徐州市场调研报告

1、徐州房地产市场调研报告-徐州市宏观环境1徐州市概况:（1）徐州市行政区划：徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，丕0州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月）区、市、县镇街道卿处村民委员厶居民委员厶面积（平方公里）人口（万人）鼓楼区/885769云龙区/92444118九甲区/14263698贾汪区729854690泉山区/10/77丰县14/36081446沛县15/324571349铜山县22/3387睢宁县16/386151767新沂市16/254181571邳州市2

2、4/462222088总计114432280395(2) 徐州市地理位置:?徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部Z域内除中部和东部存在少数丘岗外,大部皆为平原。徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。"东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐鲁",素有"五省通衢"之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特区位优势。(3) 徐州市交通运输:徐州历来都

3、是兵家必争之地，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨,为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要"十字路口"。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇;京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通;京杭大运河穿境而过;徐州观音机场为国家民航干线机场;鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道"五通汇流"的立体交通体系。2005年各种运輸方式完成运输量运输方式货运量客运量绝对数（万吨）比上年増长（）绝对数（万人）比上年増长（）总计148128340铁路30351119公路5558720

4、2水运684-民航管道5532-（4）徐州人口构成及发展：根据徐州2005年口月1日零时人口普查显示，徐州大市常住人口为883万人，人员众多，规模庞大。其中徐州小市（狭义徐州）常住人口万人,它包括:云龙区、鼓楼区、九里区、贾汪区、泉山区五个区。徐州小市各区人口云龙区鼓楼区九甲区贾汪区泉山区总计面积（平方11821298690千米）人口（万）资料来自徐州统计局全市常住人口中,0-14岁人口为164万人，占常住人口的；15-64岁人口为635万人，占常住人口的；65岁及以上人口为84万人，占常住人口的。人民生活: 人均可支配收入居民收入明显提高。2004年,徐州市城镇在岗职工人均工资达到15809

5、元,增长；全市城镇居民人均可支配收入达到9839元，增长10%;农民人均纯收入4021.元，增长。2005年徐州市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长,扣除同期居民消费价格上涨影响因素，居民收入水平实际增长。 人均消费支出2005年居民人均居住类消费支出元，比上年上升。其中：住房装潢消费人均支出元，同比增长,占住房支出的。 人均住房使用面积2005年，城市居民住房条件继续改善，年末人均住房使用面积平方米,比2004年末增加平方米。在住房面积不断增加的同时，居民的居住条件有了显着的改善。2005年底,城市居民家庭的住房成套率达,从住宅类型看，住二居室住房的家庭比例最高，占全部户数的,住三居室的

6、家庭占,住四居室以上的家庭占全部户数的。小结：人口结构和城市发展程度紧密相连徐州市目前仍属于工业化快速发展阶段。人民生活水平得到了进一步的提高,购买力増强,对住房的需求也有了进步的发展。(5)徐州市经济发展情况:经济总值:2005年，徐州市国民经济稳定快速发展，综合实力进一步增强。全市生产总值(GDP)初步核算达亿元，比上年增长,增幅提高个百分点，再创1997年以来新局。徐州历年国内生产总值示意图(亿元)产业结构2005年第一产业亿元，占国内生产总值比重为。2005年第二产业亿元,占国内生产总值比重为。2005年第三产业亿元,占国内生产总值比重为。全市三次产业比例由2004年的13:50:37

7、调整为14:50:36。2005年徐州产业结构示意图同时民营经济发展取得新突破。全年民营经济完成增加值亿元，比上年增长；总量占全市GDP的,比上年提高个百分点，增幅高于全市GDP增幅个百分点。年末私营企业万户，新增4732户，增长，总注册资本达亿元，增长;个体户万户，新增万户，增长,注册资全亿元,增长。市场物价总水平小幅上涨。自2月份以后，全市价格总水平涨幅明显回落,全年城市居民消费价格总水平比上年上涨,其中，消费品价格上涨,服务项目价格上涨。全年商品零售价格上涨。小结： 徐州处于城市化和工业化快速发展阶段,房地产行业面临较大发展契机。 私营经济成为徐州经济发展的一个亮点，人民收入和消费需求得

