物权法课程笔记整理(20220215174005)

1、物权法课程笔记整理授课教师：翟云岭第一章物权总论第一节物权与物权法一、物权法的制定二、物权法的概念：以物的归属与利用为目的的法律标准。一狭义：?中华人民共和国物权法?二广义：同概念。三、物权：一概念 几种不同定义：1、支配性：权利人直接支配物的权利。2、支配性和利益性：权利人直接支配特定物并享有其利益的权利。3、支配性、利益性和排他性：权利人直接支配其物，享有其利益并具有排他性的权利。4、支配性和排他性我国立法观点：权利人直接支配其物并具有排他的 权利。二特征：1、主体：绝对权、对世权2、客体：物一一特定的、独立的物。在观念、法律和事实上能与他物区分1有体物主要的物：能够被人体感知的，有一定价

2、值的物。2无体物： 不具有一定物理存在的物 知识产权 有体物以外的其他权利和利益我国规定3 2nd 2：本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的， 依照其规定。3、性质：直接支配性一一不需要他人的权利与意思作为媒介就可以实现。 注：物权可以直接享有利益，债权只能间接享有。4、排他性：是支配性的必然结果。支配性是排他性的根底；排他性保障支配性。5、效力：物权具有优先性和追及性。6、权利的发生：物权法定，当事人不得自行创设法律未规定的类型。7、存续期：1债权：期限未定工没有期限2物权：有的有期限，有的没有。8、保护方法多样性：对物权的保护方法不同于债权。四、物权法的根本原那么：一平

3、等保护原那么：1、法律地位平等2、适用规那么平等：国家、集体、私人实施同一行为，即适用同一规那么。3、保护平等：4th二物权法定原那么：物权之种类、内容由法律规定，不得由其他标准 性文件或当事人约定创设或变更。1、分类：(1)物权种类法定:类型强制(2)物权内容法定:内容固定(3)物权法定之法:即?物权法?。狭义2、理由(1)维护国家根本经济制度的需要。(2)保障交易平安的需要。(3)保障交易便捷，物尽其用。(4)保障充分合同自由的前提3、违反后果：(1)有特别法律规定的，从之。(2)物权设定无效(3)局部违反，局部无效。(4)构成其他法律行为要件的，该行为有效。4、物权法定原那么之缓和：法律

4、未规定的，具有物权性质的可以视为物权。学术争议(三)公示公信原那么：1、公示原那么：物权的存在、变动，应以第三人能及时识别的法律方式公开展现。(1) 含义： 物权变动：A. 基于法律行为。B. 基于非法律行为：征收、司法裁定、继承等 并非所有的物权行为都要适用公示原那么。(2) 内容： 公示方法法定：不可约定。A. 静态：就物权存在而进行的公示。B. 动态：就物权变动而进行的公示。 效力法定(3) 违反后果： 物权产生：不得对抗善意第三人。 物权变动：或不得发生变更。2、公信原那么：依法公示的物权具有使社会公众信赖其为正确的效力，即使 公示与实情不符，因相信公示物权状态而与名义物权人为法律行为

5、的第三 人，仍受到法律保护。注：错误登记也是有效登记。(1) 内容： 权利正确性推定效力A. 假设主张自己登记权利的记载错误，必须自行举证。B. 登记是国家行为，国家行为应具有公信力。 善意保护效力：仅因为信赖登记机关的登记而与名义物权人发生交易行为的 第三人应当受到保护。注：只要不知情即为善意，应当知情而不知情视为有过错。(2) 与公示原那么的关系： 公示：消极的信赖 公信：积极的，只要有法定公示方法出现，即相信物权变动发生。3、价值：(1) 维护交易平安(2) 促进效率(3) 维护占有秩序，定纷止争(四) 区分原那么：物权法 15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的

6、合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自 合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力1、含义:在发生物权变动时，物权变动原因与结果是作为两个法律事实存在的， 其成立与有效应依据不同的法律规贝U确定。(1) 作为原因行为的债权行为，其成立与有效应根据债法规那么判断。(2) 作为债权行为的合同行为只能发生债权债务效果，而无物权变动效果。(3) 不动产的登记与交付具有双重属性，既是物权变动行为，也是履行债务的行为。 注：以物权变动基于法律行为为前提。2、根据与价值：(1) 物权与债权性质的区分：债权基于买卖合同，物权基于不动产之登记、动产之交付， 产生两类权利的行为不同，应当加以区分。(2)

