2534832.34.累计净现金流量-9864.2-9573.1-9282.2-7991.3-7200.46409.56118.6-6827.7-3146.951533.86214.5510895.316379.5521863.827348.0534832.3现金流量图 6200 6200 6200 6200 6200 6200 6200 6200 2000 2000 1500 1500 0 1000 1000 16（季度） 1708.9 709.1 709 709 709 709 709 1519 1519 716 716 716 715.

17、8 (万元） 2519.25 1519.2 9864.2 3.2项目融资计划根据本项目的财务实力，自有资金1.8亿，土地价格为9864.2万，而预计开发成本为2.69亿，买土地后本项目所剩资金为8100万，因此，项目还有8900万的资金缺口，为此，融资9000万，以保证项目的正常运转。 季度 项目234567 数目200010002000150015001000用于流动资金20003.3财务评价（投资利润率、财务净现值、内部收益率、动态回收期）1.静态评价指标及其分析 (1)投资利润率 从现金流量表测算出项目利润总额为25832万元 投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% =（25832

18、/4）/26909.663*100%=23.999% (3)投资回收期 根据全部投资现金流量表以及投资回收期的计算公式：投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份-1+上年累计现金流量的绝对值/当年净现金流量=3-1+6827.7/10895.3=2.627年 根据类似项目的数据以及评价标准，从静态评价指标分析，该投资项目在经济上是可行的。2.动态指标及其分析(1)全部投资财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV） 根据全部投资现金流量表 ,全部投资净现值函数为： NPV（i）=-12562.64-3170.05（P/F,I,1）-3472.71（P/F,I,2）+15059.19（P

19、/F,I,3）+7394.31（P/F,I,4）+7332.72（P/F,I,5） 全部投资财务净现值（FNPV） 财务净现值是值按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。 当i=MARR=10%时 FNPV全（10%）=-9864.3-5000（P/F,10%,1）-4000（P/F,10%,2）+22403.72*（P/F,10%,3）+22937（P/F,10%,4）=27862.17因为FNPV全(10%)0,从全部投资财务净现值的角度判断此项目是可行的. 全部投资财务内部收益率(FIRR) 房地产开发项目的财务内

20、部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率.他反映的是项目动态的投资收益率,是考察项目赢利能力的主要动态指标. 当i1=12%，NPV1=1417.41万元 当i2=15%,NPV1=-169.99万元由插入法求得:FIRR全=i1+NPV1/(NPV1+NPV2)*(i2-i1)=12%+1417.41/(1417.41+169.99)*(15%-12%)=14.68%MARR=10%,从全部投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的. (2)资本金财务内部收益率(FIRR)及财务净现值(FNPV) 资本金净现值函数为: NPV(i)= -12562.

21、64-739.80（P/F,I,1）-1668.01（P/F,I,2）+16266.24（P/F,I,3）+4559.51（P/F,I,4）+3637.42（P/F,I,5） 资本金财务净现值（FNPV）当i=MARR=12%时 FNPV资（12%）= -12562.64-739.80（P/F,12%,1）-1668.01（P/F, 12%,2）+16266.24（P/F, 12%,3）+4559.51（P/F, 12%,4）+3637.42（P/F, 12%,5）=1986.7万元 因为FNPV资(12%)0,从资本金财务净现值的角度判断此项目是可行的. 资本金财务内部收益率(FIRR) 当

22、i1=15%时,NPV1=5751.00万元 当i2=20%时,NPV2=-1263.51万元 由插入法求得:FIRR资=i1+NPV1/(NPV1+NPV2)*(i2-i1)=15%+575.00/(575.00+1263.51)*(20%-15%)=16.56%MARR=12%, 从资本金财务内部收益率的角度判断此项目是可行的4、腾龙·尊贵苑项目开发前期工作4.1商品房设计及其优化（商品房设计任务书见附件）4.2前期工作开发项目部的组建 项目部（负责人） 财务部 工程部 销售部（负责人） （负责人） （负责人） 职位及职责说明1）项目经理岗位职责：1贯彻执行国家、行政主管部门有关

23、法律、法规、政策和标准，执行公司的各项管理制度。2经授权组建项目部，确定项目部的组织机构，选择聘用管理人员，根据质量/环境/职业健康安全管理体系要求确定管理人员职责，并定期进行考核、评价和奖惩。3负责在本项目内贯彻落实公司质量/环境/职业健康安全方针和总体目标，主持制定项目质量/环境/职业健康安全目标。4 负责对施工项目实施全过程、全面管理，组织制定项目部的各项管理制度。5严格履行与建设单位签订的合同和与公司签订的“项目管理目标责任书”并进行阶段性目标控制，确保项目目标的实现。6负责组织编制项目质量计划、项目管理实施规划或施工组织设计，组织办理工程设计变更、概预算调整、索赔等有关基础工作，配合

