相城区商品房价格走势探析

1、精品文档你我共享新政前后看苏州市的房价变化重点探析相城区商品房的房价走势2011 年 4 月我们所在的公司接受了苏州市相城区地方税务局的委托，进行了相城区房屋交易纳税底价的评估。为了做好这项工作，我们对相城区所有已建成的小区进行了全面细致的调查工作，重点是调查其物业形态及其售价， 由此引起了我对相城区房价发展变化的一些思考，相关问题介绍如下。今年上半年可谓新政频出，其中尤以2011 年 3 月 2 日苏州新版限购令的出台对市场的冲击力最大，短期内对市场的影响很大， 这一点从今年 3 月份的成交情况可见一斑。 （成交情况详见下文）一、 2011 年上半年新出台的调控政策有：1、2011 年 01

2、 月 10 日苏州市住房公积金管理中心、苏州市财政局、中国人民银行苏州市中心支行、中国银行业监督管理委员会苏州监管分局联合出台了关于贯彻落实四部委<关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知>的通知。通知规定：首套房建筑面积在90 平米以上的，首付款比例不低于住房总价的30% ， 90 平米以内（含 90 平米）和保障性住房，首付款比例不低于20% ，存量成套住房（二手房）首付款不低于 30% ；第二套住房首付款比例不低于50% ，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍计算；停止向购买第三套及以上住房的借款申请人（含共同借款申请人）办理住房公积金个人住房款。

3、规定自 2011 年 1 月 17 日起执行。腹有诗书气自华精品文档你我共享2、2011 年 01 月 16 日公布了苏州市第十四届人民代表大会第四次会议政府工作报告。2011 年苏州市将组织建设供应保障性住房10853 套。扩大住房公积金制度的覆盖面和受益面。3、新国八条：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111 号， 2011-01-26 ）强化差别化住房信贷政策。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上， 提高

4、第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。4、住房公积金贷款利率上调（2011-02-09 ）2 月 9 日，国家住建部发布通知，即日起住房公积金贷款利率上调 0.20%-0.25% 。5、苏州市住建局出台了限购令细则（2011-03-02 ）暂定在市区已有1 套住房的本市户籍居民家庭， 能提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险） 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房（含定销商品房、 危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手住房， 下同）。对在市区已

5、拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭， 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能提腹有诗书气自华精品文档你我共享供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险） 缴纳证明的非本市户籍居民家庭， 暂停在本市向其售房，违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。6、2011 年 03 月 31 日，苏州市政府向社会公布了今年苏州房价控制目标。苏州 2011 年房价控制在增幅10% 左右，低于 GDP 增速和居民人均可支配收入增速。7、江苏省商品房销售明码标价实施细则（2011-5-11 ）要求正式销售5 日前一次性公开全部销

6、售房源，并实行“一套一标”的明码标价；必须明确标志优惠折扣及享受优惠折扣的条件；实行“一价清”制度，所标示的价格就是开发商与购房的最终结算合同成交价格，合同成交价之外不得收取其他费用；已选聘物业企业的应同时公示前期物业服务内容及收费标准；对已售房源及价格也应予以明示。8、根据中华人民共和国社会保险法等法律、法规，结合苏州工业园区实际、决定从2011 年 7 月 1 日起，调整苏州工业园区社会保险（公积金）制度（2011-5-24 ）取消了原公积金A、B、C 三类综合社会保障计划；设立园区社会保险（公积金）甲、乙两类综合社会保障计划；增设园区住房公积金制度。腹有诗书气自华精品文档你我共享园区公积

7、金与市区接轨。9、2011 年央行第六次上调存款准备金率，准备金率达到历史高位 21.5% 。（ 2011-6-20 ）表 1：2011 年央行历次上调存款准备金率日期存款准备金率调整幅度2011年1月20日19%上调 0.5%2011年2月24日19.5%上调 0.5%2011年3月25日20%上调 0.5%2011年4月21日20.5%上调 0.5%2011年5月18日21%上调 0.5%2011年6月20日21.5%上调 0.5%10、2011 年 7 月 7 日，中国人民银行决定年内第三次上调金融机构人民币存贷款基准利率， 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其他