8、到逬一步提升。2徐州市城市规划外部规划:打造徐州都市圈是江苏省于2000年在全省城市工作会议上提出的，为全省三大都市圈之一。范围包括：江苏省的徐州市，连云港市，宿迁市；安徽省的宿州市，淮北市；山东省的枣庄市，济宁市的微山县；河南省商丘市的永城市，共涉及8个地级市,其区域构成以江苏省境内为主体。空间组织：核心层以50KM为半径，包括徐州市区和铜山、丕B州、沛县三县（市）；紧密层以100KM为半径，包括徐州市睢宁、丰县、新沂，宿迁市，商丘市的永城市，安徽的宿州市和淮北市，山东的枣庄市和济宁市的微山县。徐州都市圈区位分析图徐州都市圈基本情况图小结：壕庄、A、卜徐二一1州大都市亠圈规水压、点宿州丿划为

9、徐州浚北y>11广7i城市未来的发展莫定了良好的发展目标，徐州市的城市集聚能力逬一步增强，必然带动更多的外地人口过来定居。内部规划:另一方面，根据徐州市的总体规划要求，徐州的东南部将建成一个全新的城区。徐州新城区位于徐州市城市的东南部，东起规划中的京沪高速铁路，西抵拖龙山，南临连霍高速公路，北接故黄河风光带，总规划用地50平方公里，建设用地38平方公里，规划期人口20万，远期可容纳40万人生活居住，其中大龙口水库周边地区10个平方公里为新区起步区。徐州新城区建设是为了落实省委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略、解决徐州市由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核A五组团”城市

10、空间结构转变、迎接新的机遇和挑战并满足未来建设300万人口的特大城市的发展需求所作出的重大决策。在目前老城区已没有发展空间的情况下，发展新的城市中心，对于提高城市的区域服务功能、塑造现代化城市形象、加快城市化进程、实现跨越式发展,无疑将发挥重要的作用。徐州市具有良好的区位优势。徐州市是新亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市和淮海经济区中心城市，是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一，同时也是东陇海产业带的支撑点和陆港经济的产品集散地，必然需要一个能为整个区域提供强大的服务功能、区位优越、设施完备、环境优美的核心地区。新城区选址在京福高速公路和连霍高速公路两大交通干线的交汇点，

11、通过城市快速干道将高速交通直接引入新区中心。新城区东北紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅20余公里，因而具有极为便捷的区域快速交通条件，这在当今飞速发展的汽车时代提高与周边城市的联系效率、构筑小时紧密城市圈、发挥中心城市的辐射吸引作用都具有极其重要的意义，可以使徐州成为南、北、东、西大城市之间的“平衡点”和商务、会议活动的优选地点。由于距离老城中心仅8公里，可以借助老城以及北部的坝山片区和西部的铜山新区建立高标准的服务设施，尽快形成核心的服务功能。新城区依托大龙湖和故黄河风光带,西靠托龙山脉,东南紧临吕梁山风景区，可谓山水天全、自然风光秀美，可以建立起多层次、立体化、复合型的网

12、络状生态结构，加上良好的地势和工程地质条件以及开阔的发展空间，将使其成为面向区域、服务周边、独具特色和魅力的现代化城市新中心。按照徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托,以商贸、全融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，同时也是徐州市新的“门户”和“窗口”是徐州市对外联系的口岸，是徐州市作为区域型中心城市对外服务的主要城市组团。起步区作为新城区建设的起点，担负着沟通老城联系、建立基础设施、聚集人气资源、确立形象定位等重要责任和功能，起步区建设直接影响着新区建设的质量和速度，是整个新城区建设的关键和突破口。小结：徐

13、州新城区的规划对徐州城市发展重心起到较大影响，未来徐州发展的重心将以东南部区域、铜山新区为主，这一片区将成为徐州未来楼市的主战场。3徐州市房地产市场发展概况:(1)定资产：2002-2006固定资产投资与房地产投资列表年份20022003200420052006合计固定资产投资(亿)同上年増长率(%)%房地产投资(亿)47同上年増长率(%)%房地产投资所占比例%资料来自徐州市统计局年度统计公报注:2006年指的是1-10月份结论：很显然，从02-06年徐州市固定资产的投资正在快速上升,而最重要的是房地产投资的数额上升的很快，增长速度也是惊人，特别是05、06年，整体数据显示徐州市房地产市场前途

