房地产经济学09--住房消费与住房制度

1、第九章第九章 住房消费与住房制度住房消费与住房制度本章纲要本章纲要住房消费住房消费住房制度与住房政策住房制度与住房政策n 理解住房消费n 什么是住房消费n 住房消费面临的机遇和挑战n 住房的功能n 住房消费的可支付性n 住房制度n 住房制度类型n 住房政策本章纲要本章纲要中国城镇住房制度改革中国城镇住房制度改革n 住房制度改革的概念n 住房制度改革的内容n 住房制度改革的过程住房社会保障住房社会保障n 住房社会保障的内涵n 住房社会保障的特点n 住房社会保障的产品n 住房社会保障的对象n 一、理解住房消费n 2014年，10月29日召开的国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效

2、。会议要求重点推进6大领域消费，包括稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。n 有人认为，此时再提稳定住房消费（是继2009年4月15日国务院常务会议提出“稳定住房、汽车等大宗消费”后的又一次），政府托楼市的意图十分明显，各种各样鼓励住房购买者进入市场的政策会进一步出台。n 也有人认为，要稳定住房消费，就得通过财政转移之付来鼓励住房的“刚性需求”者进入市场，就得进一步降低住房的交易税。n 又有人认为，稳定住房消费的核心在于加强保障房建设，突出的是保障公平，及放宽提取公积金支付房租条件等等。n 你怎么认为？第一节 住房消费现状与分析n 要实现2020年的发展目标全面建成小康社会

3、，需要我国经济年均增速保持在较高水平上7.5%以上，然而，自2012年开始，国内经济增速不断放缓（2014年第三季度,GDP增速回落至7.3% ），面对这样的经济形势，我国政府希望通过扩大内需来保证经济平稳增长。n 与家电下乡，汽车消费相比，住房是最大消费，而且又能带动家电、装修、金融等相关消费。n 所以，让城市居民的住房消费需求更好更多地释放出来，是当前“扩内需、稳增长”最为重要的切入点。 二、什么是住房消费？n 一个居民目前没有住房，现在付90万首付，贷款210万购买一套300万的住房。他购买之后，把这套住房租出去，然后自己再到边远地方租一套租金更便宜的住房住。n 当房价上涨后，他又把这套

4、住房卖出，赚钱之后再购买一套便宜的住房等价格上涨。n 所以，居民购买住房是消费还是投资，并非看居民手中是否持有多套住房，而是看居民购买住房之后，其交易出去是不是有利可图，如果有利可图，即使居民手中只持有一套住房，同样可用于投资。 n 住房消费就是指居民购买住房完全是为了其居住使用，目的是为了解决家庭基本的生活需要而购买。 住房的双重属性住房的双重属性经济属性经济属性社会属性社会属性经济基本面房价收入比住房消费住房消费1.无论是自住房还是非自住房，所有新房的购买支出都不属于住房消费，而为享受住宅提供的住房服务支付的房租属于住房消费；2.居民购买的自住房和为租住住房而支付的房租都属于住房消费；3.

5、根据2010年1月国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，刚需和改善性住房的购买也属于住房消费。一对矛盾三、住房消费面临的机遇与挑战1.自自2012年开始，国内经济增速不断放缓，我国政府年开始，国内经济增速不断放缓，我国政府 希望通过扩大内需来保证经济平稳增长希望通过扩大内需来保证经济平稳增长 ；2.我国正处在快速城镇化发展阶段，每年新增城镇人口我国正处在快速城镇化发展阶段，每年新增城镇人口 将超千万，将带来巨大的住房需求将超千万，将带来巨大的住房需求 ；3.住房问题也是重要的民生问题，改善民生是我国发展住房问题也是重要的民生问题，改善民生是我国发展 的根本。的根本。1.居民家庭的收

