商业地产各业态选址KPI调研经典完整版

1、Page - 1Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.业态种类业态种类零售业态零售业态零售购物型零售购物型n购物中心购物中心n专卖店专卖店n超市超市n便利店便利店n专业店专业店n仓储店仓储店n百货商店百货商店Page - 2Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.业态对比业态对比业态业态购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店定义定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售

2、商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品产品/ /业业态态内部结构由百货

3、店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态零售业态(一一)Page - 3Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.业态对比业态对比购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店客户客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大

4、众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长零售业态零售业态(二二)Page - 4Copyright by SUNSTARS C

5、O.LTD 本报告是严格保密的.物业及选址要求物业及选址要求购物中心购物中心选址要素：选址要素：区位：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称、交通易达性：车称10-30分钟分钟3、购物人口分析、购物人口分析用地经济状况：用地经济状况：进行可获得性分析进行可获得性分析用地物理状况：用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉

6、可见性、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况、用地周围状况Page - 5Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.购物中心购物中心购物中心购物中心类类 型型业业 态态效效 用用主力店主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告牌效应；带动作用；广告效应；长期租约效应；长期租约不利影响：不利影响：租期很长，物业的后期处租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险大，需防范法

7、律风险次主力店次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源n功能组合：集购物、功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的至包含了酒店和办公的功能。功能。n n黄金比例：最佳功能黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱比例是零售、餐饮、娱乐为乐为5252：1818：3030n业态组合：主力店、业

8、态组合：主力店、次主力店、独立店。次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌星般的次主力店、品牌店店”。Page - 6Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.百货商店百货商店代表品牌代表品牌新世界新世界天虹百货天虹百货Page - 7Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.选址基本要求选址基本要求百货商店百货商店要要 素素要要 求求商商 圈圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物物业业要要求求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面

9、积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450停车场100个/10000合作方式合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年Page - 8Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.百盛百盛p品牌特点品牌特点p百货店连锁营运商百货店连锁营运商 p发展定位发展定位:“:“高档奢侈品高档奢侈品”p发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货发展方针：主攻高端消费市场、

10、高档名品百货、时尚百货p顾客定位顾客定位p中高收入阶层中高收入阶层 p发展状况发展状况p目前拥有目前拥有3030家自营店及经营家自营店及经营1010家管理店。，业务已快速扩家管理店。，业务已快速扩张至全国张至全国2626个城市个城市. . 已经呈现出购物中心的特点。已经呈现出购物中心的特点。Page - 9Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.百盛案例百盛案例上海九海百盛上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局上海九海百盛百货业态布局6F6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F5F游戏广场、美食小吃；2-4F2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包

11、袋、运动用品、内衣1F1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行；-1F-1F平价超市Page - 10Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.新世界新世界 新世界新世界p品牌特点品牌特点p市场定位：中高档路线的市场定位：中高档路线的p目标顾客：高雅、时尚的中青年目标顾客：高雅、时尚的中青年p针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略p经营战略经营战略p高雅、时尚的中高收入阶层高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况发展状况p分布于全国分布于全国2020多个大中城市多个大中城市Page - 11Copyrigh

12、t by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.新世界案例新世界案例沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界业态布局沈阳中华路新世界业态布局6F6F家居配饰、家居用品5F5F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣4F4F男士正装、配饰3F3F少淑女装、时尚手表2F2F女士职业装、女士配饰、化妆品1F1F国际名品、珠宝、名表-1F-1F男女皮鞋、男女手袋新世界新世界Page - 12Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.茂业茂业 p品牌特点品牌特点p20082008年年5 5月月5 5日，茂业国际于香港上市日，茂业国际于香港上市

13、p19971997年年3 3月开设了首家百货店月开设了首家百货店深圳东门店深圳东门店. .公司在珠三公司在珠三角、长三角、西南区共拥有角、长三角、西南区共拥有1515家百货门店家百货门店. .中国百货业的龙中国百货业的龙头头20052005年年6 6月，公司成功收购月，公司成功收购A A股上市公司成商集团股上市公司成商集团p经营定位经营定位p时尚生活方式缔造者时尚生活方式缔造者 p发展状况发展状况p20082008年年0101月月20072007年年1010月月 p四川绵阳店开业四川绵阳店开业; ;p江苏无锡清扬店正式开业江苏无锡清扬店正式开业;2006;2006年年0606月月 成商集团完成

