惠州新型产业用地M0管理暂行办法讨论稿七稿征求意见稿

1、惠州市新型产业用地M.治理暂行方法征求意见稿第一章总那么第一条为了标准新型产业用地治理,增强加快产业转型升级、推动高质量开展的新动力,促进“生产、生活、生态融合开展,以高品质空间吸引创新要素加快集聚,根据国家及广东省关于支持新型产业开展的相关文件精神,结合惠州实际,制定本方法.第二条根据?城市用地分类与规划建设用地标准?GB50137-2021,在城市用地分类“工业用地M大类下,增设“新型产业用地M.在办理用地手续和不动产登记时,土地用途表述为“工业用地M0.第三条新型产业用地M0是指为了适应创新型企业开展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科

2、技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套效劳的用地.新型产业用地M0工程用房包括产业用房和配套用房.本方法所称产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能用途的用房.配套用房包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等.第四条新型产业用地M0按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地以下简称“不可分割M.和可分割转让的新型产业用地以下简称“可分割M0'.配套用房不得分割转让.第五条新型产业用地M0工程资格认定实行规划准入、产业准入和主体准入制度第六条市自然资源主管部门负责制定新型产业用地MQ规划准入、供地审查

3、、供后监管及不动产分割转让审查等相关操作指引.市商务局牵头,会同市发改局、工信局、科技局等行业主管部门负责制定本市新型产业用地MQ产业准入、主体准入的标准指引、遴选方法及后期的用地工程评价考核方法及监管指引、可分割转让部分产业用房的受让主体资格审查指引等操作指引；并负责市级产业工程遴选及准入工作,有关用地选址事项依照法定程序报市建设用地领导小组审议.各县区人民政府管委会成立新型产业用地M.工程联审小组以下简称“M0联审小组,负责本县区新型产业工程产业准入、主体准入的遴选联审工作.各县区自然资源部门负责辖区内新型产业用地MQ的规划准入、用地治理、不动产登记治理等工作.市级产业工程的规划准入工作由

4、市自然资源部门负责.新型产业工程用地M0的供后监管由属地镇街人民政府办事处、园区负责.第二章新型产业用地MQ工程的认定及遴选第七条新型产业用地M0的产业工程应当至少符合以下条件之一一拟申请准入产业工程符合国科发火202132号文规定的国家重点支持的高新技术领域；二拟申请准入产业工程属于?广东省开展改革委关于进一步明确我省优先开展产业的通知?粤发改产业函2021397号明确的优先开展产业.第八条申请新型产业用地M0的意向单位,除申请的产业工程需符合本方法第七条外,还需要符合以下条件：一用地单位为在惠州市登记注册的独立法人,企业注册资本1000万元以上,事业单位的开办资金500万元以上；二生产研发

5、类企业需具备较强的经济实力及行业影响力,项目主导产业明确；三意向用地单位在提出用地申请前,应当向当地M0联审小组出具书面承诺书,承诺工程在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求,同时承诺亩均能耗不高于当地要求.各县区应当结合自身的经济开展水平,从投资强度、单位产值、税收奉献、单位能耗等方面规定当地新型产业用地M.工程达产指标,研发类的新型产业用地M0工程的税收奉献指标可以适当放宽.第九条符合本方法产业准入、主体准入条件的工程,由意向用地单位向当地M0联审小组提出申请,M0联审小组就所申请产业工程的可行性、必要性和创新性等进行审查后出具书面审查意见.第十条意向用地单位凭M

6、0联审小组的书面遴选意见向当地自然资源主管部门申请用地.当地自然资源主管部门根据规划和土地情况,结合M0联审小组的遴选意见做出用地安排.第三章规划治理第十一条新型产业用地MQ的规划,应遵循以下原那么：一新型产业用地MQ应当优先布局于交通便捷、配套完善的区域,如重大开展平台、重要开展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等.二新型产业用地MQ原那么上在城市核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址.三鼓励集群集聚使用新型产业用地M0.连片或相邻新型产业用地M03公顷及以上的,允许规划为可分割MQ少于3公顷的,优先规划为不可分割MQ限企业自用；科技企业孵化器工程确需规划为可分割M0的,需报

