润城第一大道价格方案写字楼学习教案

1、会计学1润城第一大道价格润城第一大道价格(jig)方案写字楼方案写字楼第一页，共29页。20122012年润城第一年润城第一(dy)(dy)大大道放量道放量润城第一大道润城第一大道(d do)(d do)写字楼供应：写字楼供应：3 3栋写字楼，面积合计栋写字楼，面积合计9987299872；润城第一大道润城第一大道(d do)(d do)公寓体量：公寓体量：2 2栋公寓；面积合计栋公寓；面积合计5264752647；润城第一大道润城第一大道(d do)(d do)商业供应量：第一大道商业供应量：第一大道(d do)(d do)商业由底商、商业由底商、LOFTLOFT、独立商业、地下负一层商业组

2、成，面积合计、独立商业、地下负一层商业组成，面积合计5382053820。第1页/共29页第二页，共29页。20122012年市场放量年市场放量(fngling)(fngling)预测预测受国家宏观政策影响，市场低迷，整体呈现量价齐跌的局面；受国家宏观政策影响，市场低迷，整体呈现量价齐跌的局面；写字楼供应预测：明年预计昆明市主城区的写字楼供应写字楼供应预测：明年预计昆明市主城区的写字楼供应4646宗，办公开发总量约宗，办公开发总量约241.8241.8万万 ，主要集中在西市区、南市区及中心区，供应较大；，主要集中在西市区、南市区及中心区，供应较大；公寓体量预测：因市场上在售公寓的面积区间大多在

3、公寓体量预测：因市场上在售公寓的面积区间大多在40-6040-60，在售公寓的剩余体量约，在售公寓的剩余体量约2 2万，市场上潜在的供应量约万，市场上潜在的供应量约1010万，未来一段时间公寓的供应量也将会增多万，未来一段时间公寓的供应量也将会增多(zn du)(zn du)，且区域分布较广；，且区域分布较广； 商业供应量预测：商业供应量预测： 2012 2012年商业金融、商务金融类用地供应年商业金融、商务金融类用地供应55.855.8万，在售或即将推售的商业万，在售或即将推售的商业200200余万方，明年市场放量巨大。余万方，明年市场放量巨大。第2页/共29页第三页，共29页。目标目标(m

4、bio)(mbio)客户群分析客户群分析 2012 2012年商业竞争激烈，润城商业应审慎推出，目前润城片区商业、商务气氛尚待成熟，吸引力有限。应考虑年商业竞争激烈，润城商业应审慎推出，目前润城片区商业、商务气氛尚待成熟，吸引力有限。应考虑招商落位后再推出负一层商业，因此在本次提报方案中未将负一层定价列出。招商落位后再推出负一层商业，因此在本次提报方案中未将负一层定价列出。 根据以上综合分析根据以上综合分析(fnx)(fnx)我们提出润城第一大道的定价方案如下：我们提出润城第一大道的定价方案如下：321办公(bn gng)客户群公寓目标人群u需要展示企业形象的知名品牌公司u与金融产业相关的中大

5、型企业，如：银行、移动、联通等等u以上客户群体注重环境品质，定价需采取“高定价、高折扣”策略。u以自用为主的客户u1-3F展示材料及产品，4-6F为公司独立办公的中大型企业，比如雷士照明、名车4S店等客户群体u该类客户群注重片区商业、商务氛围的成熟程度。但润城片区尚在开发中，对商业投资客的吸引力有限。定价以保守策略为主，略低于片区商业均价。u看重片区及本案投资价值的城市投资客群；u以居住为主、在附近上班的企业白领；u成长型的中小企业办公u该类客户群注重片区配套成熟程度。目前润城片区配套尚显不足；定价采取“低开高走策略”。商业目标客群第3页/共29页第四页，共29页。第4页/共29页第五页，共2

6、9页。一、写字楼市场概述二、写字楼定价(dng ji)原则三、写字楼价格表第5页/共29页第六页，共29页。昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善。主要分布(fnb)“三横三纵核心区”。三横（东西向）： 拓东路、金碧路一线 ；东风路、南屏街；人民路沿线； 三纵：北京路沿线 ；北塔路沿线 ；青年路沿线。随着昆明城市改造进程的推进，多元化商圈带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，未来南市区将会成为写字楼主要聚集地，但目前尚未完全显现这一功能。1 1、写字楼市场、写字楼市场(shchng)(shchng)分布分布第6页/共29页第七页，共29页。2 2、写字楼市场、写字楼市场(shchng