24、公司做好验收计价工作。7负责对施工项目的人力、材料、机械设备、资金、技术、信息等生产要素进行优化配置和动态管理，积极推广和应用新技术、新工艺、新材料。8 严格财务制度，建立成本控制体系，加强成本管理，搞好经济分析与核算。 9积极开展市场调查，主动收集工程建设信息，参与项目追踪、公关、进行区域性市场开发和本项目后续工程的滚动开发工作。10强化现场文明施工，及时发现和妥善处理突发性事件。11做好项目部的思想政治工作。12协助公司完成项目的检查、鉴定和评奖申报工作。13负责协调处理项目部的内部与外部事项。14完成领导交办的其它工作。2）工程部工程部组织结构与责权 职责：1 负责工程建设项目的施工技术

25、管理、开工准备、对外技术协调等工作2 熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作3 负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作4 参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣工验收5 会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表6 协助签订工程施工合同、编制材料供应计划7 负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作权力：1对现场工程建设技术的指导权2 对现场工程建设质量的监督权3对工程现场实施方案的协调权、建议权4对工程招投标底洽商谈判的参与权5对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权6在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权7对本部门员工

26、聘用、提请奖惩、解聘的建议权3）财务部财务部主要职责：1、 全面负责财务部的日常管理工作； 2、 组织制定财务方面的管理制度及有关规定，并监督执行； 3、 制定、维护、改进公司财务管理程序和政策，制定年度、季度财务计划； 4、 负责编制及组织实施财务预算报告，月、季、年度财务报告； 5、 负责公司全面的资金调配，成本核算、会计核算和分析工作； 6、负责资金、资产的管理工作； 7、监控可能会对公司造成经济损失的重大经济活动； 8、管理与银行及其他机构的关系； 9、协助财务总监开展财务部与内外的沟通与协调工作； 10、完成上级交给的其他日常事务性工作。4）销售部销售部主要职责：1 .负责项目营销工

27、作的各项事务 根据项目的经营计划，制定本项目的周/月/季/年销售工作计划及目标。2 项目策划方案阶段性工作的落实与执行 协助搜集项目所在地行业政策、竞争对手信息、客户信息等，深入研究市场，参与项目策划推广方案的制定，协助策划专案落实执行。负责销售现场来客来电客户的信息来源统计分析，向策划专案提出媒体策略建议。3 与代理机构或协作单位的协调沟通 负责与开发机构或第三方的业绩确认和代理费的结算工作 ，定期与开发机构或第三方召开协调会，向协作单位提出任务要求，政府相关部门的关系维护 。4 负责项目内业管理 依员工考核奖惩办法，公平、合理地处理、审核所属人员的考核、奖惩、升降等事宜。定期与属下人员进行

28、沟通，了解其思想状况，鼓励属下人员努力达成其销售目标。严格执行公司财务制度，节约项目开支，提高项目效益。5 完成公司领导与营销部经理交办的其他任务 。项目申报审批流程（一）土地的购买1、竞买资格确认书2、成交确认书3、签订国有土地使用出让合同4、交地确认书及协议（二）申办五证一书1、建设用地规划许可证及规划条件通知书 1.1发改委签发立项批文 1.2申请所需的材料：序号内容1建设单位申请报告（红头文件形式）2发改委行政主管部门批准、核准、备案文件3经济适用房需提供经济适用房批文4选址意见书及红线图5用地单位土地证、用地协议6涉及农用地的需提供内蒙古自治区国土资源厅用地审批件，市土地局转发文件及

29、附图7规划总平面图或修建性规划设计方案8实测地形图及光盘9涉及消防、民航、无线电管委会、供电、通讯、防疫、安全、环保、水利、地震、教育等专业部门的项目，需出具市级以上相关部门的意见10现场四界照片（寸）四张，贴在纸上并标明方位，附带电子版11建设项目周边约平方公里范围内区位图12报建人单位介绍信和身份证复印件13开发建设单位资质复印件或单位组织机构代码证复印件14其它需说明的文件、图纸 1.3规划局签发领取规划条件通知书 1.4领取建设用地规划许可证2、 国有土地使用证 2.1所需材料1）国有建设用地报批表；（三份；需由规划部门审核并盖章） 2) 土地登记申请书；（一份） 3) 地籍调查土地登

30、记申请表 1份 ,个人身份证明（二份） 4) 缴交各类费用证明复印件（二份） 5) 建设用地规划许可证（市规划局办理） 6) 土地权属来源证明材料；（有关合同、房产证、房地产继承书、法院判决书） 2.2交契税（14%），办契证 2.3领取国有土地使用证3、 建设工程规划许可证 3.1所需材料 1）建设单位办理建设工程规划许可证申请报告； 2）建设用地规划许可证（复印件）及附件原件（经各有关部门会签）； 3）建设项目规划设计方案审定通知单一份（复印件）； 4）经核准的建设工程规划总平面图一份； 5）建筑方案设计条件通知单一份； 6）按建筑方案设计条件通知单内应提供相应的建筑设计方案； 7）未经核