8、各档次存贷款基准利率相应调整。表 2:2011 年央行历次加息日期一年期存款基准利率一年期贷款基准利率调整幅度2011 年 2 月 9 日3%6.06%上调 0.25%2011 年 4 月 6 日3.25%6.31%上调 0.25%2011 年 7 月 7 日3.50%6.56%上调 0.25%经过分析，不难发现上述出台的政策主要是从以下几方面宏观调控房地产市场走势：第一，苏州版限购令的颁布有力的抑制了投资行为，保护了住房腹有诗书气自华精品文档你我共享的刚性需求，使商品房回归至居住用途；第二，政府使用金融杠杆的力度加大，这一点从今年加息的频度可见一斑；第三，政府加大了保障性住房的供应，这样做可

9、以有效的抑制商品房价格的接连攀升；第四，商品房销售明码标等措施很好的规范了市场，保证了市场交易行为的公开、公平、公正性。二、以上这些新政的出台对苏州市商品房的成交情况究竟产生了多大的影响，下面我们就来看一下近两年来苏州市商品房的成交详情：1、基础数据说明：腹有诗书气自华精品文档你我共享表 3：2009年数据统计苏州市总成交套数相城区成交套数苏州市总成交面积相城区成交面积苏州市成交均价相城区成交均价2009 年（套）（套）（ m2 ）（ m2 ）（元 /m2 ）（元 /m2 ）2009年 1月208942725257648232610857382009年 2月486173860348684618

10、661058862009年 3月382670945153587702615258572009年 4月68281316804025167663655860452009年 5月875170299226086306686660742009年 6月6975816779107108259705756292009年 7月79121252996196165038745762182009年 8月5808921708923120975759765672009年 9月767869482212994912728870752009年 10月7753132692382914544382407313腹有诗书气自华精品文档

11、你我共享2009年 11月69071033849732127819870176482009年 12月83411485106208021012177486796上半年总数 / 上半年均价333304708388299058278066785763下半年总数 / 下半年均价443996711536288886430880116987全年总数 /全年均价77729114199245878144708874516494（全年）相城区所占比例15%16%87%表 4：2010年数据统计苏州市总成交套数相城区成交套数苏州市总成交面积相城区成交面积苏州市成交均价相城区成交均价2010 年（套）（套）（ m2

12、 ）（ m2 ）（元 /m2 ）（元 /m2 ）2010 年1月21693472351643853083568115腹有诗书气自华精品文档你我共享2010年 2月140616713856321267900584332010年 3月508051744121259522826177392010年 4月64019337336181000681028495222010年 5月14999116326013349938579522010年 6月213013320168215683910381952010年 7月1997150224971172001021885362010年 8月3661472408905

13、538381035189172010年 9月6402626743699709011047193792010年 10月622384973332110174411499100072010年 11月468162655377878998934393572010年 12月514084359441110860899949040上半年总数/ 上半年均价186852188191349924842192688669下半年总数/ 下半年均价2810435663259085431288103929347腹有诗书气自华精品文档你我共享全年总数 /全年均价467895754517258467970999769099（全

14、年）相城区所占比例12%13%91%表 5： 2011 年上半年数据统计苏州市总成交相城区成交苏州市总成交面积相城区成交面苏州市成交均价相城区成交均价2011 年套数（套）套数（套）（ m2）积（ m 2）（元 /m 2 ）（元 /m 2 ）2011年 1月47859455733881133321026497062011年 2月2876343349071446131062089592011年 3月2338309252133390891006998302011年 4月3061234341494286481034798872011年 5月342540839391245620112629581腹有诗

15、书气自华精品文档你我共享2011 年 6 月335827338046530515110319136上半年总数 /上半年均价1984325122290463301817106099552（上半年）相城区所占比例13%13%90%腹有诗书气自华精品文档你我共享2、基础数据分析：纵向比较（相城区与相城区自身在不同时段进行比较）相城区住宅成交走势10012000万90801000070)80002)m60/2元m(面积（价506000积单套数/面)单价套总40(4000数30套20200010002009上2009下2010上2010下2011上分析：从交易量看， 2010 年上半年交易量开始骤减，2

16、010 下半年有所回升；但是随着今年上半年新一轮调控政策的收紧，2011年上半年的交易量比2010 年下半年又有了明显的走低，而且同比2010 上半年，交易量并没有创下新低，可见政府的调控政策并没有引起房地产市场的恐慌，调控的力度恰到好处！从单价上看， 2010 全年，房价有一个明显的大幅上涨，但是进入 2011 房价涨幅明显放缓，房价的增速控制在了合理的增长范围之内。另一方面， 即使是伴随着有史以来最为严厉的调控政策，房价仍然是保持上涨的，说明，近两年来房价的上涨并不一味是人为炒作，它有市场的需求作为支撑， 只是它的涨幅偏离了轨道， 需要政府在关键的时候拉它一把，把它拉回理性的位置。数据显示