7、债权之成立未必发生物权变动的效果。 有利于对占有权的保护。 当债权合法有效，但物权尚未变动时，此时的请求权受到法律保护，可以请求办理所 有权移转手续(3) 可以解决逻辑上的问题。(4) 是诚信原那么的表达。(五) 一物一权原那么：仅限于所有权。第二节物权的效力一、含义课本P183：物权基于物权人对物的支配权和物权的排他性而产生 的特殊法律效力。二、 物上请求权物权请求权：物权人对物的支配，因受他人之阻碍或阻碍之危险 而出现 缺陷时，为了恢复 物权人对物的圆满支配状态 而产生的 请求权。(-一) 内容:34th、35th：1、返复原物2、排除阻碍、消除危险3、修理、重作、更换、恢复原状4、损害赔

8、偿C二)性质：1、物权说：物上请求权是一种物权。2、债权说：是纯粹的债权。3、准债权说4、独立权说：是不冋于债权或物权的一种新型权利。三、物权的优先效力(一) 物权优先于债权：物权、债权存在于同一物时，物权优先于债权。1、所有权优先于债权。2、担保物权优先于债权。3、具有物权效力的债权优先于一般债权。例：预告登记4、物权优先于具有物权效力的债权。5、例外：(1) 买卖不破租赁(2) 基于公共利益和社会政策的考量。(二) 物权相互之间的优先效力：先后顺序例外：(1) 他物权优先于所有权自物权。(2) 留置权 抵押权 质押权四、物权的追及效力：物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有 规定外，

9、物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力。例外：1、善意取得2、取得时效我国不成认3、不具有对抗第三人效力的物权不以抵押登记为成立要件的抵押权第三节物权的分类一、自物权与他物权二、他物权的分类：一用益物权：以使用、收益为目的。二担保物权：以担保债权实现为目的。1、抵押权2、质押权3、留置权三区别：1、目的不同2、担保物权有物上代位性，用益物权没有。注：物上代位性，即当担保物因他人之侵害而灭失、毁损时，债务人所得之赔 偿金应作为代位物继续为债权之担保，债权人得对该代位物优先取偿。3、用益物权以占有为前提，担保物权不必。4、用益物权具有独立性，担保物权具有附属性。5、用益物权主要是使用价值，担保

10、物权主要是交换价值。三、动产物权和不动产物权的区别：一动产不可设立用益物权。二法定公示方法不同。三不动产物权受限较多。四、本权和占有一占有是指对物直接进行掌控之事实。二相对于占有，所有权、各种用益/担保物权以及承租人、借用人 基于债权关系而对物进行占有、使用的权利，皆称本权。五、普通物权和准物权一普通物权：由物权法直接规定的物权。二准物权：其他法律规定的，具有物权性质的权利。第四节物权的变动一、概述：一含义：物权的发生、转让、变更和消灭 。二分类：1、发生设立：就特定主体而发生。1原始取得：非基于他人权利与意志而取得物权。分类：A.通过生产取得。B.通过收益取得孳息的物权。C.国家通过税收、国

11、有化、征收征用、没收而取得。D.国家按法定程序取得无人继承遗产、无人认领遗失物和所有人不明的埋藏物、隐藏物所有权。E.集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。F.通过先占取得无主物。G.取得添附物的物权。H.通过时效制度取得。I .通过即时取得制度取得。价值：A. 由于原始取得不以为前提，所以原始取得的物权只能是所有权。B. 原始取得不存在抵押等负担，添附除夕卜。2继受取得：基于 移转之：原所有人的物权完整地移转给新物权人。 创设之：指所有权人为他人创设所有权以外的物权。2、变更：1广义：主体、客体、内容等。2狭义：客体量和内容质。3、转让：主体变更4、消灭丧失：1绝对消灭：物权与特定主体

12、别离，而他人又未取得其权利。2相对消灭：物权与原主体别离而归于新主体。二、物权变动的原因：引起物权的法律事实一基于法律行为发生。例：抛弃、签订契约等二基于非法律行为发生：1、事实行为例：发现埋藏物。2、事件例：一定的法定期间届满。3、公法上的行政、诉讼行为等三、物权行为：一德国法上物权行为的根本原理：1、交付是一个独立的契约。2、交付中的意思表示是独立的。3、物权变动中的意思表示具有外在形式。4、无因性：交付引起的物权变动效果，不受原因行为影响。二含义：直接发生物权法效果，而以物权变动的意思，与登记交 付相结合的法律行为。1、物权变动的合意2、登记或交付三各国法例：1、肯定主义:德国-物权形式