14、股权成商集团完成股权分置改革分置改革; ;Page - 13Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.太平洋百货太平洋百货 p品牌特点品牌特点p太平洋百货集团秉持太平洋百货集团秉持“改革、速度、挑战改革、速度、挑战”的经营行动方的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。p经营定位经营定位p时尚生活方式缔造者时尚生活方式缔造者 p发展状况发展状况p太平洋百货集团为台北太平洋百货集团事业之一。太平洋太平洋百货集

15、团为台北太平洋百货集团事业之一。太平洋百货创立于百货创立于19871987年年1111月月1111日，为一个综合型的百货事业体。日，为一个综合型的百货事业体。19931993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋百货集团在年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋百货集团在海内外共设有海内外共设有1414家店。家店。 Page - 14Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.太平洋案例太平洋案例上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋百货业态布局上海徐家汇太平洋百货业态布局1F1F化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F2F少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品

16、眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F3F服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F4F淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F5F绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 6F6F休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰7F7F保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容馆&教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 翻译机 3 文教 8F8F童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品 B1B1香烟 洋酒 冰

17、淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 Page - 15Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.天虹百货天虹百货 p品牌特点品牌特点p集集 团：中国一航团：中国一航 成立时间：成立时间：19841984年年p经营方式：中外合资经营方式：中外合资p全国分布：全国分布：3333家直营商场及家直营商场及1 1家特许经营商场。家特许经营商场。p荣荣 誉：连续誉：连续7 7年中国零售百强年中国零售百强p经营模式、理念经营模式、理念p模模 式：式：“百货百货+ +超市超市 p天虹商场：天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠便捷、一次购足、质量可靠 p天虹

18、百货：天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” ” p发展状况发展状况p“深圳市信誉好商店深圳市信誉好商店” “” “中国零售百强企业中国零售百强企业”p“中国连锁百强企业中国连锁百强企业” “” “广东连锁商业最佳门店广东连锁商业最佳门店” ” p全国首家在线支付网上购物商城全国首家在线支付网上购物商城 04 04年销售额年销售额2525亿元人民亿元人民币币天虹百货天虹百货Page - 16Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.百货商店百货商店案例对比案例对比案例案例天虹天虹茂业茂业太平洋太平洋新世界新世界

19、百盛百盛地地 址址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号 上海市徐汇区衡山路932号沈阳巿和平区中华路88号淮海路与陕西南路口 商商 圈圈南山中心区 华强北商圈 徐家汇商业中心区 繁华商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征顾客特征中产阶层 高中低收入阶层 高中低收入阶层 中青年、中高收入阶层 中高收入阶层 物业形态物业形态4层八层地下一层、地上八层 六层六层面积规模面积规模总营业面积1.5万平方米总营业面积8万平方米总营业面积3万平方米经营面积约44,000平方米经营面积 28000平方米周边配套周边配套保利文化广场 海岸城地铁1号线 国美 苏宁立体交通 繁华商业中心星级酒

20、店、百货商场、超级巿场密集地铁一号线 多家商场 超市Page - 17Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.专业店专业店代表品牌：宜家代表品牌：宜家 家得宝家得宝 百安居百安居 国美国美 苏宁苏宁Page - 18Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.选址要求选址要求专业店专业店n一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ ）等。2 2、物业基本要求、物业基本要求1 1、商圈基本要求、商圈基本要求n选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；n商圈范围不定，目标市场

21、多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求n营业面积根据主营商品特点而定；n设有一定规模的停车场Page - 19Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.专业店专业店代表品牌：宜家代表品牌：宜家 p品牌特点品牌特点p采购模式：全球化的采购模式采购模式：全球化的采购模式p产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家p推广口号：生活，从家开始推广口号：生活，从家开始 p经营理念经营理念p“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。p发展状况发展状况p宜家家居在全球宜家

22、家居在全球3434个国家和地区拥有个国家和地区拥有240240个商场个商场, ,其中有其中有6 6家在中国家在中国, ,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至据规划，至20102010年，宜家在中国内地的零售商场将达到年，宜家在中国内地的零售商场将达到1010家。家。Page - 20Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.专业店专业店代表品牌：百安居代表品牌：百安居 p品牌特点品牌特点p先进的管理模式先进的管理模式 雄厚的资金支持雄厚的资金支持 全球化的采购网络全球化的采购网络p经营策略经营策略

23、p低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益p发展状况发展状况p截止至截止至20062006年年1212月底，百安居在中国月底，百安居在中国2525个城市拥有个城市拥有5858家家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在20102010年年在在3030多个城市开设多个城市开设100100家商店。家商店。Page - 21Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.专