14、一片光明。虽然，这2年国家出台了一些政策文件对徐州市的房地产市场产生了一定的影响，但对于徐州来说炒房的行为不多，而且销售条件比较宽松,可以大比例的预约收钱，对开发商十分有利,因此影响并不是很大，况且市场也会做出相应的调整。（2）土地供应情况:年度出让宗数土地面积（万平方米）成父价格（亿兀）04年全年2205年全年2006年上半年6结论:徐州市05年土地供应有跳跃式的放量，为04年土地供应量的近7倍，为06年徐州市场商品房的供应量奠定了基础，同时市场竞争也会比较激烈。预计06年的土地供应量相比05年同期,将有一定量减少。（3）商品房供应量时间商品房预售面积（万平方米）同期増长住宅预售面积同期增长

15、04年1-12月%05年1-12月%06年1-6月/总计/结论：徐州市商品房总体供应量呈逐步上升态势,也说明了居民的住房需求在进一步的增加。06年上半年的供应量已经达到了05年全年的,市场竞争愈演愈烈。（4）商品房需求量徐州市商品房2004年比上年增长2005年比上年增长2006年上半年总计成交套数（户）1355%9043567%717517553成交面积（万方）%18%成交金额（亿）%105%可以看到从2004年到2006年，徐州全市的商品房需求量呈上涨趋势，尤其是到了05、06年上涨趋势比较明显,可以预计未来的商品房需求会进一步加强，存在一定的上升空间。（5）商品房价格徐州市住宅价格走势图

16、（2004-2006年上半年）（单位：元/平方米）3000宴2500的发展态势,2000为300兀。1500作炉住宅均值甚至岀现排队抢房现象。随着住房需求量的进一步増大，徐州市的房价也会随之而进一步上涨，根据城市发展水平必然带动房地产行业发展水平相一致的原理，可以预见，这个上涨的空间还比较大。A:住宅部分二.市场分析1区域板块的划分：根据徐州市中心以及东南西北各区域房地产市场的发展情况，我们把徐州市划分为五大板块：中心板块；城东板块；城南板块，城西板块；城d匕板块。同时徐州的东南部将规划成为徐州的新城，城市中心也会进一步的向东南迁移，目前已有实力开发商在此区域拿地。2冲心板块:(1) 中心板块

17、介绍:整个中心板块位于徐州市的市中心，在地段上占据舂徐州的黄全地段，各种商业配套、生活配套非常齐全。该板块是徐州的核匚'板块，同时也是目前徐州房价最高的区域,市场发展比较成熟,客户接受度也比较高。(2)可比典型楼盘分析:楼盘名称产品形态开盘时间建筑面主力面积均价总销售积率品官邸高层商住06年7月万平米90130平米4900元/平米50%颖都上花园小咼层、咼层06年12月底万平米120平米未定金庭嘉园多层、小咼层、咼层06年11月万平米140150平米3800元/平米35%(3)中心板块总结:产品形态本板块的产品以高层商住为主，大约高层占60%，小高层30%多层10%。由于徐州市民对高层

18、和小高层的抗性不大，再加上中心地块的发展优势和已成熟配套的存在，以及人们对区域的发展信心，人们对高层，小高层接受度还比较高,但是多层凭借其稀缺性优势，受到市民追捧。主力面积在徐州购房的大多数是二次置业者，因此这些人对三房的需求比较大，因此该区域楼盘的主力面积多集中在120140左右的三房。同时，处于对总价的考虑，市民对二房的需求也比较大。价格方面该板块的位置、地段在徐州是最好的，故其价格在整个徐州也是最高的。这些商住楼主要分布在淮海路与中山路、解放路交界处周边。整个板块的均价估计在3737元/平米左右，其中最高价格已经接近5000元/平米。源方面绝大多数都是市中心的客户，本区域客户占了80%,

19、外区域客户占20%;职业身份涉及多方面，其中以政府公务员，事业单位员工，私企业主为主。另外,这些客户很多都不是首次置业，换房的比较多，自住投资；年龄集中在40岁左右。销售方面中心板块虽然价格很高，但是凭借其绝佳的地段，总体去化情况良好，特别是一些品质比较高的楼盘，去化速度相当快。(4)典型个案分析:个案一：一品观邸区域市区项目位置徐州市中山北路与夹河街交叉处毛坯案名品观邸容积率售楼处徐州中山北路12号发展商徐州金正基房地产开发有限公司得房率82%联系电话营销策划上海宝名绿化率20%公开日期05年底物业类别商住产品形态咼层开盘时间2006-7-16总建筑面万平方米规划总户商务楼交房时间2007-