6、入与房价之间存在很大的差距；居民家庭的收入与房价之间存在很大的差距；2.住房政策调控乏力，无法有效提高居民家庭的住房住房政策调控乏力，无法有效提高居民家庭的住房 支付能力。支付能力。机遇挑战n四、住房的功能 住房的生活资料功能 最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能。 满足人们最基本的生存需要 满足人们居住生活的享受需求 住房的发展资料功能 住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料； 为人们提高和发展自己提供物质条件。 住房的社交功能 住房（面积宽敞、布局合理、设备齐全、环境优美的）为社交活动的成功创造了良好的环境条件。 住房的资产功能 住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动

7、产）。 住宅是家庭或个人的资产 住宅也是投资增值的资产 住房的文化艺术功能 反映不同的建筑文化、生活方式、居住习惯、居住文化。五、住房消费的可支付性n 如何衡量住房消费的可支付性？1.1.比率法：考虑比率法：考虑住房消费支出占收入比例住房消费支出占收入比例；如用；如用住房可住房可支付支付指数、指数、住房支付指数、房价收入比等。住房支付指数、房价收入比等。2.2.剩余收入法：基于比率法的不合理而提出的，是指把用收入减剩余收入法：基于比率法的不合理而提出的，是指把用收入减去非住房消费支付的余额，用于住房开支。去非住房消费支付的余额，用于住房开支。 在衡量时，收入均考虑的是以当前收入在衡量时，收入均

8、考虑的是以当前收入当前住房消费的可支付性存在的问题n 1.1.住房消费的可支付性不足。住房消费的可支付性不足。n 2.2.住房消费的可支付性过剩。住房消费的可支付性过剩。 住房消费与长期收入的关系？住房消费与长期收入的关系？基于住房消费特点如何改善住房消费的可支付性1.1.从政策支撑视角考虑从政策支撑视角考虑2.2.房价理性回归房价理性回归降低信贷的杠杆作用降低信贷的杠杆作用13第二节 住房制度与住房政策n 一、住房制度的内涵 住房制度是指包括有关住房的建设、分配、交接、管理等方面的法律、法规及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范。 主要内容包括：城镇住房建设投资方式、住房供应方式、住房

9、分配方式、住房住房社会保障方式、住房管理方式等。 新中国成立以后，我国的住房制度经历了从公有化、福利化住房向私有化、商品化的转变。二、住房制度类型n （一）计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房体制 采取国家（政府）和单位统包住房建设投资，对职工实行实物福利分采取国家（政府）和单位统包住房建设投资，对职工实行实物福利分房，低租金使用，实施行政性住房管理；房，低租金使用，实施行政性住房管理；n （二）市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房体制 主要通过市场机制调节住房的生产、分配、交换、消费，决定住房资主要通过市场机制调节住房的生产、分配、交换、消费，决定住房资源的配置、分配和使用；源

10、的配置、分配和使用； 住房投资建设由开发商自主进行。住房投资建设由开发商自主进行。 住房消费包含在职工工资之中。住房消费包含在职工工资之中。 住房分配通过市场交换进行，职工以其收入自由选择购买或租房入住。住房分配通过市场交换进行，职工以其收入自由选择购买或租房入住。 住房管理与政府和单位分离，由物业公司进行社会化、专业化管理。住房管理与政府和单位分离，由物业公司进行社会化、专业化管理。 政府的作用主要体现在调控市场和对低收入者提供基本的住房社会保政府的作用主要体现在调控市场和对低收入者提供基本的住房社会保障方面。障方面。依据住房社会保障的范围和保障方式的不同，市场经济国家的住房制度分类n 市场

11、社会保障型住房制度瑞典 以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的住房社会保障政策。以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的住房社会保障政策。 政府为住房建设筹集资金，提供贷款，并通过优惠利率和补贴使资金费用和政府为住房建设筹集资金，提供贷款，并通过优惠利率和补贴使资金费用和房屋成本保持在合理水平。同时，提供长期住房信贷、建立抵押贷款机构支房屋成本保持在合理水平。同时，提供长期住房信贷、建立抵押贷款机构支持居民买房。持居民买房。 这种泛福利的模式，好处是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房这种泛福利的模式，好处是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房资源的配置效益低，政府的财政负担重，

