园区的价值成本效应投资回报社会意义

1、园区的价值：成本效应、投资回报、社会意义复旦大学陆铭教授将其对中国区域与城乡发展的众多研究成果高度概括成两句话，其中之一即是“放弃集聚与规模就是放弃发展”，集聚对经济发展的意义可见一斑，而产业集聚对于产业发展的意义同样如此。作为产业集聚的空间载体，产业园区规划、建设、发展的理论基础就是人才、资金、技术、信息、政策等资源的集聚，也正是基于产业集聚，产业园区对于使用者、开发商以及园区所在地才具有现实的价值。通过研究，东滩顾问认为园区对于使用者的价值主要体现在成本效应方面，对于投资者的价值主要体现在投资回报方面，而对于所在地的价值则主要体现在社会意义方面。一、对使用者的价值一一具有成本效应的园区在2

2、009年世界银行发展报告中，著名经济学家印德尔米特？吉尔从空间经济学的角度对集聚效应进行了剖析，他认为集聚效应可以从分享效应、匹配效应和学习效应三个方面进行解读。产业园区的集聚效应与之类似，东滩顾问认为对于园区的使用者，产业园区集聚效应的价值主要体现在降低成本上，即降低交易成本、降低生产成本、降低研发成本。1、降低交易成本信息不对称会对交易双方造成巨大交易成本，如交易前的信息搜集成本、甄别成本（市场调研、实地考察等）、交易中的磋商谈判成本、交易后的道德风险成本（拖延、逃避货款等）以及为规避交易风险而发生的中介成本（第三方担保、专业机构鉴定等）。产业园区将同类型的企业或处在产业链上相关的企业聚集

3、，可以有效的降低交易成本，具体表现在以下几个方面：首先，产业园区内部企业之间交易可以有效降低交易成本。处于同一产业园区的企业之间有一定的供应商和客商的关系-,由于地理位置邻近，可以面对面地交流，从而增进了解和信任，缩小了信息不对称程度，可大幅度降低交易成本，包括信息搜集甄别成本、企业谈判成本、合同执行成本、企业间要素交易成本及中介成本等。例如：美国硅谷地区之所以能够快速发展，其中很重要的一个原因就是其产业集聚区内企业、科研机构、人才以及其他中介组织和机构之间建立了基于共同的价值理念和文化传统的社会网络，这样就大大降低了企业的交易成本，提高了交易效率，增加了企业的利润。其次，产业园区之间的企业交

4、易可以有效降低交易成本。如果园区将各自的企业信息进行搜集分析并在园区之间共享，同时园区之间达成战略合作协议并从园区的层面对企业的交易进行担保，这样可以使异地园区一体化，从各个方面降低交易成本。最后，产业园区的企业可以共享市场网络从而降低交易成本。对于后入园企业可以通过分享已有企业的市场网路，尤其是原材料采购网络、生产性服务网络，以降低交易成本；不同的企业之间也通过共享市场网络寻找最佳产品与服务的供应商，从而达到降低交易成本的效果。另外，相对于单个企业，一个园区的企业整体参与市场竞争时，更容易打破市场壁垒而进入目标市场，这也是降低交易成本的重要体现。2、降低生产成本降低企业的生产成本是产业园区正

5、外部性最为重要的体现。具体来看，产业园区可以从固定成本、运输成本、采购成本、劳动力成本、学习成本五个方面降低成产成本:第一，固定成本。园区内企业可以通过共享市政道路、污水处理、排污、热电、天然气、电信等公共基础设施以及公共餐厅、职工公寓、公共会议室、公共实验室、公共技术服务平台、人力资源服务平台等公共服务平台以降低固定成本投入，从而达到降低生产成本的目的。第二，运输成本。多数产业园区的选址都能发挥其资源票赋，如靠近资源所在地、靠近目标市场、靠近港口等，企业在园区集聚有利于降低运输成本；另外,园区多数企业在产业链上具有一定联系，许多产品和服务的交易可在园区内进行，地理空间的邻近性降低了国内企业的

6、运输成本。第三，采购成本。大量企业在园区聚集，形成了很大的规模，同时也对相关生产资料产生巨大需求，这种规模经济效应足以保证国内企业能够高品质、低成本的生产资料供给。产业集聚也会提高园区的专业化密度，专业化密度提高有利于生产性服务业的本地化发展，这可以降低国内企业的服务成本。第四，劳动力成本。产业园区内大量的就业机会吸引了大批就业者的进入，减少了集聚区内企业搜寻和招聘员工的成本；产业园区员工在集聚区内部企业和机构之间的自由流动，缩短了员工掌握不同的技术技能的时间，大大降低了企业在劳动力培训上所支出的成本。第五，学习成本。产业园区将大量要素集聚，无意中营造了学习的环境，产生学习效应和溢出效应，园内