13、主义2、否认主义:法国一-债权意思主义3、折中主义:瑞士 -债权形式主义四评价与中国法的选择折中主义第五节物权的公示一、概述：一含义：物权享有及变动的可取信于社会公众的外部表现形式。二方法：1、不动产：登记与变更登记2、动产：占有与交付三效力：1、外国法例：1成立要件主义德、瑞、奥：登记与交付是物权变动的要件，假设不采取法定方 式公示，既不能对抗第三人，也不在当事人之间发生效力。2 对抗要件主义法、日、意：未经公示的，不得对抗善意第三人，但不影响在当 事人之间的效力。(3) 折中说：以成立要件主义为原那么，以对抗要件主义为例外。2、我国规定：折中说9th，23th，以成立要件主义为原那么，以对

14、抗要件主义为 例外。例外： 不需登记：如国家物权。 登记是处分要件：A. 非基于法律行为发生的物权变动第二章第三节a. 基于法院、仲裁机关生效的裁决书而发生的。b. 基于政府征收决定生效的。c. 因为继承和受遗赠而享有物权的，自相对人死亡时生效。d. 因合法的建房、拆房等事实行为而发生的物权变动，自事实行为完成起生效。B. 土地承包经营权自合同生效时设立。 登记是对抗要件：A. 交通运输工具等：非经登记不得对抗第三人。B. 地役权：自地役权合同生效起成立，未经登记C. 抵押权189thD. 土地承包经营权互换转让：未经登记二、不动产物权公示：登记(一) 概念： 不动产登记机关根据申请人的申请或

15、依职权将不动产物权设立、 变更、消灭等情况记载于专门设置的登记簿上，并供第三人查询的行为。1、是物权变动的登记，不是对不动产本身的登记。2、登记自记载到不动产登记簿时生效，除非另有规定。 14th3、 登记簿与权属证书的关系：登记簿是物权归属与内容的根据。4、登记材料应许可第三人查询：(1) 第三人包括权利人名义、真实和利害关系人。(2) 可查阅的登记资料范围5、登记行为的性质(二) 登记机关及其职责：1、登记机关：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记方法 由法律、行政法规规定。2、审查义务12th丨：(1) 形式审查：材料是否齐全、真实。(2) 实质审查：原因行为是否

16、合法。(3) 禁止的行为13th 要求评估不动产。 以各种名义重复登记。 超出登记职责范围的其他行为。(4) 按件收费。22th3、责任21th丨：严格责任？(1) 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承当赔偿责任。(2) 如因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承当赔偿责任，登记机构赔偿后， 可以向造成登记错误的人追偿。(三) 登记分类P198：根据目的和内容，可以分为初始登记、新设登记、移转登记、 注销登记、更正登记、异议登记、预告登记等。(四) 更正/异议登记1、更正登记：对不动产登记簿上的瑕疵记载所作的补充更正。(1) 权利人/利害关系人提出申请。(2) 名义权利人书

17、面同意更正登记/有证据证明原登记确实有误。(3) 登记机关作更正登记。(4) 效力：是对原登记的涂销登记，是真正登记的初始登记。2、异议登记：19th1概念：利害关系人对不动产登记簿上权利的记载提出异议载于登记簿上 的登记。2特点： 更正登记是异议登记的前提。中国法 应当由利害关系人提出申请。翟云岭：不需要证据 应在15日内向法院提起诉讼。 假设异议登记不成立，那么应承当损害赔偿责任。3效力： 对第三人中止登记公信力的效力，中止善意取得。 对名义权利人的效力:A. 中国法：处分禁止说B. 学界：效力待定说五预告登记：20th1、 含义：为 确保债权实现，保障 将来发生不动产 物权变动为目的的,

18、按约向登记机 关申请办理的请求权登记。1不同于物权登记：登记的是目的在于将来发生不动产物权变动的债权。2登记范围：房屋或其他不动产。3约定范围：类型和期限。2、作用：1保全作用：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 注：可防止“一房两卖。2顺位保证作用。3破产保护作用。3、效力：1绝对无效原那么学界：应相对无效2债权行为不受影响。3不改变不动产物权请求权的债权性质。4基于债权的抗辩权不因预告登记变化而变化。4、失效情形：20th1债权消灭的。2自能够进行不动产登记之日起 3个月内未申请登记的。三、动产物权公示：占有与交付一占有：直接和间接二交付：1、含义：占有之移转，即对

19、物的管理权、控制权的移转。注： 控管转移不一定都能发生物权变动的效力。 交付的实施既可以是占有人本人，也可以是辅助占有人，也可以是媒介占有人。2、效力：1 动产物权变动的法定公示方法：23th2确定动产物权变动的成立要件原那么3 以交付作为动产物权的公示方法和成立要件限定为以法律行为作物权变动原因 的。 设立：动产质押权 转让：动产所有权4交付：现实交付与观念交付对应5例外： 观念交付：简易交付、占有改定、指示交付等 特殊交付：交通运输工具车辆、船只、航空器等，据24th，未经登记，不得对抗善意第三人。 动产抵押权与留置权：189th3、类型：1委托交付2拟制交付：要约人将代表交付的凭证交付给