24、业店专业店代表品牌：家得宝代表品牌：家得宝 p品牌特点品牌特点p全球领先的家居建材用品零售商全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团全球第三大零售集团 p经营理念经营理念p“绿色环保绿色环保” ” p发展状况发展状况p家得宝在家得宝在20062006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳西安、郑州、沈阳6 6个城市的个城市的1212家连锁店，经过家连锁店，经过8 8个月的整合个月的整合于今年于今年8 8月月2626日在中国正式营业。日在中国正式营业。 Page - 22Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本

25、报告是严格保密的.选址要求选址要求家居商场家居商场代表品牌代表品牌 百安居百安居 宜宜 家家商圈商圈物物业业要要求求建筑建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；.面积面积800010000 平米标准店面积2.8万3.5万平方米层高层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米 拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。柱距柱距9米*9米以上 楼板承楼板承重重2.5吨/平方米停车场停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式合作方式Page - 23Copyright by SUNSTARS

26、CO.LTD 本报告是严格保密的.中国中国3C家电连锁零售企业的领先者家电连锁零售企业的领先者 专业店专业店n中国中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者者n1990年成立，至年成立，至2007年在中国年在中国190多个城市拥有超过多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲家连锁企业中，位居三甲n经营理念经营理念n强调强调“品牌、价格、服务一步到位品牌、价格、服务一步到位”n坚持坚持“专业自营专业自营”服务方针。以连锁店服务为基服务方针。以连锁店服务为基石石 n努力打造中国最优秀的连锁服务品牌努力

27、打造中国最优秀的连锁服务品牌 Page - 24Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.国美国美专业店专业店n中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。最大的家电零售连锁企业。n成立于成立于1987年，至今已在年，至今已在250个城市拥有直营门个城市拥有直营门店店800余家，先后收购永乐和大中余家，先后收购永乐和大中n经营理念经营理念n商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先n品牌形象品牌形象n“谦虚的行业领袖谦虚的行业领袖”、“成本控制专家成本控制专家”

28、、“消费行家和服务专家消费行家和服务专家”、“供应链管理专供应链管理专家家 ”Page - 25Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.五星五星专业店专业店n百思买（世界最大家电零售企业百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业家电零售连锁的前四强企业 n成立于成立于1998年年 ，已在全国七十余个大中城市，已在全国七十余个大中城市 开设专开设专业化连锁卖场业化连锁卖场136余家余家n经营理念经营理念n“以顾客为中心以顾客为中心”的商业理念的商业理念n提倡提倡 关注顾客、关注供应商、关注员工关注顾客、关注供应商、

29、关注员工 Page - 26Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.电器类电器类专业店专业店苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器五星电器五星电器商圈区位商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手机、一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上， 具有一定的购买能力商业中心；

30、江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商 圈；城市或区域的商业中心，人流量大，物物业业要要求求产权产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积面积3000平方米以上小型店：3050平米。中型店：80120平米、160240平大型店：260320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯

31、和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上Page - 27Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.北京华联北京华联 家乐福家乐福 人人乐人人乐 易初莲花易初莲花 沃尔玛沃尔玛超市超市Page - 28Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.选址基本要求选址基本要求超市超市要素要素要求要求商圈商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物物业业要要求求建筑建筑最好框架结构面积面积5000-200

32、00，单层面积5000 平米左右层高层高楼层不超过三层，首层层高5.5 m，二层以上层高4.5m柱距柱距8米8米为宜物业纵深物业纵深以3050米为佳楼板承重楼板承重800停车场停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年Page - 29Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.世界最大的连锁零售商世界最大的连锁零售商沃尔玛沃尔玛n美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业n 1962年成立，在全球开设了年成立，在全球开设了6,600多家商场多家商场 ，2007年营年营业额

33、业额3511亿美圆，居全球之冠亿美圆，居全球之冠n沃尔玛在中国沃尔玛在中国 n1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店和山姆会员商店 ，至今已在，至今已在40个城市开设了个城市开设了104家商场。家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态态 n经营理念经营理念n从从“天天平价，始终如一天天平价，始终如一”到到“优质低价优质低价”；n“一站式一站式”购物新概念；购物新概念； n会员制；会员制；n严格的成本控制体系严格的成本控制体系Page - 30Copyri