7、企业通过在技术、管理、服务等方面相互学习，彼此分享，可以有效降低学习成本，提高生产效率。3、降低研发成本产业园区可以通过强化竞争激发企业的创新动力，也可以通过聚集创新要素、引导创新合作、集成创新服务等方式降低研发成本，产业园区已是科技创新的重要载体，如硅谷、索菲亚高科技园区、新竹科学园区、中关村等。首先，聚集创新要素以降低研发成本。产业园区（以高新技术园区最为典型）可以聚集高新技术企业、科研机构、高新技术人才、风险资金、产业政策等创新要素，并通过各类要素的高效匹配来降低研发成本。例如，企业与人力资本的集聚一方面可以使企业迅速招聘到自己所需的人才，另一方面也能更有效的发挥人才的创新才能；再如，风

8、险投资是企业研发过程中重要的资金来源，产业集聚能降低风险投资的搜寻成本和投资风险，园区可以通过成立引导基金的形式促进风险资金集聚，从而降低企业的研发成本。其次，引导创新合作以降低研发成本。园区企业可以用契约的分工的方式合作创新，使单一企业的创新聚焦到产业链的某一环节，这样可以分散创新风险，减少创新阻力，加快创新速度。园区企业还可以用非契约的接触交流的方式合作创新，如同公司员工之间喝茶、聊天、座谈等，交流会引起思想的碰撞，而思想的碰撞不经意间便会播下创新的种子，非正式的接触交流几乎无需额外的成本投入，这无疑降低了研发成本。最后，集成创新服务以降低研发成本。园区可以打造公共技术平台、公共环境平台以

9、及金融、信息等公共服务平台，从生活、生产、生态等方面集成各类创新服务，如金融服务平台为技术创新活动提供资金支持和分担技术创新的风险；中介组织和机构为技术创新活动提供管理咨询、科技信息和市场需求等服务，这些服务都可以降低研发成本，增加创新的发生率，提高创新的成功率。二、对开发商的价值一一具有投资回报的园区运作产业园区如同运作企业，投资回报是开发商最直接、最根本的驱动力。通过大量的调研访谈，东滩顾问总结了四种开发商获取投资回报的模式，即销售产品、出租物业、提供服务以及资本运作，对于大多数开发商而言，都是采用这四种模式的组合。1、销售产品土地一级开发商通过土地征用、拆迁安置、土地平整、基础设施建设等

10、一系列措施将“生地”做成“熟地”后，采用“协议”或“招拍挂”的方式出让土地使用权以获取经济回报，目前土地出让收入是产业园区平衡资金的重要方式，以苏州某国家级开发区为例，2012年工业用地出让价格为19.2万元/亩，服务外包用地为60万元/亩，商业用地为200万元/亩，其每年仅土地出让收入就可达数亿元。对于土地二级开发商可通过销售可独立分割产权的标准厂房、总部大楼、研发综合体、配套商铺住宅的方式迅速回笼资金，如2011年张江高科物业销售收入达10.7亿元，物业销售毛利率高达61%。由于产业园区开发前期投资较大，回收期较长，开发商一般都会将部分的地产和房产进行销售，迅速回笼资金以进行滚动化开发。2

11、、出租物业设置合理的租售比，平衡长短期收益对开发产业地产具有重要的战略意义。与住宅地产不同，产业地产具有持续收益的特点，开发商可以通过持有部分物业经营的方式，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益，例如，吴江经济技术2012开发区自建庞金工业坊，采用只租不售的方式为中小企业提供办公场所,年月租金为10元/平米，在自身获得租金收入的同时也很好的服务了中小企业发展。另外，在上海等产业地产不可分割独立产权的地区，通过出租物业获取收益成为开发商主要的收入来源，例如，位于杨浦区的创智天地高科技园区就是采取出租物业的方式。3、提供服务产业园区的重点在于产业而非地产，其核心是解决如何为实体经济服务的问题。在

12、专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供配套的产业服务在提高园区的招商能力，也蕴藏着巨大的利润空间，甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。如天安数码城提出“城市产业综合体”的概念，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一个以企业为核心的产业生态环境；再如，联东U谷通过集成人力资源、金融咨询、商务采购、广告设计等增值性服务，帮助企业顺利生存、快速发展壮大助推实体经济发展。4辆业务平台到段池北检、己籍、怏止代办车辆描茸车辆清洗美警小卷车辅朝修班

13、车保险业务平台B1产优呼业翦4物；:FU为商务统购平台票务订a南豺所酒店代订广告代理平台广告段裁租赁平台抗租空上多统采统RH办公用品办公家城二办公设务!法务咨询平台协谀包闾代审法律皆由及讥设代理手续代办可工商税期半结，环评学维+认汨人力资源可招聘服第皆阖1酒仪照篝培训J政府扶持耳产业姓第3技玳认证1审请专项扶持i徘助急卖园区优熟工一手续代办耳上津1城1消弱安检f工商税甥手维/战谢图1.1:联东U谷产业园区服务集成情况4、资本运作产业园区开发商还可以用资本运作方式实现盈利。一方面，开发商，尤其是科技园区开发商，发挥充分熟悉入驻企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育