20、受要约人。例：提单4、观念交付1 简易/无形/在手交付：受让人在 物权设定和转让前 已先行依法占有 该动产的, 而无需现在为现实交付，让与合同生效时即发生物权变动的效力之行为。 受让人依法占有动产。25th 双方有物权变动的合意之法律行为，且合同已生效。2 指示/长手交付返复原物请求权之让与 /代位：在动产设定转让前，标的物由双 方以外的第三人依法占有的，转让人将对第三人的返还请求权让与受让人，以 代标的物的实际交付。 当事人在物权设立转让前，第三人应依法占有非法占有不得发生其效力 丨准备发生 物权变动的动产。 转让人对第三人享有返复原物请求权。 双方应达成转让返复原物请求权的协议。注：我国法

21、律不要求必须通知第三人。 协议生效时，请求权转让。3占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物 权自该约定生效时发生效力。注：不适用于动产质权的设立，只适用于动产物权的转让。 双方达成转让物权协议。 出让人占有该动产。 出让人与受让人达成继续占有该动产的协议。 占有改定后，继续占有协议生效时发生物权变动的效力。四、物权公示的公信力课本 P200一登记公信力：指物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使 社会公众相信其正确、全面的效力。1、受其保护的善意第三人：1自登记名义人取得物权的人。2向登记名义人履行给付义务的人。106th 自登记名义人处取得财产所有权者，如

22、果该财产上存在未登记抵押权，视为不存在，取得人取得不负抵押权负担的所有权。 自处分受限的登记名义人如受到破产宣告限制受让物权者，如此限制未记载于物权登记簿，那么不受登记名义人所受限制之影响，仍能确定取得受让的物权。2、第三人受到登记公信力保护的条件：1登记之错误不能从登记簿上发现。2第三人善意。3第三人基于 法律行为取得权利。4没有异议登记存在。3、对真权利人的保护二动产占有的公信力第六节物权的民法保护课本P202一、请求确认物权一更正登记也是确认物权的一种方式。二向法院提起诉讼、向仲裁机关申请仲裁、向登记机关申请更正登记。三既可以是独立诉讼，也可以是解决其他诉讼的前提。四确认之诉既可以由真实

23、权利人提出，也可以由其他利害关系人主张。二、物上请求权一返复原物请求权：1、失去对物占有的 所有权人或用益物权人均可请求不法占有人返复原物。不包括担 保物权人担保物权： 抵押权：不移转占有。 质权：动产质权以移转占有为前提，移转占有是动产质权的成立条件，也是保持条件， 不占有质权即消灭，无从请求返还。 留置权：留置权人占有物才有留置权，不占有即同质权。2、占有人无权占有物。3、返复原物的前提是权利人丧失了对物的占有。4、原物必须是 特定物且必须存在。5、不法占有人 直接由所有人/合法占有人处非法取得的，请求返还不受限制。6、 由无权转让人处取得的，请求返还受到善意取得制度 的限制。二排除妨害请

24、求权：当他人的行为非法妨害物权人行使物权或对物权人行使造成妨害 危险时，物权人可以请求阻碍人排除之。三恢复原状请求权：1、存在财产毁坏之事实。2、损坏基于他人违法行为。3、损坏财产有修复之可能。三、债权请求权：损害赔偿请求权四、上述保护方法既可以独立适用，也可以合并使用。第二章所有权第一节概述一、概念：一指所有权法律制度，即有关所有权法律标准的总和。二指所有权法律关系，即法律确认的特定人与不特定人之间的基于物质资料的归属与 支配而发生的权利义务关系。三指所有人对其所有物依法享有的权利，即所有权法律关系之内容的权利方面。四?民通?71th :所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和

25、处分的权利。二、本质与内容课本 P208一权益与权能：1、权益：所有人独享所有物之一般价值与使用价值的利益。2、权能：所有人为实现其对所有物的独占利益，在法律规定的范围内可以采取的手段。二所有权： 所有人依法排除他人，独占其所有物，并得依自己之意愿通过 占有、使用、收益和处分等方式利用其所有物，以实现其作为物之所有 人之应享利益的权利。三、特征：一自物权，其他物权是他物权。二独占权，不需支付任何对价。三原始物权，其他物权是派生物权。四完全物权，不得加以分割。五具有弹性力和回归力的物权：在物上设立的权利负担消灭后，所有权即恢复圆满。四、社会义务一禁止滥用权利。二相邻权制度三征收、征用制度第二节所