20、12积（平方米）数（套）216户物业费（元/平方米月）元/平方米总销售率50%主力面积（平方米）90至130平方米剩余量（套）平均单价（元/平方米）4900元/平方米（I介）银行贷款额度综述：本案位于徐州市中山北路12号，地处徐州市中心，地段非常好，周边的配套也相当的齐全。医院：市第一医院、徐医附医。教育：徐州一中、二中、三中、撷秀中学、树人中学。但位置的关系，其一到三楼是商场势必造成噪音的污染。本案的产品形态单一，两栋高层z顾客选择面比较小，且户型不佳。但是由于地段的关系去化的非常好,投资客占很大的比例。个案二：金庭嘉园区域市区项目位置夹河街与西安路交叉装1®兄毛坯口案名金庭嘉园容

21、积率3售楼处夹河街与西安路交叉口发展商江苏爰东集团得房率联系电话物业类别普通住宅产品形态多层、小咼层、咼层开盘时间06年口月基地面积（平方米）11330m1规划总户数（套）388（单身公寓70套）交房时间2007年总建筑面积（平方米）56000m2产权年限物业费元/平方米面积范围（平方米）50-150总销售率35%主力面积（平方米）单身公寓以48nf/54冊为主力户型3*2*2141平米-153平米剩余量（套）单价范围（元/平方米）3480-4600元/平米车库价格（元）平均单价（元/平方米）3800元/平米银行贷款额度主力总价（元）单身公寓20-25万3*2*255万年限综述：该案位于徐州市

22、西安北路与夹河路交汇处，周边的配套比较齐全；本案一至三层是商铺,层数低的住户可能会受到噪音污染。小区有一个3000平米的中庭花园，以及5.6米挑空的双面景观回廊。由于本案的地段比较好，期销售也很好，其中投资的占很大一部分比例。本案一至三楼是商铺，形态有高层/'高层,多层；本案均价4000/平米;总体销售率35%个案三：颖都上花园区域市区项目位置徐州淮海西路195号務霏况毛坯案名颖都上花园容积率售楼处淮海西路195号发展商徐州颖都房地产开发有限公司得房率联系电话/物业类别住宅产品形态高层，小开盘时间2006年12月底咼层基地面积（平方米）万总建筑面积（平方米）万平方米交房时间2008年5

23、月面积范围（平方米）总销售率主力面积（平方米）120平米剩余量（套）平均单价（元/平方米）预计4000元/平米（一户一价）银行贷款额度综述：本案位于淮海西路195号，处于市中心；其产品形态为高层、小高层。本案现在尚未开盘，具体价格还没确定，初步估计在4000/平米左右;目前在做开盘前期客户积累。3城东板块:（1）城东板块介绍:城东板块整体发展比较成熟,房价水平处于徐州市区中下水平，东部城区周边工厂企业分布密集。该区域的生活配套比较成熟,有大型的商场、宾馆、酒店、银行以及一些生活娱乐设施;如：香山宾馆，东方大酒店，天桥副食市场等。板块内近2年内吸弓I了全国房地产知名品牌地产上海绿地,绿地的进入为

24、区域地产发展增加了活力，同时也产生了不小的压力，其开发的绿地世纪城现为徐州在售的最大楼盘。城东板块原有的各种生活配套设施以及工业基础为区域发展奠定了基础，在未来几年内京沪高速铁路的开通更将为区域发展提供无穷的动力，规划的高铁徐州站就在城东区域，并且距离城东中心居住区仅仅5分钟车程。(2) 可比典型楼盘分析:产品形项目名称态开盘时间建筑®S主力面积价格总销售率东力耒地多层2006-325万平方米88-104平方米2400元/平方米80%绿地世纪城多层、小咼层2006-5130万平方米105-116平方米2800元/平方米70%阳光花园二期多层2005-84万平方米120-130平方米3