34、ght by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.世界第二大国际化零售连锁集团世界第二大国际化零售连锁集团家乐福家乐福n大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团国际化零售连锁集团 n成立于成立于1959年，现拥有年，现拥有11,000多家营运零售单位，业多家营运零售单位，业务范围遍及务范围遍及30个国家和地区个国家和地区 n家乐福在中国家乐福在中国n1995年进入中国年进入中国 ，已进入了中国，已进入了中国25个城市，开设了个城市，开设了109家大型超市家大型超市 n经营理念经营理念n以低廉的价格、卓越的

35、顾客服务和舒适的购物环以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；n“开心购物家乐福开心购物家乐福”；n“一站式购物一站式购物” Page - 31Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业易初莲花易初莲花n泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业n泰籍华人谢易初创办泰籍华人谢易初创办n易初莲花在中国易初莲花在中国n1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心多家购物中心 n

36、经营理念经营理念n品种齐全、天天低价、一站式购物；品种齐全、天天低价、一站式购物；n做做“中国最值得信赖的零售商之一中国最值得信赖的零售商之一 ”n品牌诉求品牌诉求n“莲花莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展祥集团事业的共同发展祥 ；n为避讳，更名为为避讳，更名为“卜蜂莲花卜蜂莲花” Page - 32Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.人人乐人人乐n大型连锁商业企业、中国连锁大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国强、中国500强强n1996年年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、月成立于深圳，至

37、今在华南、西北、西南、华北等华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家个城市拥有大型门店、社区超市近百家 n经营理念经营理念n为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；财富；n大、平、鲜、全大、平、鲜、全n精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整 n整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（核心价值观）服务（核心价值观）Page - 33Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.华润万家华润万家n国有控股企业集团国有控股企业集

38、团华润（集团）旗下零售连锁企业品华润（集团）旗下零售连锁企业品牌牌n主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态n截止截止2007年年12月，华润万家在全国拥有门店月，华润万家在全国拥有门店2450家家 ，2007年销售额突破年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位亿元，蝉联中国连锁超市第一位 n经营理念经营理念n时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 n发展战略发展战略n全国发展、区域领先、多业态协同全国发展、区域领先、多业态协同 Page - 34Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的

39、.北京华联北京华联n中国规模最大的大型连锁商业集团之一中国规模最大的大型连锁商业集团之一 北京华北京华联集团旗下企业联集团旗下企业n成立于成立于 1996 年年 6 月月 ，现有，现有60余家门店余家门店n主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品n经营理念经营理念n以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用 Page - 35Copyright by

40、SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.选址要求选址要求沃尔玛沃尔玛家乐福家乐福易初莲花易初莲花商圈区位商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里1215万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物物业业要要求求面积面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万4万平方米2万平米左右建筑物建筑物纵深4050米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块层高层高5米卖场净高5

41、.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距柱距89米米10.8*10.8楼板承重楼板承重卖场 800平米,后仓冷库10001200 停车场停车场300个以上顾客免费停车位 ，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400600 车位(上海,北京,广州)150300车位(其他) ;6001000自行车位 相关配套相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水 200250吨/天;供气排水通道通风发电机消防环保其他其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租

42、租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年30年）超市超市Page - 36Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.选址要求选址要求超市超市人人乐人人乐华润万家华润万家北京华联（大型综超）北京华联（大型综超）商圈区位商圈区位一二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ;位于城市主干道、十字路口 A、城市规模：省城或中心城市；常住人口、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以万以上，年均消费上，年均消费6000元以上元以上B、商圈

43、要求：一级商圈：密集住宅区，、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内公里内50万万人以上，邻主干道人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流条以上公交线，店面日均人流8万万二级商圈：二级商圈：3公里内公里内30万以上，有万以上，有6条以上公交线，日条以上公交线，日均人流量均人流量6万以上万以上三级商圈：三级商圈：3公里内公里内20万以上，万以上，4条以上公交线，店面条以上公交线，店面日均人流量日均人流量4万以上；万以上；C、3公里内竞争对手不超过公里内竞争对手不超过2家。家。物物业业要要求求面积及楼层面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层 ；

44、共8000以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。层高层高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距柱距8*88*8建筑主体建筑主体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设施配套设施有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12千伏安/平米停车位停车位150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60 合作方式合作方式租赁自营租期20年 免租12个月以上租赁、自建

45、 租赁、期限20年 Page - 37Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.选址要求选址要求便利店便利店要素要素要求要求商圈商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物物业业要要求求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要2530的总电量，而全家、

46、罗森等需要要有35以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上Page - 38Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.便利商店的国际共通语言便利商店的国际共通语言 7-11n1927年年7-11便利店诞生于美国、后引入日本便利店诞生于美国、后引入日本n全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略经营策略准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业