26、有权的权能一、占有：实际掌握、控制物的权能。一所有人占有二非所有人占有：1、合法占有2、非法占有：善意或恶意二、使用：按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生活、生产需要的权能。三、收益：收取由原物产生的新增经济价值的权能。四、处分：依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能一事实上的处分二法律上的处分五、排除阻碍：当所有人对其所有物进行占有、使用、收益及处分时，如遇他人之非法干预与妨害，可以根据其受干预、妨害的具体情况，请求排除妨害、返复原物、恢复原状、赔偿损失。注：法律、习惯或社会公德认为正当的干预，不得排除。第三节所有权的取得一、原始取得：只能由所有权实现。一生产二取得原物之孳息：1、天然

27、孳息：1一般由所有权人取得。2既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。2、人工孳息3、法定孳息三国家强制取得所有权四国家取得无人认领的遗失物和所有人不明的漂流物、埋藏物、隐藏物：1、遗失物：非基于权利人的意思而丧失占有的物占有脱离物1特征： 非基于权利人的意思：区分于抛弃物。 仅限于动产。 具有显而易见性：区分于埋藏物。2拾得人义务： 返还或上交公共管理部门。 妥善保管。3失主义务： 支付保管中的必要费用。 悬赏物的应按诺履行义务。2、漂流物、埋藏物、隐藏物五国家或集体取得无人继承的财产六无主动产之先占取得七取得添附物：1、附合：1不动产与动产附合，物权归不动产权人。2动产与动产附合：

28、 有主从物之分的，归主物权人。无法分别的，归价值大的一方。2、混合3、加工八善意取得： 又称即时取得，是指通过以转移所有权或设定、移转他物权为目的的法律行为受让他人动产或不动产时，纵然转让人无转让 权，善意的受让人亦能自取得物之占有或物权变动登记之时起，立即取 得受让物的所有权或他物权。课本P2181、条件106th丨：1无处分权人处分他人财产。 无所有权亦无处分权。 有所有权但无处分权。例如财产被查圭寸 有所有权、处分权，但处分权受限。例：共有的汽车2 受让人取得财产时为 善意不应知情，即 善意且无过失丨。 不动产：没有异议/更正/击告登记 动产：多种因素 判断善意不在合意成立之时，而是在发

29、生物权变动之时。3以合理价格有偿转让。学界：合理的价格应当被支付，否那么可能架空善意取得。4完成法定的公示方法。5当受让人受让的财产为无需登记的动产时，转让人的占有应当取决于原权利人的意 思。排除遗失物，盗赃物尚未入法2、效力：1 发生物权变动。注：他物权准用善意取得制度。例：A向B借款5000元，用C借给自己的作为抵押，B善意无过失，即发生担保物权的善意取得。2动产上的原有权利消灭。3无权处分人承当损害赔偿责任。二、继受取得课本 P220：一概念：根据原所有人的意思接受原所有人移转之所有权。二方法：买卖、互易、赠与、继承与遗赠、取得法人终止后遗留的财产等。第四节 国家/集体/个人所有权：46

30、-52th , 54-55th第五节共有一、概述：一含义：某项财产动产或不动产由两个以上的权利主体共同享有所有权。二特征：1、主体多样性2、客体特定性：同一项财产3、内容复合性4、非独立所有权类型注：“共有不同于“公有三分类课本P237：按份共有和共同共有103th :未明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。四准共有：所有权以外的财产权的共有。例：两人共同享有抵押权二、按份共有： 按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务。一特征：1、共有人对共有物享有份额：1有约定的从约定。2没有的按出资额分配。3不能确定出资额的，视为等额。2、 权利义务由份额确定：按各自的份额比例对

31、整个共有财产享有权利、分担义务。3、权利、义务及于全部共有财产。二按份共有人的权利与义务1、管理权：96th1形式： 通过分管协议进行管理 共同行使管理权2方法： 保存行为：防止共有物灭失、毁损等。不应受限 改良行为：应当经占份额 三分之二以上的按份共有人 或全体共同共有人 同意，另有约 定的除外。97th 利用行为：A. 按协议约定利用共有物。B. 退出共有关系，或转让之。2、处分权1对整个共有物的处分：按份共有的，需占份额三分之二以上的按份共有人同意。A. 不达上述条件的是无权处分，效力待定。B. 符合善意取得条件，即确定地发生物权变动。2对按份共有人享有的份额的处分： 转让：通知其他共有