25、300元/平方米50%御景湾多层小咼层别墅2006-1060万平米80-120平米2480元/平米组团90%(3) 城东板块总结:产品形态现阶段以多层为主，在未来一年内将有部分小高层产品推出，区域内产品整体定位为中低档。主力面积面积以中小面积为主，三房面积控制在110平米左右，两房主要为90平米左右。价格方面区域均价2434元/平米，略低于徐州全市均价水平。此区域客源以周边居民和企业员工换房为主，客户就业主要在附近企业。销售方面本板块销售情况优劣差距明显，规模大品质高的楼盘去化情况良好，反之去化一般。(4) 典型个案分析:个案一：绿地世纪城区域东区项目位置徐州市民富园东首禺霏况毛坯案名绿地色己

26、城容积率售楼处徐州市民富园东首发展商上海绿地集团徐州置业有限公司得房率88%联系电话物业类别商住产品形态多层、小咼层开盘时间基地面积937亩绿化率35%交房时间（平方米）总建筑面积（平方米）130万平米产权年限物业管理上海科瑞物业管理有限公司面积范围（平方米）95-125总销售率70%主力面积（平方米）105-116物业费（元/平方米月）兀多层兀小咼层平均单价（元/平方米）2800元银行贷款额度主力总价（元）27-33万年限综述：本案的产品形态为多层、小高层；该案的均价为2800元/平米；由于开发公司品牌好,影响力高，小区品质较高，小区配套很完善.一楼带花园提升一楼价值。再加上其价格t匕较便宜

27、，因此销售情况比较理想”三期去化率达到70%左右。个案二：东方美地区域东区项目位置徐州市民富园禺霏况毛坯圆盘处案名永泰东方埶容积率售楼处发展商中外合资徐州永泰地产公司得房率88%联系电话营销策划南京新鸿泰绿化率30%公开日期物业类别住宅产品形态多层交房时间07年下半年上房（二期）总建筑面积（平方米）25万平米规划总户数（套）1192W物业管理金浩物业管理（一期）销售面积（平方米）售出户数（套）物业费（元/平方米月）期元/平米（一期）面积范围（平方米）88-131总销售率80%主力面积（平方米）88-104剩余量（套）单价范围（元/平方米）2000-2700元/平米车库价格（元）平均单价银（元/

28、平方2400元/平米行额度米）贷主力总价(元)23-27万款年限综述：本案产品形态为多层；均价为2400元/平米z相比绿地要便宜400-500元/平米z基本都是小户型,总价比较低；目前所剩的都是一些大户型的或顶层加阁楼的，该盘的阁楼面积比较大基本是标准房的50%'总价比较高，总体去化率达到80%左右。4城南板块:(1) 城南板块介绍:城南板块是徐州近年来房地产发展的热点区域，区域内山水自然环境优越，高校云集;区域内房地产整体水平相对t匕较高,开发量大，产品形态丰富，竞争比较激烈。区域依托其丰富的自然资源利用生态区域适于居住这一卖点进行开发，同时板块为徐州最大的别墅区，近年来开发的别墅产

29、品占据了徐州整体市场半的份额。由于城南板块规划的完成以及实施，使得区域前景相当可观，同时结合区域为高校聚集区，山水区，整体趋势将成为徐州市最为重要的居住区。(2)可比典型楼盘分析:产品开盘时项目名称形态间建筑面积主力面积价格总销售率山水华美小高层，别墅2006-4115万平米138平方米小高：3000元/平方米别墅：4000元/平方米70%永嘉太阳城多层2005-815万平米105-119平方米2700元/平方米80%御苑一期联排05年底万平米3900元/平方米80%久隆凤凰城联排独立双拼多层小高层商业2003-6103万平米独立280330平米联排250平米多层90-125平米商业一租现在只

30、剩余联排别墅价格3400元/平米95%臬山美墅多层别墅2005-4n万平米别墅230290平米多层90-120平米多层：2800元/平米别墅：4000/平米85%(3)城南板块总结:产品形态产品比较丰富，以多层产品为主，区域为徐州别墅最重要的别墅板块，小高层产品刚刚起步。主力面积多层以中小面积，90平米的二房和110平米的小三房为主，别墅多为经济型的联排别墅，面积在250平米左右。价格方面区域房产均价3000元/平米,处于徐州中高水平，区域近一年来价格涨幅较大。市区普通居民换房，区域内原有居民以及区域内的高校教职工为主。销售方面板块的地理环境优美，适合居住；同时规划前景也比较好，因此该板块楼盘