7、当地自然资源主管部门同意并备案；四集体建设用地在符合规划的前提下可以规划为不可分割MQ第十二条符合城市规划要求的新型产业用地M.工程选址意向,由意向用地单位向当地自然资源部门提出规划准入申请,当地自然资源部门依据相关规划,出具选址地块的规划条件.工程选址不符合城市规划要求但确有必要规划为新型产业用地M0的,应当根据法定程序进行城市规划调整后,由当地自然资源部门出具选址地块的规划条件.第十三条除位于特殊区域内或平安、消防等有特殊规定的工程外,新型产业用地M0容积率原那么上不低于3.0.第十四条支持新型产业工程统一规划、功能适当混合.可以在新型产业用地M0根底上配置一定比伤J的配套商业办公B2、配

8、套型住宅用地R2和公共效劳设施用地.允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让宗地面积不得超过单宗地出让限制上限,整体办理规划、国土等手续.其中：产业用途的计容建筑面积不得低于工程总计容建筑面积的50%配套用房的计容建筑面积不得超过M0工程总计容建筑面积的30%配套商业办公B2的计容建筑面积不得超过工程总计容建筑面积的10%配套型住宅用地R2的计容建筑面积不得超过工程总计容建筑面积的20%配套型住宅用地R2地块应适当集中、合理布局,与产业地块既要联系便捷又要防止相互干扰,符合环境影响评价的要求.第四章用地治理第十五条新型产业用地M.按供地方式分为新增用地、“三旧用地改M0和已出让用地转M0三种方

9、式.新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的,履约监管协议应当作为出让文件附件.“三旧用地、已出让用地转M0的,可以采取协议方式出让,但政府收储后再次供地的除外.其中已出让工业用地转M0不视为改变土地用途,但须办理土地使用条件变更手续.第十六条以新增用地方式供地的,土地出让年限最高不得超过50年.“三旧用地改M0的,土地协议出让年限不超过50年.已出让用地转M0的,根据原建设用地剩余出让年限确定.第十七条以新增用地方式供地的,可以参照?广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业本钱支持实体经济开展假设干政策举措修订版的通知?粤府202179号的规定,实行弹性年期出让,也可以选择出让、租赁、先

10、租后让或租让结合等方式供地.第十八条新增M0用地的土地使用权出让价格根据出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20%,乘以该地块的总计容建筑面积不含需奉献移交的建筑面积,并根据实际出让年限修正后确定,且不得低于土地取得本钱、土地前期开发本钱和按规定应当收取相关费用之和,不低于国家、省规定的土地出让最低价.计价公式为：P=CX20%XSXN/50其中：P为新增M0用地的土地使用权出让价格,C为出让时点同地段的商服用地市场评估楼面地价,S为该地块的总计容建筑面积不含须无偿移交的建筑面积,50年为工业用地最高出让年限,N为实际出让年限.在新型产业用地MO根底上混合配置的配套商业办公B2、配套住宅用

11、地R2和公共效劳设施用地,按一宗地整体出让的,土地出让价格应当分别评估新型产业用地MO、配套商业办公用地B2、配套住宅用地R2的市场价后合并计算.第十九条“三旧用地改M0的,有关标图建库和改造主体、改造方案的审批根据广东省及惠州市“三旧改造的有关规定执行.“三旧用地工改M0的,视为不改变土地用途,依据?惠州市“三旧改造用地协议出让缴交土地出让金方法?惠府办202136号,工程土地出让金计收方式为：新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格X40%混合配置的商业办公用地B2、住宅用地R2土地出让金需按市场评估价计收.同一工程用地内不能纳入“三旧改造范围的局部

12、,根据已出让用地转M0办理.第二十条已出让用地转M0因土地使用条件发生变更,需要办理核收土地出让金的手续.土地出让金计收方式为：新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格.按前述计收方式计算后土地出让金出现负数的,政府不予补偿.第二十一条在符合规划、不改变用途的前提下,在新型产业地块、产业用房上进行合法改建、扩建和利用地下空间,提升容积率、建筑密度的,不再征收土地出让金款差额.第二十二条对于新型产业用地M0工程在承诺时间内到达了各项考核指标,其中年平均税收奉献率超过50%勺,县区人民政府管委会可以用返拨不超过20%t地出让金的方式对产业工程主体单位进行奖励

13、.第二十三条新型产业用地MO工程须在出让土地内按不同情形无偿向政府奉献一定比例的土地、产业用房.奉献比例在履约监管协议中约定.奉献的土地可以用于城市根底设施、公共效劳设施建设或者其他公益性工程建设；奉献的产业用房可以用于市、县区招引优质工程.第二十四条新型产业用地MO工程按以下原那么奉献,奉献的产业用房产业用地产权归县区人民政府管委会所有：一采用新增用地方式供给的新型产业用地MO,实行“一地一策,由各县区人民政府管委会结合地块公开出让方案明确奉献产业用房比例.二采用已出让用地转MQ“三旧用地改M0的方式供给的新型产业用地MO,按规划要求奉献土地或者产业用房,其中奉献土地的比例不高于10%奉献产