31、准的建设工程总平面图一份； 8）建设工程位置防火审批意见书； 9）土地管理部门批准的文件（复印件）； 10）本年度投资计划、项目批准文件； 11）建设项目涉及到的有关协议、保证书； 12）如办理外装饰装修工程的需提供总平面位置图十份、装饰装修施工图及效果图一套； 13）管网综合规划设计条件通知单一份； 14）按管网综合规划设计条件通知单内应提供的管网综合规划图纸、文件一套。 3.2交报建费用（77.5元/） 3.3将材料到人防、建设、消防、环保、环评等主管部门审批，所有通过后，到建设部门领取建设工程规划许可证4、 建设工程施工许可证 4.1所需材料序号提交材料名称备 注1发改委立项批文市政务大

32、厅发改委窗口办理2建设工程用地批准手续市政务大厅国土局窗口办理3建筑工程规划审批表市政务大厅规划局窗口办理4建设工程绿化规划审批书市政务大厅建设局绿化窗口办理5建筑工程施工许可证申请表（原件）市政务大厅建设局施工许可窗口领取6建筑工程质量责任卡（原件）市政务大厅建设局施工许可窗口领取7建设工程交易证明、中标通知书市政务大厅建设局招标窗口办理8施工（原件）、勘察、设计、监理合同监理单位到市建设局基建科办理工程备案9建设工程质量监督书、安全报监书市政务大厅建设局质安监窗口办理10设计图纸审查合格书市政务大厅建设局图审窗口办理11工程款及农民工工资清欠证明（原件）市建设局清欠办公室办理12开工前审计

33、只针对政府投资项目，由市审计局办理13建设资金落实情况（原件）财政局或建设单位开户银行证明14预拌混凝土合同城市规划区内工程项目15有关规费缴纳证明(含配套费证明)市政务大厅建设局收费窗口办理 4.2提交农民工工资保证金（造价的2.5%）及场地费用 4.3规划局放线及验线 4.4规划局发放规划放线书及验线书 4.5至建设局领取建设工程施工许可证5预售许可证 5.1所需材料 1)商品房预售登记申请审批表（原件1份）； 2)土地出让合同（复印件1份）、土地权属证书（原件）； 3）法人营业执照和房地产开发资质等级证书 （复印件各1份）； 4）建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（验原件收复印件）；

34、 5）商品房预售方案、商品房预售面积测绘报告书（原件1 份）； 6）发改委批准的企业投资项目备案证（复印件1份）； 7）商品房预售资金监管协议书（原件1份）； 8）涉及房屋拆迁的，应收取拆迁许可 证（复印件）和拆迁行政主管部门出具的已一次性安置完毕的证明或经拆迁行政主管部门认可的拆迁还房安置方案（原件），未涉及拆迁的，由公司出具未有 拆迁的说明，并由拆迁管理部门进行公示； 9）涉及联建开发的，应收取联建双方签订的联建合同、分房协议（原件1份）； 10）前期物业管理合 同的备案证明（原件1份）； 11）规划局盖章的总平面图及剖立面图、涉及非住宅部份的必须提供规划、建设部门盖章确认的分层平面图（复

35、印件各1份）； 12）楼盘表（原件1份）； 13）公司经办人的身份证复印件及公司授权委托书（原件1份）； 14）小区项目的收取房地合一的宗地图（原件1份）； 15）工程现状照片（原件） 5.2完成投资的25% 5.3至房产局领取预售许可证项目前期工程在规划局发放建设工程规划许可证后，可以组织相关的工程前期工作，具体顺序如下：1） 组织勘测院的勘探队对场地的标高进行勘测，并完成相应的定线，初步放线，提交场地勘测报告书，预计费用为5元/；2） 组织自来水公司到场地进行临时用水进行安装，预计费用1.0元/；3） 到交通局办理临时占道手续，组织施工人员修建临时建设道路，预计费用12元/；4） 组织电业

36、局的施工人员对场地进行临时用电的线路及设备的安装，预计费用4.5元/；5） 组织施工人员对场地进行土石方的开挖及场地的平整，预计费用45.5元/。4.3招标工作设计招标1、 招标程序 1.1招标信息的发布 1.2对投标人的要求 1.3编写招标文件、补充招标文件备案 1.4评标委员会组成备案 1.5评标报告（中标通知书）备案 1.6设计招标办理结果（发出中标通知书）2、 招标文件内容 1）、投标须知； 2）、投标文件格式及主要合同条款； 3）、项目说明书，包括资金来源情况； 4）、设计范围，对设计进度、阶段和深度要求； 5）、设计基础资料； 6）、设计费用支付方式，对未中标人是否给予补偿及补偿标