32、人即可。 分出学理观点：分割共有物，结束共有关系。 抛弃：归其他共有人或国家。3、优先购置权：是指按份共有人之一在出卖自己的份额时，其他共有人在同等条件价格、支付方式、支付时间等下有优先于其他人购置的权利。4、义务：1管理费用：没有约定或不明确的，按份额负担。2 对外关系：连带债权或债务，法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带 债权债务关系的除外。三、共同共有课本 P240：共有人对全部共有财产不分份额地享受权利和承当 义务的共有。四、共有财产的分割课本 P241：一共有人约定不得分割共有的不动产或动产，以维持共有关系的，应当从约。二共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。三没有约定或不明

33、确的，按份共有人可以随时请求分割。四共同共有人在共有的根底上丧失或有重大理由需要分割时可以请求分割。五因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第六节建筑物区分所有权一、概念：建筑物区分所有权人业主对建筑物内的住宅、经营性用地等专有 局部享有的所有权和对专有局部以外的共有局部享有的共有权构成的复合 权利。一主体多重性二内容复合性：专有所有权 +共有所有权+管理权三专有权主导性：1、专有权是共有权、管理权的前提。2、专有权决定共有权、管理权的范围、程度。3、专有权转让、共有权、管理权随之转让。4、专有权需登记，其他权利不必。四客体具有构造和使用上的独立性。二、专有权：业主对其建筑物专有局部享有

34、占有、使用、收益、处分的权利。一特点：1、具有所有权的效力。2、客体具有特殊性。3、行使具有特殊性。二专有权的客体：专有局部三、共有权：建筑物区分所有权人对建筑物共有局部享有的占有、使用、收益、处分的权 禾U。一特点：1、主体多重性2、依附于专有权的转移、消灭，不可单独转让。3、共有权人既享有权利，又负担义务。二性质：不同于按份共有，也不同于共同共有。1、附属于专有权。2、为维持建筑物性质决定的建筑物合理使用，该种权利不得像一般按份共有一样被请求 分割和转让份额。3、 区分所有权人转移其专有权时，共有权随之转让，其他共有权人不得主张优先购 买权。三客体：1、法定共有：1道路：城镇公共道路除外。

35、2绿地：城镇公共绿地或经规划部门批准明确属于个人的除外。3物业效劳用房4维修基金5建筑区划内的其他公共场所和设施6土地使用权2、约定共有1车库/车位业主优先2会所四、管理权第三章用益物权第一节概述一、概念：用益物权是指权利人对他人所有的不动产和动产，依法享有占有、使用和收益的权利。二、我国用益物权的特征：一主体具有广泛性。二客体是依法归国家或农民集体所有的特定的土地或国家专有的其他自然资源。三使用权的内容基于所有权的制约和保护自然环境、维护生态平衡的客观要求的制约, 包括权利义务两方面，并具有某些特殊性。四既可以以有偿方式设定，也可以无偿方式设定，各自的适用范围由法律规定。第二节集体农用地的承

36、包使用权、承包使用权概念： 使用人根据与土地发包人依法订立的承包经营合同取得的 对农民集体所有的或国家所有确定给农民集体长期使用的农用地进行种植业、林业、畜牧业等农业生产的用益物权。二、承包使用权的取得：一家庭承包方式：1、当事人：发包人和承包人2、原那么：1平等自愿2民主协商、公平合理3程序合法3、程序4、效力：承包合同自成立之日生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包使 用权。二招标、拍卖、公开协商等方式：1、范围：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等不适合家庭承包的未利用地。2、程序三、期限及双方权利、义务四、承包使用权的流转：一概念：已取得农用地使用权的承包人将其依法享有的承包使用权完整地 移转给

37、第三人，或者在其承包使用权之上为第三人创设一种新权利，将 其承包地交第三人使用的行为。二土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地 方人民政府登记。 未经登记，不得对抗善意第三人。五、民法保护及纠纷解决第三节典权一、概念：支付典价，占有他人不动产，而为使用收益的权利。一典价一般低于卖价，在典权设定时一次付清。二典期届满后，出典人有权退还典价，取回典物。如逾期不赎，典物即归典权人所有。二、性质、特点和内容：一典权是以房屋私有为根底的用益物权，同时还具有担保物权的性质。二典权一般通过典权设定行为而取得，也可以通过典权转让、继承、转典等方式 取得。三典权是有期物权。四典