7、)(shchng)在售在售项目项目写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积售价售价车位车位物业管理费物业管理费售楼电话售楼电话销售率销售率邦盛水岸御园160000平方米22000-3300010001.50871-7186888/718988840%顺新时代60000平方米均价40000元/平方米300个（地上130个，地下170个）40871-808089945%世纪中心185000平方米 22000800100871-361685160%汇都国际二期1650002万多元/平米整个小区1:1配比，写字楼配有200个车位，分布于地下2、3层1.20871-3106666/310888860%欣都龙

8、城近30万平米，其中10万平米商业 16000元/2000多个1.6565199950%中央金座74178平方米 均价12000元/平方米近1000个车位1.20871-5195988/416066766%银海.樱花语商务中心36万12000元/平米左右地下2层，900多个1.50871-561288830%华海.新境界35806.1 15800元/平米约130个/30%百富琪80000平方米均价38000元/平方米约3001.50871-3571666-红星国际330000平方米 均价9700元/平方米1:1.021.60871-8265888/8255999-经典双城3333300平方米

9、均价9500元/平方米1:110871-8212888/8188886-南亚风情第壹城9800000平方米 最低价60000元/平方米46231.80871-4649999-鼎易天城252005平方米 均价8500元/平方米 11001.60871-8390000/835000090%第7页/共29页第八页，共29页。3 3、写字楼市场、写字楼市场(shchng)(shchng)待售项目待售项目写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积车位车位售楼电话售楼电话备注备注城市新宸商务大厦21383平方米 /志远城市综合体400000平方米 25000871-3155272/毅人财富中心/0871-841

10、9999 84118666 8411789/高顺铭都80000平方米 3000871-7350888 7350999其中商铺面积15000平米，写字楼9700平米，将推出323套公寓。邦盛财富中心216000平方米/一层为商铺，面积78000平方米，商场30000平方米，写字楼58000平方米，地下车库面积50000平方米。 假日广场90000平方米 5015888两座大办公楼都为16层高，位于广场东北侧；小办公楼由五座层高16层、18层、13层及11层的塔楼组成。 大观花园商务楼/大观花园商务楼是一个纯写字楼项目，面积从4270平方米不等，参考价16000元/。益

11、龙万象城205400平方米 1400住宅、公寓、写字楼、购物中心为一体南亚之门550000平方亚之门项目预计将于今年年底推出。共800多套房源，户型面积在99-253之间，价格还未确定。目前正在接受免费登记。联邦国际中心700000平方米 9000871-8332222/335555联邦国际中心正在建盖售楼部 东方首座1601400平方米3802222写字楼，高180多米，46层国际康城26000平方米 海伦国际5358800平方米 33517（1:1.3配置）0871-320008

12、8/320009986-156户型，预计均价8000元/左右。马街摩尔城3000000平方米 7000星光大道330000平方米 1:0.80871-4646666/4647777/润城5000000平方米1：1。机动车位：36630个，非机动车：76015个， 一期共：5873奥宸财富广场213414平方米 12800871-4607988A栋1号楼为写字楼，以5A级标准写字楼设计，有两层通高的独立门厅，每层内设置空中花园，为员工提供更多的休息空间。建筑共17层，1-4层为商业，5-17层为写字楼。第8页/共29页第九页，共29页。4

13、4、写字楼市场、写字楼市场(shchng)(shchng)价格走价格走势势从昆明纯写字楼的市场(shchng)平均售价水平来看，2010年上半年昆明市平均售价水平在7000元/月， 2010年下半年昆明市平均售价水平在9000元/月，2011年上半年昆明市平均售价为11000元/月，2011年下半年昆明市平均售价水平为13300元/月，平均上涨率为18%。0500010000150002010年上2010年下2011年上2011年下价格（元）价格（元）价格（元）第9页/共29页第十页，共29页。4 4、写字楼去化分析、写字楼去化分析(fnx)(fnx)0%20%40%60%80%100%201

14、0年2011年去化率（去化率（%）去化率（%）2010年昆明写字楼放量与消化率基本持平(chpng)，去化率高达90%左右，写字楼所剩无及；而2011年昆明写字楼虽价格缓慢平稳上涨趋势，但年去化率明显下降，2011年写字楼去化率只达到总放量的55%。第10页/共29页第十一页，共29页。昆明写字楼租金总述近年来写字楼租金呈现良性上涨(shngzhng)趋势近年来写字楼租金呈良性(lin xn)上涨趋势从昆明纯写字楼的市场平均租金(zjn)水平来看，2008年昆明市平均租金(zjn)水平在35.36元/月，2009年昆明市平均租金(zjn)水平为37.97元/月，上涨率为7.4%，2010年昆明