17、，今年政府的调控十分必要，并且也显现出威力， 说明今年相关调控政策的出台十分必要！腹有诗书气自华精品文档你我共享横向比较（相城区交易情况在苏州市所占比重在不同时段做比较）2010 年全年（ 1-12 月）相城区住宅类房源成交套数约占全市总成交套数的 12% ；相城区成交面积约占全市总成交面积的 13% ；相城区成交均价约为全市成交均价的 91% 。2011 年上半年（ 1-6 月）相城区住宅类房源成交套数约占全市总成交套数的 13% ；相城区成交面积约占全市总成交面积的13% ；相城区成交均价约为全市成交均价的90% 。分析：近两年来相城区的楼市成交比重在苏州市未有大的起伏，没有下跌，亦没有上

18、扬， 说明目前相城区的市场空间没有发生质的改变。政府调控政策的出台保证了相城区房地产市场的健康运行。三、对相城区商品房市场的认识：1、相城区成交特点概括：相城区近两年来总体成交情况一般，成交的主力项目一直集中在活力岛板块和主城区，比如人民路延伸段的大盘合景峰汇国际，仅去年成交就超千套，同时还有新楼盘融侨城、水韵花都的推出，良好的区域规划和交通加上知名房企的进驻，使得活力岛成为相城区最炙手可热的板块。 乡镇板块主要是以价格取胜，北部板块的朗悦湾项目是支撑北部片区成交量的主力，春申景城、冠城?水岸风景、建邦华府等以其价格优势也吸引了众多购买者。从区域发展来看，苏州“北拓”规划将使得相城成为未来发展

19、的中心，轻轨 2 号线、 4 号线规划使得出行更加便利。京沪高铁苏州腹有诗书气自华精品文档你我共享北站在相城区的设立，再次提升了区域价值。从成交数据来看，相城区不会因为新政的频繁出台成交情况马上就大起大落，也不会因为其他区域优惠折扣频繁爆出就按捺不住马上调整销售策略。前者可以从今年 3 月 2 日限购令的出台得到印证，“限购月”苏州楼市成交惨淡，总成交量不及含有春节休假的二月，但是相城区在“限购月”销售成绩却很可观。可见相城区的目标客户群是以第一次购房的刚需客户和第一次换房的首改客户为主， 她的需求是真真实实的需求。 后者从今年 6 月的成交情况也不难看出， 可能是考虑到每年 7、8 月份都是

20、楼盘销售淡季， 6 月份苏州楼市大打优惠盘，相城区却相对表现平静，成交量方面也就有所下降。2、相城区成交原因分析：随着人民路的延伸、火车站的北移、轻轨的即将通行等等利好条件的出现相城区的地理位置和经济地位都在提升，可是为什么相城区的商品房价格始终比苏州市平均值要低呢，经过对相城区的深入调查与研究我发现这里主要存在以下几方面的原因：相城区境内缺少完善的商业配套，综合型的商业中心几乎没有。这是客观原因，也是最主要的原因之一。元和街道有品质的居住小区也像工业园区、古城区的小区一样内部配套及其综合环境都很好，比方说香城花园、康桥花园、晨曦印象等。但比起区域因素就逊色很多，相城区的中心地段商业氛围也不成

21、熟， 华元路上分布了多家银行，相城大道上分布了两家综合型的超市， 另外还有一个聚集人气的中翔小商品市场， 其它就很难再找出什么综合的商业中心。 想想作腹有诗书气自华精品文档你我共享为一个区域的中心， 这些商业分布显然是远远不够的， 生活的不便利直接造成了市场潜在客户的心理担忧。 与其说这些都是因为相城区最早的城市规划不完善， 还不如说谁也没想到这个位于苏州最北部的城区也迅速的聚集了如此大的人气， 原先的发展速度早已不能满足现在居住人群的需求。相城区部分早先规划的商业圈未能良性发展，而且一直未能找到改善的方法， 这不但造成了资源的浪费， 还对周边的住宅造成了负面影响。国际服装城的定位是“国际”，

22、分为 A、B 两个区，业态分布有餐饮、鞋业百货、服饰礼品、床上用品、婚纱城等。如此丰富的商业圈却一直未能正常运营， 现在走进去除了沿着春申湖中路开出几家小门面，其它全部大门紧闭， 即使是白天走在里面都觉得有点阴森森的，光是一排排的房子就是看不见几个人走动。为什么处于这么好地段的商业圈不能存活呢，而且这对其部分商住楼的商品房价格也产生了不利影响， 近两个月国际服装城住宅的价格就在下跌。 究其原因还是市场定位出了问题， 一是相城区是一个新城区，国际服装城所处的地段又是该新城区的中心， 这里更应该定位成以人居为主的住宅区， 而不该把更适合定位在主城区边缘的大规模市场放在这； 二是该商业圈规模太大，