14、，带孵化企业被并购或上市后，透过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的模式，张江高科、南京高科是这一类园区的典型代表，2011年分别实现投资收益1.84亿元和3.7亿元；另一方面，开发商还可以通过物业资本化的方式实现资金回流，如将部分物业的股权打包出售或将物业打包成REITs（房地产投资信托基金）上市。三、对所在地的价值一一具有社会意义的园区在区域经济发展中，产业园区因聚集了大量企业，可以发挥区域增长极的作用，同时产业园区在促进社会进步，增强环境保护方面也发挥着不容忽视的作用。区域经济的可持续发展，离不开产业园区的支撑。1、拉动经济增长拉动经济增长是产业园区最为现实的

15、价值，也是产业园区风靡中国最为根本的原因。一方面，产业园区可以吸引投资、聚集产业，直接实现产出、增加GDP并创造税收收入，从而直接拉动所在地经济增长，如表1.1所示，2011年我国131个国家级经济技术开发区对经济发展的打动作用十分明显；再以具体园区为例，2012年，苏州工业园区实现地区生产总值1760亿元，公共财政预算收入185亿元，新增实际利用外资19.6亿美元，完成全社会固定资产投资740亿元，园区以占苏州市3.4%的土地、5.2%的人口创造了15%左右的经济总量，在苏州市区域经济发展中充当了名副其实的增长极角色。表1.1:2011年我国国家级经济技术开发区发展情况单位：亿元经济指标全国

16、131个经济技术开发区2011年同比2011年同比占比地区生产总值（亿元）4715649.20%41356.9323.21%8.77%固定资产投资（亿元）6051828%20919.4731.66%34.57%税收收入（亿元）89720.3122.60%7287.6225.12%8.12%实际使用外资（亿美元）1160.119.72%429.4715.17%37.02%数据来源：东滩顾问根据国家开发区网整理而得另一方面，产业园区还可以通过消费效应、溢出效应等间接方式拉动所在地经济增长。首先，大量企业与人力资源在产业园区集聚会带动园区及周边地区餐饮、娱乐消费、酒店住宿、医疗教育、金融、房地产等服

17、务业发展；其次，园区内企业通过管理、技术外溢可以带动周边地区企业发展；再次，园区先期将产业导入，为后期的产业升级打下基础并预留了空间；最后，产业园区还具备城镇化价值，是新型城镇化的理想场所，这为区域经济可持续发展注入了持续动力。2、促进社会进步经济增长与社会进步在短期内是可以兼顾的，在长期内是统一的。在集聚中发展壮大的产业园区成为二者兼顾与统一的理想方式。首先，产业园区可以促进社会和谐。产业园区的正常运转需要数量庞大的人才及劳动力资源，这会直接缓解园区所在地的就业压力，提高就业率，从而促进了社会和谐。另外，产业园区对于人才及劳动力的需求是多层次、多样化的，园区内员工可以通过教育、培训等方式不断

18、提高劳动技能和人力资本水平以增加自身的收入，进一步促进了社会和谐。其次，产业园区可以弘扬优秀文化。作为一种新兴产业园区形态一一创意文化产业园已经成为推动全国文化建设，带动全国文化产业发展，丰富中华文化内涵的重要载体，如北京中国（怀柔）影视基地、北京高碑店传统民俗文化产业园区、曲阜文化产业园、景德镇陶瓷文化博览区等。另外，园内企业为回馈社会，树立良好企业形象，也会在所在地分享企业文化，为社会传递积极的正能量，例如，2012年，苏州工业园区市政公用发展集团有限公司以发起绿色书架公益项目来代替公司的十周年庆典，该公司旨在推出以可持续环保为理念的绿色阅读、绿色书架的公益活动，首批捐赠5000册环保图书

19、和20套书架给20家学校和社区。最后，产业园区可以塑造产业文明。产业园区是“试验田”，也是示范区。产业园区及其企业在积极探索、勇于创新和成功实践的基础上所形成的创新成果、取得的发展成就会引起外部的关注、学习和模仿。在此条件下，一些先进理念、价值观念等产业文明因素也会获得外部认同，并通过示范效应和引导作用，产生难以估量的积极影响。止匕外，取得成功发展的产业园区还具有品牌价值，能够作为所在城市的名片向外推介和推广，进一步夯实园区的产业文明，海尔工业园、大众汽车园区是塑造产业文明的成功典范。3、增强环境保护普遍认为产业园区是造成中国环境污染的罪魁祸首之一，其实从产业集聚的角度分析，东滩顾问认为，产业园区恰恰可以从以下三个方面增强环境保护：第一，产业园区通过打造循环经济体系降低污染。产业园区将众多企业聚集到一起，通过打造循环经济体系，对入园的企业和产业类型设置门槛，构建多层次的产业体系，使园区内的产业结构和空间布局合理化，资源能源得到高效利用，可以有效降低环境污染。以目前国际上运行最为成功的丹麦卡伦堡生态工业园为例，该园区利用产业集聚的便利与优势，大力发展循环经济体系，通