37、准； 7）、投标报价要求； 8）、对投标人资格审查标准； 9）、评标标准和方法； 10）、投标有效期。 监理招标1、 招标程序 1.1招标信息的发布 1.2对投标人的要求 1.3招标文件、补充招标文件备案 1.4评标委员会组成备案 1.5评标报告（中标通知书）备案 1.6监理招标办理结果（发出中标通知书）2、 招标文件内容 1）、投标邀请函 2）、投标人须知 3）、主要合同条款 4）、技术条款 5）、投标文件格式 6）、招标图纸 7）、投标报价要求 8) 、评标标准和评标办法 4.3.3施工招标1、 招标程序 1.1招标信息的发布 1.2 对投标人的要求 1.3招标文件、补充招标文件备案 1.

38、4 评标委员会组成备案 1.5评标报告（中标通知书）备案 1.6施工招标办理结果（发出中标通知书） 2、 招标文件内容 1）、投标邀请函 2）、投标人须知 3）、主要合同条款 4）、投标文件格式 5）、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单 6）、技术条款 7）、招标图纸 8）、评标标准和方法 9）、投标辅助材料 5、工程项目管理5.1质量控制质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料

39、和设备进行质量评价，对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并进行评判。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括以下几个方面：1. 对原材料的检验。2. 对工程中的配套设备进行检验。3. 确定施工中控制质量的具体措施，主要包括如下方面：(1) 对各项施工设备、一起进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。(2) 控制混凝土质量。(3) 对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定方法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。4. 确立有关质量文件的档案制度。5.2造价控制工程项

40、目控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差价，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商的利润。除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本主要包括如下几个方面的工作：1. 编制成本计划，确定成本控制的目标。2. 审查施工组织设计和施工方案。3. 控制工程款的动态结算。4. 控制工程变更。5.3进度控制工程项目的进度控制是施工现场管理最为重要的工作。工程进度控制包括：对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析；编制项目施工的进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场

41、的调研与分析。建设项目施工总周期的论证与分析，就是对整个项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的施工方案。1. 编制工程进度计划：(1) 工程内容的分解与归纳。(2) 统计计算每项工程内容的工作量。(3) 计算每个单项工程工作量所需时间。(4) 安排每个单项工程实施的时序。2. 进度管理及计划调整。进度计划的制定有两种方法，一种是传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。3. 编制其他配套进度计划。除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划，例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等。这些进度计划的实施情况也同样影

42、响着整个工程的进度。(1) 材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制定供应计划。(2) 设备周转计划。根据工程进度的需要制定设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。(3) 临时工程计划。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。在制定了工程进度计划后亦应制定相应的临时工程计划。4. 进度控制中应关注的因素。影响工程进度的因素很多，需要特别重视以下几方面：(1) 材料、设备的供应情况。包括各项设备采购是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。(2) 设计变更。设计的修改往往会增加

43、工作量，延缓工程进度。(3) 劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务，所以要适当安排工人。(4) 气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好，则安排室内施工，天气晴朗时，加快室外施工进度。6、腾龙·尊贵苑项目市场营销6.1销售形式 经过严密的市场调研，对市场的分析，我们认真讨论了我们自己公司与代理公司联合销售的方式，这种销售方式有以下优势： 1）代理商为面对我们团队的竞争，会选用较强阵容，以免遭受开发商淘汰，也为自己争取更多代理收入，从而间接的缩短了我们的销售时间。 2）我们的销售团队也能从中学习代理公司某些成

44、熟的做法，促进和提高自己的销售技巧和业务水平，为我们以后的独自销售提供一定的学习机会。 3）我们可利用代理商提供的数据信息作为有效参考，在市场定位和营销策略等制定过程中提供有利依据。 虽然这种销售形式有一定的缺点，但为了我们的销售效果及公司以后的发展，决定采用我们公司的销售团队与代理公司联合销售的销售形式。6.2宣传广告策略卖点和卖点的确定本楼盘最大的卖点就是提供赣州市市民最想要的中小户型的高档住宅，并且腾龙·尊贵项目的特点应表现其尊贵的象征，因此，我们将花费大量的力度来进行广告宣传，是此项目成为人人都知，人人都想住的项目。6.2.2对楼盘进行包装围绕“尊贵”、“高档”的主题，对楼盘的户型特点，周边环境，楼盘的自身优越的绿化设施及相应的配套设施加以宣传，将相应的特点以尊贵来命名。将小区的户型及布局注入尊贵的品味因素，向小区的楼盘文化注入新型的潮流时尚的活力，从而吸引年轻人这一新的消费者群体。6.2.3广告宣传形式 在赣南日报，赣州晚报的版面上附上楼盘的宣传广告，在赣州广播电台插入语音广告，在道路旁边的广告牌位上