14、业用房的不高于总计容建筑面积的5%奉献的土地、产业用房免缴该局部土地出让金.用地单位申请,经各县区人民政府管委会审批后,可以通过补缴与应奉献土地、产业用房等价的土地出让金的形式折抵奉献产业用房.奉献的产业用房面积不计入新型产业用地MQ工程可分割转让面积,不占用可分割转让比例.第五章不动产登记与分割转让治理第二十五条对于新型产业用地M0工程的不动产,住建部门和不动产登记部门的全流程治理中,都应当在相关审批备案材料和不动产权证书上注明“新型产业用地M.工程等字样.第二十六条新型产业用地M0工程中配置的配套商业办公用地B2、配套住宅用地R2在新型产业用地MQ工程产业用房达产验收前,不得分割转让,也不

15、得变相转让.M0工程中配置的配套住宅用地R2上建设的住宅应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工,首次分割转让后,自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让.第二十七条新型产业用地M0工程建成完工后,可以统一办理不动产登记,也可以分幢、分层办理不动产登记.可分割M0工程的局部产业用房允许分拆进行转让,但只能转让给用地单位所属产业的产业链合作伙伴,即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性效劳企业.第二十八条M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%第二十九条可分割转让的新型产业用地M0工程用地单位的行业资质、销售治理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行

16、治理并办理不动产登记.用地单位可自主选择采取预售或现售方式进行销售.采用预售方式的,参照商品房预售款治理的有关规定进行.第三十条用地单位有义务向受让主体明示房屋的规划用途、土地出让年限、契税、公共维修基金、物业效劳费、水电费以及配套建设指标等情况,告知受让主体应当严格根据规划用途经营使用不得擅自改变用途,以及办理不动产权证书的具体前提条件,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定.第三十一条产业用房受让主体含再次转让必须是转让方相关产业链合作伙伴、通过监管部门的受让主体审查且符合以下条件：一在惠州市内登记注册的独立法人机构；二符合所入驻新型产业用地MQ工程的可行性报告、规划建设和招商工程投资人备

17、案的相关要求；三提供税收效益承诺保证,自进驻工程后年平均缴纳税收不低于300元/平方米土地面积.各县区可以结合自身的经济开展水平调整各地新型产业用地M0工程税收奉献指标.第三十二条符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米.产业用房可以按根本单元分割,每个根本单元的套内建筑面积不得少于300平方米.第三十三条符合分割转让条件的产业用房,依据规划核准文件,以房屋根本单元进行不动产登记和核发不动产权证书.具体包括：一用地单位应当根据?商品房销售治理方法?在工程竣工后按规定期限向市不动产登记部门申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记.二产业用房由用地单位通过预售或

18、现售方式出让的,属首次转让.用地单位与受让主体签订认购书和购房合同后,且工程投资强度或年产出比通过验收的,可以按规定申请办理首次转让登记.三产业用房经首次转让后,由受让主体再次出让的,均属二次转让.通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的,参照二次转让进行治理.第三十四条新型产业用房分割转让后,自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让.5年后转让的,新的受让主体需符合本方法第三H一条的规定.第三十五条可分割M0工程办理预售手续后,土地不得进行抵押.由用地单位自持的产业用房和配套用房允许整体打包抵押.但根据物权法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房等除外.允许用地单位以自持

19、的产业用房和配套用房租赁合同办理质押.第六章监管机制和举措第三十六条各职能部门应当在各自职权范围内,配合监管主体对新型产业用地MQ工程执行产业政策的情况、市场主体合法经营情况、土地建设使用情况、分割转让情况、投资到位和纳税情况等,进行多方位监管,并建立联动机制.第三十七条建立准入前出具产业和投资承诺、供地前出具用地承诺、签署履约监管协议和出具保函的全流程监管体系.新型产业用地M0工程通过规划准入、产业准入与主体准入审批后,在签订土地使用权出让合同前,用地单位需提供与监管部门签订的履约监管协议,并提供不低于土地出让金总额10%勺履约保函.履约监管协议包括但不限于产业类型、分割转让、投产时间、投资强度、节能环保、产出强度、财政奉献强度、违约责任、退出条款等内容.第三十八条新型产