31、的去化情况良好。(4)典型个案分析:个案一：永嘉太阳城风华园区域南区项目位置西侧斜装修情况毛坯对面案名永嘉太阳城容积率售楼处风华园西侧斜对面发展商徐州市永嘉房地产开发有限公司得房率85%联系电话营销策划金石地产绿化率30%开盘时间2005-8物业类别住宅产品形态多层、花园洋房交房时间2007-8基地面积（平方米）12万规划总户数（套）1384物业费（元/平方米月）总建筑面积（平方15万产权年限物业管理米）面积范围（平方米）86-169总销售率80%主力面积（平方米）105-119剩余量（套）平均单价（元/平方米）2700元/平方米银行贷款额度主力总价（元）35万年限综述:本案的产品形态丰富，有

32、多层、阳光房、和花园洋房；其中阳光房在徐州尚属首例，但由于位于双山公墓，其档次会受到一定的影响。该案周边的配套比较齐全，但交通道略系统还不是很成熟,出行不是很方便;本案的均价为2700/平米，相对而言它的价格还是占一定的优势,因此会吸引一部分的客源；目前该案的去化率达到80%左右。个案二：御苑区域南区项目位置铜山新区珠江路路终点站对面）歓情况毛坯案名W苑容积率售楼处徐州市铜山新区湘江路北发展商徐州苏恒房地产有限公司得房率90%联系电话6营销策划南京中原房房地产营销顾问有限公司绿化率35%物业类别住宅基地面积（平方米）万平米产品形态联排别墅开盘时间2005年底总建筑面积（平方米）万平米规划总户数

33、（套）238户父房时间2007年底面积范围（平方米）213-238总销售率80%主力面积（平方米）220-238剩余量（套）平均单价(元/平方米)3900银行贷款额度主力总价(元)80万年限综述：本案所处位置t匕较偏僻，交通极为不便，且周边的生活配套相当不齐全，且小区自身的配套几乎没有。该案产品形态为联排别墅；该案的均价为3900/平米，在价格方面比徐州市区相对而言要便宜很多，因此这个价位有一定的优势。该案到目前为止销售情况不是很理想，周期太长。原因是其地理位置相当偏，而且投入的广告宣传力度比较小，再加上周边的生活配套欠佳，其本身也没有什么配套,因此造成销售情况不理想。5城西板块:(1)城西板

34、块介绍:城西板块由两部分形态构成。一部分，最西边是徐州老的重工业区，很多大型的水泥厂，机械厂，煤厂都设在这里，有少量的老小区分布于此;另一部分靠近市区沿淮海路南北一带及云龙湖北边一带大量分布了一些新的楼盘，商业和生活配套进一步的成熟。(2) 可比典型楼盘分析:楼盘名称产品形态开盘时间建筑面积主力面积均价总销售率尚城国际高层商住07年万平米140平米预计3600元/平米天山绿洲小咼层、咼层07年底80万平米128-129平米预计3500元/平米小康人家三期小咼层、咼层06年5月10万平米120平米3300元/平米60%锦绣年华多层、小咼层、咼层06年4月20万平米123137平米3000元/平米

35、75%咼层06年10月18万平米136138平米4200元/平米85%滨湖化园二期阿尔卡迪亚小咼层、咼层06年12月30万平米124143平米未定开元四季别墅、多层、洋房、小咼层06年10月130万平米135平米多层:2600元/平米洋房：2900元/平米刚开盘3%(3) 城西板块总结:产品形态现阶段各种产品形态丰富，以高层,小高层为主，多层的稀缺性使其受到市民的青睐。主力面积因为该区域靠近市区，市区购房的大多数是二次置业者，因此这些人对三房的需求比较大,因此该区域楼盘的主力面积多集中在120140左右的三房。价格方面该板块的住宅主要分布在沿淮海路南北两侧，以及云龙湖北边。整个板块的均价估计在