38、权关系的内容为典权人、出典人的权利义务。1、典权人：1权利：典物占有权、使用权、收益权、转典权、典物出租权、典权转让权、设定担 保权、典物留买权、典物重建修缮权、典物有益费用及重建费用归还请求权等。2义务：保管典物的义务、缴纳典物捐税的义务、于出典人回赎典物时返还典物的义 务。2、出典人：1权利：处分典物所有权的权利、在典物上设立担保物权的权利和到期回赎典物的权 禾U。2义务：对典物的瑕疵质量和权利负责。3、 典物的风险损失，由典权人与出典人各自负担。典权存续中，典物因不可抗力 致全部 或局部灭失时，灭失局部的典权和回赎权同时消灭。1出典人负担不能取回典物的损失。2典权人负担不能收回典价的损失

39、。五典权的消灭原因：期满回赎、典物灭失、回赎权消灭、找贴及留买、作绝、别卖、 混淆、典物被征用、抛弃典权等。三、出典房屋回赎问题：一当事人在典契中约定过期不赎作为绝卖的，应尊重当事人的约定，如出典人未在典 期内赎回出典房屋，即应作绝卖处理。二未约定过期不赎作为绝卖的，出典人在典期届满后10年内享有回赎权；逾期未赎的，回赎权消灭。三未约定典期的，出典人自出典之时起30年享有回赎权；逾期未赎的，回赎权消灭。四出典人明确表示放弃回赎权，后因房价上涨又要求回赎的，不应支持。第四章相邻关系与地役权第一节相邻关系一、概念： 相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因 相互间依法应当给予方

40、便或接受限制而发生的权利义务关系。二、特征：一相邻关系的主体是两个以上的不动产的所有人或使用人。二相邻关系基于不同主体所有的或使用的不动产地理位置的毗邻而发生。三相邻关系的 根本内容是相邻一方要求他方为自己行使不动产所有权或使用 权给予必要方便的权禾U和他方应当给予必要方便的义务。四相邻关系的客体是相邻各方在行使不动产所有权或使用权时互相给予方便所追求的 利益。三、原那么：一有利生产、方便生活的原那么。二团结互助、公平合理的原那么。三尊重历史和习惯的原那么。四、各种相邻关系课本 P296一因用水、排水而发生的相邻关系二因使用邻地三建筑物相邻关系四因防止损害五相邻地界关系第二节地役权一、概述：一

41、概念：地役权人依设定行为所定之目的，以他人土地供自己土地廉价之 的权利。1、地役权人自己所有或使用的土地，称需役地。2、供地役权人廉价之用的他方土地，称供役地或承役地。二特征：与相邻权的区别1、相邻权法定，地役权约定。2、相邻权可以基于土地/建筑物两种相邻关系发生，地役权只能基于土地相邻关系发生。3、 地役权对土地所有权或使用权的限制 /扩张程度更大。4、地役权的取得一般是有偿的，也可以是无偿的；相邻权的行使只要不给邻人造成损失， 通常是无偿的。二、取得：一 法律行为：1、设立：1163th : 土地已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权 的，未经用益物权人同意，土地所有

42、人不得设立地役权。2161th :地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。仅限用 益物权人以其享有权利的土地为他人设定地役权负担的情况3158th :地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申 请地役权登记； 未经登记，不得对抗善意第三人。2、转让二继承三取得时效三、主体和客体四、根本内容和分类一根本内容：需役地所有人或使用人为方便自己土地的使用，在地役权设定 行为所定目的范围内对供役地为有限的利用。二 分类五、效力(一)地役权人的权利义务：1、权利：(1)物上请求权(2)必要行为权(3)附随行为权(4)利用供役地的优先权2、义务：(1)适当行使权利、合理

43、利用供役地。(2)容忍他人对供役地为同样利用的义务。(3)设置维修。(4)支付偿金。(二)供役地所有人或使用人的权利义务1、权利：(1)偿金请求权(2)同一利用权(3)使用地役权人工作物的权利。(4)变更地役权人使用场所/方法的权利2、义务：(1)容忍义务(2)不作为义务(3)工作物设置及维修义务六、消灭原因一存续期间届满或解除条件成就。法定解除条件：168th1违反法律规定或合同约定，滥用地役权。2 有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。二地役权行使不能。三地役权行使无意义。四地役权与土地所有权或使用权混淆。五地役权抛弃六土地征收及重划第五章担保物权第一节概述

44、一、概念和特征一概念： 以确保债务清偿为目的，而于债务人或第三人之特定物或权禾I上 所设定的他物权。二特征1、以担保债权实现为目的。1 担保物权的发生、存续都需以一定的债权关系的存在为前提，即担保物权的附属性。2 担保物权所担保的主债权范围，有约定的按约定，没有的依173th，应包括 主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。2、是支3、是在债务人或第三人的特定财产上的权利。二、分类：一法定与约定1、法定：直接根据法律规定而成立的例：留置权2、约定：基于当事人间设立担保物权的合同而成立的例：抵押权、质权二按担保主体不同：1、债务人担保2、第三人担保3、区分意义：反担