23、光靠相城区本区域的住户怕是消费水平养不活那些商铺； 三是该商业圈规划与相城大道上的中翔小商品市场过于接近， 中翔小商品市场同样是一个业态丰富的商业集中区，她的规模与地理位置与国际服装城都过于接近； 四是该商业圈不能做到吃喝玩乐面面俱到， 现在的区域商业中心都规划成全部室内腹有诗书气自华精品文档你我共享项目，一家人周末可以在里面休闲一整天，像工业园区的印象城，里面有服装品牌店、百货店、超市、餐饮、电影院、游乐场等等，任何年龄阶层的人群都可以在里面找到需求，这样就可以促成家庭行。问题小区出现后不能及时得到改善。位于阳澄湖东路上的江南村别墅就是其中之一，江南村别墅建于九十年代，内部共有39 幢双拼别

24、墅，房型一般，但小区规模及环境都还很不错，而且出小区50 米就可以上 227 省道，交通十分方便。就是这样一个建成都快二十年的别墅小区入住率却极低。为什么呢，不是地段偏僻，要知道相城区高档别墅项目都在其附近， 像静湖别墅、 银丽高尔夫别墅就在其对面；也不是房价太贵， 目前江南村别墅的市场价不及银丽高尔夫别墅的一半。真正的原因竟然是这个小区开发时未接通天然气， 也就是说小区内部的基础设施不到位， 但是目前小区外的基础设施都大大提高了，为什么内部基础设施不能改进呢，就是因为没人住吗？动迁安置小区的房源不能进入二级市场流通与商品房的交易互相牵制。在对待动迁房的买卖问题上相城区的规定不同于苏州市其他任

25、何地方。相城区政府规定， 本区域范围内的动迁房不管是否已满5 年都不能进行买卖，相关部门不办理产权过户手续。这一规定看似是保护当地的商品房交易， 但经过笔者的深入调查却发现情况并非完全如此。因为位置相邻，市场上的潜在购买力经过自己的比较、 调查，会觉得这里的商品房价格相对于动迁房而言高出的比例太多。 尤其是和其它区域相比较就显得更不合理。 出现这种心理后会有两种情况出现，一是该换其它区域置业；二是也可以购买相城区的动迁房，动迁腹有诗书气自华精品文档你我共享房交易时买卖双方往往都是一次性付清房款， 再办个公正手续就结束了。这么做看似缺少法律保障，毕竟中国的不动产是登记发生效用，但就眼面前却是对商

26、品房的交易产生了有力冲击。相城区的动迁小区数目可不少，就元和街道而言，大大小小有近八十个住宅小区， 其中涉及到动迁安置房的就有近二十个， 四分之一之多。其中的嘉元花园、湖沁花园、安元佳苑这些安置小区的地理位置还特别好，都处于元和街道的中心位置。四、相城区商品房未来走势预测：通过第三部分笔者对相城区商品房市场的点滴认识结合近年来政府对房地产市场调控的态度， 加之对近年来苏州市房地产市场成交的有关数据的分析，我发现政府的宏观调控取得了卓有成效的业绩、房地产的涨势控制住了， 回到了合理的上涨区间。 苏州市的房地产市场会朝着一个健康的方向发展， 而相城区的房价在健康发展的同时还有更加明显的优势，未来的

27、上涨空间可能会略大于苏州市的平均水平。原因主要如下：第一，相城区是一个新的建成区，一块白纸，便于充分合理的规划，而且这里的空间很大，发展前景好；第二，之先这里的房价相对于其他区域就偏低， 发展的空间相比其他区域大；第三，人民路与广济路的北延、 轻轨 2 号线与 4 号线的规划使得相城区的出行更加便利， 京沪高铁苏州北站在相城区的设立等等， 这些都提升了其区域价值；腹有诗书气自华精品文档你我共享第四，相城区自身的优势更加凸显出来，交通的日益便捷，行政地位的提升，都将使相城区得到更多人置业和改善居住条件的青睐；第五，本文分析的一些影响相城区商品房成交的不利原因在不久的将来必将会得到改善， 毕竟相城区的经济和行政地位都在提高， 相关部门已