15、市平均租金(zjn)水平为39.76元/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金(zjn)水平为45.59元/月，上涨率为9.3%.5 5、写字楼市场租金走势、写字楼市场租金走势第11页/共29页第十二页，共29页。昆明写字楼租金总述主要(zhyo)集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势.高端写字楼进入带来租金(zjn)两级分化从昆明(kn mn)写字楼租金分布图可以看出目前写字楼租金主要集中在30-50元/平方米之间；其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼.由此可以看出，高端写字楼的进入带来租金两极化趋势

16、明显.6 6、写字楼市场租金分布、写字楼市场租金分布第12页/共29页第十三页，共29页。昆明(kn mn)写字楼出租率近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显.近年来写字楼出租率上涨(shngzhng)明显，空置率低从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%.而部分档次(dn c)较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%.7 7、写字楼市场租率、写字楼市场租率第13页/共29页第十四页，共29页。中心区：56%租金(zjn)低于40元

17、/从中心区租金(zjn)结构图看56%楼盘租金(zjn)低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。北市区：平均租金(zjn)较高，50%楼盘于50元北市区写字楼总量相对较少，但整体租金偏高，主要由于北市写字楼发展相对缓慢，新兴写字楼拉升整体租金价格。南市区：在用写字楼较少，档次参差不齐南市二手写字楼量较少，档次参差不齐，随着星都国际总部基地、南亚风情第一城、中央金座、奥宸财富广场等写字楼入市带来新一轮租金提升不同区域下写字楼租金分析中心区租金稳定，北市整体租金较高，南市区参差不齐.8 8、各区域写字楼租金对比、各区域写字楼租金对比第14页/共29页第十五页，共29页

18、。9 9、未来写字楼市场潜在、未来写字楼市场潜在(qinzi)(qinzi)供应供应宗数宗数编编 号号位位 置置交易时间交易时间面积面积规划用途规划用途容积率容积率起价起价成交价成交价（平方米）（平方米）总建筑面积总建筑面积（万元）（万元）（万元）（万元）1KC2009-07-1（A1）昆明市官渡区广福路季官村、后所村1.21-2.1541953.63商务金融用地1.9682229.11524165.1224165.122KC2009-07-2（A2）13535.19商务金融用地1.418949.2667206.57206.53KC2009-46号盘龙区联盟街道办事处3528.3商务金融用地4

19、14113.23031.1771004J2010-050-A2昆明市五华区一二一大街68号1.25-2.1519829.73商务金融用地479318.9230668525465J2010-050-A4133.09商务金融用地4532.363566J2010-049-3经开区洛羊街道办事处大冲片区1.18-2.1814976.85商务金融用地4.668893.514731.7614731.7617J2010-049-8-112478.62商务金融用地1.822461.5163943.83643943.83648J2010-049-8-27325.48商务金融用地1.18058.0282315.3

20、1852315.31859J2010-054-A-2西山区金碧街道办事处河北社区21128.72商务金融用地6.63140083.4151301.97624531.18410J2010-037-A1-1西山区马街街道办事处马街社区8691.03商务金融用地12.67110115.35157250.258175.051311J2010-037-A1-210419.4商务金融用地7.8782000.6789798.776912J2010-037-A1-36558.96商务金融用地7.2847749.2296108.903713J2010-037-A1-42131.64商务金融用地1.342856.

21、39762006.147514J2010-037-A33742.95商务金融用地1.515651.85453488.977415J2010-066-A1西山区福海街道办事处陆家社区56434.69商务金融用地4.4248312.64129789.5643011.44616KC2010-174-3官渡区小板桥街道办事处2.1-3.326174.81商业金融业用地5130874.055889588917KC2010-76-20官渡区宏仁片区 2.14-3.165522.12商务金融5.630923.8721490.41490.418J2010-073-A4西山区前卫街道办事处拥护社区3.25-4.

22、254522.05商业金融业1.88139.694619.38264619.382619J2010-073-A619145.89商业金融业7.5143594.1819567.6519567.6520J2010-074-A1西山区前卫街道办事处拥护社区4.8-5.914221.3商业金融业5.1473097.4829620.05419620.054121J2010-074-A216296.4商业金融业5.2285067.20811022.69711022.69722J2010-074-A312172.1商业金融业5.8571206.7858235.45198235.4519第15页/共29页第十

23、六页，共29页。23J2010-044-1昆明滇池国家旅游度假区大渔片区4.25-5.1860755.45商务金融用地1.591133.17512722.19112722.19124KC2011-1官渡区关上街道办事处双凤社区5.10-6.27936.91商务金融用地323810.737146714625J2009-077官渡区小板桥街道办事处小板桥社区居委会56763.73商务金融用地4227054.9233885.733885.726SCT2011-2东白沙河片区168.8C2-商业金融用地4675.26583.366583.3627SCT2011-12龙江片区164.58C2-商业金融用