36、2582元/平米左右，其中云龙湖北边的公寓景观比较好，因此价格也很高,已经突破4000元/平米。绝大多数都是市中心的客户，占了50%,本区域客户占30%,还有20%来自其他区域；职业身份涉及多方面，其中以政府公务员，事业单位员工,私企业主为主。销售方面这里距市中心不远，在10分钟车程之内，而且价格也不是很高，整体去化情况良好，特别是云龙湖一带的房子去化情况非常良好。(4) 典型个案分析:个案一：滨湖花园三期湖北路区域西区项目位置西龙歓情况毛坯湖北岸案名滨湖花园三期容积率售楼处湖北路西段发展商徐州市滨湖花园得房率联系电话05房地产开发有限公司营销策划绿化率70%基地面积（平方米）万物业类别住宅产

37、品形态咼层开盘时间2006年10月总建筑面积（平方米）54万平方米规划总户数（套）1400户左右父房时间2008年10月面积范围（平方米）100250平米总销售率85%项目图片主力面积（平方米）136-138平米剩余量（套）单价范围（元/平方米）4000-5900元/平米车库价格（元）平均单价（元/平方米）4200元/平米（一户T介）银行贷款额度主力总价（元）57万年限综述：本案的产品形态是高层、小高层；本案是一户一价均价在4200/平米；由于本案的地理位于比较好，紧靠云龙湖，自然生态非常好，距离市中心也不远，而且建筑密度小；虽然价格比较高但还是比较受欢迎，因此销售情况非常好。个案二：阿尔卡迪

38、亚区域西区项目位置徐州市西路43号装修情况毛丕案名阿尔怦亚容积率售楼处环西路滨湖路口发展商荣盛（徐州）房地产开发公司绿化率40%联系电话05物业类别住宅产品形态小髙层咼层开盘时间2006-12-18基地面积（平方米）规划总户数（套）交房时间2008-6-30总建筑面积（平方产权年限物业管理30万平方米米）面积范围（平方米）86191平米总销售率主力面积12牛143平米的剩余量（平方米）三房（套）单价范围（元/平方米）车库价格（元）平均单价（元/平方米）预计4000（户一价）银行贷款额度主力总价（元）初步估计52万年限综述：本案产品形态为高层、小高层;本案目前尚未开盘，也不接受预定，只是前期的客

39、户积累；本案的的具体价格也还没有定，只是一个初步的估计价格在4000元/平米左右。个案三：锦绣年华区域项目位置淮海西路延长段与SSS交叉口隸情况毛坯案名锦绣年华容积率售楼处西关新T圭对面发展商徐州财苑房地产经营开发有限公司得房率联系电话物业类别住宅产品形态多层;小咼层;咼层开盘时间2006年4月初基地面积（平方米）万规划总户数（套）父房时间2007年4月底总建筑面75%积（平方20万平方米欣镐唇率米）主力面积123-137平米的剩余量（平方米）三房（套）多层:3200元/平平均单价（元/平方米）米；小高层：2900元/平米；高层:2800元/平银行贷款额度米综述：本案的产品形态是高层和小高层；

40、本案的均价多层：3200元/平米；小高层:2900元/平米;高层:2800元/平米这个价格在徐州还是属于比较便宜的，和市区的价格相差七八百左右，而且距离市区也不是很远，所以还是吸引了一部分市区的客户前去购买。总体销售情况还是比较良好的，去化率在75%左右。个案四：开甲尚城国际岂ivj.N米却蛙-®&舟2H+*15|电笛木H站母*-M-卡1湧A03豐*1训W曲冈gstoiiiim3I4K勺r*，wbia冲4DN半魚囤H冈粵总6茹Zll型M沙»FiD：IFa磐潜*i>*-*|V§黒琳左曲目hdS醐JiD§戲>诵老曲孔翩主0励哥a画3画&#

41、187;训册诵D»淋o诂|号尚城国际位于西部人民广场五道交汇，项目总建筑面积104100平方米，其中商业27500平方米，住宅53000平方米。定位为"徐州首席广场物业"。产品形态是高层,至三层是商铺，四层以上是住宅；由于还没有开盘该案的均价目前暂定为3600元/平米,目前只做项目的前期客户积累。个案五：天山绿洲区域市区项目位置矿山东路东侧、苏堤北路西侧装修情况毛坯案名天山绿洲容积率售楼处徐州市淮海西路268号（友谊商城西隔壁）发展商徐州市华厦房产开发有限公司绿化率45%联系电话968895物业类别住宅产品形态小咼层、咼层开盘时间07年底基地面积（平方米）40万总