12、难以为继。资源的配置效益低，政府的财政负担重，难以为继。n 市场救济型住房制度美国 住房问题被当做私人的事情，政府只对贫困线以下的低收入者提供救济性的住房问题被当做私人的事情，政府只对贫困线以下的低收入者提供救济性的住房补贴，住房社会保障面相对较窄。住房补贴，住房社会保障面相对较窄。 好处是有利于调动居民自主地解决住房问题的积极性，而政府的财政负担又好处是有利于调动居民自主地解决住房问题的积极性，而政府的财政负担又不致太重，缺陷住房社会保障范围相对较小。不致太重，缺陷住房社会保障范围相对较小。三、住房政策n 住房政策是国家对住房市场相关干预的过程，主要包括：直接的价格干预政策，如租金管制、限价

13、政策等；直接的数量干预政策，如土地供应限制、土地使用和建设规划限制、增加住房供应等；税收和补贴政策，如税收优惠、房地产税等；信贷政策，如首付比例、贷款利率优惠等。第三节第三节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革n 一、住房制度改革的概念：n 住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革。n 住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化。17二、住房制度改革的内容：n 1. 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。n 2. 改革住房建设、分配、维修

14、、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。n 3. 改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。n 4. 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。n 5. 建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。n 6.

15、 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。n 7. 建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。18三、住房制度改革的过程：n 第一阶段：1978-1988年的探索试阶； n 第二阶段：1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段； n 第三阶段：1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。 19n 第一阶段：探索和试点：n 19491979年，是我国住房发展相对缓慢的时期。根据相关资料，国家在这30年内虽投入374亿元巨资建设住房，但仍不能满足城镇职工居民的需求

16、。n 1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3.6m2，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%。n 由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程。n 实践表明，计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通。20n 从1978年开始，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。n 1978年9月，邓小平建议，其主要内容就是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款;在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。n 1980年4月，邓小平同志明确指出，住房改革

17、要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。n 1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3，并在郑州、常州、四平、沙市试点。（在试点中，验证了职工有购房需求和一定支付能力，也暴露出在大量旧公房低租金制未触动的情况下，租买比价不合理，个人缺乏买房动力，住房建设资金不能自身循环，国家和企业难以长期承受这种负担，因而有关部门于1985年停止这种做法）。21n 1985年，住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计。n 1986年，选定烟台、唐山、蚌埠进行房改试点，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。租金按准成本

18、起步，月租金由原来的0.070.08元/m2 （使用面积）提高到1元以上，相当于成本租金（由维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税5项因素组成）的70%80%；公房按包含建筑造价、征地和拆迁补偿费的标准价出售。（这次试点从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念、等级观念和消费观念，分房上的不正之风也基本得到解决，国家、企业以及职工之间的利益关系得到调整，为全国的住房改革提供了思路）22n 第二阶段：从分批分期到全面推进、深化改革：n 1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，推出关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案: 首先，实行成本租金，其次，随着工资调整，逐步将住房补贴

19、纳入工资， 实行市场租金。n 1988年下半年，出现严重的通货膨胀，零售物价总指数上升18.5%，使较大幅度提租补贴方案的实施遇到很大困难，用35年完成提租补贴方案的计划也夭折了。随后，一些城市想绕开这个难点，试图“甩包袱”出售公房，在标准价基础上优惠折扣。据不完全统计，这一年全国共出售旧公房654万m2，每平方米仅回收资金65.7元，实则以低价福利售房取代租售并举的配套改革，既不利于住房机制转换，也带来很多不良后果，因而国务院房改办明令制止这种做法。23n 第二阶段：从分批分期到全面推进、深化改革：n 1991年6月，国务院发出关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，要求将现有公有住房