24、地4658.326418.626418.6228KC2010-97羊肠片区宝云社区197.68C2-商业金融业用地4790.727709.527709.5229KC2010-98羊肠片区宝云社区140.65C2-商业金融业用地4562.65485.355485.3530J2010-050-6五华区北仓片区5.24-6.2216057.48商业金融业4.9980126.82517826.617826.631J2010-025-A2西山区福海街道办事处大坝社区52998.6商业金融业2.1111297.0669660.83169660.831232J2010-072-A2西山区前卫街道办事处拥护社

25、区3716.23商业金融业1.34831.0994845.94845.933J2010-072-A446731.69商业金融业7.4345814.51609876098734J2010-072-A87040.71商业金融业6.545764.6159187.29187.235J2010-072-A106073.73商业金融业3.521258.0557925.77925.736J2010-072-A1112739.35商业金融业7.190449.38516625.716625.737J2010-006-A1官渡区南窑村30150.81商业金融业5.5165829.4648844.0848844.0

26、838KC2009-58-1-2官渡区六甲街道办事处环湖东路南侧6.23-7.1314887.89商务办公2.435730.93610785.3910785.3939KC2009-58-1-4官渡区六甲街道办事处环湖东路南侧14855.42商务办公 2.435653.00810761.2410761.2440J2011-003-5昆明市盘龙区金辰街道办事处7.19-8.1715176.78商业金融业3.756154.08626026.1126026.1141J2011-003-67828.39商业金融业14109597.4613418.8213418.8242J2011-020-2盘龙区麻线营

27、村 7.28-8.265756.71商务金融用地6.4737245.9147793.287793.28第16页/共29页第十七页，共29页。43呈政储2008077呈贡新区物流片区8.11-9.97458.84商业金融业2.2416707.8022014.22014.2政府储备44KC2010-95昆明市五华区普吉片区8.22-9.1656518.77商业金融业用地4.5254334.473815138151政府储备45KCD2011-2昆明滇池国家旅游度假区金河社区8.29-9.2213097商务金融用地22619414089.0514089.05政府储备城中村改造项目46KCD2011-3

28、16816.04商务金融用地2.542040.118082.7418082.7447KCD2011-46720.67商务金融用地3.724866.4797227.367227.3648KC2011-78盘龙区东华街道办事处6527.17商务金融用地7.649606.49225649.825649.8政府储备49J2011-027-8（D）昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区8.29-9.2825927.89商业金融业2.257041.35823489.5623489.56度假区委托城中村委托50J2011-027-9（K2）3781.76商业金融业1.86807.1683424.683

29、424.6851J2011-027-10（J2）3916.85商业金融业1.45483.593551.523551.5252J2011-027-11（F2）6208.1商业金融业1.911795.395623.245623.2453J2011-027-12（E2）5814.11商业金融业2.112209.6315266.885266.8854KC200832A1昆明市东风广场、白塔片区8.30-9.2846961.1商业金融业7328727.7211320349680政府储备55KC200832A29081.79商业金融业872654.324086056J2008058A1官渡区关上街道办事处

30、关上社区9.1-9.3035383.52商业金融业用地4.4155687.4953335.3553335.35官渡区城中村改造57J2011-026-3盘龙区金辰街道办事处2093商务金融用地17.7837213.542709.822709.82 盘龙区城中村改造58J2011-026-45871商务金融用地0.714168.417603.037603.03第17页/共29页第十八页，共29页。昆明2011年商业金融用地共成交(chng jio)78宗，合计2006亩，总建筑面积约403万平方米，外加明年年初开盘的写字楼约100万平方米，未来供应量约在500万平方米左右。潜在供应量大。59J2

31、009-095-5高新区梁家河9.20-10.1935606.16商业金融9.5338258.5233113.733113.760J2009-095-650152.49商业金融7.2361097.9346641.7946641.7961KC2011-5-1盘龙区联盟街道办事处新发村5309.05商业金融7.4739658.6048666.0528666.05262KC2011-5-45560.98商业金融4.6826025.3868387.28788387.287863KC2011-5-5-29202.85商业金融7.3968009.06215033.72115033.72164KC2011-