42、建筑面积（平方米）80万平方米交房时间2008-8销售面积（平方米）售出户数（套）物业费（元/平方米月）元/平方米面积范围（平方米）总销售率主力面积（平方米）128129平方米剩余量（套）平均单你元/期起价估计额平方3500/平方米银行贷度米）款主力总价（元）40万左右年限综述：本案位于矿山东路东侧、苏堤北路西侧（原徐工集团工程机械制造厂和桥箱厂用地）,其中有14000余平方米的城市开放公共绿地。住宅部分主要为9-33层的中高层和高层建筑，共计118栋,建筑密度比较大，可能会影响采光。本案尚未开盘,期起价初步估计在3500/平米左右;本案预售证还未拿到，已经开始接受客户预定，收房款的40%;开

43、始预定当天出现排队购房的场面，一期现已销售40%左右。区域西区项目位置三环西路（杏山子昨情况毛坯个案六：开元!1!季村）案名开元四季容积率售楼处发展商开元旅业集团绿化率40%联系电话/9999多层，小高物业类别住宅产品形态层，洋房，别墅开盘时间06-10基地面积（平方米）880亩规划总户数（套）8000多套父房时间08年上半年总建筑面积（平方米）130万物业费（元/平方米月）多,小高物业管理开元物业面积范围（平方米）86-143总销售率3%（刚开盘）主力面积（平方米）135剩余量（套）平均单价（元/平方米）多层2600元/平米洋房2900元/平米银行贷款额度主力总价（元）31-34万年限综述：

44、本案的产品形态比较丰富有多层,小高层，洋房，别墅;量体也比较大130万方。期均价为2600/平方米。由于刚开盘目前去化在3%左右。6城北板块:(1)城北板块介绍:城北板块现在还处于一个发展过度期，刚刚起步，主要的楼盘都集中在九龙湖附近。该区域的生活配套还不成熟,缺少大型的商场、宾馆、酒店、银行以及些生活娱乐设施；如：咖啡馆、保龄球馆、酒吧、大型的KTV等；但是随着中山北路的延伸，轻工路地建设，奔腾大道地通车，数十个新兴居民小区的出现,尤其是交通站点的增设，北区已渐渐凸显出其不可复制的地段优势及发展前景。面对新的发展形势和新的发展机遇，“生态先行"已成为新北区发展宣传的主导因素之一。(

45、2) 可比典型楼盘分析:产品形项目名称态开盘时间建筑®S主力面积价格总销售率怡康化园多层、小髙层2006-711万平方米95-120平方米3000元/平方米40%和园爰家多层、小髙层2006-1240万平方米80-90平方米3000元/平方米35%九龙湖水景坊多层、小髙层2007-123.6万平方米120-130平方米3300元/平方米20%(3) 城北板块总结:产品形态本板块的产品以多层,小高层为主z高层比较少。多层50%,小高层35%,高层15%。由于多层产品的稀缺度比较高，徐州市民对多层比较偏好；目前来说，城北板块现在还处于一个发展过度期，刚刚起步，该区域的生活配套还不成熟，缺

46、少大型的商场、宾馆、酒店、银行以及一些生活娱乐设施；如：咖啡馆、保龄球馆、酒吧、大型的KTV等；但是这里凭借其价格优势以及规划前景还是吸引了不少市区的客户前来购房。主力面积在徐州购房的大多数是二次置业者，因此这些人对三房的需求比较大，因此该区域楼盘的主力面积多集中在120130左右的三房。同时，很多本区域客户对二房的需求也比较大。价格方面城北板块现在还处于一个发展过度期，刚刚起步，缺少大型的商场、宾馆、酒店、银行以及一些生活娱乐设施；故其价格也比较低。整个板块的均价估计在2139元/平米左右，其中品质比较高的楼盘价格已经突破3000元/平米。很大一部分是市中心的客户，占了将近一半;本区域客户也t匕较多，同时这里还有一些外地客户在此购房;另外,这些客户很多都不是首次置业，换房的比较多，自住投资；年龄集中在30-4