45、保，即债务人或其他人为担保人将来追偿权的实现而提供的担保。 注：反担保的成立须以正担保的成立与有效为前提。4、第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或局部债务的，担保 人不再承当相应的担保责任175th一一破坏了担保人的信赖。三典型与非典型：以担保是否被?物权法?明文规定为标准区分。四以担保物权的效力为标准：1、优先清偿型：通过 支配担保物的交换价值以实现债务的优先受偿 为主要效力的2、留置型：通过 留置担保物而压迫债务人履行债务 为主要效力的五以担保物权的构造形态不同为标准：1、定限型:担保物的所有权仍归担保人，担保权人仅取得定限性的权利 的2、权利移转型: 将担保物的所有

46、权或其他权利移转给担保权人的 三、两个问题：(一)担保合同的无效：、无效原因：(1)主合同无效。(2)担保人无订立担保合同的权利能力和行为能力。(3)担保物属禁止流通物。(4)对外担保合同中的其他无效原因： 未经主管部门批准或登记对外担保的。 未经主管部门批准或登记，为境外机构向境内债权人提供担保的。 为外商投资企业注册资本、外商投资企业的外方投资局部的对外债务提供担保的。 无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担 保的。 除法律、法规另有规定外，主合同变更或债权人将对外担保合同项下的权利转让，未 经担保人和有关部门批准的，担保人不再承当担保责任。2、无效的法

47、律后果：1担保合同非因主合同无效而无效时： 债权人无过错：担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承当连带赔偿责任。 债权人、担保人有过错的，担保人承当民事责任的局部，不超过债务人不能清偿局部 的 1/2。2担保合同因主合同无效而无效时： 担保人无过错，不承当民事责任。 担保人有过错，承当民事责任的局部不超过债务人不能清偿局部的1/3。3担保人因无效担保合同向债权人承当赔偿责任后，可以向债务人追偿，或在承当赔 偿责任的范围内，要求有过错的反担保人承当赔偿责任。二担保物权的期限：4年?担保法解释?12th 2：担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人 在诉讼时效结束后的 2年内行使担保物权

48、的，人民法院应予支持。注：担保期间不得由当事人自行约定。?担保法解释?12th 1第二节抵押权一、概述：一概念：债权人对债务人或第三人提供的、不移转占有而作为债务履行担 保的财产，于债务人不履行债务时，得就其价值折价或变卖所得价款 优先受偿的权利。二性质和特征：1、物权性：1抵押权以特定的抵押物为客体。2抵押权人虽然不占有抵押物，但对抵押物仍然具有一定的支配力。3抵押权具有一定的物上请求效力。4抵押权具有物权的排他性。2、担保物权3、附属性：成立、移转、消灭4、不可分性二、主体和客体：一主体：抵押权人、抵押人和不特定的第三人1、抵押权人：主债的债权人，是抵押权的权利主体。2、抵押人：对抵押权人

49、提供抵押财产以保证抵押权人之债权得以实现的人。3、不特定的第三人：包括抵押人的其他债权人、抵押财产的买受人买受人将价款用以清偿被担保债权的除外、承租人以及其他任何人，他们对抵押权人行使抵押权都负有不作为的义务。二客体：1、不动产2、不动产用益物权：土地使用权3、动产三、抵押权的设立：一抵押合同：1、内容2、流质：抵押合同中，当事人双方不得预先约定债务人到期不履行，抵押财产即转归债 权人所有。流质预约局部的无效不影响合同其他局部内容的效力。二抵押登记：1、以登记成立主义为原那么，登记对抗主义为例外。2、以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具及在建船舶、航空器抵押的， 抵押权自抵押合同牛效

50、时成立，但非经登记不得对抗善意第三人。四、抵押行为的撤销：一一般撤销二特殊撤销：债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与 其中一个债权人恶意串通，将其全部或局部财产抵押给该债权人，因此 丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的 其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。五、抵押权的效力：一效力范围：1、 担保的债权范围： 主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。46th2、效力所及的财产范围：抵押物、从物、添附物以及抵押物扣押期间产生的孳息。1抵押物因附合、混合或加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于 补偿金。2抵押物所有人为附合物、混合物或加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、 混合物或加工物。3第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或加工物的共有人的，抵押权的效力及于 抵押人对共有物享有的份额。4债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押