47、人士集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等融保险等开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种万种发展物流配送业务发展物流配送业务Page - 39Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.选址要求选址要求7-11n选址出发点：便捷选址出发点：便捷n选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场

48、、人口稀少选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长处及建筑物狭长n选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近场附近、办公楼和学校附近n选址亮点：选址亮点：n有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；进入；n有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；便；n有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意引起注意Page - 40

49、Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.业态种类业态种类餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐型餐饮休闲娱乐型n麦当劳麦当劳n中体倍力中体倍力n大地数字影院大地数字影院n必胜客必胜客n面点王面点王n星巴克星巴克n肯德基肯德基Page - 41Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.物业及选址要求物业及选址要求餐饮（一）餐饮（一）连锁快餐店连锁快餐店普通餐饮普通餐饮火锅店火锅店商圈选择商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务

50、区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮同普通餐饮物物业业要要求求建筑要求建筑要求200-500平米框架结构; 层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐

51、厅门前须有相应的停车场 120500平方米平方米 、厨房可小、厨房可小于营业面积的三分之一；于营业面积的三分之一；框架式建筑；框架式建筑；楼上商铺亦可；楼上商铺亦可；其余同餐厅其余同餐厅 配套设施配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道 同普通餐饮同普通餐饮合作方式合作方式租期5年以上大众化快餐店:24元平米/天消费型快餐店630元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌代表品牌麦当劳

52、、肯德基、必胜客麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头小肥羊、谭鱼头Page - 42Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.物业及选址要求物业及选址要求茶坊、酒吧、咖啡茶坊、酒吧、咖啡 面馆面馆面包、面点房面包、面点房商圈选择商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ；

53、国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物物业业要要求求建筑要求建筑要求50400平方米 ；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米 ；如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米；平米；其余与普通餐厅相同其余与普通餐厅相同60120平方米 ；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应 与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）

54、租期2年以上一般企业35元/（平方米天）代表品牌代表品牌星巴克星巴克马兰拉面、面点王马兰拉面、面点王金蝶轩金蝶轩餐饮（二）餐饮（二）Page - 43Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.麦当劳麦当劳 肯德基肯德基 必胜客必胜客 星巴克星巴克 面点王面点王大地数字影院大地数字影院 中体倍力中体倍力餐饮娱乐餐饮娱乐Page - 44Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.全球最大连锁快餐企业全球最大连锁快餐企业麦当劳麦当劳n全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌n以出售

55、汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式式的生活方式n麦当劳品牌拥有超过麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球家快餐厅，分布在全球121个国家和地区个国家和地区 n麦当劳在中国麦当劳在中国 n1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅n670家餐厅遍布家餐厅遍布25个省和直辖市的个省和直辖市的108个次级行政区个次级行政区域域 n经营之道经营之道n1、V原则，即质量、服务、清洁和价值原则，即质量、服务、清洁和价值n2、严格的检查监督制度、严格的检查监督制度 和完备的培训体系和完备的培训体系n3、联合广

56、告基金制度、联合广告基金制度 n4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的分收入的90 ） Page - 45Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格

57、保密的.选址要求选址要求麦当劳麦当劳选址原则：方便顾客选址原则：方便顾客1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；2、着眼于今天和明天：讲究、着眼于今天和明天：讲究20年不变年不变3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗窗4、不急于求成、不急于求成5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐家乐福福”、“沃尔玛沃尔玛”等知名百货企业来开店中店等知名百货企业来开店中店选址步骤选址步骤1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消、市场

58、调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。的等级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终

59、确定该位置是否具备条件。该位置是否具备条件。3、投资回报与风险评估、投资回报与风险评估Page - 46Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.世界著名的炸鸡快餐连锁企业世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基肯德基n全球最大的餐饮连锁企业全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业百胜餐饮集团旗下企业n在全球拥有在全球拥有10000多家餐厅多家餐厅 n肯德基在中国肯德基在中国n肯德基于肯德基于1987年进入古都北京年进入古都北京 n截止到截止到2007年年11月底，肯德基在中国大陆月底，肯德基在中国大陆200多个多个城市已经拥有城市已经拥有2000余家餐厅余家餐

60、厅 成功秘诀：成功秘诀：1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方、原始而神秘的配方3、特许经营：、特许经营：“不从零开始不从零开始”：肯德基将一家成熟：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者的、正在盈利的餐厅转手给加盟者 Page - 47Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.1、商圈的划分与选择、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择、聚客点的测算与选择l划分