32、5-5-34080.6商业金融14080.66133.46646133.466465J2011-007-A2西山区棕树营街道办事处9.23-10.2415368.63商业金融6.599896.09525239.7525239.7566KCK2011-25昆明市官渡区大板桥街道办事处9.28-10.2711412.39商业金融业用地334237.171027.121027.1267KCK2011-2635248商业金融业用地31057443172.323172.3268KCK2011-2772918.16商业金融业用地4291672.646562.636562.6369KCK2011-33昆明市

33、官渡区大板桥街道办事处53996.67商业金融业用地2107993.344859.74859.770KCK2011-414198.44商业金融业用地28396.88377.86377.8671KCK2011-429106.22商业金融业用地218212.44819.56819.5672KCK2011-514932.03商业金融业用地29864.06443.88443.8873KCK2011-529358.62商业金融业用地218717.24842.28842.2874KCK2011-5331149.12商业金融业用地262298.242803.422803.4275KCK2011-541281

34、7.85商业金融业用地225635.71153.611153.6176KCK2011-5512218.78商业金融业用地224437.561099.691099.6977KCK2011-596703.75商业金融业用地213407.5603.34603.3478KC2009-58-2-2官渡区六甲街道办事处环湖东路南侧9.30-10.2815017.08商务办公用地2.436040.99211039.711039.7第18页/共29页第十九页，共29页。小结小结(xi(xiojioji) )1、昆明写字楼售价呈平稳缓慢上涨趋势；2、昆明写字租金呈上涨趋势，从目前看，写字楼出租率较高，出租情况好

35、；3、今年写字楼市场去化率只达到放量的55%，去化率与去年相比，呈直线下降(xijing)；4、未来写字楼供应量较大，竞争激烈。第19页/共29页第二十页，共29页。2 2、区位、区位(q wi)(q wi)类似写字楼类似写字楼楼盘楼盘位置位置体量体量()开盘时间开盘时间销售均价销售均价面积（）面积（）备注备注工程进度工程进度领域时代北京路延长线和北辰大道交叉口约250002010.611500260-1100多数整层销售，部分以90元的均价进行出租已交付上海东盟商务大厦呈贡彩云路与春融街交叉口10万余方2011.10.161600090-1800持有认筹卡，开盘当天优惠2%地上18层欣都龙城

36、北京路延长线和北辰大道交叉口约70000未集中开盘12000370-1500暂无优惠封顶西山新城西山区原石材交易市场约30000未集中开盘11000350-1050暂无优惠封顶银海樱花语畅园一期旁约300002011.81200090-1800优惠3%封顶红星国际一期广福路与金广路交叉口约280002011.7120002701020精装修已交付与润城区位近似的写字楼目前售价在1.1-1.5万/之间，这一销售价格与这些项目所在地段的优越性及其工程进度息息相关。另外，现有市场写字楼产品同质化严重(ynzhng)，市场竞争相对比较激烈。还有部分写字楼以出租为主。第20页/共29页第二十一页，共29

37、页。一、写字楼市场(shchng)概述二、写字楼定价原则三、写字楼价格表第一章 写字楼产品(chnpn)定价第21页/共29页第二十二页，共29页。二、写字楼定价二、写字楼定价(dng ji)(dng ji)原则原则第22页/共29页第二十三页，共29页。1 1、采用、采用(ciyng)(ciyng)市场比较法定价市场比较法定价比较内容比较内容权重权重奥辰财富广场奥辰财富广场红星国际红星国际南亚风情第一城南亚风情第一城拟合拟合比较比较拟合拟合比较比较拟合拟合比较比较程度程度系数系数程度程度系数系数程度程度系数系数建筑规模10%1.10.111.10.1110.1区域位置15%10.151.05

38、0.15750.90.135内部配套15%1.10.1651.050.15750.90.135产品设计15%1.20.1810.150.90.135工程进度14%0.60.0840.70.0980.80.112写字楼等级10%1.10.1110.110.1科技用材8%1.050.0840.90.07210.08升值潜力13%1.20.15610.131.10.143合计100%/1.039/0.9750.941 1、经过估价原则：建筑、经过估价原则：建筑(jinzh)(jinzh)规模、区域位置规模、区域位置、内部配套、产品设计、内部配套、产品设计、工程进度、写字楼等级、工程进度、写字楼等级、科技用材、升值潜力科技用材、升值潜力2 2、考虑、考虑(kol)(kol)写字楼的位置、写字楼的位置、昭示性及交通便捷性等因素确定昭示性及交通便捷性等因素确定每栋写字楼的整体均价及楼栋差每栋写字楼的整体均价及楼栋差；3 3、在同一栋写字楼内，考、在同一栋写字楼内，考虑层差、视野开阔程度等虑层差、视野开阔程度等因素确定每栋每层的均