20、租金有计划、有步骤地提高到成本租金；在规定住房面积内，职工购买公有住房实行标准价。n 11月，国务院下发关于全面进行城镇住房制度改革的意见 ,确定房改的总目标是：从改革公房低租金制度入手，从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，由住户通过买房或租房取得住房的所有权或使用权，使住房作为商品进入市场，实现住房资金投入、产出的良性循环。这是我国住房制度改革的一个纲领性文件。n 与此同时，各地方政府的房改房也陆续开始实施，其中，一些大城市的运作比较规范，部分中小城市则相对较差，优惠比例越来越高，房改又一次进入了低价售房的怪圈。对此，1992年6月，国务院房改工作会议再次提出制止。24n 第二阶段：

21、从分批分期到全面推进、深化改革：n 1994年7月，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容，可以概括为“三改四建”。n 决定出台后，各地纷纷制定本地区的房改实施方案，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面取得较大进展。到1998年6月，全国归集住房公积金总额达980亿元。1997年底，35个中等城市的公房租金有了较大提高，平均为1.29元/m2。到1998年中，全国城镇自有住房比例已经超过50%，部分省市已超过

22、60%。25n 第三阶段：住房货币化和保障制度：n 1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。n 调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。n 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。n 发放住房补贴。n 截至1998年底，全国已经全面停止实物分房，中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。但在执行住房货币化改革的过程中，住房补贴的发放和群众对住房需求满足的程度还不能令人满意，住房不公平现象进一步扩大，并随着

23、房价的飙升更加恶化。而经济适用房由于政策目标不明确，执行过程中失当、失控现象严重，19982003年，全国经济适用住房累计竣工面积仅4.77亿m2，累计解决600多万户家庭的住房问题，经济适用住房并没有成为供应主渠道。26最低收入家庭，由政府或单位提供廉租住房，以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅；最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60%，租金由政府按维修费、管理费两项因素定价；中低收入家庭，购买经济适用住房等普通商品住房；对高收入家庭，购买、租赁的商品住房实行市场调节价。新建的经济适用住房实行政府指导价，按保本微利原则出售，其成本包括征地和拆迁补偿费、

24、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素，原则上企业管理费不超过2%、开发利润不超过3%，使中低收入家庭有能力承受。 如果房价收入比（即本地区一套建筑面积为60m2的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，政府和单位可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。 n 第三阶段：住房货币化和保障制度：n 2003年8月，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知，把房地产业作为国民经济的支柱产业，指出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；调整供应结构，

25、满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍；努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。n 2005年3月，国务院发布关于切实稳定住房价格的通知，即“国八条”包括：高度重视稳定住房价格工作，切实负起稳定住房价格的责任，大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动性住房需求，正确引导居民合理消费预期，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。n 自2006年5月建设部等九部，联合制定了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，即“国六条”。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开

26、工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上；对购买住房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税 。”是国家对房地产宏观调控的一个重要政策。27n 第三阶段：住房货币化和保障制度：n 2007年8月，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，规定：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。这是中国房改历程中的一个新的里程碑。n 2008年12月，国务院关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台，即“国十三条”，包括

27、：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围。n 2010年4月，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即“新国十条”。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。n 2011年1月，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，简称“新国八条”，提出限购政策。n 2013年2月，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，即新“国五条”，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，依法严格按转让所得的20%计征。28允许私

28、人建房；私建公助，分期付款邓小平同志指出，住房改革要走商品化的路子推出“三三制”；在郑州、常州、四平、沙市试点；1985年叫停。首先，实行成本租金；其次，实行市场租金。“三改”，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”，建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度；建立住房公积金制度；发展住房金融、保险，建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 及时调整房地产开发用地的供应结构，抓紧清理闲置土地；正确引导居民住房消费，控制不合理需求；对部分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。 切实调整住房供应结构 首套90平以下：首付不低于2成；首套90平以上：首付不低于3成；二套，首付不低于40%，利率1.1倍。 增加